【審判規(guī)則】
由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，致外來人員所駕駛的車輛占用業(yè)主的車位并與之發(fā)生糾紛。在爭(zhēng)執(zhí)過程中，外來人員用刀將業(yè)主劃致輕微傷害，故應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于違約責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)參酌物業(yè)服務(wù)企業(yè)不完全履行合同義務(wù)的情形，以其收取的物業(yè)費(fèi)用酌情承擔(dān)。但由于業(yè)主所遭受的傷害系外來人員侵權(quán)所致，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理不當(dāng)無直接因果關(guān)系，故業(yè)主無權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其賠禮道歉并賠償精神損失?！?/span>
【關(guān) 鍵 詞】
民事 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 合同義務(wù) 外來人員 占用 車位 輕微傷害 違約責(zé)任 物業(yè)費(fèi)用 侵權(quán) 管理不當(dāng) 因果關(guān)系 賠禮道歉 精神損失
【基本案情】
明月物業(yè)公司（南京明月物業(yè)管理有限公司）系南京市江寧區(qū)明月港灣小區(qū)的物業(yè)管理公司，詹X系該小區(qū)業(yè)主。詹X向明月物業(yè)公司繳納2011年度物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，還繳納了車位費(fèi)。2011年6月，外來人員張X勇駕車進(jìn)入詹X所在小區(qū)，其所駕車輛占用了詹X的車位。詹X開車回到小區(qū)后，把車停在張X勇所駕車輛的前面，堵住了張X勇所駕車輛的出口。其后，明月物業(yè)公司的保安要求詹X到停車處移車。詹X趕到后，與張X勇發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。其間，張X勇用刀將詹X劃致輕微傷害。后張X勇被公安部門處以行政拘留，并賠償詹X28 850元。
詹X以明月物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任為由，提起訴訟，請(qǐng)求判令令明月物業(yè)公司向其賠禮道歉，并在小區(qū)門口張貼道歉信；雙倍賠償其2011年全年的物管費(fèi)及車位費(fèi)，計(jì)3 548元；賠償其精神損失費(fèi)1 500元。
明月物業(yè)公司辯稱：本公司每天在小區(qū)內(nèi)巡邏不少于四次，已盡到物業(yè)服務(wù)義務(wù)；詹X與張X勇之間的糾紛與本公司無關(guān)；張X勇在詹X受傷后已被拘留，并賠償了詹X各項(xiàng)損失，故詹X無權(quán)要求本公司雙倍賠償物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)及精神損失補(bǔ)償。請(qǐng)求駁回詹X的訴訟請(qǐng)求。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
物業(yè)服務(wù)企業(yè)疏于管理致外來人員所駕車輛占用業(yè)主車位，進(jìn)而引發(fā)外來人員侵害業(yè)主身體健康的后果，此時(shí)物業(yè)公司是否構(gòu)成違約。
【審判結(jié)果】
一審法院判決：明月物業(yè)公司返還詹X車位泊位費(fèi)80元；駁回詹X的其他訴訟請(qǐng)求。
詹X不服一審判決，提起上訴稱：本人與明月物業(yè)公司之間的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明確約定明月物業(yè)公司對(duì)車輛的進(jìn)入實(shí)行驗(yàn)證制度，但明月物業(yè)公司并未實(shí)施外來車輛登記制度，導(dǎo)致外來車輛長(zhǎng)時(shí)間占用本人車位，最終導(dǎo)致糾紛發(fā)生；明月物業(yè)公司違反合同約定，未對(duì)外來車輛進(jìn)行登記、管理，給本人造成損害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。綜上，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決、改判支持本人一審訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)二審法院調(diào)解，明月物業(yè)公司與詹X達(dá)成調(diào)解協(xié)議，內(nèi)容如下：明月物業(yè)公司給付詹X補(bǔ)償款1 000元。
【審判規(guī)則評(píng)析】
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，又或法律、法規(guī)規(guī)定及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！庇纱丝芍?，業(yè)主有權(quán)要求不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，致業(yè)主由于第三人侵權(quán)而遭受損害，雖然第三人已經(jīng)賠償業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的行為，構(gòu)成違約。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，其仍應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。至于違約責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)參酌物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或不完全履行合同義務(wù)的情形，以其收取的物業(yè)費(fèi)用酌情承擔(dān)。
本案中，明月物業(yè)公司作為南京市江寧區(qū)明月港灣小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)該小區(qū)業(yè)主完全履行物業(yè)服務(wù)合同。詹X作為小區(qū)業(yè)主有權(quán)在明月物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的情況下要求其承擔(dān)違約責(zé)任。詹X依法繳納車位費(fèi)后，其對(duì)其車位享有使用權(quán)。小區(qū)外來人員張X勇駕車進(jìn)入小區(qū)并占用詹X的車位，詹X發(fā)現(xiàn)后經(jīng)車停在張X勇所駕車輛前面，堵住了張X勇所駕車輛的出口。雙方由此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，張X勇致詹X輕微傷害。該事件發(fā)生后，張X勇賠償詹X28 850元。由于明月物業(yè)公司未完全履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，未盡到適當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)義務(wù)，致張X勇車輛占用詹X的車位并與之發(fā)生糾紛，最終造成詹X受傷，即應(yīng)認(rèn)定明月物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但詹X受傷系張X勇侵權(quán)所致，與明月物業(yè)公司的管理不當(dāng)無直接的因果關(guān)系，故詹X無權(quán)要求明月物業(yè)公司對(duì)其賠禮道歉并賠償精神損失。
【適用法律】
《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款 公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)管理局2005年《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十七條 住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫(kù)和露天汽車停車場(chǎng)（停車位），由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)，可收取停車管理服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由各級(jí)價(jià)格主管部門在市規(guī)定的范圍內(nèi)核定。業(yè)主大會(huì)成立后的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定停車服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立外來臨時(shí)停車位，進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救護(hù)等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時(shí)停車時(shí)間在一小時(shí)內(nèi)的車輛不得收取停車費(fèi)，臨時(shí)停車時(shí)間超過一小時(shí)的車輛按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi)。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例 有效 參考適用
詹X訴南京明月物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案
【案例信息】
【中 法 碼】房地產(chǎn)法·物業(yè)管理制度·物業(yè)服務(wù)合同·責(zé)任承擔(dān)·物業(yè)公司責(zé)任·管理不當(dāng) (R08030701021)
【案 由】 物業(yè)服務(wù)合同糾紛
【權(quán)威公布】 被江蘇省高級(jí)人民法院《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》2012年第6輯（總第24輯）收錄
【檢 索 碼】 B030412015JSNJ++0412D
【審理法院】 江蘇省南京市中級(jí)人民法院
【審級(jí)程序】 第二審程序
【審理法官】 湯雷 李飛鴿 付雙
【上 訴 人】 詹X（原審原告）
【被上訴人】 南京明月物業(yè)管理有限公司（原審被告）
【裁判文書原文】 (如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書原件內(nèi)容)
《民事調(diào)解書》
上訴人（原審原告）：詹X，男，住南京市江寧區(qū)東山街道明月港灣小區(qū)。
被上訴人（原審被告）：南京明月物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱明月物業(yè)公司），住所地在南京市江寧區(qū)東山江寧商城。
上訴人詹X因與被上訴人南京明月物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服南京市江寧區(qū)人民法院（2012）江寧民初字第265號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：
被告明月物業(yè)公司系南京市江寧區(qū)明月港灣小區(qū)的物業(yè)管理公司，原告詹X系該小區(qū)業(yè)主。詹X于2011年2月27日向明月物業(yè)公司繳納了2011年度全年的物業(yè)費(fèi)814元。詹X于同年6月3日繳納了2011年6月1日至12月31日的車位費(fèi)560元。同年6月11日15時(shí)許，案外人張X勇駕車進(jìn)入該小區(qū)，占用了詹X的車位。詹X開車回來發(fā)現(xiàn)后，把車停在張X勇（某外市領(lǐng)導(dǎo)的駕駛員）車輛前面，堵住了張X勇的車。15時(shí)40分許，明月物業(yè)公司的保安找到詹X要求詹X移車。詹X到停車處后，違停車輛的張X勇與詹爭(zhēng)執(zhí)并用刀將詹X劃致輕微傷害。后經(jīng)公安部門處理，張X勇被行政拘留，并賠償詹X損失28 850元。2011年12月，詹X認(rèn)為明月物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，遂向原審法院提起訴訟。
詹X訴稱：原告系南京市江寧區(qū)明月港灣小區(qū)的業(yè)主，被告明月物業(yè)公司系該小區(qū)的物業(yè)管理公司。原告繳納了明月物業(yè)公司2011年度全年的物管費(fèi)和車位費(fèi)。2011年6月11日15時(shí)許，因明月物業(yè)公司疏于管理，導(dǎo)致外來車輛長(zhǎng)時(shí)間占用原告車位，引發(fā)與外來駕駛員產(chǎn)生糾紛，致其本人受傷，車輛被損壞。原告認(rèn)為由于明月物業(yè)公司管理不善，處理事態(tài)不作為，造成其受傷?，F(xiàn)要求判令明月物業(yè)公司向其本人賠禮道歉，并在小區(qū)門口張貼道歉信；雙倍賠償其2011年全年的物管費(fèi)及車位費(fèi)計(jì)3 548元；賠償其精神損失費(fèi)1 500元。
明月物業(yè)公司辯稱：被告公司在該小區(qū)每天巡邏不少于四次，已盡到了服務(wù)義務(wù)。原告詹X與他人發(fā)生糾紛，與其公司無關(guān)，且糾紛發(fā)生時(shí)，被告公司職員也做了協(xié)調(diào)溝通工作。詹X受傷后，致害人受到拘留等法律制裁，也已經(jīng)賠償了其各項(xiàng)損失，故詹X主張的要求雙倍賠償物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)及精神損失補(bǔ)償無法律依據(jù)，請(qǐng)求依法駁回詹X的訴訟請(qǐng)求。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不適當(dāng)履行服務(wù)合同的約定或者法律法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，被告明月物業(yè)公司未能盡到適當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)義務(wù)，致他人車輛占用了原告詹X的車位并與之發(fā)生糾紛，造成詹X受傷，明月物業(yè)公司存在服務(wù)管理之不當(dāng)。但詹X受傷系案外人侵權(quán)所致，與明月物業(yè)公司的管理不當(dāng)并無直接的因果關(guān)系，故詹X主張的要求明月物業(yè)公司賠禮道歉并賠償精神損失的請(qǐng)求，不予支持。因詹X的受傷系案外人占用其車位所致，詹X繳納的物業(yè)費(fèi)系其接受明月物業(yè)公司其他物業(yè)服務(wù)應(yīng)繳納的費(fèi)用，故詹X主張要求雙倍返還物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求，不予支持。詹X的受傷系他人直接侵權(quán)所致，且直接侵權(quán)人也已經(jīng)賠償了詹X的損失，故詹X主張雙倍返還車位費(fèi)的請(qǐng)求，亦不予支持。囚明月物業(yè)公司對(duì)車位的管理有失，故酌定由明月物業(yè)公司減收詹X一個(gè)月的車位費(fèi)，計(jì)80元。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款之規(guī)定，南京市江寧區(qū)人民法院于2012年6月7日作出（2012）江寧民初字第265號(hào)民事判決：
一、被告明月物業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還原告詹X車位泊位費(fèi)80元。
二、駁回原告詹X的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
原告詹X不服一審判決，向二審法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判、改判支持一審的訴訟請(qǐng)求。主要理由：上訴人與被上訴人在2006年12月20日簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，其中明確約定被上訴人要確保小區(qū)公共秩序，公用設(shè)施設(shè)備24小時(shí)處于受控狀態(tài)，對(duì)車輛的進(jìn)入實(shí)行驗(yàn)證制度，車輛需按規(guī)定線路行駛，進(jìn)場(chǎng)后需按指定位置停放，巡邏保安負(fù)責(zé)疏通和維護(hù)小區(qū)內(nèi)交通秩序，車輛分類停放，無亂停亂放現(xiàn)象。還約定了所設(shè)的監(jiān)控中心、門崗、道口崗、巡邏崗24小時(shí)值班等。上訴人于2011年2月27日繳清了2011年全年的物管費(fèi)及車位費(fèi)。但在2011年6月11日下午3點(diǎn)左右，被上訴人沒有實(shí)施外來車輛登記制度，導(dǎo)致外來車輛長(zhǎng)時(shí)間占用上訴人私人車位且通知物管后也找不到對(duì)方，最終導(dǎo)致上訴人與占用車位的人發(fā)生糾紛，造成上訴人車輛、財(cái)產(chǎn)、身體、精神等方面受到損害。根據(jù)合同約定，被上訴人沒有按協(xié)議內(nèi)容對(duì)外來車輛進(jìn)行登記、管理，造成上訴人損害發(fā)生，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
二審法院經(jīng)過審理確認(rèn)原審查明的事實(shí)。
二審查明：上訴人與被上訴人于2006年12月20日簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，其中明確車輛的進(jìn)入實(shí)行驗(yàn)證制度，車輛需按規(guī)定線路行駛，進(jìn)場(chǎng)后需按指定位置停放，巡邏保安負(fù)責(zé)疏通和維護(hù)區(qū)內(nèi)交通秩序，車輛分類停放，無亂停亂放現(xiàn)象。上訴人應(yīng)按《南京市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》繳納車位有償服務(wù)費(fèi)用，為每年960元。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，即使無前述之明確約定，被上訴人的義務(wù)亦屬物業(yè)服務(wù)者本應(yīng)履行的義務(wù)，應(yīng)以結(jié)果作為考量是否已適當(dāng)履行的依據(jù)，而不能僅依其自訂的巡查制度。
后經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：
明月物業(yè)公司給付詹X補(bǔ)償款1 000元。
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