當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出困境嗎？
易憲容
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一公布，整個(gè)市場(chǎng)一片叫好，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由2014年初以來的下沉開始走向了“慢牛”，而且從當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)之形勢(shì)來看，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更好。那么當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真的走出了困境嗎？從5月份的數(shù)據(jù)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是有所好轉(zhuǎn)，但是未來趨勢(shì)如何，應(yīng)該是相當(dāng)不確定的。估計(jì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更多的是短期變化或回光返照，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次問題不解決，政府不出臺(tái)重大的房地產(chǎn)改革政策，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走出當(dāng)前的困境是不可能的。
可以說，在2014年9月以來政府一系列強(qiáng)力的房地產(chǎn)救市政策刺激下，5月份的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)終于有所反映，房地產(chǎn)銷售總額及房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)“價(jià)量齊升”之局面。今年1至5月，商品房銷售額按年增長(zhǎng)3.1%，出現(xiàn)了從2014年年初以來首次正增長(zhǎng)，而1至4月為按年下降3.1%。其中，5月住房銷售金額達(dá)6670億元，按年同比大幅增長(zhǎng)24.3%，房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)局勢(shì)明顯反轉(zhuǎn)。1至5月份全國(guó)商品房銷售面積按年下降0.2%，降幅比1至4月份大幅收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中5月份銷售面積達(dá)9615萬平方米，當(dāng)月按年增長(zhǎng)15.0%。從這兩個(gè)數(shù)據(jù)來看，商品房銷售金額增長(zhǎng)快于商品銷售面積的增長(zhǎng)，這就說意味著隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)又開始上漲。這一輪的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整在價(jià)格只有些許下行的情況下，房地產(chǎn)銷售面積仍然是負(fù)增長(zhǎng)，新的一輪房?jī)r(jià)上漲又開始。
而5月份國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，主要來自于一二線城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)存在不確定。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市改善情況更為明顯。這些重點(diǎn)城市今年前5個(gè)月商品房銷售額增長(zhǎng)5.8%，相對(duì)于前4個(gè)月下降2%，改善了7.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積增長(zhǎng)1.7%，前4個(gè)月下降3.6%。前5個(gè)月非重點(diǎn)城市維持價(jià)量齊跌，其中商品房銷售額跌0.2%，銷售面積跌1.5%，但兩者都收窄4個(gè)百分點(diǎn)左右。也就是說，盡管一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)開始好轉(zhuǎn)，但三四線城市的局勢(shì)仍然是很嚴(yán)峻。
隨著5月份住房銷售增長(zhǎng)，今年1至5月的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)新屋開工量、土地購(gòu)置面積等數(shù)據(jù)也有所好轉(zhuǎn)，尤其是5月末，全國(guó)商品房待售面積比4月末減少15萬平方米，其中住宅待售面積減少121萬平方米。也就是說，全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存化的壓力在5月份銷售增長(zhǎng)之后有所減輕。
從上述數(shù)據(jù)來分析，是否意味當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走出2014年以來的困境？應(yīng)該說，從上述數(shù)據(jù)是得不出肯定的答案的。因?yàn)椋?span>1-5月的中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除了住房銷售額是正增長(zhǎng)之外，其他都處于負(fù)增長(zhǎng)中。即使僅就5月的情況來看，局勢(shì)的好轉(zhuǎn)同樣表現(xiàn)為只是住房銷售額增長(zhǎng)為正，但沒有出現(xiàn)2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)那種火紅的局面，其他數(shù)據(jù)表現(xiàn)只是比以往好，但仍然是負(fù)增長(zhǎng)。而5月份的銷售額的增長(zhǎng)，更多的原因是一二線城市住房銷售在價(jià)格上漲情況下的增長(zhǎng)。以一二線城市價(jià)格上漲情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)來看全國(guó)的住房銷售額增長(zhǎng)，容易掩蓋三四線以下城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍然處于疲弱的狀態(tài)。
還有，5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)主要得益于2014年的“930”、2015年的“330”的住房信貸政策，及央行多次降準(zhǔn)降息。而央行這兩個(gè)政策的核心就是讓已經(jīng)持有住房的居民能夠通過銀行的住房?jī)?yōu)惠政策的信貸杠桿進(jìn)入市場(chǎng)，再加上政府住房公積金政策配合。也就是說，這兩個(gè)政府的房地產(chǎn)信貸政策目標(biāo)就是要讓有住房的居民持有更多的住房，而不是沒有住房居民購(gòu)買住房，以使當(dāng)前全國(guó)過量的住房庫(kù)存得以消化。而希望持有住房的居民再進(jìn)入住房市場(chǎng)，就得讓住房市場(chǎng)賺錢效應(yīng)體現(xiàn)出來，或居民預(yù)期購(gòu)買住房之后，住房能夠進(jìn)一步升值。也就是說，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)投資投機(jī)賺錢的市場(chǎng)，而不是解決居民基本居住消費(fèi)的市場(chǎng)。
正因?yàn)?，?dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)只有下跌預(yù)期而沒有上漲預(yù)期時(shí)，住房投資者是不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)的。這就是為何2014年9月政府出臺(tái)了一系列的強(qiáng)力救市政策之后，住房投資者一直沒有意愿進(jìn)入市場(chǎng)。直到2015年4-5月之后，中國(guó)A股行情一直瘋狂向上沖，隨之出現(xiàn)幾次暴跌，股市投資者意識(shí)到股市的投資風(fēng)險(xiǎn)很高，不如進(jìn)入住房市場(chǎng)可能會(huì)讓投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)低一些。因?yàn)榫腿缜笆畮啄曛袊?guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格只在上漲，很少出現(xiàn)過價(jià)格像樣的調(diào)整那樣，股市投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)未來也會(huì)這樣，特別是一二線城市更是如此，從而使得有些股市投資者在股市獲得巨大的收益之后，從股市退出重新又返回住房市場(chǎng)。這就有了2015年5月中國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)開始轉(zhuǎn)好的情況。可以看到，其決定因素就是上面所指的兩股合力（房地產(chǎn)救市政策及股市投資者轉(zhuǎn)向）。
不過，經(jīng)過十幾年長(zhǎng)期的繁榮的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)進(jìn)入完全的周期性調(diào)整期。因?yàn)槭畮啄陙淼姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)暴利讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重價(jià)格扭曲及積累了一系列的嚴(yán)重問題。比如中國(guó)住房市場(chǎng)成為以投資機(jī)制為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而不是消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，這樣必然把全國(guó)85%以上的住房消費(fèi)者排斥在現(xiàn)有的市場(chǎng)之外。中國(guó)住房市場(chǎng)是一個(gè)暴利的市場(chǎng)，這不僅使得大量的資源都涌入這個(gè)市場(chǎng)，也導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配嚴(yán)重的不公。這個(gè)市場(chǎng)也導(dǎo)致了中國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重的“房地產(chǎn)化”，從而使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。由于這個(gè)市場(chǎng)暴利，也是中國(guó)貪污腐敗的根源等。如果這個(gè)市場(chǎng)不進(jìn)行周期性調(diào)整，這個(gè)市場(chǎng)是不可持續(xù)了。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整是什么？就是房?jī)r(jià)回歸理性，就是讓以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)回歸到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。但是，2014年以來的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整卻被政府一系列的救市場(chǎng)政策所中斷。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到以投資投機(jī)為主導(dǎo)市場(chǎng)來，而這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的。所以，盡管當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些或少許城市住房銷售額開始增長(zhǎng)局面，但是這個(gè)市場(chǎng)沒有從根本上進(jìn)行轉(zhuǎn)型，反之，這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)又回到投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，市場(chǎng)要持續(xù)下去是不可能的。
特別是，從國(guó)內(nèi)三四線城市包括一些二線城市實(shí)體考察的情況來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重產(chǎn)量過剩的情況實(shí)際上比政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到的情況要嚴(yán)重得多。比如，我最近到國(guó)內(nèi)一些二線城市，也到過國(guó)內(nèi)一些三四線城市。這些城市的房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩不僅表現(xiàn)為待售面積巨大，更加表現(xiàn)這些城市許多住房已經(jīng)銷售出去了，但完全砸在住房投資者手上，住房市場(chǎng)空置率相當(dāng)高。前者表現(xiàn)為許多二線以下城市的所打造的新城，很多新城都成了死城，即使嚴(yán)重降低房?jī)r(jià)，住房也無法銷售出去，從而使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商不得不退出這些市場(chǎng)。比如沈陽、貴陽、昆明、濟(jì)南等城市。三四線以下城市所建的新城所面臨的問題可能會(huì)更大。后者表現(xiàn)為，盡管有些城市的住房是銷售出去了，政府的報(bào)表上沒有過高的住房庫(kù)存，但是這些銷售出去的住房多以是砸在住房投資者手上。因?yàn)?，這些銷售出去的住房根本就無法體現(xiàn)出投資的價(jià)值，既不能以更高的價(jià)格賣出，也無法以合理的租金出租。在這種情況下，它會(huì)嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的回暖。因?yàn)?，?gòu)買住房已經(jīng)沒有投資價(jià)值。
也就是說，從5月份住房市場(chǎng)回暖的情況來看，盡管有些城市的住房銷售出現(xiàn)的“價(jià)量齊升”，但是這種“價(jià)量齊升”只是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到以投資為主導(dǎo)市場(chǎng)，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不是讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整及價(jià)格回歸理性。而一個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其發(fā)展是不可持續(xù)的。因此，5月份出現(xiàn)的住房銷售增長(zhǎng)回升，只是一種短期現(xiàn)象或回光返照。當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本就沒有走出困境，反之市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大。這就是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本的現(xiàn)實(shí)情況。
（該文章刊在今天香港的橙新聞網(wǎng)http://www.orangenews.hk/topic/system/2015/06/15/010015162.shtml）
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