?一、何為“康養(yǎng)”？“康”是方向，“養(yǎng)”是過(guò)程
隨著需求增加，相應(yīng)而來(lái)的康養(yǎng)項(xiàng)目開始雨后春筍般出現(xiàn)，一般來(lái)說(shuō)我們接觸的康養(yǎng)文旅項(xiàng)目最多的是依托資源優(yōu)勢(shì)而建，區(qū)域內(nèi)具有先天的優(yōu)勢(shì)和一定康養(yǎng)價(jià)值的自然或者文化資源，比如說(shuō)有高山、森林、大海、溫泉等，優(yōu)質(zhì)的自然資源可以吸引穩(wěn)定的客流并且形成競(jìng)爭(zhēng)力不被取代。依托優(yōu)質(zhì)的森林資源，將現(xiàn)代醫(yī)學(xué)和傳統(tǒng)中醫(yī)學(xué)有機(jī)結(jié)合，并配合相應(yīng)的養(yǎng)生休閑、醫(yī)療及康養(yǎng)服務(wù)設(shè)施、豐富森林游憩體驗(yàn)，打造成以改善身心健康、保健、衍生、養(yǎng)老為主要目的的森林康養(yǎng)旅游度假產(chǎn)品。比如海拔1300米左右，占地面積約800畝，緊鄰世界文化自然雙遺產(chǎn)峨眉山景區(qū)和瓦屋山國(guó)家森林公園，距國(guó)家中心城市成都僅2小時(shí)車程的峨眉半山七里坪國(guó)際旅游度假區(qū)。溫泉本身具有保健和療養(yǎng)功能，是傳統(tǒng)康養(yǎng)旅游中最重要的資源。現(xiàn)代溫泉康養(yǎng)已經(jīng)從傳統(tǒng)的溫泉湯浴拓展到溫泉度假、溫泉養(yǎng)生。溫泉養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)在原有溫泉醫(yī)學(xué)和溫泉療養(yǎng)的基礎(chǔ)上，開始出現(xiàn)休閑化和綜合化的趨勢(shì)，以針對(duì)健康和亞健康人群為主。
人具有天然的親水性。近水具有游憩休閑、清潔空氣、調(diào)節(jié)氣候等價(jià)值，一般來(lái)說(shuō)都是以湖泊、濕地、海洋等水資源為依托，結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣B(yǎng)生文化、城鎮(zhèn)村莊、農(nóng)業(yè)資源產(chǎn)業(yè)等資源，在加上醫(yī)療資源，實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)文化。這幾年，海南逐漸把健康旅游作為旅游業(yè)的重要一翼，作為旅游經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)，搭建科技、產(chǎn)業(yè)支撐，眾多療養(yǎng)、康養(yǎng)旅游項(xiàng)目落座海南。還有一種是以鄉(xiāng)村、田園為生活空間，回歸自然、享受生命、修身養(yǎng)性、度假休閑、頤養(yǎng)天年的康養(yǎng)度假方式。田園養(yǎng)生度假開發(fā)需要注重田園、自然和鄉(xiāng)村的結(jié)合，再加上現(xiàn)代的審美，而不是簡(jiǎn)單的“農(nóng)家樂(lè)”模式。此外，也還有依據(jù)茶文化、宗教文化、民俗文化以及依托特色醫(yī)療資源而開拓出來(lái)，打造康復(fù)治療、康養(yǎng)保健、慢病療養(yǎng)、修養(yǎng)度假等多功能式的度假區(qū)。有了基礎(chǔ)的條件，但很多康養(yǎng)項(xiàng)目依舊沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，這是哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題？一些康養(yǎng)項(xiàng)目，動(dòng)輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨(dú)依靠養(yǎng)生度假娛樂(lè)，嚴(yán)重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營(yíng)不久就難以為繼。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力。
嚴(yán)格來(lái)講，康養(yǎng)項(xiàng)目里的娛樂(lè)、餐飲、住宿、購(gòu)物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是康養(yǎng)的支撐。康養(yǎng)項(xiàng)目一般位于大城市范圍之外，千萬(wàn)不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家康養(yǎng)項(xiàng)目，獨(dú)門生意就好做。
事實(shí)上，一個(gè)獨(dú)立的康養(yǎng)項(xiàng)目，如果周邊沒(méi)有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會(huì)壟斷生意，甚至基本沒(méi)人愿意來(lái)。
3.缺差異化
目前許多康養(yǎng)項(xiàng)目壓根沒(méi)有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。
一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒(méi)有主題，沒(méi)有創(chuàng)意，沒(méi)有吸引力，完全喪失競(jìng)爭(zhēng)力。更有甚者，完全拷貝附近一個(gè)盈利好的項(xiàng)目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他康養(yǎng)項(xiàng)目拆零散，再組裝成一個(gè)新的方案來(lái)濫竽充數(shù)。
新媒體時(shí)代，新的營(yíng)銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴項(xiàng)目負(fù)責(zé)人用社交網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)營(yíng)造氛圍、推介項(xiàng)目、互動(dòng)交流培養(yǎng)感情、實(shí)時(shí)制造話題引起關(guān)注時(shí)，康養(yǎng)項(xiàng)目反而無(wú)法接受。這樣的后果導(dǎo)致客群?jiǎn)我?，沒(méi)法吸收新的流量，也沒(méi)法在大范圍打出品牌。當(dāng)前的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運(yùn)營(yíng)高手——項(xiàng)目操盤手。
操盤手要做的就是團(tuán)隊(duì)建設(shè)、日常運(yùn)營(yíng)、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級(jí)、危機(jī)公關(guān)。一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目從開業(yè)，運(yùn)營(yíng)，健康發(fā)展，最后實(shí)現(xiàn)盈利，全靠操盤手帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力。
這個(gè)時(shí)代最大的特點(diǎn)就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。康養(yǎng)項(xiàng)目也面臨著前所未有的新形勢(shì)、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。
比如對(duì)有些投資人來(lái)說(shuō)，土地運(yùn)作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)等概念都是以前沒(méi)有接觸過(guò)的，更別說(shuō)一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)項(xiàng)目的健康發(fā)展。
房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價(jià)值+硬件價(jià)值+外部配套價(jià)值”。
康養(yǎng)項(xiàng)目的高端實(shí)際上看三個(gè)方面，第一個(gè)是人護(hù)比，第二個(gè)是配套比，第三個(gè)是人性關(guān)懷。
康養(yǎng)項(xiàng)目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細(xì)節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點(diǎn)放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
這里的成本分為兩個(gè)方面，一是康養(yǎng)項(xiàng)目對(duì)人力資源的要求高，在普遍物價(jià)上漲的大情勢(shì)下，用工成本高，而且康養(yǎng)大多在城郊，相對(duì)于遠(yuǎn)郊的農(nóng)村用工，成本偏高。
第二就是土地成本，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)一畝。如此高額的成本，必然帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。
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