文化產(chǎn)業(yè)評論：近年來，隨著鄉(xiāng)村旅游市場的開拓以及在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新環(huán)境影響下，民宿作為旅游市場的“新寵”，正成為旅游經(jīng)濟的下一個風(fēng)口，小民宿開始撬動大旅游市場，很多人會“為一間房，赴一座城”。而作為一種新興的旅游產(chǎn)品，民宿具有哪些投資特征？民宿的發(fā)展固然會帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，但若采用的僅僅是粗放型的、不可持續(xù)的、低效益的開發(fā)模式，最終是否能守住這綠水青山?
來源：網(wǎng)絡(luò)整理
編輯：鄒銀娣
一、民宿是什么
民宿的起源和定義
國內(nèi)民宿起步于八九十年代，最初是由當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自發(fā)創(chuàng)辦，以迎合游客需求。隨著經(jīng)濟、政策的利好，我國民宿正逐漸由緩慢發(fā)展階段轉(zhuǎn)向快速發(fā)展階段，民宿市場行情越來越火爆。
截止到2015年上半年，我國民宿超過4萬家，民宿行業(yè)從業(yè)人員約84.7萬人，市場規(guī)模112億元。但相比于民宿的起源地英國和成熟地臺灣地區(qū)，國內(nèi)民宿整體具有起步晚、發(fā)展慢的特點。
我國民宿正發(fā)展得如火如荼，但目前對于民宿的定義還沒有一個權(quán)威而精確的說法。狹義上的民宿是指利用自有住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營，提供住宿、餐飲等服務(wù)的場所。廣義上的民宿是指除了一般常見的飯店及旅社之外，其它具有獨特吸引力的小型旅游住宿接待設(shè)施；強調(diào)的是主題的特色性，在我國一般指的都是廣義民宿。
民宿、客棧與精品酒店的區(qū)別
對于很多朋友來說，民宿、客棧和精品酒店的概念很容易混淆，為了讓大家對這三者有一個清晰的概念，本文從顧客體驗出發(fā)，對民宿和客棧、精品酒店做一個簡單的辨析。
民宿與后兩者相比，其最大的特征是突出在地性和特色性，使顧客能夠深入體驗當(dāng)?shù)氐拿袼孜幕c當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生緊密的聯(lián)系，從而收獲不一樣的生活體驗。民宿有主人的人情味，具備家庭的尺度和氛圍，是非標準化的，不可復(fù)制的。而客棧、精品酒店與民宿相比，則少了一種主人氛圍，且客棧和精品酒店大多是以營利為目的，是可復(fù)制的。
民宿的基本特征
個性特征張揚。從起源和本質(zhì)上講，民宿就是民居，就是老百姓的住宅。百姓分布各地，接受不同文化、不同風(fēng)俗、不同傳統(tǒng)、不同家教的熏陶，在選擇和建設(shè)自己的住宅時，無不受到這些熏陶的影響，顯得各具特色。此外，由于是民居，是老百姓自己的房子，較少受到來自各方面的干擾，所以，在選址、朝向、設(shè)計、用料、內(nèi)飾、規(guī)模、體量等方面，都充分體現(xiàn)主人的意愿。
文化特征明顯。民宿是一種建筑，建筑是一種文化，是文化的物化表現(xiàn)形式之一。因此，民宿雖然個性化特征明顯，但脫離不了當(dāng)?shù)匚幕挠绊?，在外觀、建筑風(fēng)格、內(nèi)部設(shè)施等方面都能體現(xiàn)本土文化特色。
平民特征突出。由于民宿是由老百姓的房子演變而來的，它的過去就是民居、民房。在沒有“民宿”一說之前，即便是接待客人，也是屬于“留宿”、“搭鋪”性質(zhì)，是行善事、做好事，沒有多少商業(yè)性質(zhì)的成分。正因為它不是以盈利為目的，所以也不會刻意“打扮”，而是“我怎么住客人也怎么住”，以素顏待人，以本來面目待客。由這種民居脫胎而成的民宿，盡管有千變?nèi)f化，但萬變不離其宗，它的DNA是變不了的，它的平民化特征是變不了的。
“鄉(xiāng)愁”味兒濃厚。由于民宿歷史痕跡明顯，鄉(xiāng)土氣息濃厚，貼近甚至融入百姓生活，因此，很容易引起人們的思鄉(xiāng)之情，勾起人們的兒時回憶，是典型的“鄉(xiāng)愁”型旅游產(chǎn)品。這是民宿的典型特征，也是民宿的吸引力、生命力所在。
觀賞性、體驗性和研究價值并重。一幢民宿，往往是一段歷史的截圖，一種文化的化石，一種風(fēng)俗的遺存。同時，住民宿可以讓人體驗當(dāng)?shù)匕傩盏纳?，領(lǐng)略當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗，品味地道的當(dāng)?shù)孛朗常潴w驗性不同于住賓館酒店。此外，有的民宿由于其歷史性、文化性特征，具有較高的研究價值。
二、大數(shù)據(jù)解讀民宿現(xiàn)狀如何
“民宿”內(nèi)涵的變化
民宿數(shù)量不斷增長
2012年以后，中國旅游度假需求增長迅速，大眾出行主體由商務(wù)出行轉(zhuǎn)向個人旅游，居民對于民宿等個性化主體酒店需求大幅增加，民宿市場快速進入爆發(fā)式增長期。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年，國內(nèi)民宿企業(yè)已達4萬多家，從業(yè)人員近90萬人，市場規(guī)模逾百億元，民宿正成為新的投資熱點。
在國內(nèi)，從地域上看，長三角和東部沿海地區(qū)的民宿業(yè)最為領(lǐng)先，這離不開旅游度假市場的成熟以及豐富的旅游資源（水鄉(xiāng)、古鎮(zhèn)、城市風(fēng)光等）。
未來，民宿一方面還將隨著現(xiàn)有的熱門旅游景區(qū)的客流量增加而繼續(xù)擴張，另一方面將伴隨新的旅游資源的開發(fā)而誕生。
民宿關(guān)注度變化趨勢（以酒店為參照）
近三年，“民宿”的關(guān)注度一直在上升，從2016年7月份開始，搜索量井噴式增長，到8月份甚至超過“酒店”。
民宿的曝光度與關(guān)注度對比（以酒店為參照）
2016年8月份開始，民宿與酒店的關(guān)注度已經(jīng)持平，但是曝光度還遠遠不及酒店。人們想要更多了解有關(guān)民宿的信息，但有關(guān)民宿的內(nèi)容與酒店相比，顯得微不足道。
民宿消費者分析
三、民宿投資特征有哪些
隨著經(jīng)濟大環(huán)境的改變（經(jīng)濟下行、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、線上服務(wù)平臺的完善、線上支付常態(tài)化），共享經(jīng)濟作為一種新興經(jīng)濟模式逐漸興起。民宿作為共享經(jīng)濟的典型業(yè)態(tài)，已經(jīng)成為資本關(guān)注的熱點。
目前，民宿投資主要呈現(xiàn)以下三個特征：
輕資產(chǎn)、快收益的投資平臺
民宿的體量普遍較小，投資總量可控，是理想的輕資產(chǎn)快收益的投資平臺。一方面中國房產(chǎn)租金收益率持續(xù)走低，中國的房屋租金回報周期遠遠超過國際標準周期。另一方面，中國壓抑已久的民宿市場將迎來爆發(fā)期，各方資本，根據(jù)博思數(shù)據(jù)發(fā)布的《2016-2022年中國民宿行業(yè)分析及投資機遇預(yù)測報告》顯示，到2020年，我國民宿行業(yè)營業(yè)收入將達到362.8億元人民幣。因此各方資本相繼進入民宿行業(yè)。
立體式、多方位的投資方向
資本投資民宿是立體式、多方位的，不但利用自有資金直接投資，而且還帶動各方資金一起投資；不但投資民宿客棧本身，而且還投資產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)，比如民宿在線預(yù)訂、民宿眾籌平臺，螞蟻短租、小豬短租是其中的典型代表。
多元化、大眾化的投資主體
目前投資民宿行業(yè)的資本方的構(gòu)成比較復(fù)雜，包括專業(yè)的資本運作機構(gòu)、資本巨鱷以及民宿產(chǎn)業(yè)鏈上下資本方。
專業(yè)的資本運作機構(gòu)傾向于投資民宿預(yù)訂平臺、相關(guān)民宿的金融產(chǎn)品。例如媽媽資本推出“民宿貸”，為優(yōu)質(zhì)的民宿經(jīng)營者提供個性化、低利率、快捷方便的貸款業(yè)務(wù)；專注線上垂直社區(qū)和線下連鎖品牌，民宿集中營獲得了天使種子輪投資；專注于精品酒店民宿等細分領(lǐng)域的眾籌多彩投獲得數(shù)千萬元Pre-A輪投資，由英諾天使、分享投資和順為資本三家投資，雷軍和許達來聯(lián)合創(chuàng)立的順為資本是繼天使輪領(lǐng)投后的跟投；團購網(wǎng)站美團與小豬短租達成了合作協(xié)議；途家網(wǎng)與同程旅游達成戰(zhàn)略合作，將深挖公寓民宿旅游市場潛力。
資本巨鱷則是傾向高端民宿。如綠地集團與攜程合作，打造城市民宿集群，餐飲集團“外婆家”投資6000萬打造了“不舍·野馬嶺”民宿項目；2016年3月如家酒店集團正式啟動民宿項目，改造位于北京、上海和深圳的五處住宅，開展民宿業(yè)務(wù)。
對于自然投資人而言，眾籌是可以分攤風(fēng)險、借雞下蛋的投資途徑。民宿雖然可以控制規(guī)模，適時變現(xiàn)，但是相對酒店而言，民宿作為新生事物，其風(fēng)險依然存在。同時，用民宿做眾籌有著廣泛的市場參與人群，民宿眾籌具有相當(dāng)大的市場空間。
目前，眾籌發(fā)力非標住宿（即非保準住宿，包括客棧、民宿、公寓、精品酒店、度假別墅等）、資本加快民宿布局的局面已經(jīng)形成，民宿站在新的“風(fēng)口”，多方勢利爭相分割市場蛋糕，資本的迅速涌入推動了民宿行業(yè)的快速發(fā)展，但也加速行業(yè)洗牌，民宿行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級勢在必行。
四、如何更好地實現(xiàn)民宿價值
群模式
一是實體群，構(gòu)造民宿體系。已經(jīng)有這么多民宿了，但是這些民宿之間的關(guān)系如何？如果這些民宿在一個群平臺上全面整合，這就構(gòu)造了一個體系。
二是網(wǎng)絡(luò)群，大數(shù)據(jù)，云計算，平臺化，移動終端。在每一個點上無法形成，但在一個面上、在一個域上，可以聚集，最主要的就是靠現(xiàn)代技術(shù)，也契合城市人的習(xí)慣。
三是民宿聯(lián)盟或協(xié)會，形成組織化。這樣來突破現(xiàn)有的模式障礙。
制度化
設(shè)立上下線，管理有彈性，充分發(fā)揮市場作用。我們對上有一個如何應(yīng)對的問題，對下也有一個如何應(yīng)對的問題，管理要有彈性，現(xiàn)在主要障礙不在條規(guī)上，是在調(diào)整上。
每一個部門都有每一個部門管理方式，比如說工商管理、稅務(wù)管理、安全管理、消防管理等等，一系列的條條，這些條條剛性極強，如果沒有相應(yīng)的政策支持，是很難出來的，就需要條條管理略微具備彈性，實際上民間的活力極大，只要有一點彈性，給一點空間就發(fā)展起來了，這里面要充分發(fā)揮市場的作用。
法制化
一方面，政府應(yīng)該加強引導(dǎo)，著手制定《民宿管理服務(wù)規(guī)范》，對民宿要達到的最基本的設(shè)施要求、安全標準、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)流程等做出明確規(guī)定，用法規(guī)性、標準化的要求進行引導(dǎo)。
另一方面是鄉(xiāng)規(guī)民約。鄉(xiāng)規(guī)民約原來是鄉(xiāng)村自治的基礎(chǔ)，現(xiàn)在變成鄉(xiāng)村管理的一種高端的形態(tài)，實際上到今天為止，鄉(xiāng)規(guī)民約還在發(fā)生非常大的作用，所以要通過法制化的基礎(chǔ)和鄉(xiāng)規(guī)民約的提升，來促進整個發(fā)展。
注重民俗文化
做民宿不能脫離民俗文化。民俗是一方百姓在長期的生產(chǎn)生活中逐漸形成并世代相傳，而且對當(dāng)?shù)厝藗兊难孕信e止有較強約束力的民間文化，是一個地方百姓遵循的風(fēng)俗習(xí)慣。它的形成，既與中華大文化即民族傳統(tǒng)有關(guān)，又與宗族文化、家族文化即家風(fēng)家教有關(guān)。百姓把自己的宗教信仰、家訓(xùn)家教、價值取向等體現(xiàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗的文化符號集中體現(xiàn)在住宅的設(shè)計和內(nèi)飾上，一座小住宅，滿屋是文化。所以做民宿不能只重視外表，只重視軀殼，而是要把民宿內(nèi)在的東西做出來，把當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣融入進去，把民宿的靈魂做出來。這樣的民宿才有生命力。
傳統(tǒng)文化，現(xiàn)代解讀；傳統(tǒng)資源，現(xiàn)代產(chǎn)品；傳統(tǒng)產(chǎn)品，現(xiàn)代市場。如果傳統(tǒng)和現(xiàn)代的關(guān)系處理不好，一個方面可能把客人嚇跑了，一方面可能把客人憋倒了。傳統(tǒng)鄉(xiāng)村到晚上是沒有什么活動的，農(nóng)忙時期絕對沒有，農(nóng)閑有點小戲看一看，有點小評書聽一聽，可是現(xiàn)在豐富多彩，光靠這點傳統(tǒng)怎么支撐下去？所以，一方面，要把傳統(tǒng)文化挖掘最大化，另外一方面要引入一部分現(xiàn)代元素，使客人能夠待下來。
原生態(tài)建設(shè)
做民宿不能脫離百姓生活，盡量保持原生態(tài)。人們之所以要去住民宿，就是要去過一過老百姓的生活。做民宿，不能只把“百姓的房子”做岀來，更重要的是把百姓的生活做進去，把當(dāng)?shù)氐奈幕龀鰜怼?/span>
以老民居、民宅改造而成的民宿，除安全問題和必要的服務(wù)設(shè)施外，要盡量保持原生態(tài)，保持百姓生活的原形原貌，讓游客真真實實過上當(dāng)?shù)匕傩盏纳?。新建民宿?yīng)盡量把老百姓的生活融入進去，規(guī)劃設(shè)計要研究當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗，研究當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)俗、宗教信仰、生活情趣、勞作習(xí)慣，把老百姓的生活真實地呈現(xiàn)出來。有條件的地方應(yīng)發(fā)展一些拓展項目，用情景再現(xiàn)的方式反映當(dāng)?shù)匕傩丈?；設(shè)計一些體驗項目，讓游客體驗當(dāng)?shù)匕傩盏恼鎸嵣睢?/span>
市場延伸
民宿休閑對應(yīng)周邊，民宿文化對應(yīng)中程，民宿度假對應(yīng)遠程。不同的市場距離有不同的訴求，也有不同的產(chǎn)品提供，裸心谷模式，高端度假，高端不等于奢華，特色，精致，舒適，自然。契合人性，自有文化性，才有商業(yè)性。
業(yè)態(tài)豐富
小而精，多功能，社區(qū)借助，小鎮(zhèn)模式。做民宿不能忽視服務(wù)，不能只滿足村子里有幾棟民宿，因為這只是一種初級的滿足，真正的滿足應(yīng)該是多功能的。
比如說歐洲的很多鄉(xiāng)村度假的民宿，村子旁邊有一個騎馬場，孩子過來訓(xùn)練一個禮拜，終身騎馬，大體上就建立起來了，所以效益非常好。鄉(xiāng)村可以做到，城里很難做到，而且一邊度假，一邊騎馬，一邊游山玩水，就形成綜合性的體驗。
更重要的是，晚上干什么，把晚上的事情解決好，這才能夠有最終的吸引力。否則，晚上憋在屋里看電視，和在家里生活有什么區(qū)別？
類似這樣的東西都需要開動腦筋，做得越豐富越好。這里還要進一步研究主與客的關(guān)系。有些城市人到鄉(xiāng)村休閑民宿，完全按照自己的這套審美趣味來操作，形成喧賓奪主。另一方面，也同樣有兩個層面，一個層面叫店大壓客，一個層面叫客大壓店，這些問題都是存在的，這就需要突破，一系列怎么辦，把事情做好、做到位，仍需我們繼續(xù)探索。
五、精品民宿欣賞
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杭州 菩提谷
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大理 空氣花園
莫干山 法國山居
桐廬 山中傳奇
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