浙江省紹興市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
（2013）浙紹民終字第1231號(hào)
上訴人（原審原告）金甲。
委托代理人（特別授權(quán)代理）丁某某。
上訴人（原審被告）李某某。
委托代理人（特別授權(quán)代理）沈某某、潛某。
上訴人金甲、李某某因農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，均不服浙江省上虞市人民法院（2013）紹虞民初字第748號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年10月9日立案受理后，依法組成由審判員金湘華擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員徐燕飛、王紅良參加評(píng)議的合議庭，于2013年10月24日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人金甲及其委托代理人丁某某，上訴人李某某及其委托代理人沈某某、潛某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理認(rèn)定，1996年8月，原上虞市百官鎮(zhèn)前三村村民李某某、金乙、杜某某經(jīng)審批同意建造樓房二間，1998年12月李某某、金乙經(jīng)審批，在原建造的樓房西面再建造樓房一間，至此，被告李某某等，經(jīng)審批同意共建造二層樓房三間，其四址為：東至金丙宅，南至道路，西至河流，北至道路。2002年7月16日，原告金甲與被告李某某就該涉案房屋達(dá)成了買賣協(xié)議，協(xié)議載明：有座落于上虞市百官街道前三村底田新村座北朝南二層樓房叁間，今因工作在外，居住不便，免于掛心，只因正項(xiàng)所需，顧將此房出賣，現(xiàn)有馬建成、陳洪昌兩介紹賣給本村缺房戶金甲，其四址東至金丙南至百紅公路、西至池塘，北至水泥路。四址分明，上連磚瓦橫條椽子下連門窗戶牃，前后街沿石砌，寸木拳石，屋內(nèi)水電設(shè)施及提供一切辦理房產(chǎn)證齊全手續(xù)一并在內(nèi)，三方議定是值估價(jià)計(jì)人民幣壹拾肆萬(wàn)陸仟元整，款于立契日當(dāng)面付清，款收戶絕，永不回贖。該文契由王甲代筆，有出賣人李某某、買受人金甲蓋章。介紹人馬建成簽名、介紹人陳洪昌蓋章并由原上虞市百官街道前三村村民委員會(huì)蓋章鑒證。當(dāng)日，原告金甲付清購(gòu)房款146000元，被告李某某則將該房屋及相關(guān)的審批手續(xù)交付原告，原告金甲于2002年7月入住該房至今。2012年7月，因涉案房屋所在地塊列入征遷改造范圍，在辦理相關(guān)拆遷手續(xù)過(guò)程中雙方發(fā)生糾紛。
原審法院審理認(rèn)為，原、被告于2002年訂立的出賣房屋協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，原告按約支付房屋價(jià)款，被告已實(shí)際將房屋交付原告居住使用，原、被告又系同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，相互間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地上房屋的行為并未為法律禁止，原、被告之間買賣房屋的協(xié)議有效。涉案房屋系農(nóng)村集體土地上建造的房屋，其審批建造過(guò)程中均以戶為單位審批，被告李某某作為戶主與原告簽訂房屋買賣協(xié)議并無(wú)不當(dāng)。原告金甲支付購(gòu)房款并實(shí)際占有居住已十余年，其他共有人就此均未主張過(guò)權(quán)利，表明對(duì)原告占有、使用此房并無(wú)異議。原告金甲系有償善意取得涉案房產(chǎn)，被告辯稱其出售的房屋系共有財(cái)產(chǎn)，且未經(jīng)其他共有人的同意，其單方出售共有房產(chǎn)的行為無(wú)效的辯稱意見(jiàn)，不予支持。因涉案房屋所在地塊已列入征遷改造的范圍，相關(guān)的房屋過(guò)戶手續(xù)現(xiàn)已無(wú)法辦理，對(duì)原告要求被告協(xié)助辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)的請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，判決：1、原告金甲與被告李某某之間買賣位于上虞市百官街道前三居委會(huì)（原前三村）底田新村座北朝南二層樓房叁間的協(xié)議有效。2、駁回原告金甲的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，依法減半收取40元，由被告承擔(dān)。
上訴人金甲不服原審判決，提起上訴稱：雖然涉案房屋現(xiàn)已列入政府拆遷范圍，由于政府部門的原因?qū)Υ朔课莸倪^(guò)戶手續(xù)已不需要辦理，但判決書中仍應(yīng)依法規(guī)要求判令李某某協(xié)助金甲辦理過(guò)戶手續(xù)，至于最后實(shí)際是否需要和能夠辦理過(guò)戶手續(xù)，可通過(guò)法院執(zhí)行局跟有關(guān)部門協(xié)助執(zhí)行和溝通的方式解決。原審判決駁回給不講道理和法律的李某某找到了無(wú)理的借口，給了不精通法律的有關(guān)部門有了搪塞金甲的借口，損害了金甲的利益。請(qǐng)求二審法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上對(duì)原審判決書中的第二項(xiàng)內(nèi)容依法改判。
上訴人李某某答辯稱：因拆遷，涉案房屋已不能辦理過(guò)戶、買賣、抵押等手續(xù)，而不是金甲說(shuō)的不需要辦理。既然不能過(guò)戶，原審法院駁回金甲該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求正確。
上訴人李某某亦不服原審判決，提起上訴稱：一、一審判決部分事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，上訴人與被上訴人間的房屋買賣行為應(yīng)屬無(wú)效。1、一審中，上訴人已提交被上訴人已有一處農(nóng)村房屋的相關(guān)證據(jù)，即證據(jù)五，對(duì)此一審法院也予以認(rèn)定，但在本院認(rèn)定事實(shí)如下部分未予提及。2、被上訴人對(duì)上述證據(jù)的辯稱不能成立。在未分戶前，農(nóng)村建房均以家庭為單位進(jìn)行審批。1988年12月的被上訴人家庭建房用地審批表中載明建房理由系“因兩個(gè)兒子長(zhǎng)大到婚令原住房緊張”，即被上訴人一家得以新建房屋已包括被上訴人的住房要求在內(nèi)。即被上訴人經(jīng)審批已有一處農(nóng)村住房。一審?fù)徶校簧显V人也承認(rèn)，其本人獲得拆遷賠償?shù)霓r(nóng)村住房面積已達(dá)210平方。但被上訴人卻謊稱自己是“本村缺房戶”以欺騙法院。3、2000年7月5日實(shí)施的《浙江省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》第三十五條第二款規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)（包括附屬用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超過(guò)一百二十五平方米，使用其他土地的，最高不得超過(guò)一百四十平方米”。被上訴人原先占有的宅基地加上經(jīng)買賣房屋所取得的宅基地面積已遠(yuǎn)超《土地管理法》及地方法規(guī)所規(guī)定的面積。二、一審判決適用法律不當(dāng)。一審判決引用了與本案無(wú)直接關(guān)系的《民法通則》、《物權(quán)法》和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，但本案應(yīng)適用《土地管理法》相關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹l系強(qiáng)制性的禁止性規(guī)定，明確“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，無(wú)變通之余地。依法用地是我國(guó)的國(guó)策，故法律以禁止性規(guī)定來(lái)最大限度地保護(hù)土地的合法使用。在上述禁止性規(guī)定下，即使不涉及拆遷，當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓房屋（宅基地）之行為，也必然為行政審批所拒絕，其轉(zhuǎn)讓效力必定不會(huì)被行政審批所認(rèn)可。司法審查與行政審批所用依據(jù)應(yīng)屬于同源，即采用同一法律標(biāo)準(zhǔn)。請(qǐng)求二審法院在查清事實(shí)的基礎(chǔ)上撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同無(wú)效，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。
上訴人金甲在二審中向本院提供由上虞市百官街道前三居民委員會(huì)出具的證明一份，證明其未審批過(guò)私人建房之事實(shí)。上訴人李某某質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證明的真實(shí)性有異議，且不能達(dá)到金甲的證明目的。本院認(rèn)證認(rèn)為，該證明與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，故本院不予認(rèn)定。
上訴人李某某在二審中未提供新的證據(jù)。
本院對(duì)原審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，兩上訴人于2002年訂立的涉案房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思的表示，因兩上訴人均系同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，相互間轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體所有的土地上房屋的行為也未違反法律的禁止性規(guī)定，雖李某某轉(zhuǎn)讓房屋之時(shí)系與他人共有，但農(nóng)村集體土地上審批建房過(guò)程中均以戶為單位，李某某作為戶主有權(quán)與金甲簽訂房屋買賣協(xié)議，且其他共有人在金甲足額支付購(gòu)房款并實(shí)際占有居住十余年間，從未對(duì)金甲以房屋所有人身份支配使用涉案房屋的行為提出過(guò)任何異議，原審法院據(jù)此認(rèn)定兩上訴人間的房屋買賣協(xié)議有效符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。上訴人李某某提出金甲有超過(guò)一處以上的宅基地，根據(jù)《土地管理法》第六十二條以及《浙江省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》第三十五條第二款之規(guī)定，雙方間的房屋買賣行為無(wú)效之上訴理由，本院認(rèn)為，以金甲父親為戶主審批建房與以金甲為戶主審批建房系兩個(gè)不同的概念，李某某混淆了上述兩個(gè)概念，且根據(jù)雙方已提供的證據(jù)及陳述，不足以證明金甲擁有超過(guò)一處以上的宅基地或宅基地超面積，故本院對(duì)李某某的上訴理由不予采信。上訴人金甲提出法院應(yīng)在判決中明確判令由李某某協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)之上訴理由，經(jīng)審查，因涉案房屋所在地塊已列入征遷改造范圍，相關(guān)房屋過(guò)戶手續(xù)已無(wú)法辦理，即金甲的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原審法院據(jù)此予以駁回并無(wú)不當(dāng)，故本院對(duì)金甲的上訴理由亦不予采信。綜上，兩上訴人的上訴請(qǐng)求理由不足，本院均不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人金甲、李某某各負(fù)擔(dān)40元。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 金 丁
代理審判員 徐某某
代理審判員 王 乙
二〇一三年十一月七日
書 記 員 陳 乙
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