上一篇我們已經(jīng)講了房子升降的核心原理，以及未來的走勢預(yù)測，這一篇我們主要講講如何買到有升值潛力的房子，不管是買來自住還是買來投資，這篇文章都能給你帶來一定的參考價值。
首先，不管買房子還是買店鋪，判斷優(yōu)劣有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是地段。但遺憾的是，這個準(zhǔn)則根本沒用。一是人人都知道這個道理，二是好地段的房子價格已經(jīng)高高在上了。但我們可以去尋找未來的好地段。
如何找到一個有潛力的房產(chǎn)?只需搞明白下面三個邏輯。
一:哪些城市房價更抗跌?
說到投資，肯定要考慮到風(fēng)險。上一篇我們講過，外來人口少的城市房價沒前途，外來人口多的城市房價會有支撐。我查過大數(shù)據(jù)，近來十年中國居民省級之間的人口遷移變化，發(fā)現(xiàn)了以下兩組數(shù)據(jù):
有六個省級的跨省人口流動全部是凈流入，分別是“北京、上海、天津、浙江、廣東、福建。”
而人口流動凈流出前六名的省份分別是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西?！?/p>
事實也很明顯，前面那六個省份的房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于后面那六個省份的房價，如果將來房價崩盤的話，凈流人口城市的房價也比凈流出城市的房價耐抗。反過來就是說，如果投資凈流出城市的房子更危險。
那么是不是只有上面六個省份的房價耐抗相對低風(fēng)險呢?顯然不止，我們還可以采用春節(jié)人流數(shù)據(jù)來詳細(xì)估出哪些城市還值得購買。
也就是春節(jié)期間，人口突然很多的城市，房價泡沫更大。而春節(jié)期間，人口很少的城市泡沫更小。什么意思呢?
春節(jié)突然很多人的城市，代表平時這個城市的人都出外打工了，春節(jié)全回來了，(旅游觀光的不算)，所以屬于凈流出城市。
而春節(jié)期間突然人口很少的城市代表它是凈流入型城市，因為春節(jié)期間打工的人都回老家了。
所以如果你問我，你所在城市值不值得投資，可以套用這個指標(biāo)算算，這是第一指標(biāo)。
二:哪些地段未來漲價最穩(wěn)妥?
前不久，企鵝智酷聯(lián)合騰訊位置服務(wù)，發(fā)布了一份大城市出行報告，主要調(diào)查了北京、上海、廣州、深圳四個城市的出行情況。
從出行距離上來看，在北京上班的人，工作日平均出行半徑是9.3公里。這里的出行半徑的意思是，人們從工作的地方到居住的地方的直線距離。
在四個城市里，北京上班族通勤的時間壓力是最大的。排在北京之后的是上海和深圳，這兩個城市的工作日平均出行半徑分別為8公里和7.4公里。廣州排在最后，工作日平均出行半徑是6.5公里，在四個城市中通勤壓力最小。
那么我們可以從這則數(shù)據(jù)推算出，一線城市密集辦公區(qū)域方圓10公里以內(nèi)所有工作人員的收入總和就是這套房子對應(yīng)的購買力。如果這個購買力在漲，那房價漲就是理所應(yīng)當(dāng)。
所以，密集辦公區(qū)域方圓十公里的房子最保值(二三線的可以把這個公里數(shù)減小一些)，但上漲速度與空間同樣有限。
所以現(xiàn)在才要投資的人，就盡量選擇未來會建設(shè)大型密集辦公區(qū)域的地方的周邊10公里的房子。因為如果將來該片區(qū)域涌入了大量外來勞動力或大型公司的話，周邊房價肯定漲的最快最猛。
三:如何判斷房價是否有虛高?
大家都知道，現(xiàn)在不管那個城市，房價都虛高，那到底有多虛?當(dāng)我們看中一套房子之后，想知道這套房子是否泡沫過大或者是否還有升值空間怎么辦?這里可以采用0.025這個公式，可一鍵算出來。
計算方法:一年的房租÷房產(chǎn)總價=?
結(jié)果值以0.025為臨界線。算出來的值如果大于0.025越多越好，低于0.025越低越不好。
比如你要去買一套房子，對方報價是200萬，而此房如果拿來出租的話，每月可以租到3000元的話。那套入公式就是 3000*12/2000000=0.018。
結(jié)果很明顯，它低于0.025，代表此套房子價格明顯虛高。 反推過來，也就是說這套房子如果賣144萬才勉強(qiáng)合理。
當(dāng)然，你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在比較難找到高于0.025的房子。但是我敢說，不管一線還是三線，絕對有大把高于0.025的房子。個人覺得0.045以上的房子拿來投資就比較適合。
所以你到現(xiàn)在真的還想投資房子的話，那就綜合這三大因素，就能算出那套房子將來的上漲空間以及抗跌能力了。
什么樣的房子升值最快?
綜上所述，判斷一套房子未來價格走勢，關(guān)注的就是將來房子附近人均的收入增長潛力、還有房子周邊勞動人口的增長潛力。
還有，買電梯樓絕對比買樓梯樓升值空間大，而朝向絕對比戶型重要。關(guān)于這一方面我以前有一篇文章詳細(xì)分析過，有興趣的自己去查看歷史文章。
至于地鐵未來經(jīng)過你家門口之后，你家房價能漲多少，關(guān)鍵要看這條地鐵沿線上的寫字樓的數(shù)量，以及里面這些企業(yè)的規(guī)模與實力。
所以并不是有地鐵經(jīng)過的房子就一定爆漲。同樣是效區(qū)，將來房子周邊有開的起業(yè)的寫字樓一定比沒有寫字樓的漲的快。
總得來說就是離市區(qū)較近、在市區(qū)邊緣的大型樓盤、但將來符合政府發(fā)展導(dǎo)向的辦公區(qū)域的地段的房子性價比最高。
如果你要投資房子，但真的是非常非常懶的話，那就直接套用0.025這個公式吧，就算錯也不會錯的太離譜了。
至于，房子要買在周邊有學(xué)校，有醫(yī)院，有大型購物中心這些指標(biāo)我就不說了，有這些的房子的房價都漲的很高了，而將來要建這些的也炒的很高了，所以說了沒意義，這些指標(biāo)不存在隱形的潛伏空間了。
我們討論的是如何挖掘潛在升值的房子以及風(fēng)險的判斷。
關(guān)于自住與投資
如果是剛需的話，只要首付付的起(包括有啃老條件的)，月供能控制在40%以內(nèi)的就趕緊買。也就是說如果你的父母能幫你湊到首付，那你就趕緊去買，不要覺得慚愧。那些鄙視啃老的一般都是無老可啃的偽君子。
如果沒有啃老條件，自己又付不起首付的，那就算了，首付千萬不要去借或貸款而來。
如果你是投資的話，有幾點要非常注意，投機(jī)房子不像買賣股票那樣，一分鐘就能脫手。不管是現(xiàn)在，還是去年，每套二手房的平均脫手時間都要幾個月才能成功。所以流動資金很重要。
一:首付同樣不要去借，要自己付。
二，銀行貸款額要控制在家庭收入的75倍之內(nèi)。比如你們兩夫妻月收入一共是1萬元，那么投資的這套房子所貸的款不要超過75萬。這是比較安全的指標(biāo)。
在房子崩盤或者想要賣房脫手期間都不會造成太大壓力。
其實我們不要去預(yù)測房子將來的漲跌，連國家都做不到更何況我們。我覺得只要條件夠了就果斷出手，不管買來自住還是投資，只要不影響生活質(zhì)量不加倍放大杠桿就行了。
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