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馮小光    萬　挺　　張　聞 *

原則上符合合同有效，建設(shè)工程施工已竣工或因發(fā)包人原因停建，且不屬于不宜折價(jià)、拍賣的范圍等條件時(shí)，建工優(yōu)先權(quán)成立。建工優(yōu)先權(quán)之訴的查封登記可以產(chǎn)生公示效力。建工優(yōu)先權(quán)的公示范圍暫依建工優(yōu)先權(quán)之訴承包人行使權(quán)利的實(shí)際承建范圍為準(zhǔn)，不以查封的范圍為限。已公示的建工優(yōu)先權(quán)可附著在已完工的建設(shè)工程之上具有追及力。第三人并非善意、自甘風(fēng)險(xiǎn)取得建筑物所有權(quán)，不因支付對(duì)價(jià)而滌除建工優(yōu)先權(quán)。建筑物毀損、滅失、征用的，已登記公示的建工優(yōu)先權(quán)人享有物上代位權(quán)。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)　工作成果完成說　查封登記公示效力　追及力　物上代位

抵押物轉(zhuǎn)讓規(guī)則從來都是民事立法、司法和理論界關(guān)心的熱點(diǎn)問題之一,〔1〕而具有類似功能的附著建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（以下簡(jiǎn)稱建工優(yōu)先權(quán)）建設(shè)工程或不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓問題卻鮮有討論。事實(shí)上，在工程價(jià)款尚未清償?shù)那疤嵯?，建設(shè)單位轉(zhuǎn)讓建筑物亦屬普遍現(xiàn)象，因法律和司法解釋相關(guān)規(guī)則供給不足，轉(zhuǎn)讓規(guī)則急需完善。

附著建工優(yōu)先權(quán)建筑物轉(zhuǎn)讓，使原本相互獨(dú)立的建筑施工合同與不動(dòng)產(chǎn)買賣合同發(fā)生聯(lián)系。建工優(yōu)先權(quán)在立法基礎(chǔ)、名稱含義、法律性質(zhì)、主體和權(quán)利行使條件、范圍等等方面存在諸多問題值得研究，但這些問題原則上屬于承發(fā)包人之間的內(nèi)部問題，不直接涉及第三人，本文僅討論權(quán)利產(chǎn)生、權(quán)利公示及對(duì)抗、追及力或代位效力等基礎(chǔ)規(guī)則問題。

優(yōu)先權(quán)制度〔2〕的歷史演進(jìn)過程系從羅馬法的萌芽,到《法國(guó)民法典》的確立與發(fā)展,再到《日本民法典》的完善?！?〕就優(yōu)先權(quán)的概念而言,《法國(guó)民法典》第2095 條把優(yōu)先權(quán)定義為:“依據(jù)債權(quán)的性質(zhì), 給予某一債權(quán)人先于其他債權(quán)人, 甚至先于抵押權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利?！薄?〕《日本民法典》和《意大利民法典》對(duì)優(yōu)先權(quán)的定義也采用了基本相同的表述?！?〕優(yōu)先權(quán)制度缺乏一般性適用條款這一特點(diǎn), 決定了優(yōu)先權(quán)體系在面對(duì)社會(huì)的變遷時(shí)缺乏成文法上的邏輯自足能力,而只能通過不斷地規(guī)定新的優(yōu)先權(quán)來順應(yīng)時(shí)代的進(jìn)步?！?〕事實(shí)上，就建工優(yōu)先權(quán)來說，其權(quán)利內(nèi)容也隨時(shí)代發(fā)展而有不同的認(rèn)識(shí)。設(shè)立優(yōu)先權(quán)制度的國(guó)家或地區(qū)大多規(guī)定了優(yōu)先權(quán)的登記制度。實(shí)行登記生效主義的立法例，常以優(yōu)先受償權(quán)的登記時(shí)間來確定其成立時(shí)間；實(shí)行登記對(duì)抗主義的立法例，大多根據(jù)債權(quán)性質(zhì)，債權(quán)發(fā)生的時(shí)間以及登記的時(shí)間作不同的考量。〔7〕 即，無論是登記生效還是登記對(duì)抗的立法例，優(yōu)先權(quán)成立條件納入登記審查程序或另有法定，無需探討。而我國(guó)并未建立優(yōu)先權(quán)登記制度，優(yōu)先權(quán)成立條件成為特有問題，因涉及權(quán)利邊界的劃定，首先需要解決。

（一）成立時(shí)間

法律及相關(guān)司法解釋〔8〕均未明確建工優(yōu)先權(quán)的成立時(shí)間。首先，建工優(yōu)先權(quán)是對(duì)建設(shè)工程價(jià)款主債權(quán)的擔(dān)保，而影響價(jià)款的因素較多，如是否到期、已付金額，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材、工人工資上漲市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、是否存在工程量縮水、工程質(zhì)量、逾期竣工等問題，但主債不確定，并不影響建工優(yōu)先權(quán)的成立。其次，工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法律基于公平、公益、共益等價(jià)值理念而直接賦予特定權(quán)利人，第三人難以知悉，如無合理規(guī)則確定優(yōu)先權(quán)成立條件，難以維護(hù)交易安全。

關(guān)于建工優(yōu)先權(quán)成立時(shí)間：1.債權(quán)未受清償說。如發(fā)包人沒有依約支付工程價(jià)款致使承包人未受清償，承包人的優(yōu)先受償權(quán)才產(chǎn)生；〔9〕2.工程竣工說。竣工或合同約定的竣工之日，優(yōu)先權(quán)成立；〔10〕3.合同成立說。建設(shè)工程合同成立，優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生，及早生效，不致于晚于其他債權(quán)人先設(shè)定的抵押權(quán)；〔11〕建工優(yōu)先權(quán)是擔(dān)保物權(quán)具有從屬性，隨著主權(quán)利的產(chǎn)生而產(chǎn)生。優(yōu)先權(quán)成立之后，并不立即具備行使條件，不能將建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的成立條件與行使條件混為一談?！?2〕

關(guān)于債權(quán)未受清償說。債權(quán)未受清償說并不違反法律一般文義解釋。不足在于未充分考慮建工優(yōu)先權(quán)的物權(quán)特征和內(nèi)涵。關(guān)于工程竣工說，可較好地解決已完工程范圍和工程款的確定問題。不周延之處在于，該說將工程未竣工的責(zé)任全部歸因于承包人，未考慮實(shí)踐中的各種復(fù)雜情況。關(guān)于合同成立說。其理論建構(gòu)在建筑優(yōu)先權(quán)性質(zhì)屬于擔(dān)保物權(quán)〔13〕的基礎(chǔ)上，回避合同效力問題，較好地解決了未完工程的建筑優(yōu)先權(quán)保護(hù)的問題，最大限度保護(hù)了承包人利益。問題在于：首先，建設(shè)工程施工合同為諾成合同而非實(shí)踐合同，成立后未必在短時(shí)間內(nèi)得到實(shí)際履行，合同成立說將導(dǎo)致主債權(quán)（工程價(jià)款）尚未產(chǎn)生，而建工優(yōu)先權(quán)成立在先。更重要的是，合同成立說未將建工優(yōu)先權(quán)的成立與施工人以提供勞務(wù)、材料等方式對(duì)建設(shè)工程物權(quán)進(jìn)行創(chuàng)設(shè)的優(yōu)先權(quán)行為結(jié)合起來，使建工優(yōu)先權(quán)的成立僅與債的關(guān)系建立聯(lián)系，而脫離了與建設(shè)工程物權(quán)之關(guān)聯(lián)性。其次，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，在建建筑物抵押中能夠抵押的，僅限于已經(jīng)建造完成的建筑物中的全部或一部分，也就是說，不允許以尚未建設(shè)完畢的部分設(shè)定在建建筑物抵押。〔14〕 至此，在將有的建筑物上設(shè)定擔(dān)保性質(zhì)的優(yōu)先受償權(quán)已無制度層面的認(rèn)可和現(xiàn)實(shí)可能性，合同成立說亦失去參照在建建筑物抵押制度之前例的言說基礎(chǔ)。再次，承攬合同與建設(shè)工程合同在法律性質(zhì)上具有高度的一致性，《合同法》第264條規(guī)定“承攬人對(duì)完成的工作成果享有留置權(quán)”，未采承攬合同成立說，同《物權(quán)法》第230條，均不承認(rèn)可以留置將有的物，依《合同法》第287條，上述條款屬于可以參照適用的規(guī)范。承攬合同成立與工作成果完成不能同時(shí)發(fā)生。綜上，合同成立說無法從解釋論上找到依據(jù)。

本文認(rèn)為，首先，優(yōu)先權(quán)基于法定而非意定成立，權(quán)利人自主意定進(jìn)行效力保全（公示）或者行使權(quán)利之前，優(yōu)先權(quán)已經(jīng)成立。優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人就債務(wù)人的一般或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，其成立時(shí)間并不以登記日期而是以優(yōu)先權(quán)行為成立或優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生的法律事實(shí)發(fā)生日期為準(zhǔn)，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)往往與債權(quán)發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)相同?！?5〕從上述優(yōu)先權(quán)的基本規(guī)則出發(fā)，建工優(yōu)先權(quán)的成立條件不等同于行使條件，其成立時(shí)間應(yīng)當(dāng)為符合現(xiàn)行法解釋論合理推演出的法定條件成就之時(shí)，應(yīng)當(dāng)早于公示（效力保全）時(shí)間或者行使時(shí)間，優(yōu)先權(quán)行使時(shí)間更晚于或等于公示時(shí)間。債權(quán)發(fā)生的時(shí)間應(yīng)當(dāng)限縮解釋為債權(quán)實(shí)際發(fā)生的時(shí)間，即建設(shè)施工的主要義務(wù)已經(jīng)實(shí)際履行。

其次，優(yōu)先權(quán)人應(yīng)當(dāng)實(shí)際進(jìn)行了特定財(cái)產(chǎn)即建設(shè)工程物權(quán)的創(chuàng)設(shè)。建設(shè)工程施工合同具有特殊性，合同履行的過程，就是將勞動(dòng)和建筑材料物化在建筑產(chǎn)品的過程?！?6〕基于保值或者增值“社會(huì)財(cái)富”的觀念設(shè)立優(yōu)先權(quán)，由于權(quán)利人在收到對(duì)價(jià)前給付了合同標(biāo)的物從而直接使債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)得以增加，或者由于權(quán)利人首先履行了勞務(wù)和其他服務(wù)的合同義務(wù)從而使債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)得以間接的增加?！?7〕承包人享有建工優(yōu)先權(quán)的前提是使發(fā)包人的財(cái)產(chǎn)增加，即形成了合同目的所指向的建設(shè)工程成果，其優(yōu)先權(quán)才有附著的前提。建工優(yōu)先權(quán)并非概括地就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，屬于特別優(yōu)先權(quán)。〔18〕對(duì)特定優(yōu)先權(quán)而言,〔19〕除了在政策考慮上有優(yōu)先受償?shù)谋匾? 為享有這種優(yōu)先權(quán), 一種債權(quán)必須首先能夠在債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)上實(shí)現(xiàn)特定化。 故特別優(yōu)先權(quán)的客體具有特定性，這也是特別優(yōu)先權(quán)具有物權(quán)屬性的法理基礎(chǔ)，先有特定物的存在，才有針對(duì)特定物的權(quán)利的成立。

最后，回歸建設(shè)工程施工合同的承攬?zhí)卣?，借鑒法律性質(zhì)最為接近的法定擔(dān)保權(quán)即留置權(quán)的成立條件，本文采工作成果完成說，即以工程竣工或無過錯(cuò)停工為建工優(yōu)先權(quán)成立條件。建設(shè)工程施工合同分墊資、按進(jìn)度付款等類型，黑白合同的現(xiàn)象亦比較普遍，屬于比較典型的繼續(xù)性合同，其履行具有連續(xù)性、復(fù)雜性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)，通常不能一次性結(jié)算，雙方在履行過程中根據(jù)施工情況不斷通過協(xié)商、簽證、往來函件等確定合同的實(shí)際履行內(nèi)容，也不斷通過履行抗辯權(quán)維護(hù)各自權(quán)益，建造行為依法依約完成之前，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處于膠著、發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不能特定。故應(yīng)以其優(yōu)先權(quán)行為即建造行為合法依約結(jié)束之時(shí)，認(rèn)定建工優(yōu)先權(quán)成立，且對(duì)因發(fā)包人原因停建，承包人施工勞務(wù)、供應(yīng)材料義務(wù)被迫終止的情形予以保護(hù)。理由是，第一，權(quán)利的范圍應(yīng)當(dāng)特定具體，工作成果完成或無過錯(cuò)停工，建造行為結(jié)束，建工優(yōu)先權(quán)指向的建筑物的范圍即可以明確。第二，建造行為合法依約完成，優(yōu)先權(quán)成立。在建工程雖然尚未取得據(jù)以彰顯所有權(quán)的房屋所有權(quán)證書，但其已經(jīng)是法律上的物，具有不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性，同時(shí)，權(quán)利人已就在建工程投入建設(shè)資金、建筑材料和人力，其交換價(jià)值至為明顯。〔20〕在建建筑物可以設(shè)定抵押權(quán)，當(dāng)然亦可成立建工優(yōu)先權(quán)。建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)所擔(dān)保的債權(quán), 為該建設(shè)工程的施工費(fèi)用,包括材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和人工費(fèi)等。施工費(fèi)用對(duì)于該建設(shè)工程起到了類似于添附的作用?！?1〕財(cái)產(chǎn)增值行為產(chǎn)生之后，做出貢獻(xiàn)者享有優(yōu)先權(quán)。第三，建造行為完成，理論上講建設(shè)工程價(jià)款主債權(quán)的數(shù)額亦以確定，主債權(quán)和建工優(yōu)先權(quán)同時(shí)確立，此時(shí)與合同法規(guī)定的建工優(yōu)先權(quán)的內(nèi)容更為契合。當(dāng)然，主債權(quán)和建工優(yōu)先權(quán)能否行使受法定或者約定的行使條件約束，〔22〕以工作成果完成為成立條件并不與行使條件相混淆。第四，未經(jīng)竣工驗(yàn)收不可以辦理房屋所有權(quán)首次登記，難以發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)，而土地使用權(quán)并非建工優(yōu)先權(quán)的受償范圍，承包人利益不受威脅。工程欠款一般少于折價(jià)、拍賣所得款項(xiàng)，足以保護(hù)承包人權(quán)益。

（二）合同效力對(duì)建工優(yōu)先權(quán)成立的影響

肯定者認(rèn)為建工合同有效是優(yōu)先受償權(quán)成立的前提條件，無效合同的承包人僅享有賠償損失等請(qǐng)求權(quán)， “未按合同約定支付價(jià)款”的法定條件已不能成就，進(jìn)而建筑優(yōu)先權(quán)失去成立基礎(chǔ)。否定者認(rèn)為，優(yōu)先受償權(quán)雖來自建工合同法律關(guān)系，但其權(quán)利實(shí)質(zhì)是物權(quán)創(chuàng)設(shè)有貢獻(xiàn)。折中說認(rèn)為應(yīng)當(dāng)細(xì)分導(dǎo)致無效合同的歸責(zé)主體。如有觀點(diǎn)提出，針對(duì)合同無效優(yōu)先受償權(quán)的得喪與配置問題，應(yīng)該以致使合同無效的原因及責(zé)任主體為導(dǎo)向且秉持對(duì)于具有專業(yè)資質(zhì)的承包人即施工企業(yè)課以更嚴(yán)苛責(zé)任為原則，如因承包人過錯(cuò)，即轉(zhuǎn)包中標(biāo)工程、違法分包中標(biāo)工程或出借資質(zhì)給不具備建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)的第三方使用，其可責(zé)性是非常明確的，實(shí)際施工人語境下不存在優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)；如承包人過錯(cuò)致合同無效，不享有建工優(yōu)先權(quán)?！?3〕

建筑工程如不嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，將嚴(yán)重危及公共安全，司法政策應(yīng)當(dāng)起正向指引作用。建工優(yōu)先權(quán)以合同債權(quán)為產(chǎn)生基礎(chǔ)，基礎(chǔ)權(quán)利合法，其衍生權(quán)利才能合法。即，優(yōu)先權(quán)行為應(yīng)為合法的建造行為，才能使建工優(yōu)先權(quán)的成立具有正當(dāng)性。

本文傾向于合同有效說，有效合同經(jīng)擴(kuò)張解釋后包括：1.合同效力嗣后得到補(bǔ)正；2.《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建工解釋》）第2條涉及的無效合同按有效處理的情形。參照《合同法》第58條規(guī)定合同無效后不能返還或者沒有必要返還的應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，折價(jià)補(bǔ)償?shù)脑瓌t是據(jù)實(shí)結(jié)算。施工合同無效后，建筑材料、人工、企業(yè)管理費(fèi)用等均已物化在建筑物中，屬于不能返還的情形，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)折價(jià)補(bǔ)償。參照《合同法》第62條規(guī)定及行業(yè)慣例，據(jù)實(shí)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為簽約時(shí)的建筑市場(chǎng)價(jià)格信息，但依此方法結(jié)算需要專業(yè)人士核算或通過鑒定，對(duì)于涉訴到法院的案件而言，意味著所有無效的施工合同糾紛案件均需要送鑒方式結(jié)算得出已完工程造價(jià)，事實(shí)上強(qiáng)化鑒定機(jī)構(gòu)權(quán)重，增加當(dāng)事人訴訟成本。據(jù)此，司法解釋第2條規(guī)定參照無效合同約定據(jù)實(shí)結(jié)算，效果上按有效合同處理。合同成立時(shí)不具生效條件，在訴訟前或首次開庭前合同效力得到補(bǔ)正，并滿足工作成果完成條件之后，當(dāng)可成立建筑優(yōu)先權(quán)。如未取得規(guī)劃許可證的非法施工，辦理規(guī)劃許可證之后建設(shè)施工合同的效力即得到補(bǔ)正，合同可以認(rèn)定有效。無效合同的情形，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格之后優(yōu)先權(quán)成立。

（三）能否折價(jià)、拍賣變價(jià)

如果標(biāo)的建筑物不可以折價(jià)或者拍賣，建工優(yōu)先權(quán)將無法實(shí)現(xiàn)。折價(jià)、拍賣主要涉及以下幾種情況，1.因土地、建設(shè)合法性缺陷將導(dǎo)致受讓人無法辦理建筑物過戶手續(xù)，如建設(shè)工程未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃施工建設(shè)。從權(quán)利比對(duì)來說，建工優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，并不意味著其成立條件弱于在建建筑物抵押權(quán)。由于建設(shè)工程規(guī)劃許可證是工程建設(shè)是否合法的標(biāo)志，而違法建設(shè)工程是不能設(shè)立抵押權(quán)的，所以它也是辦理在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)必須提交的文件之一?！?4〕建筑物具有合法性應(yīng)為物上設(shè)立權(quán)利如抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)的前提。2.公共工程或準(zhǔn)公共工程，〔25〕如國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房或者軍事建筑、事業(yè)單位或社會(huì)團(tuán)體的公益設(shè)施，包括公共圖書館、博物館、美術(shù)館、文化館等。〔26〕3.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量不合格，且不能修復(fù)。依據(jù)建筑法，上述質(zhì)量缺陷是基礎(chǔ)性缺陷，存在重大安全隱患，危及社會(huì)公共利益，違背公序良俗，即使受讓人自愿，建設(shè)工程亦不宜折價(jià)、拍賣。建設(shè)工程質(zhì)量合格，包括兩方面，一是建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。二是建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收不合格，但是經(jīng)過承包人修復(fù)后再驗(yàn)收合格?！?7〕質(zhì)量問題分兩種情形：其一，如果承包人交付的建設(shè)工程質(zhì)量不合格，發(fā)包人訂立合同的目的就無法實(shí)現(xiàn)，發(fā)包人不僅可以拒絕受領(lǐng)該工程，而且也可以不支付工程價(jià)款； 其二，如果發(fā)包人對(duì)造成工程質(zhì)量不合格也有過錯(cuò)的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與過錯(cuò)相適應(yīng)的責(zé)任。也就是說，在發(fā)包人有過錯(cuò)的情況下，發(fā)包人雖然可以不承擔(dān)按照合同約定支付工程價(jià)款的給付義務(wù)，但是應(yīng)當(dāng)對(duì)承包人不能得到工程價(jià)款的損失按照過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。關(guān)于建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收不合格，發(fā)包人可以不支付工程價(jià)款的規(guī)定，除合同無效情形外，也適用于有效合同?！?8〕無論上述哪種情況，基礎(chǔ)質(zhì)量不合格屬于承包人根本違約的行為，承包人無權(quán)主張建設(shè)工程價(jià)款，即使發(fā)包人有過錯(cuò)的情形，其責(zé)任已非合同責(zé)任而是賠償責(zé)任。承包人因發(fā)包人違約而享有的損害賠償權(quán)排除在優(yōu)先受償?shù)姆秶?，也是沒有爭(zhēng)議的問題?！?9〕4．附屬建設(shè)工程，如電梯、玻璃幕墻等?！?0〕附屬建設(shè)工程一般屬于從物，附著在建筑物之上卻無法形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，其交換價(jià)值無法單獨(dú)體現(xiàn)，故不宜折價(jià)、拍賣。但也有例外，最高法院（2004）民一他字第14號(hào)批復(fù)指出，裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人或者承包人與該建筑物的所有人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先受償權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

綜上，建工優(yōu)先權(quán)為法定優(yōu)先權(quán)，原則上符合自合同有效，建設(shè)工程施工已竣工或因發(fā)包人原因停建，且不屬于不宜折價(jià)、拍賣的范圍等法定條件時(shí)起設(shè)立。上述三個(gè)條件同時(shí)具備，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)成立。建筑物竣工驗(yàn)收為不動(dòng)產(chǎn)初始登記基本前提之一，而不動(dòng)產(chǎn)初始登記又是建筑物轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)，故建筑物具備轉(zhuǎn)讓條件之前，建工優(yōu)先權(quán)應(yīng)已成立。在工程價(jià)款得到清償、優(yōu)先權(quán)失效或得到實(shí)現(xiàn)之前，可以附著在相應(yīng)建筑物之上，對(duì)建筑物的轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生影響。

優(yōu)先權(quán)成立基于法定, 登記公示并非優(yōu)先權(quán)效力之源。登記對(duì)于優(yōu)先權(quán)而言, 并不是類似于擔(dān)保物權(quán)中當(dāng)事人遵循權(quán)利公示邏輯, 而純粹是基于交易安全, 對(duì)其他相關(guān)權(quán)利人所作的宣示?！?1〕《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅經(jīng)依法登記發(fā)生效力。未經(jīng)辦理所有權(quán)首次登記的房屋，登記機(jī)關(guān)參照不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理。通常來說，建安成本只是建筑物轉(zhuǎn)讓款或房?jī)r(jià)的一小部分，工作成果完成之后，如發(fā)包人拖欠工程價(jià)款，承包人無權(quán)以拒絕移交建設(shè)工程的方式追索債權(quán)，即承包人是否占有建設(shè)物，與能否行使建工優(yōu)先權(quán)無關(guān)?！逗贤ā返?64條規(guī)定，承攬人對(duì)完成的工作成果享有留置權(quán)；但一般認(rèn)為施工合同的承包人對(duì)承建的建筑物不享有留置權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過具有物權(quán)屬性的建工優(yōu)先權(quán)方式救濟(jì)。我國(guó)未設(shè)置專門的建工優(yōu)先權(quán)登記制度，建工優(yōu)先權(quán)沒有物權(quán)公示方法而依法成立，是否當(dāng)然具備對(duì)抗效力，是否還有對(duì)建工優(yōu)先權(quán)公示方法進(jìn)行拓展的可能。

（一）域外優(yōu)先權(quán)的對(duì)抗效力保全

優(yōu)先受償權(quán)的效力保全，在優(yōu)先權(quán)體系化立法中稱為優(yōu)先權(quán)的保全，是指當(dāng)優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物為特定財(cái)產(chǎn)（尤指不動(dòng)產(chǎn)）時(shí)，只有履行法定的保全手續(xù)后，優(yōu)先受償權(quán)人才能就該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有可對(duì)抗其他債權(quán)人甚至抵押權(quán)人的效力，并依法得就該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?！?2〕從各國(guó)的立法例來看，原則上對(duì)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)或類似功能的優(yōu)先受償權(quán)規(guī)定了效力保全的登記制度。

美國(guó)在建筑優(yōu)先權(quán)成立的形式上，一般要求優(yōu)先權(quán)人在法定的時(shí)間內(nèi)通知業(yè)主并向有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，然后方可起訴，請(qǐng)求行使優(yōu)先權(quán)?！?3〕加拿大ＢＣ省《建筑者優(yōu)先權(quán)法》規(guī)定，任何優(yōu)先權(quán)都必須由申請(qǐng)人向土地權(quán)屬辦公室進(jìn)行登記。依規(guī)登記的優(yōu)先權(quán)從改良施工或者材料供應(yīng)開始時(shí)有效，并對(duì)于此后產(chǎn)生的一切判決、執(zhí)行令、扣押、財(cái)產(chǎn)接管令具有優(yōu)先性?！?4〕沒有按照該法規(guī)定的時(shí)間和程序進(jìn)行登記的，優(yōu)先權(quán)喪失?！?5〕新西蘭《建筑合同法案》規(guī)定，承包人在施工價(jià)款未獲得清償時(shí)，可以向法院起訴或者提請(qǐng)仲裁，法院或者仲裁經(jīng)審查確認(rèn)債權(quán)數(shù)額后，可以賦予原告對(duì)于被告的財(cái)產(chǎn)具有“付款執(zhí)行令”，對(duì)被告的財(cái)產(chǎn)形成限制，成立優(yōu)先權(quán)需要經(jīng)過司法程序?！?6〕

《法國(guó)民法典》第2377條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)只有通過在抵押權(quán)登記處進(jìn)行優(yōu)先權(quán)登記，從而進(jìn)行公告之后，優(yōu)先權(quán)始對(duì)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生效力。依據(jù)日本民法典的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)工事之先取特權(quán)必須在工事開始前，將該工事之預(yù)計(jì)費(fèi)用額加以登記。其立法意旨在于盡速將不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)公示，以確保不動(dòng)產(chǎn)交易之安全，同時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)所有人之信用狀態(tài)予以揭示，以維持一般之交易信用安全?！?7〕同時(shí)，也是為了債權(quán)人與債務(wù)人同謀而為虛假之登記?！?8〕我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第513條于2000年修訂時(shí)，將承攬人之法定抵押權(quán)，由無須登記修正為得由承擔(dān)人請(qǐng)求定作人為抵押權(quán)之登記或“預(yù)為抵押權(quán)登記”制度?！?9〕

由于各國(guó)立法體例、建筑工程優(yōu)先受償權(quán)的內(nèi)容及其實(shí)現(xiàn)程序等方面的不同，對(duì)于登記公示的需要程度及其具體的方法也各不相同，主要有以下四種登記形式：1.兩次登記制。以法國(guó)為其代表。確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)、工程驗(yàn)收兩次登記保持優(yōu)先權(quán)。2.預(yù)告登記與本登記結(jié)合制?！?0〕以德國(guó)、日本、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”為代表。3.通知與登記結(jié)合制。在美國(guó)，建筑優(yōu)先權(quán)作為依據(jù)制定法產(chǎn)生的救濟(jì)，必須嚴(yán)格符合立法規(guī)定的各種形式要件方能成立。4.一次登記制。加拿大BC省采用此制?！?1〕其中，法國(guó)、日本采登記對(duì)抗主義，德國(guó)、瑞士、美國(guó)、加拿大BC省采登記生效主義，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)保全登記的效力存在爭(zhēng)議?！?2〕立法例主要典型做法有：1.提供勞務(wù)、材料者有義務(wù)積極作為，進(jìn)行效力保全。2.建筑優(yōu)先權(quán)成立根據(jù)效力保全的情況，自工程開工至工程完工、合同終止后法定時(shí)限內(nèi)均可發(fā)生,〔43〕承包人超出法定時(shí)限或者違反程序未登記，優(yōu)先權(quán)喪失。3.定作人或所有人同意（承認(rèn)）或判決確認(rèn)后始得登記,〔44〕其有權(quán)對(duì)優(yōu)先權(quán)進(jìn)行抗辯。上述做法的借鑒意義在于，一是給予承包人最大限度的權(quán)益保護(hù)，建設(shè)工程開始之初設(shè)立類似預(yù)登記制度；二是要求承包人積極作為，及時(shí)依法設(shè)立優(yōu)先權(quán)，“保鮮期”經(jīng)過權(quán)利喪失，并不絕對(duì)保護(hù)承包人；第三，體現(xiàn)權(quán)利制衡理念，效力保全并非單方可為，利害關(guān)系人可抗辯。

（二）建工優(yōu)先權(quán)成立即可對(duì)抗抵押權(quán)與其他債權(quán)

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為法定權(quán)利，自符合法定條件時(shí)起設(shè)立，并不以合同相對(duì)人或者利害關(guān)系人是否知道為權(quán)利設(shè)立、行使及權(quán)利存續(xù)的前提條件。最高人民法院[2007]執(zhí)他字第11號(hào)復(fù)函指出，“建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，無需當(dāng)事人另外予以明示”。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第508條第2款規(guī)定，“對(duì)人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以直接申請(qǐng)參與分配，主張優(yōu)先受償權(quán)?！?span>根據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)成立之后，無需另外明示，可依法直接行使。然而，抵押權(quán)以登記公示為生效要件，未公示的建工優(yōu)先權(quán)不能完全參照。由于享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)未經(jīng)生效法律文書確認(rèn)，在參與分配程序中，其他債權(quán)人對(duì)債權(quán)的真?zhèn)?、?shù)額提出異議，可通過分配方案異議、分配方案異議之訴程序予以救濟(jì)。〔45〕

高法批復(fù)第1條規(guī)定，人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)?！?6〕 不考慮抵押權(quán)與建工優(yōu)先權(quán)的成立先后。登記與否并不是決定優(yōu)先權(quán)效力的根本因素, 這一點(diǎn)可從各國(guó)或各地區(qū)民法中登記在后的優(yōu)先權(quán)效力優(yōu)先于登記在前的擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定得到充分的說明?！?7〕一般來說，建工優(yōu)先權(quán)自成立之時(shí)就可以優(yōu)先于建筑物轉(zhuǎn)讓的合同之債，即，基于商業(yè)利益的建筑物受讓人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能對(duì)抗建工優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

（三）設(shè)置建工優(yōu)先權(quán)登記制度內(nèi)在動(dòng)力不足

對(duì)于是否該項(xiàng)登記制度，存在肯定和否定兩說?！?8〕支持建立登記制度主要考慮一體遵循物權(quán)法或者擔(dān)保物權(quán)規(guī)則的體系完整、健全不動(dòng)產(chǎn)登記公示制度、完善效力規(guī)則的需要?！?9〕建工優(yōu)先權(quán)因其成立的法定性，登記不是生效要件，參法國(guó)、日本立法例，應(yīng)歸入對(duì)抗要件。即使建立建工優(yōu)先權(quán)登記制度，也與登記對(duì)抗制度的基本特征不符。登記對(duì)抗主義區(qū)分第三人的類型加以不同程度的保護(hù)，我國(guó)非常注重登記對(duì)抗制度的“善意惡意區(qū)分功能”?！?0〕 無論登記與否，對(duì)合同相對(duì)人及惡意第三人始終可以主張優(yōu)先權(quán)?！?1〕 此外，還有兩種情形，一種是未經(jīng)登記也可以對(duì)抗，如侵權(quán)人和轉(zhuǎn)讓人的繼承人〔52〕以及“狹義的一般（金錢）債權(quán)人”，另一種是未經(jīng)登記就不可對(duì)抗的第三人，如擔(dān)保物權(quán)人、依法登記的破產(chǎn)債權(quán)人、〔53〕查封扣押債權(quán)人、〔54〕參與分配債權(quán)人?！?5〕從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，陌生人社會(huì)的背景下，先物權(quán)設(shè)定人登記的成本遠(yuǎn)低于潛在交易人進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查的成本，除非潛在交易人惡意（明知），要求付出成本小的一方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，符合常理。在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)，任何不動(dòng)產(chǎn)都可為眾多人購(gòu)買對(duì)象。如果法律選擇保護(hù)第一次交易中沒有登記的受讓人，就意味著眾多潛在交易第三人為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在交易之前都有必要進(jìn)行實(shí)質(zhì)調(diào)查，這種交易成本總量是驚人的?！?6〕然而，登記或者其他公示手段并非優(yōu)先權(quán)效力之源。建工優(yōu)先權(quán)未經(jīng)登記的效力不僅可以對(duì)抗背信惡意者，〔57〕同樣可以對(duì)抗善意第三人，甚至優(yōu)于一般絕對(duì)不可對(duì)抗的已登記的有抵押債權(quán)、破產(chǎn)債權(quán)等。在對(duì)建工優(yōu)先權(quán)人的保護(hù)和交易安全的平衡上，登記并不能起到類似擔(dān)保物權(quán)登記所具有的強(qiáng)有力的功能，只具有相對(duì)的意義。〔58〕 提倡、引導(dǎo)優(yōu)先權(quán)受償權(quán)登記，以對(duì)在此后設(shè)立的抵押權(quán)或者債權(quán)人起到公示作用，最大限度地減少對(duì)交易安全和交易預(yù)期造成的破壞?！?9〕

綜上，建立建工優(yōu)先權(quán)登記制度，似僅在圓滿法學(xué)理論，因建設(shè)工程數(shù)量巨大、種類繁多，如均予以登記社會(huì)管理成本將劇增，而相關(guān)優(yōu)先受償順位不受影響，制度建設(shè)似并無內(nèi)在動(dòng)力。

（四）建工優(yōu)先權(quán)之訴查封登記可產(chǎn)生公示效力

如果不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)不經(jīng)登記也具有完全的優(yōu)先效力, 對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人確會(huì)造成預(yù)期利益的損失,一定程度上影響了傳統(tǒng)的權(quán)利效力秩序, 因此將登記作為一項(xiàng)程序上的義務(wù)以限制優(yōu)先權(quán)的效力, 已為許多國(guó)家或地區(qū)所采用，登記對(duì)于優(yōu)先權(quán)人而言應(yīng)體現(xiàn)為一種法定義務(wù), 優(yōu)先權(quán)人沒有選擇余地?！?0〕 也有學(xué)者提出，一些法定的物權(quán)如建筑工程的價(jià)款優(yōu)先權(quán)等，產(chǎn)生時(shí)不需要公示，要優(yōu)先于抵押權(quán)等物權(quán)，則應(yīng)當(dāng)采取一定的公示方法，以維護(hù)其他物權(quán)人如擔(dān)保物權(quán)人的利益及交易安全?！?1〕上述觀點(diǎn)值得贊同，承包人可通過積極作為就其建工優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生公示效力。實(shí)務(wù)中，承包人利用現(xiàn)有法律制度和規(guī)則，在權(quán)利行使的過程中亦可產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)公示效果?！?2〕

在現(xiàn)行法框架下，承包人提起建工優(yōu)先權(quán)確認(rèn)訴訟和訴訟保全的方式，可以產(chǎn)生對(duì)其建工優(yōu)先權(quán)予以公示的法律效果。上述優(yōu)先權(quán)之訴可以單獨(dú)提起，亦可在追索建設(shè)工程價(jià)款之訴中附帶提起。此外，至少還包括：1.在以發(fā)包人為被告、以附著建工優(yōu)先權(quán)的建筑物為抵押物的行使抵押權(quán)案件訴訟過程中，承包人依法以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的身份申請(qǐng)參加訴訟主張建工優(yōu)先權(quán)；2.在以發(fā)包人為被執(zhí)行人的金錢債權(quán)、抵押權(quán)等案件執(zhí)行程序中，承包人亦可依法采取提起執(zhí)行異議之訴的方式主張建工優(yōu)先權(quán)。德國(guó)立法例，發(fā)包人不同意優(yōu)先權(quán)登記的，可通過訴訟解決。要求或者引導(dǎo)承包人積極作為保全優(yōu)先權(quán)效力。合同相對(duì)人和有利害關(guān)系的第三人可以在該訴中對(duì)建工優(yōu)先權(quán)提出抗辯，有利于公平保護(hù)。新西蘭立法例,承包人可直接訴訟或仲裁以確定其優(yōu)先權(quán)?！?3〕

權(quán)利行使過程中，查封、扣押裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)時(shí)發(fā)生法律效力，查封、扣押已登記的不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，查封、扣押沒有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人?！?4〕執(zhí)行裁定一般載明：案件案號(hào)、財(cái)產(chǎn)保全的源于相關(guān)建設(shè)工程施工合同糾紛，查封期間不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作出其他財(cái)產(chǎn)處分，不得對(duì)被查封房屋設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等內(nèi)容。查封法院向當(dāng)事人及有關(guān)登記機(jī)關(guān)送達(dá)執(zhí)行裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書后，執(zhí)行裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書發(fā)生法律效力。《物權(quán)法解釋（一）》第16條第3項(xiàng)明確，登記簿上記載的人民法院依法裁定、決定查封等形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)，不動(dòng)產(chǎn)交易人應(yīng)當(dāng)知道。故生效執(zhí)行裁定及登記機(jī)關(guān)的查封登記具有公示效力，內(nèi)容包括，一是執(zhí)行裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書內(nèi)容送達(dá)登記機(jī)關(guān)后，承包人提起的（包含）建工優(yōu)先權(quán)之訴為查封事由應(yīng)被記載，第三人應(yīng)當(dāng)知道該訴存在；二是登記機(jī)關(guān)對(duì)承包人承建的建設(shè)工程所進(jìn)行的查封登記，可以起到建工優(yōu)先權(quán)登記效力。對(duì)此也有立法例可供參考。如美國(guó)某些州的司法實(shí)踐，優(yōu)先權(quán)人提起優(yōu)先權(quán)行使之訴時(shí)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，建筑優(yōu)先權(quán)可以附著在不動(dòng)產(chǎn)上?！?5〕

無論是單獨(dú)還是附帶提起的建工優(yōu)先權(quán)行使之訴，因建工案件的復(fù)雜性，往往需要等待司法鑒定結(jié)果，可能曠日持久不能審結(jié)，而在此期間不動(dòng)產(chǎn)很可能發(fā)生轉(zhuǎn)讓，如以司法裁判生效時(shí)間為公示時(shí)間未免過遲。承包人提起建工優(yōu)先權(quán)行使之訴時(shí)已盡積極作為義務(wù)，并得到司法機(jī)關(guān)受理及保全查封之后，建工優(yōu)先權(quán)有物權(quán)公示效果。此外，承包人因認(rèn)知申請(qǐng)對(duì)其承建的建設(shè)工程之全部或者部分申請(qǐng)查封保全，公示范圍如果確定。依據(jù)《合同法》第286條規(guī)定，承包人享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為民事實(shí)體權(quán)利，是通過與發(fā)包人就承包人承建范圍內(nèi)的工程協(xié)議折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償方式實(shí)現(xiàn)的，并不限于人民法院在訴訟中依一方申請(qǐng)對(duì)訟爭(zhēng)標(biāo)的采取查封保全措施的范圍?！?6〕在當(dāng)前承包人法律認(rèn)知不足的前提之下，建工優(yōu)先權(quán)的公示范圍暫與承包人行使或者司法裁判可以確認(rèn)的范圍一致，可以其訴訟主張的承建范圍為準(zhǔn)。

承包人如僅與發(fā)包人協(xié)商折價(jià)而未尋求公權(quán)力救濟(jì)，因具有秘密性通常不為第三人所知，并不當(dāng)然產(chǎn)生公示效果。

（五）建工優(yōu)先權(quán)不可對(duì)抗的房產(chǎn)受讓債權(quán)人

1.商品房消費(fèi)者。高法批復(fù)第2 條、《查扣凍規(guī)定》第17 條和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29 條涉及的房屋受讓人為商品房消費(fèi)者，屬于法定的建工優(yōu)先權(quán)不可對(duì)抗的債權(quán)類型。上述規(guī)定之間反映著房地產(chǎn)調(diào)控政策十余載利益衡量變化。21 世紀(jì)初，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)活躍度不高，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于培育階段，故高法批復(fù)第2 條規(guī)定，支付全部或大部分價(jià)款的消費(fèi)者即可對(duì)抗建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。2003 年國(guó)務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》( 國(guó)發(fā)［2003］18 號(hào)) ，提出以“住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，自此房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)大量資金涌入。此后政府通過限購(gòu)、提高首付比例等政策不斷加大調(diào)控力度等。2005 年頒布的《查扣凍規(guī)定》第17 條將可對(duì)抗執(zhí)行的“買受人”限定為支付全款、占有和未過戶無過錯(cuò)。2015 年頒布的《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》進(jìn)一步限定為名下無其他用于居住的房屋的買受人。

2.特定被拆遷人。《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條涉及的所有權(quán)調(diào)換形式產(chǎn)生的特定位置、用途房屋的補(bǔ)償安置請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)于商品房消費(fèi)者物權(quán)期待，當(dāng)然優(yōu)于承包人優(yōu)先受償。這是考慮到在拆遷安置過程中，被拆遷人生存權(quán)優(yōu)先，以及按照所有權(quán)調(diào)換方式針對(duì)的特定位置、用途房屋享有的債權(quán)具有較強(qiáng)的物權(quán)屬性。

綜上，作為一項(xiàng)不依時(shí)間評(píng)價(jià)而依原因評(píng)價(jià)的權(quán)利,〔67〕建工優(yōu)先權(quán)與擔(dān)保物權(quán)、普通債權(quán)之間的順位問題依賴于立法者通過價(jià)值判斷所作出的立法選擇。考慮到建工優(yōu)先權(quán)的特別優(yōu)先效力，其對(duì)抗效力應(yīng)當(dāng)一次行使用盡。已公示的建工優(yōu)先權(quán)可以附著在建筑物上，討論追及力的問題。

建工優(yōu)先權(quán)屬于在他人之物上依法取得的民事實(shí)體權(quán)利。通常認(rèn)為，建工優(yōu)先權(quán)系獨(dú)立于傳統(tǒng)擔(dān)保物權(quán)種類之外而存在的，具有擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先受償權(quán)。〔68〕物權(quán)具有追及效力。所謂物權(quán)追及效力，是指物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)入于何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力?！?9〕 就建工優(yōu)先權(quán)而言，就是不因物權(quán)移轉(zhuǎn)變動(dòng)、標(biāo)的物轉(zhuǎn)移占有而喪失優(yōu)先權(quán)，而是應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)拍賣執(zhí)行承包人承建的建筑物并優(yōu)先受償。建工優(yōu)先權(quán)成立后，以建筑物交換價(jià)值的優(yōu)先受償性保障建設(shè)工程價(jià)款的實(shí)現(xiàn)；不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人仍可充分利用、創(chuàng)造價(jià)值或者處分、交易換取對(duì)價(jià)。如果說不動(dòng)產(chǎn)抵押物的轉(zhuǎn)讓模式還存在禁止轉(zhuǎn)讓、限制轉(zhuǎn)讓和自由轉(zhuǎn)讓等爭(zhēng)議，〔70〕附著建工優(yōu)先權(quán)不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)為自由轉(zhuǎn)讓模式。排除上述商品房消費(fèi)者及特定拆遷人等法定不能追及，以及惡意串通虛構(gòu)買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)追及的情形之外，附著建工優(yōu)先權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并已辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之后，建工優(yōu)先權(quán)是否具有追及效力。

（一）有限追及說的新涵義

關(guān)于上述問題，有不同觀點(diǎn)。1.肯定說。抵押權(quán)具有追及效力，優(yōu)先受償權(quán)既然優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，依照“舉輕以明重”的類推解釋方法，優(yōu)先受償權(quán)人也能享有追及權(quán)?！?1〕2.有限追及說。在排除消費(fèi)者不能追及的情形之后，該說認(rèn)為建設(shè)工程依法轉(zhuǎn)讓后，所有權(quán)已不屬于發(fā)包人，承包人不享有追及權(quán)，僅得對(duì)工程的變價(jià)款主張優(yōu)先受償?！?2〕3.否定說。有代表性的理由有兩個(gè)，（1）承包人的建筑工程優(yōu)先受償權(quán)只存在屬于發(fā)包人所有的建設(shè)工程上，如建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓后，承包人該項(xiàng)目?jī)?yōu)先受償權(quán)即被阻斷或不復(fù)存在，〔73〕即不具備追及效力；（2）建工優(yōu)先權(quán)缺乏登記公示程序，第三人無從知曉房產(chǎn)上是否存在承包人權(quán)利，讓已辦理登記的房產(chǎn)隨時(shí)面臨被折價(jià)或拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，超過了第三人可預(yù)見的范圍，對(duì)交易安全重大不利?！?4〕

有限追及說和否定說本質(zhì)是認(rèn)為建工優(yōu)先權(quán)仍為相對(duì)權(quán)，而非對(duì)世的權(quán)利，與建工優(yōu)先權(quán)的物權(quán)屬性理論相悖?？隙ㄕf的證成似不夠嚴(yán)謹(jǐn)，違反了物權(quán)法定和物權(quán)公示公信的基本原則，因登記公示制度的不同，抵押權(quán)有追及力，并不意味著建工優(yōu)先權(quán)就一定有追及力。否定說關(guān)于建工優(yōu)先權(quán)缺乏公示程序有一定道理，但未考慮建工優(yōu)先權(quán)確認(rèn)之訴、查封登記所產(chǎn)生的公示效力，亦未考慮如第三人明知建工優(yōu)先權(quán)存在的情形。

本文亦持有限追及說，但認(rèn)為其內(nèi)涵不同，1.建工優(yōu)先權(quán)屬于特別優(yōu)先權(quán)，具有物權(quán)性。特別優(yōu)先權(quán)并非概括地就債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，客體為特定物。故，特別優(yōu)先權(quán)充分具備擔(dān)保物權(quán)的物權(quán)性、價(jià)值權(quán)性、擔(dān)保性等法律屬性的條件。〔75〕建工優(yōu)先權(quán)具有物權(quán)性，法無明文規(guī)定排除其追及力。2. 物上請(qǐng)求權(quán)在于維護(hù)物權(quán)之圓滿狀態(tài)，基于物的交換價(jià)值產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，不在物上請(qǐng)求權(quán)的范圍，不能排除追及效力。占有是所有權(quán)的外在狀態(tài)或者事實(shí)狀態(tài),所有權(quán)在某種程度上是具備了真正法律保障的占有?！?6〕通說認(rèn)為，物上請(qǐng)求權(quán)的適用范圍為所有權(quán)及用益物權(quán)，包括地上權(quán)、地役權(quán)和典權(quán)均可以準(zhǔn)用物上請(qǐng)求權(quán)，轉(zhuǎn)移占有的質(zhì)權(quán)只能基于本權(quán)或者占有之物的請(qǐng)求權(quán)，至于留置權(quán)僅得依占有的請(qǐng)求權(quán)。〔77〕因此，在物上請(qǐng)求權(quán)效力未及的領(lǐng)域，如不承認(rèn)不轉(zhuǎn)移占有擔(dān)保物權(quán)的物上追及力，則使得權(quán)利人權(quán)利沒有法律之屏障，顯失公允?！?8〕追及力本是物權(quán)的內(nèi)在效力，它與排它效力、優(yōu)先效力和物上請(qǐng)求權(quán)處于平行的地位。〔79〕建工優(yōu)先權(quán)成立在工程成果完成之后，承包人往往脫離了對(duì)建筑物的占有。建筑物交易時(shí)，如僅賦予承包人物上代位權(quán)，在發(fā)包人不誠(chéng)信，承包人權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的情況下，物上代位性是無能為力的。物上代位性屬于一種弱化的物權(quán)，表現(xiàn)出向債權(quán)轉(zhuǎn)化的趨向?！?0〕對(duì)承包人利益保護(hù)不利。3.建工優(yōu)先權(quán)的追及力并不因成立而必然取得。追及力并不是絕對(duì)的，它本身是物權(quán)公示公信的外觀法理的產(chǎn)物，并尊重善意取得的效力，以彌補(bǔ)外觀法理之不足。如優(yōu)先權(quán)未公示，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行限制來平衡權(quán)利沖突可能出現(xiàn)不公平：一是限縮優(yōu)先權(quán)的追及效力；二是縮小優(yōu)先權(quán)的物上代位物、限制物上代位的適用范圍和嚴(yán)格物上代位權(quán)行使的條件?！?1〕原則上未公示的優(yōu)先權(quán)均不具追及效力和物上代位效力，而在依法完成了建工優(yōu)先權(quán)登記情形下, 優(yōu)先權(quán)始具追及和物上代位效力。4.承包人因積極作為產(chǎn)生公示效力之后，建工優(yōu)先權(quán)具有追及力。從性質(zhì)來看, 追及權(quán)屬支配權(quán);而從實(shí)現(xiàn)方式來看, 追及權(quán)又屬請(qǐng)求權(quán)。在物權(quán)法的邏輯體系中,物權(quán)公示主義、善意取得制度與物權(quán)行為無因制度為物權(quán)變動(dòng)一般規(guī)則，物權(quán)公示主義系基本原則起著統(tǒng)括作用, 而善意取得制度與物權(quán)行為無因制度是公示原則的邏輯外延。在羅馬法時(shí)期，均以交付為公示方式,不區(qū)分動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)；至中世紀(jì)公示方法逐漸區(qū)分動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)為交付，不動(dòng)產(chǎn)則為登記?！?2〕根據(jù)物權(quán)公示主義，因登記可約束第三人,他人依登記外觀進(jìn)行交易,即使與真實(shí)狀況不符,物權(quán)人惟得請(qǐng)求有關(guān)官署為國(guó)家賠償，不得請(qǐng)求返還；〔83〕公示對(duì)抗主義的情形, 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓中如存在登記錯(cuò)誤瑕疵,只產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力,真權(quán)利人得追回其物,此時(shí)受讓人即使善意信賴登記也不得保有。〔84〕承包人因通過公權(quán)力行使優(yōu)先權(quán)之后，所取得的公示對(duì)抗效力，讓建工優(yōu)先權(quán)具有追及力具備了物權(quán)法公示公信主義的法理基礎(chǔ)。5.受讓人并非善意、自甘風(fēng)險(xiǎn)取得建筑物所有權(quán)，不能滌除建工優(yōu)先權(quán)。羅馬法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)有“任何人不得以大于其自己所有之權(quán)利讓與他人”之原則?！?5〕當(dāng)今，民法更為關(guān)注交易的動(dòng)態(tài)安全,〔86〕為全面維護(hù)交易秩序, 多數(shù)國(guó)家立法例限制物權(quán)的追及性, 只能有限追及。保護(hù)善意是限制的前提, 即在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí), 第三人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記取得的物權(quán), 不受追奪, 但取得權(quán)利時(shí)知悉權(quán)利瑕疵的除外。〔87〕受讓建筑物的第三人依登記可以取得所有權(quán)，但受讓的權(quán)利不能大于原權(quán)利人，即建筑物所有權(quán)之上仍附著建工優(yōu)先權(quán)。6.建筑物被毀損、滅失、征用等，已登記公示的建工優(yōu)先權(quán)人享有物上代位權(quán)。追及力作用的終點(diǎn)是在標(biāo)的物價(jià)值化之前，當(dāng)?shù)盅何镆呀?jīng)化為價(jià)金、賠償?shù)葧r(shí)，追及力的功能便不能發(fā)揮，從而追及力無須行使也無從行使，此時(shí)，需要物上代位性加以救濟(jì)，例如在保險(xiǎn)金、財(cái)產(chǎn)被征用補(bǔ)償金等已經(jīng)取得的情況下，進(jìn)行追及顯然不現(xiàn)實(shí)，對(duì)此以代位行使，周到、合理保護(hù)建工優(yōu)先權(quán)人的利益。抵押權(quán)物上代位性與追及力共容是以物權(quán)公示制度為邏輯前提，而且它們的共容也使物權(quán)公示制度得到徹底的貫徹?！?8〕建工優(yōu)先權(quán)經(jīng)登記公示后，同樣基于物權(quán)公示制度的邏輯前提，物上代位性與追及力可以共容、分別發(fā)生效力。

（二）追及力適用規(guī)則

1.已辦理過戶的商品房消費(fèi)者不能追及。根據(jù)《批復(fù)》第2條保護(hù)消費(fèi)者居住權(quán)的立法精神以及“舉輕以明重”的類推解釋方法，可得出已辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的該第三人有權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)人。〔89〕2.根據(jù)《物權(quán)法》第177條擔(dān)保物權(quán)一般消滅原因的規(guī)則，在附著建工優(yōu)先權(quán)建筑物的權(quán)屬變動(dòng)前后，原發(fā)包人未向承包人支付工程欠款，亦未將所得價(jià)款提前向承包人清償或者進(jìn)行提存，即，主債權(quán)并未消滅，優(yōu)先受償權(quán)沒有實(shí)現(xiàn)，承包人提起優(yōu)先權(quán)之訴且查封登記已公示，承包人之建工優(yōu)先權(quán)具有追及力。3.在承包人未提起建工優(yōu)先權(quán)之訴亦未查封保全的情形，考慮到建工優(yōu)先權(quán)的法定性，如第三人明知建工優(yōu)先權(quán)的存在，應(yīng)視為建工優(yōu)先權(quán)已向其公示，對(duì)其權(quán)利保護(hù)劣后于建工優(yōu)先權(quán)。日本民法中的“惡意”指知道某些事情?！?0〕 美國(guó)法上，只要不動(dòng)產(chǎn)的買受人在購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)不了解施工債務(wù)情況，且不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)在優(yōu)先權(quán)進(jìn)行登記之前已經(jīng)轉(zhuǎn)移，就可以對(duì)抗該不動(dòng)產(chǎn)上所附著的已經(jīng)登記的建筑優(yōu)先權(quán)。在少數(shù)幾個(gè)州，如果仍處于申請(qǐng)人可以進(jìn)行優(yōu)先權(quán)登記的期限內(nèi)，即使不動(dòng)產(chǎn)由善意的買受人購(gòu)得，建筑優(yōu)先權(quán)仍然得以附著于該建筑物之上?！?1〕即買受人如明知施工欠款情況或者不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)在建工優(yōu)先權(quán)之后轉(zhuǎn)移，買受人不得對(duì)抗建工優(yōu)先權(quán)。原則上講，依我國(guó)合同法，建工優(yōu)先權(quán)自符合法定條件時(shí)成立，雖不必然具有追及效力，但如第三人明知或應(yīng)知發(fā)包人欠付承包人工程價(jià)款，而自甘風(fēng)險(xiǎn)受讓建設(shè)工程范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，又以已支付對(duì)價(jià)為由，不能對(duì)抗承包人的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！?2〕

依形式邏輯推理得出的裁判如同數(shù)學(xué)運(yùn)算一樣具有客觀性，但社會(huì)科學(xué)與自然科學(xué)不同，社會(huì)科學(xué)的問題不是數(shù)字的運(yùn)算，其參雜有復(fù)雜的語境分析、價(jià)值判斷、利益衡量等因素?！?3〕 對(duì)附著建工優(yōu)先權(quán)建筑物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的討論，需要在實(shí)現(xiàn)程序展開中，在對(duì)立的價(jià)值取向中進(jìn)行選擇，通過對(duì)價(jià)值取向的闡明，通過反復(fù)的平衡推演，最終選擇最少調(diào)整的辦法，付出最小的解釋成本，以實(shí)現(xiàn)審理案件的目標(biāo)。大致梳理附著建工優(yōu)先權(quán)建筑物轉(zhuǎn)讓規(guī)則的基本框架：一、建筑物具備轉(zhuǎn)讓條件之前，建工優(yōu)先權(quán)應(yīng)已成立。在工程價(jià)款得到清償、建工優(yōu)先權(quán)失效或?qū)崿F(xiàn)之前，可以附著在相應(yīng)建筑物之上，對(duì)建筑物的轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生影響。二、建工優(yōu)先權(quán)自成立之時(shí)，無論是否公示均可以優(yōu)先于建筑物受讓人的債權(quán)，但不可對(duì)抗商品房消費(fèi)者或者特定被拆遷人，無論消費(fèi)者或特定被拆遷人是否辦理過戶登記。三、承包人因?qū)で蠊珯?quán)力救濟(jì)致建工優(yōu)先權(quán)已公示，或者受讓人明知建筑物附著建工優(yōu)先權(quán)，承包人之建工優(yōu)先權(quán)具有追及力。受讓人沒有代為清償工程價(jià)款致建工優(yōu)先權(quán)消滅的，即使已辦理變更登記享有建筑物所有權(quán)，亦不得對(duì)抗承包人的建工優(yōu)先權(quán)。

編輯：林文婷