3月24日，建筑房地產(chǎn)業(yè)的營改增政策出臺了，先帶大家梳理一下這次營改增房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的主要政策內(nèi)容：
1、新老項目劃斷，區(qū)別對待。節(jié)點為2016年4月30日（含），4月30日之前領(lǐng)取施工許可證的，按老項目對待，5月1日以后領(lǐng)證的視為新項目。
老項目，在5月1日以后，按5%征收率簡易征收增值稅。也就是不采用增值稅銷項減進(jìn)項的一般計稅方法。稅負(fù)和以前是一樣的。
新項目，一般納稅人按銷項減進(jìn)項的方法計稅。但文件給了建筑業(yè)企業(yè)很大的簡易征收選擇權(quán)：有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以選擇按3%簡易征收。這是本次營改增對建筑業(yè)最大的利好，如此操作，建筑業(yè)稅負(fù)不會上升。但作為下游的房地產(chǎn)業(yè)就悲催了，如果施工單位撂挑子，房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理壓力山大。
2、土地出讓金可從銷售額中減除。這是房地產(chǎn)企業(yè)的重大利好。土地成本是一、二線城市房地產(chǎn)項目的最大單項成本。這一政策基本確保了一、二線城市房地產(chǎn)行業(yè)整體性不加稅。舉個例子，房價3萬元，土地成本每平米1.5萬元，計算增值稅銷項時就是（3-1.5）/1.11*11%=0.15萬元，即使沒有任何其他抵扣（當(dāng)然這不可能），這家企業(yè)的稅負(fù)已經(jīng)降到了5%，與營業(yè)稅環(huán)境下持平。加上其他抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)有望減稅。
當(dāng)然，悲催的三、四線城市不在此列，因為他們的土地成本比重不夠高。
3、房地產(chǎn)新項目按3%預(yù)征。營業(yè)稅下，我們是在預(yù)售時按5%全額繳納的，新政下，按3%預(yù)征，減輕了地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
當(dāng)然，問題隨之而來，如果你的房地產(chǎn)項目賣的特別火，你的土地成本特別高，而項目毛利率不高，請?zhí)貏e注意，可能會交過頭稅。
4、二手地產(chǎn)銷售依據(jù)差價按5%簡易征收。和營業(yè)稅下是一樣的。
5、一般納稅人新項目不動產(chǎn)租賃稅率11%。其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按 照5%的征收率。個人出租住房，減按1.5%計算納稅。
總體來講，這次政策較預(yù)期更給力，基本兌現(xiàn)了所有行業(yè)（不是企業(yè)）稅負(fù)不升的承諾。
但從全行業(yè)的角度來看，這次營改增只是解決重復(fù)征稅的問題一步，還留下了很多尾巴。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的重復(fù)征稅是我國稅收體制不合理的集中體現(xiàn)。增值稅，顧名思義，理論上是一個僅就增值額課稅的稅種。在一般計稅方法下，采用銷項稅減進(jìn)項稅的方法計算繳納，有效避免了營業(yè)稅的重復(fù)征稅，保證了抵扣鏈條通暢。
建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增，改變的不僅是交稅方式和財務(wù)核算，而是從招投標(biāo)、采購、財務(wù)、銷售等各環(huán)節(jié)對企業(yè)產(chǎn)生一系列的連鎖影響，進(jìn)而對行業(yè)鏈條生態(tài)帶來深刻變化。
1、工程預(yù)算體系變化。營業(yè)稅環(huán)境下，房地產(chǎn)預(yù)算部門對稅費(fèi)的預(yù)算是簡單地以工程總金額乘上相關(guān)稅率，計算簡便?！盃I改增”后，由于在預(yù)算時并不能就何種材料能否取得增值稅專用發(fā)票作出確定性判斷，企業(yè)的稅負(fù)是不確定的。預(yù)算需對每一項成本的的增值稅單獨(dú)列示，這將使預(yù)算變得更為復(fù)雜，對預(yù)算人員提出了更高要求。
2、開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)對材料發(fā)票更為重視。在增值稅時代，施工企業(yè)對業(yè)主開具的是增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項材料發(fā)票（尤其是稅率為17%的材料發(fā)票）將受到空前重視。施工企業(yè)更青睞于能提供增值稅專用發(fā)票的材料供應(yīng)商。甲供材料將成為雙方博弈的敏感地帶。在增值稅環(huán)境下，甲供材料將能帶來大量的增值稅進(jìn)項抵扣，甲供材料的多或少，將直接決定施工企業(yè)的增值稅稅負(fù)水平。這次的政策，完全的偏向于建筑企業(yè)，一旦有甲供，施工單位即可選擇簡易征收，這對房地產(chǎn)企業(yè)是不利。在建筑成本中，除了鋼材、砼等材料有抵扣，其他材料很難獲得發(fā)票。開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)今后將就甲供、稅負(fù)承擔(dān)問題長期博弈。公開發(fā)企業(yè)在采購材料時，要注意含稅與不含稅，專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別，要注意不同發(fā)票的利益平衡點。
3、施工掛靠行為得到規(guī)范。這一點效果由于新政策給予施工企業(yè)的選擇權(quán)太大，效果將大大減弱，而這不利房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。掛靠與借用資質(zhì)是當(dāng)前建筑業(yè)的常見現(xiàn)象。建筑企業(yè)對掛靠項目的財務(wù)管理通常是不到位的，很多情況下只管開出多少發(fā)票，而不管該項目能取得多少成本發(fā)票，并沒有將掛靠項目當(dāng)作自己經(jīng)營的項目進(jìn)行核算。但增值稅是嚴(yán)格的以票抵稅，如果不對掛靠項目的成本進(jìn)行有效管理，稅負(fù)可能失控。但施工企業(yè)如果有簡易征收選擇權(quán)，就不存在財務(wù)核算規(guī)范的壓力，掛靠現(xiàn)象仍將持續(xù)。
4、因發(fā)票而產(chǎn)生的刑事法律風(fēng)險大增。“虛開增值稅專用發(fā)票罪”是一項目極其嚴(yán)格的罪名，虛開稅額1萬元起刑，100萬元可判無期徒刑。房地產(chǎn)、建筑業(yè)的企業(yè)家、財務(wù)人員，早已習(xí)慣了“發(fā)票避稅法”，在所得稅高企時虛開發(fā)票沖抵成本，達(dá)到避稅目的。稅務(wù)機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)假發(fā)票的，最多以“逃避繳納稅款罪”（即偷稅罪）論處，大部分是行政處罰。營改增后，這種行為是極其危險的，極有可能有一批企業(yè)家和財務(wù)人員因虛開增值稅發(fā)票而被判負(fù)刑事責(zé)任。
5、銷售上，財務(wù)人員需要對銷售人員進(jìn)行適當(dāng)培訓(xùn)。盡管，個人認(rèn)為，無論稅制怎么改，銷售定價不用管什么含稅不含稅，價內(nèi)或價外，還是和以前一樣向客戶報價。商業(yè)地產(chǎn)，如果客戶是一般納稅人企業(yè)，買房可以抵稅，相當(dāng)于打九折，這需要提醒客戶。
綜上，營改增將給房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)帶來深刻影響，企業(yè)的稅務(wù)籌劃、管理能力將成為核心競爭力之一。同時，這也給企業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)會，希望房地產(chǎn)企業(yè)盡早謀劃，趨利避害。
至于大家關(guān)心的房價，個人認(rèn)為影響不大。稅制調(diào)整沒有帶來大規(guī)模加稅的壓力，房價或漲或跌，在當(dāng)前階段最重要的還是要看各地的供求關(guān)系現(xiàn)狀。
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