摘要：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得買賣。該規(guī)定其性質屬行政管理性規(guī)定，并非法律效力性規(guī)定，故合同不因違反該規(guī)定而無效。
江蘇省淮安市中級人民法院
民事 判 決 書
?。?015）淮中民終字第00060號
上訴人（原審原告）胡從海，無業(yè)。
被上訴人（原審被告）丁宗寶，職員。
被上訴人（原審被告）楊潔，職員。
兩被上訴人共同委托代理人丁宗祥，江蘇引航律師事務所律師。
上訴人胡從海與被上訴人丁宗寶、楊潔確認合同無效糾紛一案，淮安市清河區(qū)人民法院于2014年11月25日作出（2014）河民初字第0343號（判決書見中國裁判文書網http://www.court.gov.cn/zgcpwsw/jiangsu/jsstzszjrmfy/txsrmfy/ms/201412/t20141201_4413607.htm）民事判決。上訴人胡從海不服該判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月25日立案受理后，依法組成合議庭于2015年1月4日公開開庭進行了審理。上訴人胡從海、被上訴人楊潔、丁宗寶的委托代理人丁宗祥、被上訴人楊潔到庭參加訴訟?，F已審理終結。
原審查明：被告丁宗寶與被告楊潔系夫妻關系。2006年9月，原告胡從海與案外人原淮安市林業(yè)局簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議書一份，載明：“甲方（原淮安市林業(yè)局）因生態(tài)園環(huán)境整治工程需要，經批準拆遷乙方（胡從海）位于清江果園路（街）＿巷＿號的房屋…；經協(xié)商，現就拆遷補償安置有關事項訂立如下協(xié)議：一、甲方應付乙方房屋補償款…；××、補償安置方式：乙方自愿選擇的補償安置方式為：產權調換…”原淮安市林業(yè)局安置給原告胡從海奧林晴園8號樓405室房屋1套。
2011年11月1日，原告胡從海與兩被告簽訂《房屋買賣協(xié)議書》1份，約定：“…第一、甲方（胡從海）自愿將淮安市清河區(qū)健康西路奧林晴園一期工程8號樓2單元405室，建筑面積為93.11平方米，并附帶車庫（面積14.04平方米）1間，合計人民幣貳拾捌萬伍仟肆佰元整出售給乙方（丁宗寶、楊潔）；第二、甲方保證出賣的房屋不存在房屋抵押、債權債務等其他糾紛，屬于婚前財產，與配偶、子女無關，不影響乙方在規(guī)定期限內過戶取得房屋產權證…第三、甲方應在交房當日（2011年11月1日）將拆遷安置房屋相關的所有手續(xù)和該房有關的文件及票據交給乙方…第××、甲乙雙方同意以現金付款方式分兩次付款，并已在合同簽訂之日（2011年11月1日）將首付款人民幣貳拾伍萬伍仟肆佰元整交付甲方，付首款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。第二筆購房款人民幣叁萬元整等甲方將房屋產權證、土地證等付給乙方時付清…”原、被告分別在協(xié)議書上簽字確認。協(xié)議簽訂后，雙方到奧林晴園物業(yè)公司辦公室辦理物業(yè)繳費手續(xù)，原告胡從海與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理費收繳協(xié)議，兩被告向物業(yè)公司繳納了裝修押金、垃圾清運費、物業(yè)費等。同時，小區(qū)物業(yè)中心主任沈巧林及雙方共同認識的人王康作為見證人在買賣協(xié)議上簽字。2011年11月2日，原告胡從海到中國農業(yè)銀行淮安淮州支行開戶，將兩被告支付的部分購房款存入該賬戶。原告胡從海將房屋交付給兩被告，兩被告居住至今。
原審原告胡從海為支持其主張，提交以下證據：1、淮安市第三人民醫(yī)院（以下簡稱三院）出院記錄，載明其于2011年11月1日早上8點20分入院，出院日期為2011年11月18日，證明簽合同當日其為無民事行為能力；2、殘疾人證明，載明其精神殘疾為二級，蓋章為中國殘疾人聯(lián)合會，自2009年5月6日起有效期十年，證明其精神殘疾；3、戶主常住人口登記表和土地登記證復印件、北京路派出所出具的家庭戶口證明、居民死亡注銷戶口證明、門牌變更證明，旨在證明胡從海父母生前居住在原清河區(qū)清江果園30號，后變更為37號，胡從海另有一姐姐胡從華，拆遷安置房屋屬于其父母留給姐弟二人的財產，胡從海無權單獨處分405房屋。
原審兩被告質證認為：1、三院出院記錄是虛假的，其反映原告胡從海是2011年11月1日早上8點20分入院的，但此時雙方正在辦理房屋買賣手續(xù)；2、對殘疾人證的真實性無異議，但該證件應該是原告騙取的；沒有人知道原告精神殘疾；3、戶主常住人口登記表與本案無關聯(lián)，土地登記證真實性無法核對，對北京路派出所出具的家庭戶口證明真實性無異議，對居民死亡注銷戶口證明的真實性無異議，對門牌變更證明的真實性無異議，但不能客觀反映清江果園30號變更為37號，沒有注明變更的原因，也不能證明清江果園37號的房屋為原告胡從海父母所有。
原審審理中，原告胡從海為主張其簽訂合同當日無民事行為能力，提出鑒定申請。一審法院委托上海司法鑒定科學技術研究所司法鑒定中心進行鑒定，因原告胡從海無法提供既往病史資料，致無法鑒定，卷宗被退回。退卷后，經一審法院依法與房屋買賣介紹人、兩名見證人談某，該三人均陳述沒看出原告胡從海有精神病。
2014年6月16日，一審法院依兩被告申請，依法裁定查封405房屋。
原審原告胡從海訴稱，兩被告系夫妻關系。淮安市清河區(qū)西安路清江果園37號房屋屬于我父母生前所有，后以我的名義簽訂了《拆遷安置補償協(xié)議》，我取得了清河區(qū)奧林晴園8幢405室的房屋（以下簡稱405房屋）。2011年11月1日，我與兩被告簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，將該房屋出售給了被告。實際上，我患有嚴重的精神疾病，淮安市殘疾人聯(lián)合會于2009年5月6日簽發(fā)給我精神殘疾二級的殘疾人證。2011年11月1日，我精神疾病加重入住淮安市第三人民醫(yī)院。同時，我對405房屋屬于無權處分，至今尚未取得所有權證。根據《城市房地產管理法》規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，且相關的法律法規(guī)還規(guī)定安置房取得房產證××年后方可交易。簽訂房屋買賣協(xié)議時，我已明確告知安置房的事實，并向兩被告交付了拆遷安置協(xié)議及相關的手續(xù)。綜上，我與兩被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，違反了國家法律的禁止性規(guī)定。我系精神殘疾二級的殘疾人，且無權處分房屋，該協(xié)議書應當無效。綜上，請求確認雙方于2011年11月1日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效。
原審被告丁宗寶、楊潔辯稱，1、原告胡從海父母的房屋位于清江果園30號，清江果園37號為原告胡從海的房屋，拆遷安置協(xié)議可以證明；2、原告陳述2011年11月1日入院治療是虛假的，因為當天雙方一起簽訂了買賣協(xié)議，并辦理交接手續(xù)，原告不可能去住院；3、根據拆遷安置協(xié)議，我們有理由相信原告有權處分合同項下的房屋；4、根據《物權法》第十××條的規(guī)定，雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；5、原告胡從海和我們已經履行了房屋買賣協(xié)議。綜上，請求駁回原告胡從海的訴訟請求。
原審認為：當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。如果合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則合同無效。不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人，不能獨立進行民事活動。本案中，原告胡從海主張其簽訂合同當日精神病加重，為無民事行為能力人，不能獨立進行民事活動，其與兩被告簽訂房屋買賣合同，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，由此主張買賣合同無效。原審認為，當事人是否患有精神病，應當根據司法精神病學鑒定或者參照醫(yī)院的診斷、鑒定確認。一審法院委托具備資質的司法鑒定機構進行鑒定，因原告胡從海不能提供既往病史資料，導致無法鑒定。原告胡從海提供三院出院記錄，載明其于2011年11月1日入院，同年11月18日出院，但中國農業(yè)銀行個人開戶申請書表明，原告胡從海于2011年11月2日出院到銀行辦理開戶手續(xù)。原告胡從海另提供殘疾人證明，但不足以證明其簽訂合同時為無民事行為能力人。因此，原告胡從海對其主張舉證不足，故不予采信。
《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定禁止轉讓尚未領取權屬證書的房屋，是為了制止來源不明、權屬不清的房產轉讓，而房屋拆遷補償安置協(xié)議書表明，本案涉案房屋在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，可以進行轉讓。因此，原告胡從海據此主張合同無效不予支持。
共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。本案中，即使拆遷安置的405房屋屬于原告胡從海和其姐姐胡從華共同共有，但房屋買賣協(xié)議上已經載明405房屋無債權債務，且兩被告支付了對價，應認定兩被告是善意的。原告胡從海以此為由主張合同無效，于法無據，故不予支持。
當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。綜上，原告胡從海主張其與兩被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》無效，舉證不足不予支持。經調解不成，依照《中華人民共和國民法通則》第十一條、第十三條、《中華人民共和國合同法》第七條、第八條、第××十二條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決：駁回原告胡從海的訴訟請求。案件受理費80元，由原告胡從海承擔。
一審宣判后，上訴人胡從海不服，向本院提起上訴稱：一、一審法院認定事實錯誤。訴爭的房屋實際是上訴人姐姐的財產。上訴人姐姐依據上訴人母親的遺囑，于2013年5月向一審法院提起訴訟，一審法院以調解的方式將涉案房屋權屬確認歸上訴人姐姐所有。故上訴人屬無權處分，且上訴人與被上訴人簽訂房屋買賣時，被上訴人也清楚上訴人姐姐對涉案房屋享有所有權，一審法院認定被上訴人屬善意錯誤。二、一審法院適用法律錯誤。第一、本案的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，應屬無效。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得買賣，本案買賣的房屋至今未取得權屬證書，且依據合同法的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的合同屬無效合同。第二、上訴人系殘疾人（精神殘疾二級），一審中已提供了殘疾證，合同簽訂后，因精神疾病加重而入院治療，屬無民事行為能力人，依據法律規(guī)定，無民事行為人實施的民事行為無效，而一審法院對此未予認定錯誤。綜上，請求二審法院依法改判，確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。
被上訴人答辯稱，一審判決正確，請求二審法院維持。
經本院審查，對一審法院認定的案件事實予以確認。
本院認為，關于被上訴人是否構成善意取得。經查，根據2006年9月，上訴人與拆遷人簽訂的淮安市城市房屋拆遷補償安置協(xié)議，其被拆遷人為胡從海，并無其他共有人。本案當事人于2011年11月簽訂涉案房屋買賣合同時，作為被上訴人根據該拆遷協(xié)議書中確定的被拆遷人，有理由相信胡從海具有處分權，故一審認定被上訴人屬善意取得符合法律規(guī)定。至于上訴人提供的民事調解書，因該調解書系2013年6月3日形成，故并不影響雙方當事人于2011年11月簽訂的房屋買賣合同效力。關于雙方簽訂的房屋買賣合同是否違反了我國法律禁止性規(guī)定。經查，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得買賣。該規(guī)定其性質屬行政管理性規(guī)定，并非法律效力性規(guī)定，故一審法院認定買賣的房屋產權清楚，來源合法，依法可以進行轉讓符合法律規(guī)定，上訴人上訴稱，雙方的房屋買賣違反了法律禁止性規(guī)定，無法律依據，本院不予支持。關于上訴人在處分涉案房屋時，是否具有相應的民事行為能力。上訴人雖系精神殘疾，但并不意味其實施的民事行為均無效，只有經司法鑒定確認其簽訂房屋買賣合同時不具有民事行為能力，才可認定其實施的民事行為無效。一審中，一審法院已啟動了司法鑒定程序，因上訴人不能提供既往病史資料，致鑒定機關無法作出結論。故胡從海上訴稱在簽訂房屋買賣協(xié)議時，因其有精神病，所實施的民事行為應屬無效，因無證據證明，本院也不予采納。綜上，一審法院認定事實及適用法律正確，上訴人上訴理由不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
上訴案件受理費80元，由上訴人胡從海負擔。
本判決為終審判決。
審判長 張 勇
審判員 趙駿飛
審判員 錢明芳
二〇一五年一月十九日
書記員 崔 立
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