您好！目前繼承方面具有較強參考意義的法律法規(guī)有《繼承法》、《辦理繼承公證的指導意見》，但在實際操作中，不同地區(qū)還是有不同差異。
總體來說，基本原則是有產權就可以繼承。下面列舉幾種特例：
1、公租房等房屋：這類房屋產權歸屬于國家，個人僅有使用權，所以這類房屋無法繼承，只能辦理承租權轉讓手續(xù)。
2、小產權房：這類房屋本身不受法律保護，所以也無法繼承。
3、特殊類房產：有些房產雖然可以繼承，但是后續(xù)的買賣、使用會有限制。
具體情況可以參見下面這張表：
如果確認房產是可以繼承的，下面判斷繼承方式。
《繼承法》第五條規(guī)定：繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協議的，按照協議辦理。前提是遺囑、遺贈扶養(yǎng)協議均是合法有效的。
1、遺贈扶養(yǎng)協議：通常協議中會注明財產分割方式和受遺贈人應履行的權利義務。
如果受贈人已經履行所有的權利義務，則可以依據協議進行財產分割。
如果受贈人未履行權利義務，則可以由遺贈撫養(yǎng)協議中指明的監(jiān)督人、或被繼承人的其他法定繼承人/近親屬、或被繼承人所在的居委會等機構起訴；最終將會根據法院判決執(zhí)行財產分割。
2、遺囑繼承：如果遺囑真實有效，則財產分割按照遺囑執(zhí)行。
3、法定繼承：如果沒有遺囑或遺贈撫養(yǎng)協議，或遺囑/遺贈扶養(yǎng)協議無效，則按照法定繼承執(zhí)行。繼承法規(guī)定，第一順序繼承人包括父母、子女、配偶；第二順序繼承人包括（外）祖父母、兄弟姐妹；如果第一順序繼承人在世，則財產由第一順序繼承人平分，如果第一順序繼承人不在世，則財產由第二順序繼承人平分。
三者的優(yōu)先為：遺贈撫養(yǎng)協議≥遺囑≥法定繼承，并確認“在上述情況下的財產分配方式”。
1、如果所有法定繼承人和財產受益人對財產的分割方式協商一致，那么可以辦理繼承權公證，所有法定繼承人和財產受益人開具以下材料，一起到公證處辦理繼承權公證。需要在公證員面前接受或放棄繼承權，公證員開具繼承權公證書，繼承人憑公證書進行房屋產權變更。
2、如果所有法定繼承人和財產受益人對財產的分割方式無法達成一致，那么只能通過訴訟（也就是打官司）的方式解決，繼承人憑法院判決書進行房屋產權變更。
3、其他方式使用范圍比較小，成功率也比較低，就不做展開介紹：
（1）人民調解：經人民調解委員會調解后，至法院進行司法確認，即可過戶；
（2）不動產交易大廳直接過戶：如有公證遺囑，可嘗試直接過戶（但受制于各地政策法規(guī)不同）
最后提醒：房主死亡后，房產一定要及時辦理繼承，如果房屋產權不變更，會影響房屋后續(xù)的買賣、處置、抵押等；同時，也可能發(fā)生轉繼承等財產外流的情況。
希望回答對題主有幫助。
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