縱觀中國(guó)現(xiàn)在民宿市場(chǎng)，民宿往高標(biāo)準(zhǔn)走和精品酒店的界線非常模糊，往小規(guī)模走和客棧、農(nóng)家樂也是模棱兩可，完全沒有明確和權(quán)威的保準(zhǔn)和定義。小編認(rèn)為的民宿，是根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展情況自建、租賃改造或拿地開發(fā)的小規(guī)模旅游住宿功能產(chǎn)品，并結(jié)合地域文化特色與市場(chǎng)需要，提供全方位、個(gè)性化體驗(yàn)服務(wù)的非標(biāo)準(zhǔn)住宿產(chǎn)品。
從宏觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)被擠壓，企業(yè)的資金流向了民宿行業(yè)。個(gè)人手頭資金的富裕被情感裹挾著也流向了民宿。民宿，比起酒店，更貼近生活，每個(gè)民宿背后的故事或民宿主人的執(zhí)著，也是每一個(gè)投資人向往而無親自實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。從投資平臺(tái)上流入民宿的不僅僅是冷冰冰的資金和硬邦邦的投資回報(bào)率的訴求，還有最虛無和強(qiáng)大的情感支撐。
1民宿投資的主要形式
1、 民間資本（眾籌）（c端）
這兩年，民宿成為風(fēng)口，吸引各路人才和資本進(jìn)場(chǎng)，而眾籌平臺(tái)是群眾的主要切入口。根據(jù)人創(chuàng)咨詢數(shù)據(jù)，截至2017年6月底，全國(guó)共上線過眾籌平臺(tái)808家，下線或轉(zhuǎn)型的就有369家，所占比例高達(dá)46%。當(dāng)然成功的平臺(tái)也有，比如生活方式眾籌平臺(tái)「開始吧」就憑借民宿眾籌，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的眾籌平臺(tái)。2016年11月，開始吧把旗下的民宿業(yè)務(wù)獨(dú)立出來，成立了「借宿」，專為民宿解決資源、資金、推廣和人才上的一系列痛點(diǎn)。一年多時(shí)間，有近400個(gè)民宿項(xiàng)目在開始吧上線，95%項(xiàng)目眾籌成功，總認(rèn)籌額超過15億元，實(shí)際認(rèn)籌額達(dá)到10億元，平均每家民宿拿到約250萬元。眾籌利用互聯(lián)網(wǎng)傳播的特性，讓小企業(yè)、藝術(shù)家或個(gè)人對(duì)公眾展示他們的創(chuàng)意，爭(zhēng)取大家的關(guān)注和支持，進(jìn)而獲得所需要的資金援助。
按照眾籌的方式，可以分為四種模式。
1，產(chǎn)品眾籌。 產(chǎn)品眾籌是指投資人將資金投給籌款人，籌款人按照約定將開發(fā)的產(chǎn)品（或服務(wù)）無償或低于成本的方式提供給投資人的一種眾籌方式。這種方式在民宿領(lǐng)域一般規(guī)模較小。
2，收益權(quán)眾籌。股權(quán)眾籌的一種，對(duì)公司的投資行為而不持有股權(quán)，但有收益權(quán)，這種模式投資人可以輕松退出，籌資公司也不用擔(dān)心股東過多而不能上市。
3，股權(quán)眾籌。 股權(quán)眾籌，向大眾籌資或群眾籌資模式，并以股權(quán)作為回報(bào)的方式。這種模式更加廣泛和具有吸引力?？煞譃閮煞N，一種是創(chuàng)業(yè)公司的股權(quán)眾籌，另一個(gè)是實(shí)體類項(xiàng)目的眾籌。
4，公益眾籌。 這種模式下，籌資人沒有義務(wù)給投資人以具體的回報(bào)，完全按照投資人的自愿性和個(gè)人性。當(dāng)然，籌資人可以按照自己的方式給參與者一定回報(bào)，或者是一定實(shí)物、或者是一定小額資金回報(bào)。主要是非營(yíng)利性的籌資特點(diǎn)。
綜合來看，民宿眾籌一般集中于收益權(quán)眾籌和股權(quán)眾籌。前者的操作程度和復(fù)雜程度明顯低于后者。后者則會(huì)要求設(shè)立公司、持有公司股份。而收益權(quán)眾籌只會(huì)要求以合同的形式，按照投資份額約定未來收益比例。
總而言之，眾籌是民間資本切入的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，即為個(gè)人理財(cái)提供了新的渠道，又圓了很多人自己建民宿的夢(mèng)。
2、 企業(yè)資本（b端）
2015年3月，宛若故里獲得青驄資本1000萬元天使輪投資，這也是第一家獲得風(fēng)投的民宿。隨后，瓦當(dāng)瓦舍、詩(shī)莉莉、木西民宿、山里寒舍、康藤格拉丹帳篷營(yíng)地等相繼宣布獲得融資，而松贊、千里走單騎、大樂之野等首輪融資也已基本完成。2017年3月，青普旅游收購(gòu)曾經(jīng)的“民宿第一品牌”花間堂，引發(fā)業(yè)內(nèi)轟動(dòng)。
民宿發(fā)展到現(xiàn)在這個(gè)階段，由單體走向連鎖是必然的趨勢(shì)，而連鎖化的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要大量的資本，單靠一間民宿的盈利是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。有大量資本的企業(yè)看重民宿的市場(chǎng)潛力，投資周期較短，也愿意投資，兩者一拍即合。根據(jù)數(shù)據(jù)，越來越多的企業(yè)資本進(jìn)入到了民宿行業(yè)，這里面也包括一些企業(yè)自建的項(xiàng)目。
3、 政府資本（g端）
政府對(duì)于民宿一直是扶持的態(tài)度。2015年，在國(guó)家一份促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的政策性文件里，首次提到了「客棧民宿」，隨后地方政府相繼出臺(tái)了一系列扶持政策。民宿被視為鄉(xiāng)村復(fù)興的入口。
2民宿投資的選擇標(biāo)準(zhǔn)
1、 理念（故事講得好不好）
經(jīng)營(yíng)民宿的主要有三類：一類是本地自持宅基地或能與政府協(xié)商獲得居民性用地的業(yè)主，他們?cè)谇捌谟玫爻杀旧系耐度刖推毡檩^低；一類建筑師和設(shè)計(jì)師，他們可以在設(shè)計(jì)費(fèi)和施工費(fèi)上省去不少費(fèi)用；一類是媒體從業(yè)者，在后期運(yùn)營(yíng)商有宣傳推廣上的優(yōu)勢(shì)。
絕大部分的民宿是物業(yè)經(jīng)營(yíng)的，設(shè)計(jì)師，傳媒界的人有著情懷，想要做屬于自己的民宿。這樣的民宿背后有自己的故事和理念。講好了故事才能吸引人來住，才會(huì)有收益，資本才會(huì)進(jìn)入，最后實(shí)現(xiàn)共贏。
理念是一個(gè)民宿的靈魂，決定了選址，建筑，裝修風(fēng)格以及后期運(yùn)營(yíng)。這也是情懷和資本能夠合作的最重要的點(diǎn)。
2、 建設(shè)落地（故事能不能實(shí)現(xiàn)）
想得再完美，不能實(shí)際落地，或者建設(shè)周期過于漫長(zhǎng)超出預(yù)期，對(duì)于投資方和建設(shè)方雙方來說都是得不償失的事情。1到2年，對(duì)于一個(gè)民宿項(xiàng)目來說是最合適的建設(shè)時(shí)間。
在實(shí)際落地過程中，不只只是建設(shè)周期的問題，還有很多細(xì)瑣的方面，拿客房數(shù)和分店數(shù)來說。民宿最重要的就是“主人文化”，客房數(shù)不宜超過20家。并且同個(gè)品牌的民宿有著強(qiáng)烈的特色，但是對(duì)于住客來說都是來過一次之后就不太會(huì)來第二次了。如果分店的風(fēng)格保持一致，而不能因地制宜，不宜超過3家。
還有很多設(shè)計(jì)師有著很不錯(cuò)的設(shè)計(jì)理念，但是完全不考慮運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷。如果資本要進(jìn)入的話，管理的資源也是需要介入的。
3、 投資回報(bào)率（聽眾喜不喜歡這個(gè)故事）
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨近飽和，民宿市場(chǎng)的快速回報(bào)對(duì)資本有著強(qiáng)大的吸引力。一般一個(gè)民宿項(xiàng)目最晚在第三年就能開始盈利。這對(duì)于很多大型資產(chǎn)項(xiàng)目來說是回報(bào)的周期是非常短的。這也是資本看上民宿比較大的一個(gè)原因。
成本及收入結(jié)構(gòu)
從成本和收入結(jié)構(gòu)來看，市場(chǎng)上大部分的民宿，最主要的收入來源是客房。
民宿經(jīng)營(yíng)主的情懷對(duì)于住客有很強(qiáng)的吸引力，也就是民宿背后的故事足不足夠吸引人。
說到底就是這個(gè)民宿有沒有市場(chǎng)。
民宿的設(shè)計(jì)師和主人可能有很好的理念，但是對(duì)于運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷管理完全沒有概念。資本方出資本的同時(shí)，有這方面的經(jīng)驗(yàn)和資源，可以幫助民宿獲得更高的利潤(rùn)。雙方其實(shí)并沒有完全對(duì)立的關(guān)系。情懷需要資本來落地，資本需要情懷來獲取利益。兩者并不矛盾。
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