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二、主體資格不符問題處理
主體資格不符問題主要集中在劃撥土地和集體土地使用上,包括使用權(quán)人是否符合使用劃撥土地和集體土地的法定資格。
(一)使用劃撥土地的主體資格問題
由于歷史原因,我國大量的國有企業(yè)在歷史上多通過無償劃撥的方式取得土地使用權(quán),后雖經(jīng)過清產(chǎn)核資和企業(yè)改制,但劃撥土地使用仍然大量存在,特別是部分國有企業(yè)在改制中未能夠遵守《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(國家土地管理局令〔1992〕第1號)、《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(國家土地管理局令第8號)、《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國土資發(fā)[2001]44號)和《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)>和<土地估價報告?zhèn)浒皋k法(試行)>的通知》(國土資廳發(fā)[2001]42號)等相關(guān)政策要求,對劃撥土地按照政策辦理土地資產(chǎn)處置事宜,造成土地使用權(quán)處置、變更和登記均未辦理。
在股權(quán)價值評估涉及國有企業(yè)使用劃撥土地,并且根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(國家土地管理局令第8號),資產(chǎn)占用人已經(jīng)不具備劃撥土地使用資格的,建議評估師多方征求利益關(guān)聯(lián)方意見并統(tǒng)一意見后,參照《國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》(國土資廳函[2009]311號)文件對劃撥用地進行評估。
在土地或房地產(chǎn)單項資產(chǎn)評估中,特別是涉及轉(zhuǎn)讓、抵押等評估業(yè)務時,依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(國家土地管理局令〔1992〕第1號),考慮到劃撥土地權(quán)利的不完整性,建議評估師向當?shù)貒敛块T征詢意見,合理考慮土地出讓金的扣減。
(二)使用集體土地的主體資格問題
在我國,土地所有權(quán)分為全民所有和集體所有,集體所有權(quán)的土地在使用、處置等多個方面都有嚴格限制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?!?,以及《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二條“本法所稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主,在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(包括所轄村)舉辦的承擔支援農(nóng)業(yè)義務的各類企業(yè)。前款所稱投資為主,是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資超過百分之五十,或者雖不足百分之五十,但能起到控股或者實際支配作用?!辈环仙鲜鰲l件的企業(yè)所使用的集體土地一般不符合法律的規(guī)定,在評估中,不建議按照土地使用權(quán)進行評估。
但是,在集體土地使用中,有兩類現(xiàn)象需要特殊處理,一類是資產(chǎn)占有方(非集體經(jīng)濟組織成員、非鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))承包經(jīng)營集體農(nóng)業(yè)地和四荒用地;另外一類是資產(chǎn)占有方根據(jù)各地集體土地流轉(zhuǎn)試點辦法通過流轉(zhuǎn)方式獲得的集體土地使用權(quán)。前一種現(xiàn)象,根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《國務院辦公廳關(guān)于進一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》(國辦發(fā)[1999]102號)和《水利部關(guān)于印發(fā)<治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源管理辦法>的通知》(水保([1998]546號),評估師應當收集獲取土地承包經(jīng)營權(quán)的程序性文件,依據(jù)上述法律文件分析程序合規(guī)性后再決定如何評估,在評估技術(shù)思路上參照《農(nóng)用地估價規(guī)程》執(zhí)行。后一種現(xiàn)象,由于全國各地的試點辦法不同,對于權(quán)利內(nèi)涵與流轉(zhuǎn)程序均不相同,需要評估師仔細研讀當?shù)厮C發(fā)的試點管理辦法確定評估程序和價值內(nèi)涵,在技術(shù)上建議采用市場比較法、收益還原法和成本逼近法。
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