淺析農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)中存在的問題與對策
2011-09-29 | 來源： 咸寧市國土資源局
土地是民生之本，發(fā)展之基。我國是一個人多地少的發(fā)展中國家，土地問題仍是現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程中一個帶有全局性，戰(zhàn)略性的主要問題，保護(hù)18億畝耕地紅線，仍是國土資源管理中的首要問題。雙溪橋鎮(zhèn)李容村也屬于人多地少，資源缺乏的邊遠(yuǎn)山村。無論是在保護(hù)耕地方面還是在集體流轉(zhuǎn)方面都還存在一些問題，如何解決這些問題，是我們當(dāng)前全面推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程中急需調(diào)研的新課題。
一、 基本情況
李容村共有26個村民小組，村民945戶，農(nóng)村人口4026人，農(nóng)業(yè)勞動力2818人，其中外出打工戶175戶，勞動力479人，全村版圖面積十平方公里，耕地面積6057畝，其中水田面積4594畝，旱地面積1463畝，基本農(nóng)田面積1568畝，建設(shè)用地面積243.2畝，農(nóng)戶永久耕地面積6007畝，村級集體經(jīng)濟(jì)面積50畝。
二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀與存在的問題
李容村地處偏僻，用地矛盾不是很突出，只是在集體土地流轉(zhuǎn)上存在不規(guī)范，違法用地，非法轉(zhuǎn)讓土地現(xiàn)象不是很嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在如下幾個方面:
（一） 農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范
全村農(nóng)村承包土地6007畝，流轉(zhuǎn)面積2542畝占42.3%，
農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)一般有三種方式：
一是追親流轉(zhuǎn)，就是土地承包期內(nèi)，承包方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)包給其親屬，不改變原承包方與發(fā)展方的合同關(guān)系，承包方不愿放棄其承包土地的權(quán)利和義務(wù)。
二是追地流轉(zhuǎn)，就是在土地承包期內(nèi)，承包方之間為了耕作方便，將同等類型，不同田塊的承包土地相互置換，按照同類，同面積，自愿的原則，進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
三是有償流轉(zhuǎn)，就是在土地承包期內(nèi)，承包方將其土地租賃給其他人耕種，如李容村十三組，將其50畝干旱田租給意農(nóng)司種藥材，每年收租金2萬元。
集體土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，造成事后矛盾無依據(jù)，解決問題無憑證。
?。ǘ?nbsp; 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不規(guī)劃
農(nóng)村集體建設(shè)用地包括二種，一是集體建設(shè)公共設(shè)施，企業(yè)用地。二是農(nóng)村宅基地，李容村村級集體用地50畝，農(nóng)村宅基地243.2畝，我們主要調(diào)查農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)問題。
1、農(nóng)村房屋私自交易，由于農(nóng)村人多房少，大部分農(nóng)村家庭有三四個兒子，只有一二間房子，人大分家，就須購置房屋，出現(xiàn)了鄰里之間互相謙讓，成就他人，將相鄰的房子賣給他人。
2、農(nóng)村宅基地買賣，由于原來水田建房管理嚴(yán)格，而且收費很高，農(nóng)民建房建不起，于是，就買他人宅基地建房，如李容村一組劉其增就是購買劉華章的宅基地65平方米建房。
三是農(nóng)村承包 流轉(zhuǎn)，隨著改革開放進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)民生活條件改善，農(nóng)村水、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)的開通，加上農(nóng)村稅費改革，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)政策的落實，農(nóng)民建房越來越多，而且建房屋要求越來越高，都不愿守在破爛不堪，環(huán)境不好的舊村莊，都紛紛到公路沿線，交道要道建房，有的甚至開始建房經(jīng)商，出租，從而出現(xiàn)了空心村。這樣，本身用地不緊張的局面一下子緊張了起來，就開始有人出售承包地，甚至責(zé)任田了，新一輪土地流轉(zhuǎn)就出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，這種流轉(zhuǎn)就不是單純的土地流轉(zhuǎn)，而是一種非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。
以上三種宅基地流轉(zhuǎn)的行為存在如下問題：
①集體土地所有權(quán)得不到應(yīng)有的保障，造成土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂，集體土地所有權(quán)歸村級集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民只享有土地使用權(quán)，只有村民自治組織和村民代表大會有權(quán)處置，任何個人沒有處置權(quán)。
②集體經(jīng)濟(jì)利益分配關(guān)系混亂，擾亂了土地市場健康發(fā)展，既然集體土地所有權(quán)屬于村級集體經(jīng)濟(jì)組織，那么，處置土地所得的收益就應(yīng)該按照權(quán)屬實行合理分配，私自交易的結(jié)果，使個人受益，集體利益受損，國有資產(chǎn)流失。
③形成新一輪違法用地，本來，國家鼓勵集體土地流轉(zhuǎn)，主要是為了方便群眾，鼓勵農(nóng)民充分盤活存量土地，合理利用閑置宅基地，而農(nóng)民盲目認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)就是可以隨意轉(zhuǎn)讓土地，造成非法買賣土地。
④集體土地?zé)o序流轉(zhuǎn)不利于土地利用總體規(guī)劃的落實，更不利于鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的實施，也給今后新農(nóng)村建設(shè)造成不少的障礙。
三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的原因
1、政策宣傳不到位，造成農(nóng)民法律意識淡薄，甚至出現(xiàn)違法行為。由于李容村屬于邊遠(yuǎn)山區(qū)，農(nóng)民外出打工較多，法律宣傳不到位，造成土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，而且找村登記，到鎮(zhèn)經(jīng)管站備案，交迫不得，手續(xù)繁鎖，農(nóng)民不愿去辦，特別是減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)政策落實以后，農(nóng)民以為建房不收費了，就可以隨意做了，村組干部沒有費收，也沒有人管理了。
2、承包土地的流出方，為了保留土地承包權(quán)，不愿將土地流轉(zhuǎn)出去，只是暫時流轉(zhuǎn)，也不愿意辦理正規(guī)流轉(zhuǎn)手續(xù)，以免以后政策變了把產(chǎn)業(yè)也丟了。
3、由于農(nóng)村實行一戶一基，農(nóng)民出售房屋后，就不能再申請用地，所以農(nóng)民買宅基地后，就不愿辦理機(jī)關(guān)手續(xù)，就叫承受方自行辦理建房申請，手續(xù)。
4、近有些單位職工，原來承包土地、農(nóng)轉(zhuǎn)非、或戶口遷出后，承包土地沒有退還村級經(jīng)濟(jì)組織，也不愿將其土地退出，只是流轉(zhuǎn)其親屬耕作，但其承包面積的糧種補貼，農(nóng)資補貼仍歸其所有。
5、有些農(nóng)民確實沒有房屋住，又沒有存量宅基地，買舊房又嫌面積小，只有出高價買宅基地或以好耕地置換公路沿線的耕地建房，確保一勞永逸。
四、對集體土地流轉(zhuǎn)管理的對策和建設(shè)
?。ㄒ唬r(nóng)村集體承包土地流轉(zhuǎn)管理的對策和建設(shè)
1、認(rèn)真落實土地承包法
農(nóng)村集體承包土地流轉(zhuǎn)涉及面廣，工作量大，情況復(fù)雜，利益關(guān)聯(lián)多，因此，各級組織領(lǐng)導(dǎo)要高度重視，認(rèn)真組織廣大農(nóng)民學(xué)習(xí)土地承包法，要真正把土地承包法的主要意義，主要內(nèi)容，法律關(guān)系，宣傳到千家萬戶，要使農(nóng)民真正了解土地承包法，并依據(jù)維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營的權(quán)利，切實保障農(nóng)民的合法權(quán)益，堅持依法，自愿，有償?shù)脑瓌t，確保承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作規(guī)范，有序，健康發(fā)展。
2、把握政策原則，指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)正常運行
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下原則：一是堅持平等協(xié)商，自愿有償?shù)脑瓌t，任何組織和個人不得阻礙承包方進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。二是不改變承包土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)用地用途的原則。三是流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期剩余期限的原則。四是堅持土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)受讓上有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的原則。五是同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)的原則。
3、加強(qiáng)管理，規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)
一是規(guī)范農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行為，土地流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人要簽訂土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站和村委會備案，二是要規(guī)范村委會的行為，村委會不得強(qiáng)迫承包人進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，同時要鼓勵土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，并做好相應(yīng)的服務(wù)，做好土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)備案工作，三是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站要加強(qiáng)對土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)管和指導(dǎo)，切實履行好職責(zé)，首先要加強(qiáng)調(diào)查研究，掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動態(tài)，對已形成的穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系要健全完善，沒有合同要補訂合同，盡快備案，其次要加強(qiáng)對已備案的合同進(jìn)行審查，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正，第三，要建立好農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，努力做好完事、真實。
?。ǘr(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的對策和建議
管理的目的在于規(guī)范，規(guī)范的依據(jù)是法律法規(guī)?！锻恋毓芾矸ā返?font face="Times New Roman">63條明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、或出租用于非農(nóng)建設(shè)”，因此，集體土地流轉(zhuǎn)必須注意以下幾個問題。
一是要嚴(yán)把集體土地流轉(zhuǎn)的關(guān)口，嚴(yán)格執(zhí)行一戶一基制度，對宅基地流轉(zhuǎn)注入方要必須符合條件，可以申請用地，土地用途只有是住宅，流出方必須保證以后不再申請用地。
二是集體土地流轉(zhuǎn)必須實行陽光操作，土地流轉(zhuǎn)雙方必須寫流轉(zhuǎn)申請，簽訂流轉(zhuǎn)合同，經(jīng)村組代表大會同意，報國土部門批準(zhǔn)，辦理土地使用權(quán)證，方可進(jìn)行流轉(zhuǎn)，不得私下交易，暗自操作。
三是建立集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理秩序，形成規(guī)范的申請，審批、登記、發(fā)證制度，要執(zhí)照審批程序，到國土部門辦理土地使用權(quán)證。
四是加強(qiáng)執(zhí)法檢查，對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范，和非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為要嚴(yán)格查處，嚴(yán)厲打擊。
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