曾經(jīng)有一位民營商業(yè)地產(chǎn)大佬萬分激動地問我，為什么他的資產(chǎn)都這么大這么牛了，還一天到晚地要和銀行打交道，一天到晚地借來還去睡不著。無獨(dú)有偶，曾經(jīng)有一位大商業(yè)國企領(lǐng)導(dǎo)也萬分疑惑地問我，那塊地都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們的投資測算模型了，最終高價中標(biāo)的民企要多少年才能收回投資？的確，房地產(chǎn)本身就是個資本密集型的類金融企業(yè)，而商業(yè)地產(chǎn)又是資本密集中的密集型企業(yè)。除了極少數(shù)對商業(yè)情有獨(dú)鐘的企業(yè)家外，大多數(shù)企業(yè)家是不愿意投資建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的，尤其是現(xiàn)在的電商環(huán)境下，不再是一鋪養(yǎng)三代，而是三代養(yǎng)一鋪。更多的老板是如萬達(dá)模式一樣，打的算盤是以商業(yè)的噱頭去拿住宅用地，再以住宅的利潤和現(xiàn)金流來反哺商業(yè)。但是眾所周知萬達(dá)模式已難以為繼，包括新城地產(chǎn)等報表近幾年也被商業(yè)地產(chǎn)所累。萬達(dá)和新城還算開發(fā)商中具備一定商業(yè)經(jīng)營能力的，還有更多的小開發(fā)商配套建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)后根本不知道該怎么經(jīng)營，不死不活地爛在那里，結(jié)果住宅賺的一點(diǎn)錢還不夠一個商業(yè)體坑的。
同時我們還發(fā)現(xiàn)境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司上市的非常少，撇開涉房這個敏感的因素，投資者本身的動力也是主要問題。當(dāng)前境內(nèi)的上市公司市值基本都以是市盈率來計算的，總市值=市盈率*凈利潤。而商業(yè)地產(chǎn)本身的折舊和利息費(fèi)用都非常高，用凈利潤算出來的公司總市值往往還不如商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)本身的市值。這也是很多大型重資產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)公司寧愿高負(fù)債經(jīng)營也不愿意選擇上市的主要原因之一，但是也就注定了要每天處于惶惶然不可終日之中。經(jīng)常坐擁幾百億的不動產(chǎn)，卻為區(qū)區(qū)幾個億甚至幾千萬的資金而發(fā)愁。一天到晚貸款、信托、債券借新還舊，基本每到三年就要進(jìn)一次經(jīng)營性物業(yè)貸款的重組，一個趟兒趕不上就面臨資金鏈爆雷的危險！
有人說喜愛購房置業(yè)是中國人的天性，所以以上問題只有中國才會存在。這個說法絕對是錯誤的，早在20多年前就有一本書叫《窮爸爸，富爸爸》，就是美國人寫的如何炒房的爸爸戰(zhàn)勝炒股的爸爸的。那么發(fā)達(dá)市場國家是如何讓不動產(chǎn)動起來的呢？有哪些是我們可以借鑒的呢？這就是我們期待已久的：房托！
這個房托可不是做房屋中介的托兒，而是“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”的簡稱。也不是望文生義的信托類債務(wù)工具，而是真正的股票，在股市上是可以自由流通的。只不過他的上市規(guī)則和定價方式與傳統(tǒng)的上市公司不一樣，房托的總市值是以一般是以“營運(yùn)現(xiàn)金流（FFO）”來計算的，比凈利潤加回了折舊等費(fèi)用，被乘數(shù)變大了，總市值這個結(jié)果自然也就變大了。因?yàn)槭钦嬲纳鲜校L期的不動產(chǎn)得到了永久性的證券化，真正地實(shí)現(xiàn)了讓不動產(chǎn)動起來！由于既有相對穩(wěn)定的收益，又有可靠的底層資產(chǎn)做保證，還有未來的資產(chǎn)增值可分享，因此房托股票也得到養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)和股民的廣泛厚愛。
房托在美國、日本、新加坡等國家已經(jīng)非常成熟，可喜的是境內(nèi)也已經(jīng)逐步放開。香港市場筆者曾經(jīng)專門去聯(lián)交所對此拜訪學(xué)習(xí)過，最近在2020年6月對《房地產(chǎn)投資信托基金守則》又進(jìn)行建議修訂，將在投資、融資和收購兼并等方面帶來更大的便利。
期待境內(nèi)房托全面開放的時代早日到來，建議眾多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未雨綢繆，才能夠迅速精準(zhǔn)地把握機(jī)遇的到來！
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