【最高人民法院裁判文書(shū)】

遼寧盛大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與遼寧省交通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同糾紛上訴案

[最高人民法院(1996)民終字第93號(hào)民事判決書(shū)]

最高人民法院認(rèn)為：盛大公司與交通公司簽訂的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定使用的土地使用權(quán)系盛大公司劃撥取得，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，違反了有關(guān)法律的規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。盛大公司對(duì)此負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。盛大公司提出的協(xié)議無(wú)效后，盛大公司應(yīng)返還交通公司1000萬(wàn)元資金及利息，不應(yīng)給付交通公司600萬(wàn)元補(bǔ)償?shù)纳显V主張，符合法律有關(guān)規(guī)定，予以支持。

來(lái)自：最高人民法院民事審判第一庭編：《最高人民法院二審民事案件解析》

【最高人民法院法官著述】

《國(guó)有土地使用權(quán)合同解釋》第16條規(guī)定，土地使用權(quán)以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效;但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

1.劃撥土地的法律性質(zhì)。劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)，劃撥土地使用權(quán)的特點(diǎn)包括：

(1)取得的法定性。劃撥土地的使用權(quán)必須符合法律的規(guī)定，并依法經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)。

(2)取得的無(wú)償性或者低償性。使用者對(duì)于國(guó)有的土地使用權(quán)無(wú)償取得、無(wú)償使用、無(wú)償收益。

(3)使用的無(wú)期限性。

(4)處分的局限性。劃撥土地使用權(quán)人不能隨意處分其劃撥土地使用權(quán)，如轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)土地管理部門審批。

2.劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得作為投資。當(dāng)前我國(guó)實(shí)際存在著土地使用權(quán)有償出讓與無(wú)償劃撥兩種制度并存的情況，依劃撥方式取得的土地使用權(quán)與依有償出讓方式取得的土地使用權(quán)是兩種不同的權(quán)利。土地使用權(quán)劃撥實(shí)質(zhì)上是國(guó)家通過(guò)社會(huì)成員行使其占有、使用土地的權(quán)能，而不是將土地作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)讓與他人。因此事實(shí)上不存在土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，二者合二為一，土地使用者取得權(quán)利是無(wú)償?shù)?、不定期?但由于這種權(quán)利不是屬于使用者的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因而不能進(jìn)人流通，不得作為民事法律行為的標(biāo)的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。劃撥土地使用權(quán)雖然可以稱為一種地產(chǎn)權(quán)，但是它缺少民法上財(cái)產(chǎn)權(quán)的合理內(nèi)核，即可交易性，劃撥土地使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓、出租，不能用于任何投資活動(dòng)。

劃撥土地使用權(quán)不僅是無(wú)償?shù)?，而且也是長(zhǎng)期的或者永久的，所有這些特征均是由劃撥土地使用權(quán)用于公益目的所決定的。目的地的非商業(yè)性決定了這種土地使用權(quán)只能用于該目的，而不能通過(guò)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)移至其他目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的而成立的企業(yè)法人，它以土地為資本來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值增值的目標(biāo)。因此合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以有償出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為開(kāi)發(fā)對(duì)象，而不能以無(wú)償劃撥的土地使用權(quán)為合作開(kāi)發(fā)的對(duì)象。

3.劃撥土地使用權(quán)作為投資的補(bǔ)正期限和補(bǔ)正條件。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，原則上不能進(jìn)人市場(chǎng)，也不能作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中一方的出資。但是考慮到當(dāng)前大量以劃撥方式取得的土地使用權(quán)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)也考慮到土地本身的經(jīng)濟(jì)效益和利用效能，《城市房地產(chǎn)管理法》第39條對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓作出了限制性規(guī)定，即：

(1)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)人市場(chǎng)，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。劃撥土地的使用權(quán)人無(wú)權(quán)處分土地的使用權(quán)，必須報(bào)政府審批，這是劃撥土地與出讓土地的重要區(qū)別之一。劃撥土地進(jìn)人市場(chǎng)，必須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。這里的“人民政府”主要是指縣級(jí)以上人民政府。

(2)應(yīng)由土地使用權(quán)受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。在經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后，由市、縣人民政府的土地管理部門與土地使用權(quán)受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。由轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的受讓方來(lái)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，這實(shí)質(zhì)上是使轉(zhuǎn)讓的土地在性質(zhì)上發(fā)生根本變化，即由劃撥土地變?yōu)槌鲎屚恋?，?shí)現(xiàn)土地使用權(quán)由無(wú)償轉(zhuǎn)到有償?shù)霓D(zhuǎn)化。

(3)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方按國(guó)務(wù)院規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益中的土地收益或者作其他處理。此處所說(shuō)的“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形，是指國(guó)家暫時(shí)無(wú)法或者不需要轉(zhuǎn)為出讓方式供應(yīng)的地塊，包括待擬定發(fā)展規(guī)劃的臨時(shí)用地，以及其他認(rèn)為不宜長(zhǎng)期固定使用的土地，或者不宜確定出讓年限的地塊等。

這樣規(guī)定的主要考慮是，既充分顧及土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，同時(shí)又避免國(guó)家土地收益的流失。

來(lái)自：賀小榮《合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定及補(bǔ)正原則》