最近大家有沒有追熱播劇《安家》？作為一名房產(chǎn)專業(yè)律師，在追劇過程總是禁不住用法律思維看劇中每一個(gè)單元故事?；诖?，我們今天一起聊聊故事里二手房交易過程可能發(fā)生的問題及風(fēng)險(xiǎn)。開始我們的律說《安家》第一集。
第一集：假如宮蓓蓓夫妻為迎接二胎需置換新房，通過安家天下房似錦將房屋賣給老嚴(yán)夫婦，他們?cè)谥薪楣竞炗喠恕斗课葙I賣協(xié)議》，但是并未簽房管部門要求的制式合同。老嚴(yán)夫妻按協(xié)議約定交了預(yù)付款。宮蓓蓓收到預(yù)付款后并沒有找到合適的新房子，不想賣這個(gè)老房子，要給老嚴(yán)夫婦退款。那么私下簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效嗎？宮蓓蓓能不能反悔？
答：《合同法》第8條、第44條之規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
宮蓓蓓與老嚴(yán)夫妻所簽訂的買賣協(xié)議只要具備了房屋買賣合同主要內(nèi)容的，不存在法定的無效情形，該協(xié)議是有效的。雙方應(yīng)當(dāng)按協(xié)議約定履行各自的義務(wù)，不履行或未全面履行均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。
當(dāng)然如果雙方明確約定以簽訂房地產(chǎn)行政主管部門要求制式的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
因而如果老嚴(yán)夫妻不同意退款，宮蓓蓓應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
第二集:假如宮蓓蓓與老嚴(yán)夫婦為了確保房子交易，先簽個(gè)定金合同，老嚴(yán)夫妻交先20%的定金，現(xiàn)在老嚴(yán)夫婦不想買了怎么辦？
答：定金具有履行擔(dān)保的性質(zhì)，根據(jù)《《合同法》第115條規(guī)定，買方違約則無權(quán)要求返還定金。若賣方違約，買方可向其主張雙倍返還定金或主張違約金賠償，但是不能向其主張繼續(xù)履行合同義務(wù)。
所以如果是老嚴(yán)夫妻不想買了，則無權(quán)要求宮蓓蓓返還定金。當(dāng)然如果是宮蓓蓓不想買的話，宮蓓蓓則需要向老嚴(yán)夫妻返還雙倍定金。
第三集：《安家》第16、17集講述的是徐文昌、房似錦為助力魚化龍開單，為撬走了蘇天培媽媽，想到了給蘇天培轉(zhuǎn)學(xué)到中威學(xué)校的辦法。而現(xiàn)實(shí)中很多家長買房首先考慮的房子是不是學(xué)區(qū)房，房子戶口上是否有學(xué)籍。如果蘇天培媽媽為孩子轉(zhuǎn)學(xué)置換房屋，而賣房人戶口不遷走怎么辦？
答：在二手房買賣合同中，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，如買房人起訴要求出賣方將戶口遷出，一般不會(huì)得到法院支持。
但如果蘇天培媽媽以賣房人逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任，則屬于法院民事案件受理范圍。
另外如戶口是否遷出直接影響到買房人的買房目的，如上學(xué)、落戶等，建議在合同明確約定賣房人戶口遷出的時(shí)間期限及逾期遷出要承擔(dān)的違約責(zé)任，如解除合同，返還購房款、賠償損失等，當(dāng)賣房人逾期不遷戶時(shí)買房人能夠解除合同，要求賣房人返還房款并賠償損失。
第四集：《安家》劇中一次性全款買房的不多，大多買房款支付方式約定按揭貸款，如果按揭貸款辦不來，責(zé)任咋承擔(dān)？
答：根據(jù)按揭貸款辦不來的原因區(qū)別對(duì)待。
如因買受人自身原因而未取得銀行按揭貸款，且就此約定了替代性履行方式，買方未履行或履行義務(wù)不符合約定的，則由買方承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等違約責(zé)任。
如確因房貸政策變化導(dǎo)致不能辦理按揭貸款，直接影響買受人的履約能力時(shí)，雙方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，則終止履行;已經(jīng)履行的，賣房人可以要求恢復(fù)原狀并賠償損失。
第五集：黃老板購買“兇宅”，協(xié)議能撤銷嗎？
《安家》中第一集就提到了發(fā)生過刑事案件的“兇宅”。目前法律未對(duì)“兇宅”界定。根據(jù)司法實(shí)踐法院裁判觀點(diǎn)來看，通常所說的兇宅”是指在房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件或短期內(nèi)多次發(fā)生死亡事件、致使普通民眾在正常交易情形下通常不愿購買的房屋。因而在房屋買賣過程中，出賣人有披露的義務(wù)，買房人根據(jù)自身情況選擇買與不買，租與不租。電視劇《安家》故事里房似錦向黃老板介紹房屋時(shí)如實(shí)告知房子中曾經(jīng)發(fā)生刑事案件，而黃老板欣然接受，那么他們的房屋買賣協(xié)議就是有效，不能撤銷。但如果出賣人、中介故意隱瞞則應(yīng)承擔(dān)合同被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。合同被撤銷，賣房人應(yīng)返還房款并賠償損失，中介退還居間費(fèi)。
第六集：《安家》第36集江奶奶因宋爺爺重病預(yù)賣現(xiàn)住的老洋房，也有客戶相中的該洋房。如果江奶奶與安家天下、客戶三方簽了《房屋買賣居間合同》，交了中介費(fèi)。后來因?yàn)榻棠痰膬蓚€(gè)外甥搗鬼，致使房子沒有成交，中介費(fèi)要不要退？
首先，房產(chǎn)中介服務(wù)屬于居間服務(wù)，其提供的服務(wù)是為買方提供房源信息，促成買方與賣方就房屋三方共同簽訂《房屋買賣居間合同》。原則上中介公司履行了居間合同約定的義務(wù)，就有權(quán)收取居間服務(wù)費(fèi)。
其次，如房產(chǎn)中介違反忠實(shí)居間義務(wù)，如故意隱瞞影響合同效力的情形，為客戶促成合同訂立的，合同無效或被撤銷后，居間人不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。如給委托人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第七集：假如闞文濤生意失敗，其名下房屋被查封，那么該房屋的買賣協(xié)議是否有效？
答：如雙方明知該房處于法院查封狀態(tài)而進(jìn)行買賣，該買賣協(xié)議是有效的。但因合同繼續(xù)履行存在現(xiàn)實(shí)困難，司法實(shí)踐中，法院僅確認(rèn)雙方簽訂協(xié)議有效而不支持變更過戶等訴求。
如果闞老板隱瞞房屋被查封、抵押，買賣協(xié)議可以解除，賣房人應(yīng)返還房款、利息并賠償已付購房款1倍的損失。
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