01
作者說(shuō)
房地產(chǎn)投資管理并不是一件輕松的事情，很多事項(xiàng)在規(guī)模房企不是問(wèn)題，但到了一些中小房企、中小房地產(chǎn)相關(guān)投資機(jī)構(gòu)，就變成一件很大的問(wèn)題。一個(gè)廣義上的投資管理，包含了融、投、管、退的全過(guò)程。本文暫且不討論全過(guò)程、全生命周期的投資管理，相反，從一些小事來(lái)看看如何進(jìn)行有效的投資管理。
01
疫情期間，他們開(kāi)始遠(yuǎn)程辦公，便開(kāi)始坐下來(lái)更深入的看項(xiàng)目，并且通過(guò)視頻會(huì)議等多種形式保持溝通。其實(shí)，這次疫情給了我們更多的時(shí)間思考，如何才能讓自己盡量不忙？
太忙了、忙死了的背后是時(shí)間管理的問(wèn)題。很早以前，我就發(fā)現(xiàn)，每年底的工作總結(jié)中真正值得寫(xiě)在其中的事情可能不超過(guò)3項(xiàng)，最多不超過(guò)5項(xiàng)。但當(dāng)你以終為始，開(kāi)始就思考年終總結(jié)時(shí)有哪些事情值得去寫(xiě)的時(shí)候，其實(shí)你已經(jīng)開(kāi)始思考哪些是有效的、有意義的且值得去做的。
后來(lái)我開(kāi)始提醒我自己，也建議團(tuán)隊(duì)去學(xué)習(xí)、運(yùn)用這樣的方法。當(dāng)我們都陷入很忙之時(shí)，我們要想有哪些事情其實(shí)是可以不用做的，有哪些飯局、應(yīng)酬、會(huì)議、出差其實(shí)是沒(méi)必要的。
也因此，我建議團(tuán)隊(duì)每周制定計(jì)劃，制定每個(gè)項(xiàng)目、每件事情的優(yōu)先級(jí)，并要求每周重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)不應(yīng)超過(guò)3項(xiàng)，讓自己避免陷入那些緊急但不重要的事情上，而是把時(shí)間花在刀刃上。
如何判斷哪些事情是最重要的三項(xiàng)？每個(gè)人可能看法有所不同，但我覺(jué)得可以有三個(gè)層面去思考。
一是應(yīng)該牢牢抓住你的目標(biāo)。你的年度目標(biāo)、季度目標(biāo)、月度目標(biāo)以及每周的目標(biāo)是什么，這是最重要的，也是最關(guān)鍵的。當(dāng)你陷入繁忙時(shí)，須時(shí)時(shí)與目標(biāo)對(duì)照，這樣才不會(huì)偏離
二是當(dāng)你過(guò)分繁忙時(shí)，要停下來(lái)想想忙了些什么。有些人一直停不下來(lái)，忙不完的會(huì)議，忙不完的接待，忙不完的應(yīng)酬，但其實(shí)最終結(jié)果可能和那些沒(méi)有那么忙的人的結(jié)果差不多。高質(zhì)量的忙才是我們所應(yīng)該追求的。
三是時(shí)間管理需要練習(xí)。沒(méi)有人先天就懂得進(jìn)行時(shí)間管理，尤其是你面對(duì)中國(guó)這么巨大的市場(chǎng)，房地產(chǎn)這么巨大的行業(yè)的時(shí)候，忙是正常的，但有效才是最重要的，所以這個(gè)練習(xí)很重要。
在“忙”這件事情上，我們似乎可以找到從古到今，從西到東很多詞語(yǔ)來(lái)證明，所謂的“天道酬勤”等等，我認(rèn)為忙和勤奮并不截然相同，很多人是用所謂的忙來(lái)代替思考，那些不經(jīng)常出差，不經(jīng)常社交，不經(jīng)常飯局的人并不代表他不勤奮，他在用大量的時(shí)間去思考如何做正確的事情，并且在做正確的事情上始終努力，而不是簡(jiǎn)單的把事情做正確來(lái)代替做正確的事情。所以，我們要用定力，用智慧找到忙的意義。如果一時(shí)找不到，寧愿不忙，寧愿看書(shū)、跑步、遠(yuǎn)行、深度的思考，然后去找到忙的意義，找到正確的事情，并且將每一步做正確。
02
審視項(xiàng)目：拒絕“到處看項(xiàng)目”，“項(xiàng)目立項(xiàng)”要靠譜
一些機(jī)構(gòu)和房企在做房地產(chǎn)投資時(shí)，基本沒(méi)有流程的概念，他們的投資團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)項(xiàng)目，大部分是因?yàn)槔习逡?，還有一些是看到項(xiàng)目信息就沖出去看項(xiàng)目。我極不贊同這樣毫無(wú)章法的投資管理。
我認(rèn)為，這種看起來(lái)辦公室都沒(méi)人，人都在外面的狀況并非好事。我和別人交流時(shí)說(shuō)過(guò)，那些滿世界跑的固然看起來(lái)是在搶抓項(xiàng)目機(jī)會(huì)，但在出差之前，其實(shí)還有很多工作可以做，如果沒(méi)做就沖出去，浪費(fèi)了公司的錢(qián)還在其次，更重要的是，極大浪費(fèi)了公司人力的時(shí)間成本，在這樣看似忙碌的時(shí)間里，歲月匆匆流逝，到頭來(lái)可能一事無(wú)成。
在沖出去之前，應(yīng)該做一個(gè)基本的流程管理，那就是立項(xiàng)管理。當(dāng)我們拿到項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該做一些項(xiàng)目的研究工作：項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀、周?chē)袌?chǎng)情況、所在城市的行業(yè)情況、競(jìng)爭(zhēng)情況等等，我們還可以通過(guò)視頻會(huì)議、電話溝通等形式和有關(guān)方面做進(jìn)一步交流，同時(shí)還可要求對(duì)方提供一定的問(wèn)題清單并進(jìn)行解答，還需要就所獲得的材料做進(jìn)一步的分析，通過(guò)其他同行做一些外圍的了解，這些工作做完，其實(shí)你就能知道這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有可行性了。在這個(gè)過(guò)程中，其實(shí)你已經(jīng)可以淘汰90%以上的項(xiàng)目信息，只剩下10%的項(xiàng)目信息，可以開(kāi)始考慮立項(xiàng)了，通過(guò)寫(xiě)簡(jiǎn)單的立項(xiàng)報(bào)告，這個(gè)項(xiàng)目投資的基本邏輯就已出來(lái)，此時(shí)再?zèng)_出去到各地看項(xiàng)目才有意義。
項(xiàng)目立項(xiàng)是絕大多數(shù)投資機(jī)構(gòu)所忽略的，也是一些投資人員所忽略的。有些投資人員滿足于滿世界去收集項(xiàng)目信息，認(rèn)為有了項(xiàng)目信息就可以，這在一些以提供投資顧問(wèn)服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)是有存在的合理性的，他們通常拿到信息后就很快和對(duì)方簽訂（最好是）獨(dú)家的顧問(wèn)協(xié)議，然后就可以在市場(chǎng)上廣撒網(wǎng)。然而如果你是一個(gè)產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，比如你是房企，你是開(kāi)發(fā)商，你是真正的投資機(jī)構(gòu)的時(shí)候，這樣的方法顯然是不夠的。
我們做投資，面對(duì)很多看起來(lái)都是項(xiàng)目機(jī)會(huì)的時(shí)候，我經(jīng)常會(huì)問(wèn)自己：憑什么這個(gè)項(xiàng)目別人做不了，只有你能做？也就是說(shuō)，你的價(jià)值在哪里？是因?yàn)槟阌绣X(qián)？還是你的產(chǎn)品能力、你的特殊資源？你得想明白你和這個(gè)項(xiàng)目之間的價(jià)值。那些在市場(chǎng)上飄來(lái)飄去的項(xiàng)目信息，我基本上不看，因?yàn)槟隳苣玫?，別人也能拿到，更何況，相比規(guī)模房企他們?cè)诿總€(gè)省份、每個(gè)城市，投資的路徑都已經(jīng)很深入，憑什么他們都做不了，而你能做？有個(gè)二線城市的同行和我說(shuō)過(guò)，這個(gè)城市大概有3萬(wàn)名“地蟲(chóng)”，專門(mén)從事項(xiàng)目中介服務(wù)的。一方面這是好事，因?yàn)樗f(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和活躍度，另一方面就要你找到自己的價(jià)值，找到你能做這個(gè)項(xiàng)目的理由。如果你找不到，我認(rèn)為你做這個(gè)項(xiàng)目的可能性并不高。
03
審視團(tuán)隊(duì)：看項(xiàng)目要么扎堆要么晾著，這樣的團(tuán)隊(duì)不能要
我們經(jīng)?？吹酵顿Y中的一種現(xiàn)象，要么就是一幫人扎堆看項(xiàng)目，要么就是很多項(xiàng)目沒(méi)人跟進(jìn)。這種現(xiàn)象都在不同企業(yè)、不同時(shí)間出現(xiàn)，是一個(gè)值得關(guān)注的，需要解決的問(wèn)題。
形成這種現(xiàn)象，究其原因，首先是沒(méi)有人員的分工。管理層之間沒(méi)有分工，老板在干著投資的事情，股東在干著投資的事情，其他高層管理人員都在干著投資的事情。這就導(dǎo)致其他員工更加沒(méi)有分工。沒(méi)有分工的結(jié)果，就是高層扎堆看項(xiàng)目?？匆粋€(gè)項(xiàng)目可能一個(gè)投資經(jīng)理就夠了，但是沒(méi)有分工的公司，可能都是高層管理人員扎堆去跟進(jìn)項(xiàng)目，而其他員工則無(wú)所適從，他們不知道要做什么，不知道應(yīng)該怎么做，其根源不能怪那些員工，而應(yīng)認(rèn)真思考如何專業(yè)化分工。
其次，是沒(méi)有地域的分工。高層管理人員是全能選手，走南闖北，從東到西，樣樣都會(huì)，這其實(shí)是一種人力資源上的極大浪費(fèi)。因?yàn)樗麄儧](méi)有地域上的分工，他們沒(méi)有按照要布局的不同城市和區(qū)域?qū)⑷藛T進(jìn)行分工。
第三，沒(méi)有形成年輕員工的成長(zhǎng)機(jī)制。我們當(dāng)年做投資時(shí)，最開(kāi)始也不懂，但我們有機(jī)會(huì)能從項(xiàng)目、實(shí)踐、一線中學(xué)習(xí)，所以我們才能不斷積累經(jīng)驗(yàn)，不斷提高自己的投資能力和投資水平。如今在一些機(jī)構(gòu)，年輕人可能都源于海外背景，有的還是名校，但他們不知道要干什么、要怎么干，這其實(shí)是人員的極大浪費(fèi)。我覺(jué)得，高層管理人員要學(xué)會(huì)往后退，老板不能干了總裁的活，總裁不能干了分管副總裁的活，副總裁不能干了投資總監(jiān)的活，我們要給年輕的投資人員機(jī)會(huì)，讓他們沖上去，給他們壓擔(dān)子。年輕的人員，不要怕他們經(jīng)驗(yàn)不足、專業(yè)不對(duì)口，反而要形成勇于擔(dān)當(dāng)?shù)姆諊?，讓他們有干勁、有奔頭，當(dāng)然，我們也需要做好教練，做好培訓(xùn)，做好支持，做好后備，做好服務(wù)。這樣，才能形成一批一批的生力軍，才能建立行之有效的梯隊(duì)。縱觀一下，為什么很難有長(zhǎng)青的企業(yè)？重要的原因之一就是梯隊(duì)建設(shè)做得不好。
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