◎作者丨王寶汗
◎來(lái)源丨邦地產(chǎn)（Real-estate-Circle） 已獲授權(quán)
最近，一位中介朋友告訴邦爺，他正在托售一套房。這房子在2000年的時(shí)候，價(jià)值大概在45萬(wàn)左右，如今這個(gè)區(qū)域的房子價(jià)格至少賣(mài)到6萬(wàn)/平，這套房子的總價(jià)能到660萬(wàn)了，但實(shí)際上，業(yè)主賣(mài)了房子到手的錢(qián)只有388萬(wàn)（相當(dāng)于單價(jià)只有3.5萬(wàn)元/平）。
因?yàn)闃I(yè)主賣(mài)這套房子，交了高達(dá)賣(mài)房款40%的稅，這讓房?jī)r(jià)驟然縮水！
這事不少見(jiàn)，另一位中介也稱(chēng)，他手里一套550平的商鋪，總價(jià)約2900萬(wàn)，業(yè)主轉(zhuǎn)手成功就要交30%~60%的稅，大概700多萬(wàn)。
為什么這些房子的稅收那么高？中介說(shuō)，因?yàn)樗鼈兪巧套捎脴恰?/span>
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01
買(mǎi)商住樓的最大陷阱：稅太高！
買(mǎi)商住房的最大風(fēng)險(xiǎn)，就是轉(zhuǎn)手時(shí)要承擔(dān)的稅收實(shí)在太高。但它為什么這么高？
因?yàn)榘凑丈逃梅康馁I(mǎi)賣(mài)交易標(biāo)準(zhǔn)，賣(mài)房時(shí)業(yè)主要承受高昂的土地增值稅。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)，如果你當(dāng)初是50萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)的一套商住房，現(xiàn)在100萬(wàn)賣(mài)出，賺了100%，就要收60%的增值稅。也就是說(shuō)，要按照獲利部分的40%~60%交稅。每一檔的稅率都不一樣，但都是非常高的。
這也就出現(xiàn)了，靜安寺環(huán)球世界大廈117平只要390萬(wàn)的情況，如果按正常市場(chǎng)價(jià)，這房少說(shuō)也要七八百萬(wàn)一套。
02
超低價(jià)，很坑爹！
商住房很坑爹，這不僅體現(xiàn)在轉(zhuǎn)手上，商住房的安全性、舒適性可能都存在問(wèn)題。
商住兩用房，顧名思義，既可以開(kāi)公司又可以當(dāng)住宅樓，你買(mǎi)了一套房子作為住宅，隔壁卻是開(kāi)公司的，流動(dòng)人口頻繁出入，樓道里還可能煙霧彌漫，居住體驗(yàn)可想而知。
但很多時(shí)候，這些商住兩用樓又讓人“防不勝防”。
一方面 ，它們大多地段好，還看上去很便宜——同樣地段和房型的房子，可能價(jià)格只相當(dāng)于住宅的三分之一，吸引力非常大。
而且，這些房子還能報(bào)戶(hù)口、通水電煤、又是70年產(chǎn)權(quán)，看起來(lái)和普通住宅無(wú)異。
據(jù)了解，上海許多早期的商品房，都是這樣的形態(tài)，一些98年左右建成的房子都有70年產(chǎn)權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士告訴邦爺，這種房子從表面上，甚至憑產(chǎn)權(quán)年限，也比較難辨別，只有切實(shí)了解房屋的土地使用性質(zhì)，才能確定房子是真正的住宅，還是商住用地蓋起來(lái)的商用房或商住兩用房。
03
一時(shí)沖動(dòng)，小心從市中心被擠去郊區(qū)！
還有一個(gè)辨別方法，就是看價(jià)格。這類(lèi)商住房，有時(shí)價(jià)格會(huì)“詭異”地低過(guò)市價(jià)。比如在上海市中心，住宅價(jià)格至少應(yīng)該是五六萬(wàn)/平，有些房子居然能低到四五萬(wàn)/平，那你就要留一個(gè)心眼了。
另外，一些便宜的房子還可能是法拍房，那房子可能存在的巨大債務(wù)問(wèn)題，也會(huì)讓接盤(pán)手很頭疼。
便宜不一定有好貨，買(mǎi)房子不像買(mǎi)菜，要綜合考慮很多因素，它不僅影響你當(dāng)下的居住，還涉及日后換房、投資收益等等。例如商住房，如果你不慎買(mǎi)到，那么轉(zhuǎn)手、換房會(huì)變得十分痛苦！
所以，邦爺提醒大家，買(mǎi)房時(shí)切勿被特價(jià)房忽悠，也要警醒現(xiàn)在很多專(zhuān)家鼓吹的“政策落地、降價(jià)抄底良機(jī)”等一類(lèi)說(shuō)法。
買(mǎi)房要理智、眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)，不要用未來(lái)的高成本，來(lái)為現(xiàn)在的沖動(dòng)買(mǎi)單。不然，你以后本來(lái)想在浦東換房，也可能被逼去青浦這些地方去。
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