前幾日，一勺言寫了一個(gè)被認(rèn)為很隱晦的文章，日本朋友談世紀(jì)大交易，很多人表示沒(méi)有看懂。
這么說(shuō)吧，那同樣是一篇測(cè)試帖。假如你同意我的看法，我會(huì)相當(dāng)佩服你的眼光；你要是不同意，嘿嘿，其實(shí)你可以再看一遍，你會(huì)同意的。
看了兩遍還看不懂，那么，一勺言君確實(shí)是一個(gè)比較挑剔的人。
言歸正題。今日，又被萬(wàn)達(dá)賣掉一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的新聞刷屏。
標(biāo)題是「朱孟依接盤，王健林賣掉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)」，而內(nèi)容是，萬(wàn)達(dá)旗下的其中一個(gè)南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，易主給朱孟依旗下的珠江人壽。
寫本文時(shí)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)解釋了，大意是，這是一個(gè)早就定好的資產(chǎn)交易，該萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，它是第一批輕資產(chǎn)操作的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
這段時(shí)間，關(guān)于萬(wàn)達(dá)出售風(fēng)波，各家都有評(píng)論，一勺言談?wù)勗蹅冏约旱摹?/strong>
一，首先定性。萬(wàn)達(dá)對(duì)萬(wàn)達(dá)城與酒店的出售，是一個(gè)在錯(cuò)誤的時(shí)間發(fā)生的正確的事。
王健林本來(lái)早有出售之心，這已不是秘密。它朝向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方向是正確的，本身也通過(guò)有法律效率的管理合約，鎖定了自己與萬(wàn)達(dá)城、酒店的委托運(yùn)營(yíng)關(guān)系，但是，在文件風(fēng)波、監(jiān)管風(fēng)波的語(yǔ)境下，驟然達(dá)成交易，被認(rèn)為是一場(chǎng)兵臨城下之約。
時(shí)間會(huì)讓很多東西扭曲。但是，時(shí)間從不欺騙人。往后再看五年，也許我們今天對(duì)首富先生的「交易惋惜」會(huì)完全改觀。
二，關(guān)于價(jià)格。吃虧不吃虧，是這輪萬(wàn)達(dá)被檢討最多的一個(gè)點(diǎn)。但是，這都是圍觀群眾視角。
對(duì)于交易三方而言，確保交易成交的那個(gè)價(jià)格，才是最有意義的價(jià)格，否則一切免談。一個(gè)NBA式的三方交易，大家都要覺(jué)得價(jià)格對(duì)自己是公道的，那個(gè)價(jià)格就是一個(gè)公道的價(jià)格。
交易價(jià)格是時(shí)間、對(duì)價(jià)與機(jī)會(huì)成本的復(fù)雜函數(shù)，缺一個(gè)都不行。
三，關(guān)于輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)是老王講出來(lái)的童話故事么？當(dāng)然不是。
首先，在中國(guó)能做輕資產(chǎn)生意的公司并不多，它需要有核心能力。
其次，王健林過(guò)去幾年的生意轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是，要讓自己與「內(nèi)需型中產(chǎn)消費(fèi)升級(jí)」聯(lián)系起來(lái)，從娛樂(lè)、體育到跨省旅游消費(fèi)，生意不同，但本質(zhì)相同。
最后，這個(gè)新生意，要求萬(wàn)達(dá)的兩大IP（萬(wàn)達(dá)城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）足夠多。而只有輕資產(chǎn)模型，可以滿足首富先生的這個(gè)圖景。
上述三點(diǎn)環(huán)環(huán)相扣。
四，交易過(guò)后，王健林手中握有六張輕資產(chǎn)王牌。
他們分別是：院線管理公司，萬(wàn)達(dá)文旅城管理公司，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商管公司，萬(wàn)達(dá)酒店管理公司，體育公司，兒童娛樂(lè)連鎖公司。
具體公司名字不一定嚴(yán)謹(jǐn)，但道理是一樣的。
目前，院線公司已經(jīng)上市，市值一度過(guò)千億；其他業(yè)務(wù)均具有相當(dāng)大的想象空間。文旅管理公司，我聽(tīng)到的消息是，今年已經(jīng)有四個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，但到2018年后，開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目更多，那時(shí)全部開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)的文旅項(xiàng)目有望實(shí)現(xiàn)10億元以上的凈利潤(rùn)，而萬(wàn)達(dá)酒店管理公司，很可能已經(jīng)是目前亞洲最大的高端星級(jí)酒店管理公司。
體育公司，已經(jīng)在足球、籃球、鐵人、轉(zhuǎn)播、版權(quán)等方面四面開(kāi)花，業(yè)務(wù)可期，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的消費(fèi)升級(jí)業(yè)務(wù)；而兒童連鎖公司目前收入利潤(rùn)并不高，但是未來(lái)前景很好，是一個(gè)「未來(lái)型」業(yè)務(wù)，兩三年內(nèi)，預(yù)計(jì)可以看到它明顯的規(guī)模擴(kuò)張。
五，單獨(dú)談?wù)勅f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商管公司。王健林目前手中最值錢的地產(chǎn)物業(yè)，應(yīng)該當(dāng)屬200余個(gè)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，絕大部分是以前重資產(chǎn)模式操作的物業(yè)。
這200多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，具備三個(gè)突出的特點(diǎn)：
1，位置從早年開(kāi)發(fā)的新區(qū)核心，變成了城市核心，物業(yè)升值很大；
2，很多萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已是凈資產(chǎn)，沒(méi)有任何負(fù)債，這得益于當(dāng)年萬(wàn)達(dá)對(duì)每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)行的「獨(dú)立密封艙」資金管理，部分物業(yè)有負(fù)債，也多在2-3億元之間，萬(wàn)達(dá)如果想全部一次性償還后，王健林手中凈握有200多個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。
3，這200多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)加上輕資產(chǎn)操作的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，去年貢獻(xiàn)了250億元的租金收入。按照王健林公開(kāi)表示的年度20%增速看，五年之后的2022年，所有開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)的租金收入保守可以達(dá)到820億元。
眾所周知，商業(yè)管理的租金毛利潤(rùn)率較高，多在70%以上，假如按照30%的保守凈利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算，五年后它的年度凈利潤(rùn)300億元不難想象。如果上市，按30倍PE計(jì)算，市值將接近萬(wàn)億。
六，這里面還有一個(gè)有趣的問(wèn)題。有人擔(dān)心，輕資產(chǎn)后，業(yè)主不再是萬(wàn)達(dá)，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)越多，萬(wàn)達(dá)在租金收入里的分賬會(huì)急劇減少。
萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)業(yè)了50家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中21個(gè)是輕資產(chǎn)路徑。萬(wàn)達(dá)與輕資產(chǎn)業(yè)主方的租金分賬是3比7，這意味著，萬(wàn)達(dá)2個(gè)輕資產(chǎn)路徑的項(xiàng)目租金基本上相當(dāng)于1個(gè)重資產(chǎn)路徑的項(xiàng)目租金收入，所以，輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量多了，對(duì)租金下降的影響會(huì)隨之被熨平。
而且，輕資產(chǎn)的項(xiàng)目，在租金分賬后，萬(wàn)達(dá)的凈利潤(rùn)計(jì)算方法會(huì)更占便宜。借用王健林去年的年會(huì)講話，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金的含金量還將進(jìn)一步提高。
他解釋說(shuō)，重資產(chǎn)一塊錢租金萬(wàn)達(dá)拿到的凈利潤(rùn)也就四毛錢左右，因?yàn)橐鄢芾碣M(fèi)，繳17.55%的稅金，再繳所得稅。輕資產(chǎn)分得的凈租金除了25%所得稅，全部是凈利潤(rùn)，所以今后萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金含金量更高。
七，談?wù)劄槭裁磿?huì)出現(xiàn)文章最初的那個(gè)「烏龍新聞」。
輕資產(chǎn)路徑的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，從投資建造開(kāi)始，就對(duì)未來(lái)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間表有了大致的規(guī)劃，通常是招商開(kāi)業(yè)后，并且拿到了相關(guān)的證件，可以實(shí)現(xiàn)一系列工商變更等。
南昌項(xiàng)目即是如此，它今日被披露的法人變更，其實(shí)早早在一兩年前就被確定下來(lái)，只不過(guò)發(fā)生到今天這個(gè)情勢(shì)下，成為又一宗王健林「資產(chǎn)大割肉」的最新例證。
真相呢？呵呵。反正，你們也只愿意看自己想看到的吧。
讓我們一起等待下一個(gè)法人變更的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)吧，不遠(yuǎn)的前方，有很多個(gè)十萬(wàn)?在等待著你我。
八，關(guān)于不少萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的注冊(cè)資本金更改，從孫宏斌入局開(kāi)始，就被翻炒。大家可以看看下圖，里面的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都是歷史上重資產(chǎn)路徑。
我的理解是這樣的，注冊(cè)資本金的變更，可能與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期有關(guān)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)周期結(jié)束后，進(jìn)入了經(jīng)營(yíng)管理期，不再是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)資本金的需求相應(yīng)也減少，所以，出于提升資金使用效率的角度，進(jìn)行了注冊(cè)資本金的減少。
當(dāng)然，降低注冊(cè)資本金，也很有可能是輕資產(chǎn)公司投資人的意愿的反映。我的理解是，在中國(guó)，注冊(cè)資本金的意義在特定時(shí)刻被媒體擴(kuò)大了，平日里有誰(shuí)去關(guān)心這個(gè)無(wú)辜的指標(biāo)呢？
具體如何，你們?nèi)?wèn)王健林。
九，最后談?wù)勄閼选?/span>
這一波主題為「首富割肉」交易大新聞，之所以席卷全民，因?yàn)樗鼭M足了看客們的全部心理要素：重磅，財(cái)經(jīng)，金融，娛樂(lè)，名人效應(yīng)，仇富心理，高房?jī)r(jià)倒逼出的民粹，等等。
導(dǎo)火索是銀行監(jiān)管層發(fā)出了一個(gè)萬(wàn)達(dá)六大海外項(xiàng)目的融資排查報(bào)告。當(dāng)然，這個(gè)排查結(jié)果還沒(méi)有出來(lái)，結(jié)論未知，大家先集體高潮了，然后，對(duì)其中的事實(shí)視而不見(jiàn)。
事實(shí)上，這六個(gè)項(xiàng)目里，有四個(gè)院線類投資，是用萬(wàn)達(dá)2012年5月出海收購(gòu)的美國(guó)AMC平臺(tái)進(jìn)行收購(gòu)的，AMC是一個(gè)境外上市平臺(tái)，它本身具有海外融資能力。
我就很關(guān)心它在并購(gòu)中究竟用沒(méi)有用「中國(guó)錢」，結(jié)果，AMC自己發(fā)公告表態(tài)，「自2012年被萬(wàn)達(dá)收購(gòu)以來(lái)，在最近四次收購(gòu)院線，以及對(duì)許多其他影院的收購(gòu)中，萬(wàn)達(dá)從未成為融資來(lái)源。在AMC最近三次收購(gòu)中，獲得的債務(wù)融資都是總部在美國(guó)之銀行的聯(lián)貸；第四宗收購(gòu)使用的是AMC的手頭現(xiàn)金」。
事實(shí)重要么？重要；事實(shí)真的重要么？呵呵。
不過(guò)，另外兩個(gè)的項(xiàng)目，我沒(méi)有看到名字，不得而知。如果你非抬杠說(shuō)，對(duì)AMC的收購(gòu)，肯定也占了中資公司信用的便宜，那么，它隨后的所有投資，都與「中國(guó)錢」有關(guān)。
我的回答是，這真是一個(gè)好問(wèn)題。
十，我提醒你注意一個(gè)有趣的時(shí)間。時(shí)間真的不會(huì)騙人。它會(huì)玩弄我們，包括你哦。
2012年7月4日，13個(gè)部委一起發(fā)布了一個(gè)紅頭文件，名字叫做，《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)積極開(kāi)展境外投資的實(shí)施意見(jiàn)》。
給你們看兩張圖，有圖有真相。
一個(gè)海外投資，通常從調(diào)研，換匯，談判到交易發(fā)生，一般也得有個(gè)一年兩年的。
你滿腔熱血，渾身動(dòng)員，準(zhǔn)備好了，也走出去了，可是風(fēng)向也變化了。
這個(gè)玩笑有點(diǎn)大。
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