端午期間，朋友約我，說他有個親戚想在綿陽買套二手房，抽個時間幫忙看一下。我說，干嘛要買二手房，你那親戚又不是沒錢！
我這一說，旁邊的中介公司不滿意了，向我攤出了買二手房的種種好處。
一是從房屋質(zhì)量上，買二手房買的是現(xiàn)房，能夠全面了解房屋情況，如戶型、樓層、小區(qū)環(huán)境、狀況、使用情況等，從而在很大程度上避免后期的各種問題;而新房多是在圖紙上買房，最多也就只能看到可毛坯房和樣板房，無法考量房屋后期的使用狀況和房屋質(zhì)量。弄不好還會爛尾。如臨園大道191、凱躍華庭、浩興城南御郡，還沒把人坑慘？
二是省時省事上，二手房裝修起來方便，很多設施都是現(xiàn)成的，有的甚至是裝修好了的，可以直接拎包入住;而新房要耗費大量的資金和精力來裝修，找誰施工，買什么材料，怎樣裝，都十分耗時耗力。
三是從地段和配套上，二手房多在城市發(fā)展成熟的地方，交通便利，商業(yè)、教育、醫(yī)療、銀行等配套設施齊全；由于土地緊缺，新房多建在城郊或者其他更為偏遠地區(qū)，地段較偏，交通不是很方便，公交線路不多，上班族要支付時間和交通成本。
四是從價格上，二手房更有優(yōu)勢，性價比更高。二手房的成交價格是由買賣雙方協(xié)商決定的，若遇到賣家因資金困難急于出售的房子，買家很容易買到老欺。新房的價格基本上是一刀切，你愛買不買，反正綿陽現(xiàn)在的房子價高又不愁賣，作為普通老百姓來講，買同等面積的二手房，要省下十幾萬，可以買輛不錯的家庭用車了。
五是二手房很環(huán)保。新房最大的問題之一就是污染超標，如：甲醛、苯什么的。二手房經(jīng)過幾年的使用，有害物質(zhì)基本揮發(fā)的差不多了，健康有保障。
平心而論，站在公平公正的角度上，中介公司說的都是實情。但是，任何事物都有兩面性，虎哥認為二手房也要分開來看。
其一，隨著國家對住房建筑標準的不斷提高，目前在建新房質(zhì)量上肯定超過二手房。無論是節(jié)能環(huán)保、隔音隔熱、抗震標準、戶型設計、小區(qū)環(huán)境等，大多都比二手房要好。單單從窗戶上，2014年前的房子，普遍采用130——180元每平米的塑鋼料，現(xiàn)在必須要采用500元每平米以上的鋁合金斷橋料才能通過有關部門的檢收。
當然，開發(fā)商成本的上漲，也是導致房價上漲的原因之一。至于擔心爛尾，你為什么要貪圖一點小便宜選擇來路不明的小開發(fā)商的樓盤呢？目前，全國地產(chǎn)大鱷排隊入駐綿陽，本土老牌知名的房企也不少，爛尾風險越來越小。
其二，從裝修上，如果選擇老舊小區(qū)的二手房，那么裝修也面臨改造。水電、門窗、內(nèi)部結構和三面（天花、墻面、地面）都得考慮是否翻新。這一算下來，估計成本比新房低不了多少。
其三，雖然二手房的地段和配套選擇更直觀，但事實上，在綿陽的一城三區(qū)，只要你不要往周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)走，個人認為配套都會很快完善，有些甚至已經(jīng)完善了。比如，經(jīng)開區(qū)學校少了，馬上就有一座九年一貫制的高品質(zhì)學校面世，園藝新城、城南新區(qū)，都規(guī)劃有三甲醫(yī)院。目前就是園藝新城公交不太方便，但隨著劍南路、劍門路改造完工，也將得到根本解決。
其四，從性價比看，目前綿陽同地段的毛坯新房和毛坯二手房的價差大約1000元每平米左右，一套房子的總價也就節(jié)省10多萬元。比如，CBD萬達廣場賣5000多元的時候，旁邊的鴻越瑞閣就是4000多元，時下，CBD萬達廣場和中梁壹號院賣8000多元的時候，鴻越瑞閣就硬要7000多元，怎么也少不下來。
但是，撇開開發(fā)商的地價成本不算，一套100平米的房子，開發(fā)商用的材料成本（如前面提到的門窗、抗震標準、設計費、隔音隔熱材料等等）都不止10萬元。加上環(huán)境舒適度、社區(qū)管理等軟性價值，買二手房并不一定比新房劃算。
所以，買二手房看似簡單，實際需要的技術含量并不比新房少。況且，萬一遇到黑中介，你還要花費力氣斗智斗勇，一點也不簡單。
當然，并不是說二手房就不能買了。它的不足和硬傷必須通過價格來平衡。要買，盡量買5.12地震以后的，如果是五年期以內(nèi)的更好。
價差呢？同地段同品質(zhì)的五年期的二手房與新房比，每平米總該少上1000元吧，十年期的，價差也得在1500——2000元吧？買地震以前的房子，更要注重相對好一點的品質(zhì)、環(huán)境和較好的戶型、樓層，否則后面拿到市面上交易都成困難。
此外，遇到有以下硬傷的二手房，價格預期還可以往下調(diào)：
一是小區(qū)破舊，這類老房子規(guī)劃建設的時間較早，綠化率和容積率不能夠滿足現(xiàn)代人多生活品質(zhì)的要求。樓間距較小，甚至影響私家車的出入。加之多年的風吹日曬，房子比較陳舊，感觀就不舒服。
二是物業(yè)管理差甚至沒有物業(yè)。小區(qū)的物業(yè)費比較便宜，與之匹配的物業(yè)服務和管理比較差，在小區(qū)衛(wèi)生、門禁、安保、消防等方面，做得并不好。
三是車位不足，會導致業(yè)主亂停車，大清早經(jīng)常會有急躁的業(yè)主因為別人家的車擋住了路，而不停地按喇叭，影響到整個小區(qū)的人休息。
四是交通擁堵，環(huán)境嘈雜。有些二手房地處鬧市，深更半夜還能聽到喝酒劃拳、K歌的聲音，一大早又是商家叫賣、音樂的聲音，這對居住來講是很不舒服的。
當然，目前很多家長為了方便娃娃上附近的學校，臨時買個房子上個戶、或僅僅方便幾年內(nèi)的接送，這類臨時性的需求倒是無所謂了。總之，無論買新房還是二手房，就像找老婆一樣，總有好或不好的一面，適合、適應就好。
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