中國PPP產(chǎn)業(yè)大講堂，連接企業(yè)資源的另一種方式
某城市健身中心政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目投資估算與財(cái)務(wù)分析
目錄
項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)分析說明
1、XX健身中心是XX市首批政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目，采用BOT模式，項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)是XX市體育局。該項(xiàng)目位于XXXXXX，地下兩層地上五層，地上總建筑面積10934平方米，其中社會(huì)資本可以經(jīng)營一至四層約8602平方米。項(xiàng)目地下為人防工程，地上是健身中心，社會(huì)投資人只需負(fù)責(zé)地上一至五層的建設(shè)投資。
2、此次投資估算及財(cái)務(wù)分析的目的是為政府合理確定社會(huì)資本的經(jīng)營年限提供參考依據(jù)，投資估算及財(cái)務(wù)分析思路為投資者在一定的期限內(nèi)以項(xiàng)目給定范圍的經(jīng)營利潤覆蓋項(xiàng)目總投資和經(jīng)營成本并取得期望的收益。
3、投資估算和財(cái)務(wù)分析以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(第三版)為依據(jù)，根據(jù)項(xiàng)目具體情況和最新市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，依照國家有關(guān)規(guī)定以及地方稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，每項(xiàng)估算分析依據(jù)以及數(shù)據(jù)來源盡可能在表格中予以說明。
4、另據(jù)《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南(試行)》(財(cái)金[2014]113號(hào))的有關(guān)規(guī)定，政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目需要通過物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政承受能力論證才可進(jìn)行項(xiàng)目準(zhǔn)備。物有所值評(píng)價(jià)分定性和定量兩方面，定性評(píng)價(jià)見項(xiàng)目實(shí)施方案，定量評(píng)價(jià)由于尚未出臺(tái)相關(guān)辦法或細(xì)則，目前還無法進(jìn)行。另外，由于本項(xiàng)目要求社會(huì)資本承擔(dān)全部的投資，政府除考慮或有風(fēng)險(xiǎn)支出之外，暫不需要進(jìn)行財(cái)政承受能力論證。
5、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況并與項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)溝通，本次財(cái)務(wù)分析主要計(jì)算以下7個(gè)指標(biāo)供決策參考，即:總投資內(nèi)部收益率、資本金內(nèi)部收益率、總投資收益率、資本金凈利潤率、保守貸款償還期、正常貸款償還期、靜態(tài)投資回收期，其中“保守貸款償還期”是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)要求增加的，其計(jì)算方法為:還貸時(shí)假設(shè)投資方項(xiàng)目所有資金(包括資本金)都是借債籌集，以此保守策略來計(jì)算貸款償還期。
6、為使投資估算和財(cái)務(wù)分析更加符合實(shí)際投資和經(jīng)營情況，本次以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，而不采用計(jì)提固定資產(chǎn)折舊的方法，原因如下:
①根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)營一般按核定征收，用折舊攤銷的方法計(jì)算企業(yè)所得稅已無必要。
②投資者在經(jīng)營期內(nèi)要回收全部投資，BOT項(xiàng)目如果經(jīng)營期小于折舊年限，就會(huì)牽扯到折舊殘值歸屬的問題。
③財(cái)務(wù)分析最重要的是遵循資金時(shí)間價(jià)值原則，折舊考慮的只是歷史成本而不是時(shí)間價(jià)值因素。對(duì)于本項(xiàng)目而言，由于固定資產(chǎn)投入遠(yuǎn)大于其后每年的經(jīng)營收益，用計(jì)提折舊的方法勢(shì)必導(dǎo)致計(jì)算出的財(cái)務(wù)指標(biāo)嚴(yán)重失真，以至失去參考價(jià)值。
7、出于保守考慮，本次估算和分析假設(shè)的是權(quán)益資金大于債務(wù)資金的項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)。資本金除能支付建設(shè)投資額的70%之外，還要用于支付全部的流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。項(xiàng)目資本金全部由社會(huì)資本出資，資本金之外的資金以債務(wù)方式解決。由于項(xiàng)目法人不用承擔(dān)權(quán)益資金的利息和債務(wù)，故投資估算和財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)算資本金的使用成本。資本金使用成本由社會(huì)資本自己斟酌，在項(xiàng)目投資決策時(shí)與通貨膨脹因素一起考慮。
8、為便于項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)參考和權(quán)衡，分析中涉及到的主要影響因素如經(jīng)營年限、租金收入、項(xiàng)目投資、經(jīng)營成本、貸款利率、租金成本增長率等等，先按常量對(duì)待(基準(zhǔn)數(shù)值)，后按變量分析，以便更加全面地反映各財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)。
9、根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(發(fā)改委等令[2015]25號(hào))，由于項(xiàng)目回報(bào)周期較長，本次分析經(jīng)營期基準(zhǔn)值按40年考慮，最長50年。經(jīng)營期各年出租率都按100%計(jì)算，但第一年考慮三個(gè)月的免租期。
10、因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)營期限比較長，本次財(cái)務(wù)分析采用時(shí)價(jià)(Current Price)體系，經(jīng)營期間租金收入及經(jīng)營成本和稅費(fèi)考慮了每三年4%的增長率。項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2016年初，2016年為建設(shè)期，2017年及其以后為經(jīng)營期，財(cái)務(wù)分析時(shí)投資回收期和貸款償還期都從經(jīng)營期開始算起。
11、由于項(xiàng)目的特殊情況，本次估算和分析所稱項(xiàng)目總投資只包括地上一至五層的建設(shè)投資及相關(guān)費(fèi)用，還有與之相關(guān)的一部分室外工程投資，土方、支護(hù)、基礎(chǔ)、地下室以及與健身中心不相關(guān)的室外工程建設(shè)投資和相關(guān)費(fèi)用不包括在內(nèi)。
12、估算和分析表格中與價(jià)格相關(guān)的數(shù)據(jù)皆為含增值稅的價(jià)格，由于建設(shè)和經(jīng)營期間沒有銷項(xiàng)增值稅可供抵扣，故此次估算分析并未列舉應(yīng)納增值稅額及其相應(yīng)的附加稅。
13、估算和分析中需要項(xiàng)目主體方或投資方繳納的新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金和農(nóng)民工工資保證金按全部返退考慮。
14、此次投資估算和財(cái)務(wù)分析除提供基準(zhǔn)條件下各財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還給出了它們的置信區(qū)間以及不同組合條件下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果列表，便于決策時(shí)參考。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)可依據(jù)預(yù)計(jì)的租金情況、期望的收益水平以及其他必要的因素來確定準(zhǔn)予社會(huì)資本的經(jīng)營年限。
15、本次估算和分析考慮了經(jīng)營期租金和相關(guān)費(fèi)用的增長，但未剔除通貨膨脹因素，由于經(jīng)營期限較長，決策者在確定期望收益水平時(shí)要將通貨膨脹因素考慮在內(nèi)。
項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)概覽
經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為3978.92萬元，其中建設(shè)投資3854.06萬元，建設(shè)期利息64.86萬元，流動(dòng)資金60萬元。
如總說明所述，出于保守考慮，本次財(cái)務(wù)分析假設(shè)的是權(quán)益資金大于債務(wù)資金的項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)。假設(shè)資本金除能支付建設(shè)投資額的70%之外，還要用于支付全部的流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。項(xiàng)目資本金全部由社會(huì)投資人出資，資本金之外的資金以債務(wù)方式解決。以此計(jì)算，社會(huì)投資人需要出資2822.71萬元作為項(xiàng)目的資本金，占總投資的70.94%，社會(huì)投資人還需要另外籌集債務(wù)資金1156.22萬元，占急投資的29.06%。
這里需要說明的是，由于項(xiàng)目法人不用承擔(dān)權(quán)益資金的利息和債務(wù)，故投資估算和財(cái)務(wù)分析時(shí)不計(jì)算資本金的使用成本。資本金使用成本由社會(huì)投資人自己斟酌，在項(xiàng)目投資決策時(shí)與通貨膨脹因素一起考慮。
本次財(cái)務(wù)分析主要計(jì)算7個(gè)指標(biāo)供決策參考，在基準(zhǔn)平均租金水平38.35元/月/建筑平米，經(jīng)營期間租金和經(jīng)營成本每三年增長4%，當(dāng)前貸款利率5.1%上浮10%的情況下，暫按經(jīng)營期40年考慮，經(jīng)財(cái)務(wù)分析和模擬得出相關(guān)指標(biāo)如下:
項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)(經(jīng)營期40年)
基準(zhǔn)數(shù)值
90%置信區(qū)間
總投資內(nèi)部收益率(稅后)
資本金內(nèi)部收益率
總投資收益率
資本金凈利潤率
6. 86%
6. 89%
8. 51%
10. 41%
5.97%-7.80%
5.98%-7.85%
7.49%-9.65%
9.02%-11.96%
其他:保守貸款償還期
正常貸款償還期
靜態(tài)投資回收期
30. 76年
5. 78年
14. 59年
24.38年-41.31年
5.88年-7.36年
13.13年-16.21年
上表數(shù)據(jù)中“保守貸款償還期”是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)要求增加的指標(biāo)，其計(jì)算方法為:假設(shè)投資方項(xiàng)目所有資金(包括資本金)都是借債籌集，以此保守策略來計(jì)算貸款償還期。其他幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)都按正常的投資和經(jīng)營條件計(jì)算。
靜態(tài)投資回收期可以基于融資前分析的總投資計(jì)算，也可以基于融資后分析的資本金計(jì)算，經(jīng)實(shí)際計(jì)算比對(duì)，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目由這兩種方法得到的結(jié)果相差不大(見第29頁“不同假設(shè)條件下項(xiàng)目靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表”)，故只列示其中之一，上表中的結(jié)果是基于融資后分析的資本金計(jì)算的年數(shù)，從經(jīng)營期算起。
回收期和償還期指標(biāo)其實(shí)是和經(jīng)營年限無關(guān)的，但經(jīng)營年限必須長于這些指標(biāo)才能計(jì)算得出來。
表中“總投資收益率”和“資本金凈利潤率”的計(jì)算公式如下:
總投資收益率=經(jīng)營期年平均息稅前利潤/項(xiàng)目總投資
資本金凈利潤率=經(jīng)營期年平均凈利潤/項(xiàng)目資本金
結(jié)論和建議
就本項(xiàng)目而言，政府與社會(huì)資本合作，關(guān)鍵是確定合作年限。確定合作年限需要考量的因素很多，但都不能違背“既讓社會(huì)資本獲得合理回報(bào)，又要保證公共利益不受損害”這一基本原則。不過從下面的敘述可以看到，由于項(xiàng)目盈利能力不足，做到這一點(diǎn)并不容易。
根據(jù)最新出臺(tái)的《基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》(發(fā)改委等令[2015]25號(hào))第六條，基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)、所提供公共產(chǎn)品或服務(wù)需求、項(xiàng)目生命周期、投資回收期等綜合因素確定，最長不超過30年。對(duì)于投資規(guī)模大、回報(bào)周期長的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)特許經(jīng)營項(xiàng)目可以由政府或者其授權(quán)部門與特許經(jīng)營者根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，約定超過前款規(guī)定的特許經(jīng)營期限。
本項(xiàng)目就屬于這樣的情況，回報(bào)周期很長。由于位于三線城市，又偏離市中心，租金收入上不去，項(xiàng)目先天性盈利能力不足。經(jīng)試算發(fā)現(xiàn)30年經(jīng)營期限的財(cái)務(wù)指標(biāo)很不理想，恐難以被社會(huì)投資人所接受，故此將經(jīng)營期基準(zhǔn)值改為40年。而從前面的“財(cái)務(wù)指標(biāo)概覽”可以看到，其實(shí)這基于40年經(jīng)營期計(jì)算的各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)也是不盡如人意的。經(jīng)與項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)商量，為充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，本次估算與分析增加了一個(gè)“保守貸款償還期”指標(biāo)，就是假設(shè)投資方項(xiàng)目所有資金包括資本金都是借債籌集的，以此保守策略來計(jì)算貸款償還期。在基準(zhǔn)貸款利率5. 61%清況下經(jīng)計(jì)算該指標(biāo)竟然達(dá)到了30.76年。面對(duì)不盡如人意的項(xiàng)目，財(cái)政又不給任何補(bǔ)貼，如何找到滿意的社會(huì)資本并讓他們接受短于基準(zhǔn)的經(jīng)營期限，是擺在項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)面前的最大難題。
辦法第六條明確指出投資回收期是重要的考慮因素。投資回收期有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種指標(biāo)，其中靜態(tài)投資回收期不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，難以正確地辨識(shí)項(xiàng)目的優(yōu)劣。本項(xiàng)目回報(bào)周期很長，采用動(dòng)態(tài)投資回收期才合適，但《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(第三版)中只說明了靜態(tài)投資回收期的計(jì)算，并未要求計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期，這是因?yàn)橛?jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期需要事先指定折現(xiàn)率，而折現(xiàn)率是主觀性很強(qiáng)的數(shù)據(jù)。折現(xiàn)率對(duì)動(dòng)態(tài)投資回收期的影響非常大，經(jīng)測(cè)算，基準(zhǔn)租金水平條件下當(dāng)折現(xiàn)率取7.3%時(shí)，動(dòng)態(tài)投資回收期就已經(jīng)超過了50年(見“不同假設(shè)條件下項(xiàng)目靜動(dòng)態(tài)投資回收期估算表”)。而7.3%的折現(xiàn)率不僅小于12%的一般行業(yè)基準(zhǔn)收益率，甚至還小于8%的社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率。所有這些，表明只根據(jù)投資回收期一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來確定經(jīng)營年限是不合適的。
實(shí)際上，以上幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)中項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率才是最重要的，也是按規(guī)定唯一必須計(jì)算的指標(biāo)。內(nèi)部收益率是客觀數(shù)據(jù)，只要現(xiàn)金流量估計(jì)的比較合理，計(jì)算結(jié)果的可信度就比較高，然而計(jì)算結(jié)果表明這一指標(biāo)也是比較低的。資本金內(nèi)部收益率低的主要原因是該項(xiàng)目前期投資大后期經(jīng)營收入少，回報(bào)周期很長;另一個(gè)原因是項(xiàng)目要求的資本金比例高，不過對(duì)于本項(xiàng)目，正因?yàn)榛貓?bào)周期長，所以資本金比例對(duì)資本金內(nèi)部收益率的影響也小，財(cái)務(wù)杠桿作用不明顯。經(jīng)測(cè)算，當(dāng)資本金比例從70%降到30%時(shí)，40年經(jīng)營期資本金內(nèi)部收益率僅從6.89%上升到6.93%。
由于項(xiàng)目特殊性，我們并沒有找到相關(guān)行業(yè)的基準(zhǔn)收益率作為比較(只查到了“商業(yè)性文化娛樂設(shè)施”行業(yè)，但與本項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營情況并不相符)。對(duì)當(dāng)前的社會(huì)投資人而言，中短期投資項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率一般應(yīng)在12%以上才可接收，單從資本金內(nèi)部收益率判斷，項(xiàng)目并不理想。不過從另外一個(gè)角度，由于是政府與社會(huì)資本合作項(xiàng)目，項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，是經(jīng)營期間可以獲得長期穩(wěn)定的收益來源。再考慮到項(xiàng)目的公益性質(zhì)，40年經(jīng)營期，項(xiàng)目平均每年資本金凈利潤率尚可達(dá)到10.41%。還有，正常情況下本項(xiàng)目的需要交納的房產(chǎn)稅太多，幾乎占了經(jīng)營成本和稅費(fèi)1/3(見“基準(zhǔn)年經(jīng)營成本和稅費(fèi)”，如果社會(huì)投資人有合理的避稅措施，或能夠爭取到一定的稅費(fèi)減免政策，則實(shí)際的資本金內(nèi)部收益率比估算的要高，或許社會(huì)投資人是能接受的。
以上是我公司對(duì)確定社會(huì)資本經(jīng)營期限時(shí)如何掂量投資回收期、資本金內(nèi)部收益率和資本金凈利潤率三個(gè)指標(biāo)的一點(diǎn)看法，或有不當(dāng)之處，請(qǐng)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)酌情考慮。需要說明的是，由于項(xiàng)目盈利能力不足，導(dǎo)致經(jīng)營初期的現(xiàn)金流量累計(jì)盈余資金出現(xiàn)負(fù)值，項(xiàng)目投資方還需另外進(jìn)行必要的短期融資，以保證項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力。短期融資對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)也有一定的負(fù)面影響，這里不再做進(jìn)一步估算。
此次投資估算和財(cái)務(wù)分析除提供基準(zhǔn)條件下各財(cái)務(wù)指標(biāo)外，還給出了它們的置信區(qū)間以及不同組合條件下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果列表。由于此次估算和分析是基于模型進(jìn)行的，將經(jīng)營期限視為變量，各種數(shù)據(jù)結(jié)果的估算相對(duì)而言比較容易，故在基本的數(shù)據(jù)之外我們還另外提供了五張附表，附表中列有不同經(jīng)營年限不同租金水平條件下的各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)以供參考。項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)可依據(jù)預(yù)計(jì)的租金情況、預(yù)期的收益水平以及其他必要的因素方便地查表以確定準(zhǔn)予社會(huì)資本的經(jīng)營年限。另需特別說明的是，本次估算和分析考慮了經(jīng)營期租金和相關(guān)費(fèi)用的增長，但未剔除通貨膨脹因素，由于經(jīng)營期限較長，項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)在確定期望收益水平時(shí)要將通貨膨脹因素考慮在內(nèi)。
為使決策者全面了解項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行概況，做到能夠隨時(shí)查詢相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)，應(yīng)要求我們提供的數(shù)據(jù)比較詳盡，不過數(shù)據(jù)太多也會(huì)給決策來難度。由于項(xiàng)目現(xiàn)階段決策只涉及經(jīng)營年限一項(xiàng)內(nèi)容，我們建議項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)參照以上幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)先確定一個(gè)最高的經(jīng)營年限，然后在項(xiàng)目采購過程中以公開招標(biāo)的方式，通過社會(huì)資本的競爭來降低經(jīng)營年限。另在項(xiàng)目特許經(jīng)營協(xié)議中，視情況補(bǔ)充保底租金收入、超額收益分享以及必要的獎(jiǎng)勵(lì)或救濟(jì)措施，并在其后經(jīng)營過程中，加強(qiáng)中期評(píng)估，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整雙方的利益和風(fēng)險(xiǎn)分配方案?？傊?，只有多方入手，才有可能做到既讓社會(huì)資本獲得合理的回報(bào)，又保證公共利益不受損害，從而保證項(xiàng)目的成功實(shí)施。
項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)
名稱
數(shù)值
(m2)
備注
項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)
占地面積
總建筑面積
其中：一層
二層
三層
四層
五層
其它附屬用房
地下室及車庫
室外工程
2240.00
10934.00
2005.04
2232.24
2232.24
2232.24
2232.24
數(shù)據(jù)取自河北xx建筑設(shè)計(jì)有限公司((xx健身中心建筑設(shè)計(jì)方案》2015年4月版
暫不考慮
暫不考慮
說明:
項(xiàng)目地下兩層地上五層，地下為人防工程，地上是健身中心，社會(huì)資本只需負(fù)責(zé)地上五層的投資建設(shè)。
項(xiàng)目總投資匯總表
名稱
基數(shù)
單價(jià)
金額(萬元)
一、工程費(fèi)用
3195. 42
二、工程建設(shè)其他費(fèi)用
373. 15
三、預(yù)備費(fèi)
285. 49
四、建設(shè)期利息
64.86
五、流動(dòng)資金
60.00
六、項(xiàng)目總投資
3978. 92
說明
由于項(xiàng)目特殊情況，這里的總投資只包括地上一至五層的建設(shè)投資，土方、支護(hù)、基礎(chǔ)、地下室以及與健身中心無關(guān)的室外工程建設(shè)投資不包括在內(nèi)。建設(shè)期貸款額為項(xiàng)目建設(shè)投資的30%，貸款利率在現(xiàn)行5.1%的基礎(chǔ)上再上浮10%，貸款期限一年。
項(xiàng)目投資估算表
名稱
基數(shù)
單價(jià)
金額（萬元）
備注
一、 工程費(fèi)用
土建主體工程
裝飾裝修
給排水工程
熱力工程
空調(diào)
強(qiáng)弱電
煤氣
電梯扶梯
消防工程
其他：室外工程
體育經(jīng)營及服務(wù)設(shè)施
3195.42
由于項(xiàng)目特殊情況，只考慮 0.000以上工程費(fèi)用和部分室外工程費(fèi)用，見總說明。
數(shù)據(jù)取自XXX設(shè)計(jì)公司《XX健身中心建設(shè)設(shè)計(jì)方案》工程項(xiàng)目概算部分，下同。
與健身中心有關(guān)的一部分室外工程費(fèi)用，包括硬化、綠化、照明工程等，暫估值
暫不考慮
1603.81
947.40
62.57
102.26
80.50
111.65
8.93
60.00
98.30
120.00
項(xiàng)目投資估算表
名稱
基數(shù)
單價(jià)
金額
（萬元）
備注
二、工程建設(shè)其他費(fèi)用
建設(shè)用地費(fèi)
建設(shè)單位管理費(fèi)
工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)
前期工作咨詢費(fèi)
勘察費(fèi)
設(shè)計(jì)費(fèi)
施工圖審查費(fèi)
環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)
招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)
工程保險(xiǎn)費(fèi)
城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
辦公及生活家具購置費(fèi)
人員培訓(xùn)費(fèi)
電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)
集中供熱管網(wǎng)工程建設(shè)費(fèi)
燃?xì)夤芫W(wǎng)工程建設(shè)費(fèi)
文物勘探費(fèi)
臨時(shí)水電報(bào)裝接用
其它費(fèi)用
3195.42萬元
10934.00m2
10934.00m2
10934.00m2
20戶
0.60%
19.15元/m2
90元/m2
60元/m2
3200元/戶
373.15
依據(jù)2004年建設(shè)廳發(fā)改委《河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其他費(fèi)用定額》并根據(jù)市場(chǎng)收費(fèi)情況調(diào)整
劃撥土地，不考慮征地拆遷補(bǔ)1}費(fèi)用
依據(jù)財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)、省財(cái)政廳冀財(cái)建[2003]3號(hào)、財(cái)建[2003]724號(hào)
建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)
依據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)、省物價(jià)局、省計(jì)委冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字[2000]10號(hào)
由于項(xiàng)目特殊情況，不考慮
工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)
河北省物價(jià)局、河北省建設(shè)廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字[2002]第27號(hào)
國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格[2002]125號(hào)
國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)
按工程費(fèi)用的0. 6%計(jì)算
河北省物價(jià)局、財(cái)政廳冀價(jià)經(jīng)費(fèi)字[2002]29號(hào)等對(duì)各市批復(fù)文件
國家計(jì)委建設(shè)銀行計(jì)標(biāo)(85)352號(hào)，只考慮項(xiàng)目公司管理經(jīng)營本項(xiàng)目的辦公設(shè)施及人員
同上
河北省設(shè)區(qū)市市區(qū)新建住宅小區(qū)電力設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理暫行辦法 冀價(jià)經(jīng)費(fèi)[2008]39號(hào)
XX市人民政府關(guān)于將城市集中供熱管網(wǎng)工程建設(shè)費(fèi)納入價(jià)格管理的通知[2005]76號(hào)
XX市物價(jià)局關(guān)于規(guī)范燃?xì)夤芫W(wǎng)工程建設(shè)費(fèi)的通知2009年，按折算20戶考慮
由于項(xiàng)目特殊情況，不考慮
暫不考慮
現(xiàn)場(chǎng)通平、臨時(shí)圍墻道路、城市道路占用挖掘、垃圾清運(yùn)等不易預(yù)知的費(fèi)用
13.91
59.83
14.95
36.79
2.63
2.16
6.91
19.17
20.94
1.80
1.80
98.41
65.60
6.40
21.87
項(xiàng)目投資估算表
名稱
基數(shù)
單價(jià)
金額
（萬元）
備注
三、預(yù)備費(fèi)
基本預(yù)備費(fèi)
漲價(jià)預(yù)備費(fèi)
3569萬元
8%
285.49
原國家計(jì)委建設(shè)銀行，計(jì)標(biāo)(85)352號(hào)，建標(biāo)[2007]164號(hào)
暫按零計(jì)算，原國家計(jì)委，計(jì)投資[1999]1340號(hào)
285.49
四、建設(shè)期利息
1156.22萬元
5.61%
64.86
本項(xiàng)目也許可以中請(qǐng)政策性銀行貸款，但為保守起見仍按商業(yè)銀行貸款考慮
貸款額為項(xiàng)目建設(shè)投資的30%，貸款年利率5.1%再上浮10%，貸款期限一年
64.86
五、流動(dòng)資金
60.00
國家計(jì)委關(guān)于核定大中型基本建設(shè)項(xiàng)目總投資的通知 計(jì)投資[1992]382號(hào)
暫估流動(dòng)資金60萬元，其中鋪底流動(dòng)資金占30%
60.00
六、項(xiàng)目總投資
其中建設(shè)投資
單方建設(shè)成本
3854.06萬元
3524.84元/m2
3978.92
一 … 五
一 二 三，按《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的規(guī)定，建設(shè)投資中不含建設(shè)期利息
項(xiàng)目建設(shè)投資/總建筑面積
說明:
由于項(xiàng)目特殊情況，這里的總投資只包括地上一至五層的建設(shè)投資，土方、支護(hù)、基礎(chǔ)、地下室以及與健身中心無關(guān)的室外工程建設(shè)投資不包括在內(nèi)。
建設(shè)期貸款額為項(xiàng)目建設(shè)投資的30%.貸款利率在現(xiàn)行5.1%的基礎(chǔ)上再上浮10%.貸款期限一年
基準(zhǔn)年毛租金收入
名稱
基數(shù)
（m2）
單價(jià)
(元/m2/月)
金額
（萬元）
備注
七、基準(zhǔn)年毛租金收入
一層
二層
三層
四層
五層
地上及地下車位
2005.04
2232.24
2232.24
2132.24
60
40
30
25
395.84
假設(shè)項(xiàng)目以對(duì)外出租方式進(jìn)行經(jīng)營，一至四層平均月租金:38.35元/建筑平米
體育用品超市，各層用途見可研報(bào)告
柔道、摔跤、散打、拳擊
跆拳道、健美操、武術(shù)、舉重
棋牌類、臺(tái)球、瑜伽，本層有約100平米用于辦公，不對(duì)外出租經(jīng)營
綜合健身場(chǎng)館，包括籃球、羽毛球、乒乓球，不對(duì)外出租經(jīng)營
不考慮
144.36
107.15
80.36
63.97
說明：
以2016年租金水平為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)經(jīng)營期間毛租金收入每三年增長一次，增長率為4%。
毛租金收入中，包括租賃區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)、必要的水電暖空調(diào)通訊設(shè)施使用費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)，以及其他相關(guān)費(fèi)用。
基準(zhǔn)年經(jīng)營成本和稅費(fèi)
名稱
基數(shù)
單價(jià)
金額
（萬元）
備注
八、經(jīng)營期稅費(fèi)(年)
兩稅一費(fèi)
房產(chǎn)稅
土地增值稅
城鎮(zhèn)土地使用稅
企業(yè)所得稅
人員工資和福利費(fèi)
管理費(fèi)用
修理費(fèi)用
水電暖費(fèi)用
395.84萬元
395.84萬元
2240.00萬元
395.84萬元
524.21萬元
2186.80m2
5.6%
12.0%
9元/m2
2.5%
2.0%
24元/m2
141.11
暫不考慮營改增的情況
包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加，按毛租金收入的5.6%計(jì)
毛租金的12%
無
按用地面積每年9元/平米
按服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)營考慮，核定征收，稅率為毛租金的10%X25%
暫按6人每人每月4000元考慮，包括個(gè)人工資、津貼、獎(jiǎng)勵(lì)和各種勞保福利等
包括經(jīng)營管理費(fèi)、非經(jīng)營區(qū)物業(yè)管理費(fèi)，車船稅、印花稅和必要的衛(wèi)生費(fèi)排污費(fèi)等
暫按除主體工程以外的工程費(fèi)用的2%考慮，主體工程維修計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)中
按20%非經(jīng)營區(qū)面積每月每平米2元計(jì)算，經(jīng)營區(qū)域的水電暖燃?xì)赓M(fèi)用包括在月租金中
22.17
47.5
2.02
9.90
28.80
15.00
10.48
5.25
說明:
以2016年為基準(zhǔn)數(shù)據(jù)，假設(shè)經(jīng)營期間經(jīng)營成本與稅費(fèi)與毛租金同比增長，即每三年增長一次，增長率為4%。
企業(yè)所得稅根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況按服務(wù)業(yè)租賃經(jīng)營核定征收考慮。
項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表
單位：萬元
序號(hào)
項(xiàng)目
合計(jì)
建設(shè)期
經(jīng)營期
0
1
2
3
4
5
6
7……
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年
2022年
2023年
1
總投資（含全額流動(dòng)資金）
3978.92
3854.06
124.86
報(bào)批總投資（含鋪底流動(dòng)資金）
3936.92
3854.06
82.86
1.1
建設(shè)投資
3854.06
3854.06
1.2
建設(shè)期利息
64.86
64.86
1.3
流動(dòng)資金
60.00
60.00
其中：鋪底流動(dòng)資金
18.00
18.00
2
資金籌措
3978.92
3854.06
124.86
2.1
項(xiàng)目資本金
2822.71
2697.84
124.86
2.1.1
用于建設(shè)投資
2697.84
2697.84
2.1.2
用于流動(dòng)資金
60.00
60.00
其中：鋪底流動(dòng)資金
18.00
18.00
2.1.3
用于建設(shè)期利息
64.86
64.86
2.2
債務(wù)資金
1156.22
1156.22
2.2.1
用于建設(shè)投資
1156.22
1156.22
2.2.2
用于流動(dòng)資金
2.2.3
用于建設(shè)期利息
說明：資金結(jié)構(gòu):出于保守考慮，本項(xiàng)目假設(shè)權(quán)益資金大于債務(wù)資金，確定資本金2822.71萬元，其中用于建設(shè)投資2697.84萬元（占建設(shè)投資額的70%），其余用于支付全部的流動(dòng)資金和建設(shè)期利息。
建設(shè)期利息計(jì)算:貸款額按項(xiàng)目建設(shè)投資的30%.貸款利率在現(xiàn)行5.1%的基礎(chǔ)上再上浮10%.貸款期限一年，建設(shè)期利息由項(xiàng)目資本金償還。
項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率估算
年
期
租金稅費(fèi)增常系數(shù)
資金流入
租金收入
資金流出
建設(shè)投資
流動(dòng)資金
經(jīng)營成本和稅費(fèi)
凈現(xiàn)金流量（稅后）
累計(jì)（期末回收流動(dòng)資金）
項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率
2016
1.000
3854
-3854
-3794
#NUM!
2017
1
1.000
297
60
141
96
-3698
-95.96%
2018
2
1.000
396
141
255
-3444
-70.15%
2019
3
1.000
396
141
255
-3189
-50.63%
2020
4
1.040
412
147
265
-2924
-36.90%
2021
5
1.040
412
147
265
-2659
-27.44%
2022
6
1.040
412
147
265
-2394
-20.68%
2023
7
1.082
428
153
276
-2119
-15.54%
2024
8
1.082
428
153
276
-1843
-11.68%
2025
9
1.082
428
153
276
-1568
-8.70%
2026
10
1.125
445
159
287
-1281
-6.27%
2027
11
1.125
445
159
287
-994
-4.34%
2028
12
1.125
445
159
287
-708
-2.78%
2029
13
1.170
463
165
298
-410
-1.46%
2030
14
1.170
463
165
298
-112
-0.36%
2031
15
1.170
463
165
298
186
0.55%
2032
16
1.217
482
172
310
496
1.35%
2033
17
1.217
482
172
310
806
2.03%
2034
18
1.217
482
172
310
1116
2.60%
2035
19
1.265
501
179
322
1438
3.12%
2036
20
1.265
501
179
322
1760
3.56%
2037
21
1.265
501
179
322
2083
3.94%
2038
22
1.316
521
186
335
2418
4.29%
2039
23
1.316
521
186
335
2753
4.60%
2040
24
1.316
521
186
335
3088
4.86%
2041
25
1.369
542
193
349
3437
5.11%
2042
26
1.369
542
193
349
3786
5.32%
2043
27
1.369
542
193
349
4134
5.51%
2044
28
1.423
563
201
363
4497
5.69%
2045
29
1.423
563
201
363
4859
5.84%
2046
30
1.423
563
201
363
5222
5.98%
2047
31
1.480
586
209
377
5599
6.11%
2048
32
1.480
586
209
377
5976
6.23%
2049
33
1.480
586
209
377
6353
6.33%
2050
34
1.539
609
217
392
6745
6.43%
2051
35
1.539
609
217
392
7137
6.52%
2052
36
1.539
609
217
392
7529
6.60%
2053
37
1.601
634
226
408
7937
6.67%
2054
38
1.601
634
226
408
8345
6.74%
2055
39
1.601
634
226
408
8753
6.80%
2056
40
1.665
659
235
424
9177
6.86%
2057
41
1.665
659
235
424
9601
6.91%
2058
42
1.665
659
235
424
10025
6.96%
2059
43
1.732
685
244
441
10466
7.01%
2060
44
1.732
685
244
441
10907
7.05%
2061
45
1.732
685
244
441
11349
7.08%
2062
46
1.801
713
254
459
11807
7.12%
2063
47
1.801
713
254
459
12266
7.15%
2064
48
1.801
713
254
459
12725
7.18%
2065
49
1.873
741
264
477
13202
7.21%
2066
50
1.873
741
264
477
13679
7.24%
說明:本次測(cè)算計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2016年初，2016年為建設(shè)期，2017年及其以后為經(jīng)營期。經(jīng)營期各年出租率都按100%計(jì)算，但第一年考慮三個(gè)月免租期。假設(shè)經(jīng)營期間租金和經(jīng)營成本每三年增長一次，增長率為4%。計(jì)算項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率時(shí)在每個(gè)計(jì)算期末回收流動(dòng)資金60萬元。
項(xiàng)目總投資償還計(jì)劃估算表（保守貸款償還期估算)
年
期
年初借款
本息累計(jì)
本年借款
本年應(yīng)
付利息
資金流入
租金收入
經(jīng)營成本和稅費(fèi)
本年可用于還款資金
本年償還本金及利息
年末借款本息累計(jì)
2016
0
3854
216
4070
2017
1
4070
60
232
297
141
156
156
4206
2018
2
4206
236
396
141
255
255
4187
2019
3
4187
235
396
141
255
255
4168
2020
4
4168
234
412
147
265
265
4137
2021
5
4137
232
412
147
265
265
4104
2022
6
4104
230
412
147
265
265
4069
2023
7
4069
228
428
153
276
276
4022
2024
8
4022
226
428
153
276
276
3972
2025
9
3972
223
428
153
276
276
3919
2026
10
3919
220
445
159
287
287
3852
2027
11
3852
216
445
159
287
287
3782
2028
12
3782
212
445
159
287
287
3708
2029
13
3708
208
463
165
298
298
3618
2030
14
3618
203
463
165
298
298
3523
2031
15
3523
198
463
165
298
298
3422
2032
16
3422
192
482
172
310
310
3304
2033
17
3304
185
482
172
310
310
3180
2034
18
3180
178
482
172
310
310
3048
2035
19
3048
171
501
179
322
322
2897
2036
20
2897
163
501
179
322
322
2737
2037
21
2737
154
501
179
322
322
2569
2038
22
2569
144
521
186
335
335
2377
2039
23
2377
133
521
186
335
335
2176
2040
24
2176
122
521
186
335
335
1962
2041
25
1962
110
542
193
349
349
1724
2042
26
1724
97
542
193
349
349
1472
2043
27
1472
83
542
193
349
349
1206
2044
28
1206
68
563
201
363
363
911
2045
29
911
51
563
201
363
363
600
2046
30
600
34
563
201
363
363
271
2047
31
271
15
586
209
377
286
2048
32
586
209
377
2049
33
586
209
377
2050
34
609
217
392
2051
35
609
217
392
2052
36
609
217
392
2053
37
634
226
408
2054
38
634
226
408
2055
39
634
226
408
2056
40
659
235
424
2057
41
659
235
424
2058
42
659
235
424
2059
43
685
244
441
2060
44
685
244
441
2061
45
685
244
441
2062
46
713
254
459
2063
47
713
254
459
2064
48
713
254
459
2065
49
741
264
477
2066
50
741
264
477
說明:“保守貸款償還期”是根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)要求增加的財(cái)務(wù)指標(biāo)，計(jì)算方法為:還貸時(shí)假設(shè)投資方項(xiàng)目需要的所有資金(包括資本金)都是借債籌集，利率相同，都是5.61%。
