中文字幕理论片,69视频免费在线观看,亚洲成人app,国产1级毛片,刘涛最大尺度戏视频,欧美亚洲美女视频,2021韩国美女仙女屋vip视频

2.1 目標(biāo)公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)不能滿足目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)要求的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及各省市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)及其對(duì)應(yīng)的同期開發(fā)總規(guī)模是有所限制的，如持有三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的企業(yè)同期開發(fā)的總規(guī)?？梢猿袚?dān)建筑面積15萬平方米以下的綜合開發(fā)、小區(qū)土地開發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，或與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)民用房屋的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。還是根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，若企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)超越資質(zhì)等級(jí)和范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上建設(shè)主管部門或資質(zhì)審批部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，并提請(qǐng)工商管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。故在實(shí)施股權(quán)收購(gòu)時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提示客戶注意結(jié)合目標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際情況，確認(rèn)實(shí)際開發(fā)是否會(huì)超過目標(biāo)公司的資質(zhì)允許范圍。

2.2 取得目標(biāo)地塊的手續(xù)違反招拍掛規(guī)定

根據(jù)國(guó)土資源部作出的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條以及國(guó)土資源部、監(jiān)察部作出的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》的規(guī)定，2002年7月1日后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，自2004年8月31日以后不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。

若在實(shí)際操作中，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)公司并非是通過招標(biāo)、拍買、掛牌方式取得目標(biāo)地塊的，則應(yīng)當(dāng)對(duì)其中的原因予以重點(diǎn)注意。

2.3 目標(biāo)地塊的土地出讓合同存在無效風(fēng)險(xiǎn)

筆者在工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)踐中曾碰到由地方開發(fā)區(qū)管委會(huì)作為土地出讓方來簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定：“開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”在此情況下，出讓合同存在被認(rèn)定無效的風(fēng)險(xiǎn)。故在審查《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)尤為注意簽署主體是否合法合規(guī)。

2.4 未付清土地出讓金的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十四條以及第十六條的規(guī)定，在受讓人支付全部土地出讓金后，方可辦理土地使用權(quán)證。存在逾期支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。在實(shí)踐中，律師應(yīng)當(dāng)注意對(duì)出讓合同進(jìn)行審核，并要求目標(biāo)公司提供相應(yīng)的土地出讓金支付憑證等資料來明確出讓金的具體支付情況。

2.5 未按期開工或條件開發(fā)、利用土地的風(fēng)險(xiǎn)

通常在《國(guó)有土地出讓合同》中，對(duì)于目標(biāo)項(xiàng)目地塊的具體開工時(shí)間及建設(shè)進(jìn)度等內(nèi)容會(huì)有所約定，若目標(biāo)公司在實(shí)際履約過程中，存在未按期開工或條件開發(fā)、利用土地的，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，有關(guān)部門有權(quán)要求予以糾正，并根據(jù)具體情節(jié)給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。《閑置土地處置辦法》第二條、第十四條的規(guī)定，對(duì)于閑置未開工建設(shè)的土地，將根據(jù)具體情況被處以征繳土地閑置費(fèi)、無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的處罰。故律師應(yīng)當(dāng)對(duì)于出讓合同中對(duì)于該部分期限、條件的內(nèi)容進(jìn)行審核，并結(jié)合諸如規(guī)劃許可證、施工許可證等資料綜合分析是否存在該等風(fēng)險(xiǎn)。

2.6 目標(biāo)項(xiàng)目存在多次轉(zhuǎn)讓，目標(biāo)公司作為目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)主體資格的嚴(yán)密性上存在瑕疵風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓十分普遍，但在實(shí)踐過程中，律師應(yīng)當(dāng)對(duì)每一次轉(zhuǎn)讓過程中所簽署的轉(zhuǎn)讓分揀及實(shí)施轉(zhuǎn)讓的依據(jù)性文件有所梳理，以確定其過程中是否存在瑕疵。如筆者曾接觸的某項(xiàng)目，目標(biāo)公司為第二個(gè)接收目標(biāo)項(xiàng)目的公司，而目標(biāo)公司與第一個(gè)開發(fā)公司及村委會(huì)簽訂的《項(xiàng)目合作開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》中僅約定了開發(fā)主體變更為目標(biāo)公司，但未見村民代表大會(huì)召開記錄和決議性文件。經(jīng)筆者查詢?cè)L談后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厝嗣裾k公廳曾發(fā)出過有關(guān)指導(dǎo)意見，規(guī)定該等事宜應(yīng)當(dāng)經(jīng)過三分之二以上村民決議通過。實(shí)際缺少該等文件，《項(xiàng)目合作開發(fā)補(bǔ)充協(xié)議》存在無效風(fēng)險(xiǎn)，故目標(biāo)公司的開發(fā)主體身份存在一定瑕疵。

針對(duì)上述情況，在正式收購(gòu)過程中，律師可建議客戶要求村委會(huì)以另行召開村民大會(huì)的方式，直接確認(rèn)目標(biāo)公司的開發(fā)資格；另行要求第一個(gè)開發(fā)公司出具書面文件以確認(rèn)目標(biāo)公司擁有排他的、唯一的目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)資格。

2.7 目標(biāo)項(xiàng)目地塊的用途與土地使用權(quán)證不一致的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。在實(shí)踐中，筆者曾碰到將工業(yè)用地用以商業(yè)用途的情況，對(duì)于該等情況，依據(jù)《土地管理法》第八十條的規(guī)定，存在被政府有關(guān)部門責(zé)令交還土地，處以罰款的風(fēng)險(xiǎn)存在。故律師應(yīng)注意對(duì)土地使用權(quán)證中所載用途，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況（如采用項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘）確認(rèn)兩者之間是否存在不一致。

2.8 目標(biāo)項(xiàng)目上存在抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，開發(fā)企業(yè)為推進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)，通常會(huì)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)定抵押擔(dān)保，以取得開發(fā)資金。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條、第一百九十一條的規(guī)定，對(duì)于已設(shè)定抵押權(quán)的資產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓將受到限制，應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的事先同意，轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或提存。律師在此過程中，應(yīng)注意對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的擔(dān)保情況進(jìn)行了解，并結(jié)合擔(dān)保合同的內(nèi)容，以及與擔(dān)保權(quán)人溝通后，確認(rèn)擬實(shí)施的具體交易模式是否具備操作性。

2.9 目標(biāo)項(xiàng)目的貸款實(shí)際用途與約定不一致

根據(jù)《貸款通則》第十九條、第七十一條的規(guī)定，借款應(yīng)當(dāng)按照借款合同的約定使用貸款。在實(shí)踐中，目標(biāo)公司在獲得借款后可能并未將按約用作目標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)，在此情況下，貸款人則有權(quán)對(duì)部分或全部貸款加收利息，嚴(yán)重的貸款人可以停止支付尚未使用的貸款并提前收回部分或全部貸款。律師應(yīng)當(dāng)注意仔細(xì)審核借款合同的各項(xiàng)條款，并對(duì)借款具體流向（必要時(shí)要求提供相應(yīng)的合同及票據(jù)復(fù)核是否對(duì)應(yīng)），避免上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

3.1 土地證與房產(chǎn)證權(quán)利人不一致的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十二條、第一百四十六條、第一百四十七條的規(guī)定，土地使用權(quán)人和其上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)屬應(yīng)一致。筆者曾在某資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中碰到該等不一致的情況，由于歷史遺留原因，包括土地出讓合同、土地證均與房產(chǎn)證所載權(quán)利人不一致，目標(biāo)公司僅為產(chǎn)權(quán)證上記載的權(quán)利人。在此情況下，目標(biāo)公司在轉(zhuǎn)讓目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)時(shí)，需要另外取得土地權(quán)利人的同意，否則無法辦理相關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

3.2 目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)存在拆遷風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，為實(shí)施城市規(guī)劃，有關(guān)人民政府有權(quán)收回國(guó)有土地使用權(quán)。在實(shí)踐中，由于政府總體城市規(guī)劃調(diào)整，而要求收回土地使用權(quán)的情況并不在少數(shù)，在該等情況下，律師應(yīng)當(dāng)注意審核相關(guān)的城市規(guī)劃文件確定目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)與其所處區(qū)域的整體規(guī)劃是否一致，亦可通過查閱目標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的拆遷通知等文件。

3.3 目標(biāo)公司已將目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)出租的風(fēng)險(xiǎn)

在盡職調(diào)查中，時(shí)常會(huì)碰到目標(biāo)項(xiàng)目中的物業(yè)已經(jīng)出租的情況，此時(shí)律師應(yīng)注意審查與目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)有關(guān)的租賃合同，尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，逐一審核租賃合同中是否存在特殊情況的約定，如出租方承諾“不得解除合同”、“未就目標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)設(shè)立抵押”等，對(duì)具體租賃情況進(jìn)行梳理，提示客戶注意該等情況及風(fēng)險(xiǎn)的存在。