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投資模式

投資是涉入養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的環(huán)節(jié)，決定需要資金量多少、投資回報期長短、投資所得收益高低、投資風(fēng)險、所需要準(zhǔn)備的資源及必須符合的規(guī)章監(jiān)管等。不同資金規(guī)模的投資商應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身資金量水平、資金運用風(fēng)險及資產(chǎn)與負(fù)債間的匹配選擇最為適宜的投資模式，也可以選擇復(fù)合式投資模式，分散風(fēng)險。

全資自籌模式主要指一些資金實力雄厚的大型公司通過自身現(xiàn)有資金或通過其他途徑融資擴(kuò)大自有資金后進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。采用全資模式最大的優(yōu)點在于最具可控性，可以完全按照預(yù)先規(guī)劃的目標(biāo)制定投資計劃并實施，完全將預(yù)期想法付諸實踐，不必?fù)?dān)心與合資方出現(xiàn)決策與管理上的矛盾；二則是可以獲得全部投資收益。全資模式也有缺點，最大問題在于投資量過大，風(fēng)險難于控制。

合作模式指投資商與其他機構(gòu)共同開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如壽險公司、房地產(chǎn)公司和醫(yī)療機構(gòu)。合作方式可以是業(yè)務(wù)上的合作如中國人壽與中冶置業(yè)的合作協(xié)議；也可以是股權(quán)方面的合作，如保險公司與地產(chǎn)開放商成立新的養(yǎng)老置業(yè)股份公司，或者保險公司入股房地產(chǎn)公司。保險公司比房地產(chǎn)開放商更具有融資運作能力，可以提供長期資金支持與風(fēng)險管控、咨詢，房地產(chǎn)開放商則可以提供開發(fā)經(jīng)驗，養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃及資產(chǎn)管理，甚至土地，投資收益由雙方按照投資比例分配。

醫(yī)療機構(gòu)也是優(yōu)質(zhì)合作對象，醫(yī)療護(hù)理機構(gòu)通過多年的經(jīng)營與發(fā)展，對老年客戶接觸深入，了解其市場期望及需求，市場口碑良好，積累大量口碑用戶，這些資源形成了有效地市場定位，更重要的醫(yī)療護(hù)理條件是核心競爭力之一。

合作模式也有缺陷，合作雙方存在利益博弈，在合作過程中雙方可能為追逐私利而做出有損對方利益實的行為，在決策與管理上也難免溝通不暢。

REITs（Real Estate Investment Trusts）也稱房地產(chǎn)投資信托基金，投資者將資金匯集到房地產(chǎn)投資信托基金公司處并得到其發(fā)行的收益憑證作為證明，房地產(chǎn)投資信托基金公司利用專業(yè)投資技能進(jìn)行經(jīng)營，投資方向集中于帶來穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)貸款、購買抵押貸款或者抵押貸款支持證券（MBs），所得收益將按投資比例分配。

REITs模式的特點有:收益長期穩(wěn)定、流動性良好、投資風(fēng)險低、 REITs模式可以享受稅收優(yōu)惠、 REITs模式投資筒單,運管制度透明。

EITs模式本質(zhì)上是一種資金集合, 對于中小公司來說， 資本量不大也可以參與投資。在美國 REITs模式的資產(chǎn)構(gòu)成及收益來源都簡単清晰, 公司型或契約型REITs也都有嚴(yán)格的運營規(guī)章及法規(guī), 作為上市流通的證券產(chǎn)品,其在市場準(zhǔn)入、運營章程、高管任職資格、利洞分配、監(jiān)督管理、會計審計、公開信息波露等方面都有嚴(yán)格的法律標(biāo)準(zhǔn), 投資信息獲得也十分便利, 也適宜對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)并不熟悉的機構(gòu)投資。

信托投資模式指一家或多家投資機構(gòu)集合資金以建立信托的方式交給信托公司, 并規(guī)定投資方向為養(yǎng)老地產(chǎn)。 由于信托公司近年來在我國發(fā)展日加成熟, 規(guī)模也不斷擴(kuò)大,信托投資模式操作性較強。

首先, 投資商將集合資金交給信托公司, 簽訂信托合同。 根據(jù)信托投資方向可以分為證券投資信托、組合投資信托和房地產(chǎn)投資信托。其次,信托公司根據(jù)信托合同約定, 將投資資金放貸給指定養(yǎng)老地產(chǎn)項目, 或以信托資金直接新建或參股一家養(yǎng)老地產(chǎn)公司,或購買養(yǎng)老地產(chǎn)公司發(fā)行的債券(證券投資信托) ,并取得相關(guān)利息、股息、資本利得等回報。最后,在一 定期限內(nèi),信托公司技照合同約定將投資回報分配給投資者, 或解散信托。

指Build-Operate-Transfer（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）。近年來，BOT及其衍生模式日漸成為流行的投資與建設(shè)方式，主要被一些發(fā)展中國家用來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2012年7月民政部發(fā)布關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域?qū)嵤┮庖?，以采取政府補助、購買服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評估認(rèn)證等方式，鼓勵各類民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。民間資本可以利用政策支持，憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)及巨大的市場需求，采用BOT模式進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域。建立社會福利性較強的養(yǎng)老院，一方面在政策支持特許經(jīng)營下能夠獲得利潤，另一方面提高了中低端養(yǎng)老水平，獲得良好的社會收益及溢出效應(yīng)。

開發(fā)模式（15種）

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式是指開發(fā)單位在依法取得養(yǎng)老項目土地使用權(quán)的土地上，根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑設(shè)計要求和運營要求，結(jié)合項目市場定位、可利用資源、資金水平、風(fēng)險控制水平，進(jìn)行養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)用房建設(shè)的行為。

根據(jù)清華大學(xué)建筑學(xué)院周燕珉教授的觀點，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)共分為五大類，15種模式。

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進(jìn)銷售。

養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)不僅在于硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人的精神和價值需求方面進(jìn)行考慮，使老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，實現(xiàn)自我價值。

目前一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的護(hù)理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進(jìn)就業(yè)、帶動消費。

引進(jìn)國外老年運營管理團(tuán)隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。

目前保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護(hù)理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護(hù)理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。

以酒店行業(yè)為代表，這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進(jìn)行改建。

運營模式（3種）

養(yǎng)老地產(chǎn)的運管模式主要指當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)建成后,如何進(jìn)行產(chǎn)品銷售、整體管理、日常經(jīng)言、考核運轉(zhuǎn)等。

在美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)采用的是開發(fā)商、投資高與運營商互相分離模式。這一模式的核心是開發(fā)利利潤、租金收入、經(jīng)管管理收益和資產(chǎn)升値收益的分高與投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險的分拆。開發(fā)商通過快速銷售地產(chǎn)商品給投資商或運營商迅速收回成本,收益不高但資金回籠快;投資機構(gòu)通過資產(chǎn)買賣獲得高收益, 同時也承擔(dān)相應(yīng)財務(wù)風(fēng)險；運營商通過少量資產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營, 獲得較高現(xiàn)金回報并承擔(dān)著市場與經(jīng)營風(fēng)險。

根據(jù)是否參與建設(shè)與運營環(huán)節(jié)，運營模式分為三種類型：只建設(shè)不運營模式，不建設(shè)只運營模式及既建設(shè)又運營模式。這三種模式及其優(yōu)劣比較，如表2。

盈利模式（7種）

盈利模式是在給定業(yè)務(wù)系統(tǒng)中各價值鏈所有權(quán)和價值鏈結(jié)構(gòu)已確定的前提下企業(yè)利益相關(guān)者之間利益分配格局中企業(yè)利益的表現(xiàn)；簡單的說，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。

那么養(yǎng)老地產(chǎn)如何賺錢？

賺土地的錢——在城市遠(yuǎn)郊低價拿地開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生項目，隨著土地價值提升進(jìn)而獲得土地溢價收益。這部分是最容易、也是開發(fā)商最想賺到的錢。

賺服務(wù)的錢——養(yǎng)老人群處于身心衰退期，就有消費的需求，所以開發(fā)商在護(hù)理方面、服務(wù)方面供應(yīng)品種豐富，就有賺錢的機會。

賺設(shè)施的錢——為老年人配置會所及其他服務(wù)設(shè)施，為老人提供消費場所，通過配套設(shè)施獲取收益。服務(wù)和設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，但這一部分是目前國內(nèi)項目的短板，未來需要開發(fā)商進(jìn)一步加強。

賺人群的錢——當(dāng)一個社區(qū)成熟之后，會形成老年人群的文化、社交集聚的圈層效應(yīng)，從而有利于提升地產(chǎn)價值。

賺量身定做的錢——細(xì)分市場、研究老年人的活動規(guī)律，進(jìn)行有針對性的設(shè)置，即量身定做，形成一套成熟服務(wù)體系、管理體系，從而提升價值。從精神層面和量身定做提升價值需要開發(fā)商進(jìn)行長時間的探索，才有可能實現(xiàn)。

目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利來源重點體現(xiàn)在對客戶定位、土地獲取、政策優(yōu)惠補貼、金融結(jié)合、專業(yè)服務(wù)能力等關(guān)鍵要素處理的差別上，由此形成各具內(nèi)涵的盈利模式。具體可分為以下7種：

銷售住宅快速盈利。與傳統(tǒng)的出售產(chǎn)權(quán)房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉。通過出售適老化住宅產(chǎn)品快速回籠資金，是目前較為普遍的一種盈利方式。

優(yōu)勢：采用這種模式資金回籠快，模式復(fù)制成本低，風(fēng)險小。劣勢：無法享受物業(yè)持有帶來的增值收益，也意味著開發(fā)商放棄了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上居住以外的其他衍生價值。

開發(fā)商沒有選擇出售物業(yè)，而是持有并長期租賃。開發(fā)商擔(dān)任起運營商角色，設(shè)立一定的入住門檻，然后采取按月收取服務(wù)費的形式運作項目。

優(yōu)勢：有利于后期運營的持續(xù)收入。劣勢：對資金要求高，投資回收期較長，此外對開發(fā)商的運營管理有較高要求。

這種模式可以通過物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售實現(xiàn)資金快速回籠,降低資金成本和壓力,用于經(jīng)管性物業(yè)的建設(shè), 同時經(jīng)營性物業(yè)與配套設(shè)施又提升了可售物業(yè)的市場價值,使整個項目實現(xiàn)內(nèi)部平衡和良性循環(huán)。這種模式是持有型不動產(chǎn)開發(fā)的重要策略, 為國內(nèi)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商所接受, 對于資金實力有限的傳統(tǒng)開發(fā)商比較合適, 適用于普通養(yǎng)老公寓和大型混合式養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)。

優(yōu)勢：這種模式可以緩解開發(fā)商的資金壓力，也可以避免后期運營服務(wù)中出現(xiàn)的間題,解決資本投入與后期盈利的問題。案例: 業(yè)內(nèi)公認(rèn)的比較成功的案例如北京太陽城、上海親和源。

會員制模式是指投資運營商銷售會員資格，并為會員提供全方位、多層次的養(yǎng)老服務(wù)，通過收取會員費和服務(wù)費實現(xiàn)盈利。

這種模式以運營商持有物業(yè)為基礎(chǔ)，以提供養(yǎng)老服務(wù)為核心，規(guī)避了產(chǎn)權(quán)銷售的后期管理難和物業(yè)租賃的回收周期長的難題，是養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)盈利模式的重要創(chuàng)新。但是由于其存在變相銷售產(chǎn)權(quán)和會員費過高的問題，目前仍然存在爭議。目前國內(nèi)采用這種模式運營最為成功的為上海親和源養(yǎng)老社區(qū)。

即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。

在項目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式，這也是資金快速回籠和項目運營的理想模式。

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤作為按股分紅的盈利模式。