很多人買房是為了對(duì)外出租，用租金與房貸月供相抵，等個(gè)十幾二十年就算不賣也能白撈套房。但如果碰到不繳租的房客，“以租養(yǎng)貸”難以為繼，就會(huì)陷入“斷供”的麻煩之中。那么，如何“請(qǐng)走”不繳租的房客呢？
周四（6月22日），紐約市府資助的非營(yíng)利組織“房屋法庭幫助”（Housing court answers）派代表到布碌崙班森賀華人社區(qū)，講解“請(qǐng)走”不繳租房客的要點(diǎn)。
紐約的住房分幾類：私人房、租金管制房、康斗、政府樓、第八類（Section 8）的房子等，“房屋法庭幫助”華裔辦公室經(jīng)理余天驕說，依據(jù)所住的房型不同，與租客的法律權(quán)益也有很大的變化。
如果有房屋法庭案件在身，想尋求幫助的人士，可撥打“房屋法庭幫助”的熱線電話：212-962-4795 分機(jī) 205。時(shí)間是周二到周四，早上9點(diǎn)到下午5點(diǎn)。
也可以訪問網(wǎng)站：HousingCourtAnswers.org查詢信息。
房客既不付房租，又不肯搬走，怎么辦﹖余天驕表示，法庭上有兩種程序來解決房東房客問題：一個(gè)叫欠租（Non-payment Proceeding）程序，一個(gè)叫“驅(qū)逐”（Holdover Proceeding）程序。
對(duì)于欠租程序，按照租約的標(biāo)準(zhǔn)條款，租客只要晚交一天租，或者少交一分錢的租金，房東都可以啟動(dòng)這個(gè)程序。首先，房東可以給租客一個(gè)“退房通知”（Eviction Notice），貼在對(duì)方門上，或者以書面掛號(hào)信形式通知房客，要求對(duì)方在5天內(nèi)（不含假日）繳租或退房。如果對(duì)方不予理會(huì)，房東有權(quán)在5天后到法院申請(qǐng)“強(qiáng)制清退令”（Eviction Order）。
房東向房屋法庭申請(qǐng)驅(qū)逐，法院會(huì)通知房客出庭說明原因。若房客未按時(shí)出庭，法院將采信原告房東的說詞，進(jìn)行缺席判決。在有些場(chǎng)合，房東在法庭上并不是理所當(dāng)然的贏家，如果房客有證據(jù)證明房東的過失或送達(dá)通知的錯(cuò)誤，那么整個(gè)訴訟程序可能會(huì)增加到數(shù)月才能完成。
對(duì)于欠租的案子，法官通常會(huì)考慮給房客一段時(shí)間交租，讓房東與房客簽訂一個(gè)協(xié)議（法律文件）。需要注意的是，房款包括目前的房租以及欠租，如果租客承諾一個(gè)月內(nèi)支付欠租，但是沒有支付當(dāng)期房租，還是有可能被驅(qū)趕?？傊?，協(xié)議期滿，如果租客還未繳齊款項(xiàng)，在沒有其他法律糾紛的情況下，房東可以到法院申請(qǐng)“強(qiáng)制令”。
房東拿到這個(gè)強(qiáng)制令后，可以交給法警（Marshal）執(zhí)行，通常是第二天警察就上門趕人，封存租客的財(cái)物，房東可以立即換鎖。
對(duì)于驅(qū)逐程序，首先到法院立案，請(qǐng)求法官判決房客離開。法官最多會(huì)給房客6個(gè)月的時(shí)間找新的住宅搬離，房東拿到法官的判決后，需要將相關(guān)的文件交給法警，只有法警才有趕走房客的權(quán)力。
布碌崙華人社區(qū)服務(wù)中心羅添福博士說，房東房客的糾紛很常見。最近他碰到一名海灣公園道（Bay Parkway）的房東求助說，租客至今已有11個(gè)月不交房租還不算，還不停地找茬，要求修理，如何是好？余天驕表示，這種情況房東需要自己斟酌走哪一個(gè)法律程序，“不付款程序”只針對(duì)欠租，法官責(zé)令租客一段時(shí)間內(nèi)繳租，租客還可以繼續(xù)住下去，如果租客過三個(gè)月，再次欠租，房東還要再走程序；而“驅(qū)逐程序”則以驅(qū)逐為目的，最多給租客6個(gè)月的時(shí)間找地方搬遷。
沒有租約的情況，按法律規(guī)定，房客住滿30天就算是居民了，不屬于臨時(shí)寄宿，任何房屋糾紛、驅(qū)逐房客，房東必須經(jīng)由房屋法庭的法官作出裁決。這時(shí)房東可以按30天租約算，給租客30天的終止住房通知，然后開始針對(duì)非法侵占的“驅(qū)逐”程序。
需要注意的是，如果房東在沒有法院“強(qiáng)制清退令”與法警監(jiān)督下私自闖入房客租住房間，更換租客門鎖或搬運(yùn)丟棄租客個(gè)人物品都屬違法行為。租客可以就此將房東告上法庭并索賠，那時(shí)房東是“損了夫人還折了兵”。
房東最大的麻煩，就是與租客發(fā)生違約情況下的法律糾紛，例如房頂漏水或空調(diào)壞了，房東不修理，就會(huì)被租客鉆空子。
余天驕說，紐約市要求房東必須修理影響人身安全的故障，例如漏水、含鉛的油漆，殺蟲、房間發(fā)霉，要有熱水和暖氣等，所以要避免發(fā)生糾紛。當(dāng)房東的要嚴(yán)格遵守租約條款，發(fā)生了應(yīng)該修補(bǔ)的問題，不要拖延不理，否則租客不繳租說是房東違約造成的，要把人家“請(qǐng)走”，拖的時(shí)間更長(zhǎng)。
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