特色小鎮(zhèn)發(fā)展需提前規(guī)劃
我國(guó)有關(guān)“城市運(yùn)營(yíng)”的概念出現(xiàn)在20世紀(jì)中后期，是基于積累城市發(fā)展所需資金提出的，比國(guó)外晚20年。它是指政府及其他相關(guān)主體在充分認(rèn)識(shí)城市資源基礎(chǔ)上，以增值為目的，把城市作為組合化的國(guó)有資產(chǎn)，運(yùn)用政策、市場(chǎng)和法律手段進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是以市場(chǎng)化的手段進(jìn)行城市綜合資源的優(yōu)化配置和整合的一種商業(yè)化經(jīng)營(yíng)行為。
一直以來(lái)，由于土地增值帶來(lái)的巨大效益，我國(guó)城市運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)體現(xiàn)在土地運(yùn)營(yíng)上。最近幾年，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、原有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的消失以及城市發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，重在短期利益的土地發(fā)展模式難以為繼，而產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的長(zhǎng)期收益，成為了政府關(guān)注的重點(diǎn)。因此，對(duì)于市場(chǎng)化機(jī)制下產(chǎn)生的特色小鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，其運(yùn)營(yíng)更需要我們站在新的高度，提出新觀點(diǎn)、新模式，架構(gòu)新的運(yùn)營(yíng)體系。
運(yùn)營(yíng)理念轉(zhuǎn)變
特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，源于城市發(fā)展理念及開發(fā)建設(shè)主體的轉(zhuǎn)變。幾十年來(lái)，政府一直是城鎮(zhèn)建設(shè)的推動(dòng)者與核心運(yùn)營(yíng)主體，既是所有者，又是經(jīng)營(yíng)者，還是管理者和監(jiān)督者。因市場(chǎng)取代政府成為資源配置中的決定力量，這也就決定了城市運(yùn)營(yíng)必須在理念上發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時(shí)運(yùn)營(yíng)主體、運(yùn)營(yíng)客體以及收益模式也要隨之轉(zhuǎn)變。
第一，核心運(yùn)營(yíng)主體的轉(zhuǎn)變，從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)主導(dǎo)。這其中又分為4種模式：政府主導(dǎo)、政府與企業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展、以企業(yè)為主導(dǎo)、以非營(yíng)利的社會(huì)組織為主體。
政府主導(dǎo)模式中，一般政府全權(quán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，或者政府負(fù)責(zé)投資，委托運(yùn)營(yíng)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)。這一模式適合財(cái)政力量雄厚，運(yùn)營(yíng)能力或把控能力強(qiáng)大的政府。優(yōu)勢(shì)是政府擁有絕對(duì)的控制權(quán)，推動(dòng)進(jìn)展快；劣勢(shì)是政府財(cái)政壓力大，同時(shí)也面臨著后期運(yùn)營(yíng)的大量投入。
在政府與企業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展模式中，政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，并通過(guò)市場(chǎng)化方式，引進(jìn)社會(huì)資本投資建設(shè)，許諾投資方在一定時(shí)間段內(nèi)擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)，到期后再歸還政府。這一模式適合于財(cái)政相對(duì)有困難的政府，優(yōu)勢(shì)是緩解了政府的財(cái)政壓力，劣勢(shì)是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，導(dǎo)致參與企業(yè)的短視行為，同時(shí)回收后對(duì)政府來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)較大的包袱。
以企業(yè)為主導(dǎo)的模式，則是由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)政府購(gòu)買或用戶付費(fèi)獲取收益，受政府的管理和監(jiān)督。這一模式適合于資金及運(yùn)營(yíng)能力均強(qiáng)大的企業(yè)，優(yōu)勢(shì)是減輕政府財(cái)政壓力，激發(fā)市場(chǎng)活躍度，劣勢(shì)是需要有持續(xù)的盈利模式。
而采取以非營(yíng)利的社會(huì)組織為主體的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)比如在國(guó)外的一些城市，由市民組建一個(gè)管理委員會(huì)進(jìn)行管理，這也是以后特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)可借鑒的一個(gè)模式。
第二，運(yùn)營(yíng)客體的轉(zhuǎn)變，從土地為重轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)為重。長(zhǎng)期以來(lái)，土地一直是城市運(yùn)營(yíng)中的主要對(duì)象，也是政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。但這一模式為城市發(fā)展所帶來(lái)的弊端逐漸凸顯。隨著國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，越來(lái)越多的地產(chǎn)商都瞄準(zhǔn)了向城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)配套服務(wù)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，要進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，最后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和運(yùn)營(yíng)整合。因此，新形勢(shì)下的城市運(yùn)營(yíng)客體可以概括為：以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以土地為基礎(chǔ)，以各種產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)的全方位體系。
第三，收益模式的轉(zhuǎn)變，從土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合收益。以土地為經(jīng)營(yíng)客體的模式，決定了政府以土地出讓為主要來(lái)源的收益模式。而新形勢(shì)下，多條運(yùn)營(yíng)線的展開，已經(jīng)使得特色小鎮(zhèn)的收益除了來(lái)自土地一級(jí)、二級(jí)開發(fā)之外，還包括產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益、二級(jí)房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益及城市服務(wù)的運(yùn)營(yíng)收益等。這一收益模式已經(jīng)不再依賴于土地財(cái)政，而是一種可自我供血、可長(zhǎng)期持續(xù)的合理架構(gòu)。
五階段運(yùn)營(yíng)
特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，它的誕生是一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的過(guò)程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務(wù)、法制等多個(gè)方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，我們將特色小鎮(zhèn)的開發(fā)分為土地一級(jí)開發(fā)或代開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級(jí)開發(fā)期5個(gè)發(fā)展階段。每一個(gè)階段都對(duì)應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)及目標(biāo)。
特色小鎮(zhèn)中的土地一級(jí)開發(fā)并不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施的建設(shè)，其主要目的也不僅僅是使“生地”成為“熟地”，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合在一起，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的價(jià)值決定了土地的價(jià)值。因此，筆者建議，土地一級(jí)開發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，結(jié)合土地二級(jí)開發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級(jí)市場(chǎng)的利潤(rùn)。
土地一級(jí)開發(fā)或代開發(fā)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)，在于頂層設(shè)計(jì)和政策法制層面：頂層設(shè)計(jì)層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展方向；政策法制層面，出臺(tái)土地、獎(jiǎng)懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機(jī)制，保證小鎮(zhèn)的順利推進(jìn)。
“特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過(guò)項(xiàng)目及載體的開發(fā)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及資金等優(yōu)勢(shì)條件，集中攻破產(chǎn)業(yè)開發(fā)的各種難題，形成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展條件的聚集。
因此，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期的運(yùn)營(yíng)要點(diǎn)，在于對(duì)接國(guó)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)的科研及教育資源，一方面通過(guò)科研成果的孵化，促進(jìn)技術(shù)向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，另一方面通過(guò)專家學(xué)者的研究，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)上的一些難題，同時(shí)還可以完成人才的培育及輸送，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。
當(dāng)產(chǎn)業(yè)初步開發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)業(yè)價(jià)值后，就進(jìn)入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段。這里所說(shuō)的培育還是圍繞產(chǎn)業(yè)的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)主體，形成規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)效益。
在這一時(shí)期，運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于相關(guān)政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼、科研補(bǔ)貼、進(jìn)出口關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘、土地價(jià)格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對(duì)一些重點(diǎn)品牌或企業(yè)進(jìn)行大力支持，引導(dǎo)他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體建立互補(bǔ)、合作、共贏的關(guān)系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動(dòng)作用。
在產(chǎn)業(yè)鏈整合期，特色小鎮(zhèn)圍繞主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段，使特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)通過(guò)某種方式彼此銜接，構(gòu)建一個(gè)有價(jià)值有效率的產(chǎn)業(yè)集群。其運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運(yùn)用資源、技術(shù)、產(chǎn)品、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集，形成帶動(dòng)作用更強(qiáng)、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。
隨著產(chǎn)業(yè)鏈整合逐漸完成，特色小鎮(zhèn)也進(jìn)入了土地二級(jí)開發(fā)期，即產(chǎn)城融合共建期，這是新形勢(shì)下特色小鎮(zhèn)發(fā)展的必經(jīng)階段。產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，吸引大量就業(yè)人群集聚，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)居住、教育、醫(yī)療及第三服務(wù)業(yè)的大量需求?；凇爱a(chǎn)城人”一體化的發(fā)展目標(biāo)，就需要通過(guò)土地的二級(jí)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)綜合服務(wù)配套的升級(jí)，包括居住配套、商業(yè)配套、教育配套、醫(yī)療配套、休閑娛樂(lè)配套、社區(qū)服務(wù)配套等等。
這一時(shí)期的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)在于綜合考慮城市發(fā)展、旅游發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策的扶持和制約等因素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體化開發(fā)，防止以城鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)之名，行地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)。
聯(lián)系客服
