2014年8月26日，家住四川眉山市東坡區(qū)書香庭院小區(qū)的劉敏(化名)，看中了位于眉山市東坡區(qū)齊通路西三段一個名叫書香庭院的小區(qū)。經(jīng)過商量，他們決定買下其中一套房子。劉敏與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，繳齊了房屋的房款、契稅、維修基金，開發(fā)商稱一年之內(nèi)就可以辦好房產(chǎn)證。但是買房兩年，一直辦不到房產(chǎn)證。全國各地這樣的類似案例很多，遭遇這樣的事情，到底應該怎么辦。本期解密維權(quán)由北京安博(成都)律師事務所黃磊律師、茍凌律師、陳楊律師、范云云、曾丹(實習)律師為您詳細解答。
問題一、業(yè)主通過正規(guī)渠道購房，也向開發(fā)商繳納了辦理房產(chǎn)證應當由業(yè)主繳納的費用，為什么會拿不到房產(chǎn)證?
北京安博(成都)律師事務所黃磊律師認為，在實踐中業(yè)主手續(xù)齊全卻拿不到房屋產(chǎn)權(quán)的原因多種多樣，從主體看主要分為四類即開發(fā)商原因、業(yè)主原因、房產(chǎn)證辦理部門的原因、代辦人員原因等。如開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，開發(fā)商將土地或房屋抵押給第三人或因涉訴被法院查封，開發(fā)商沒有完成竣工備案等工作都會導致無法及時為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。同時也可能存在房產(chǎn)證辦理部門無正當理由拖延辦理、不予辦理、錯誤辦理等。房產(chǎn)證代辦人員也可能存在資料準備不充分，遺漏或者丟失資料等原因?qū)е路慨a(chǎn)證辦理的延誤。
據(jù)相關(guān)報道，引言中劉敏所購買的房屋在購買前已辦理抵押登記手續(xù)，但可能因房管局工作人員失誤未將本應限制處置的房屋狀態(tài)列明，使該房屋可以進行備案。因根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外?！敝?guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，故此，劉敏所購買的房屋暫時無法辦理房產(chǎn)證。
問題二、針對拿不到房產(chǎn)證的問題，應該找誰解決?
北京安博(成都)律師事務所茍凌律師認為，劉敏女士拿不到的房產(chǎn)證的原因主要系該房屋被抵押，開發(fā)商卻又未告知劉女士;開發(fā)商未告知抵押權(quán)人其處置抵押物的情況;房屋登記機關(guān)的工作人員工作失誤存在過錯導致備案系統(tǒng)未顯示該房屋被抵押。買受人若想取得房產(chǎn)證購房者可與開發(fā)商及抵押權(quán)人協(xié)商，由開發(fā)商歸還借款或采取其他合法方式滌除該房屋上的抵押權(quán)后，劉女士可取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。
若抵押權(quán)人不同意，劉女士可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定要求解除與開發(fā)商簽訂的買賣合同，并請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。同時，房屋登記機關(guān)在此過程中也存在過錯，若劉敏因此遭受其他損失，可提起行政訴訟要求房屋登記機關(guān)賠償。
問題三、按照法律規(guī)定，收房多久才能順利拿到房產(chǎn)證等相關(guān)證件?
北京安博(成都)律師事務所陳楊律師認為，交房后多久才能拿到房屋權(quán)屬證明等相關(guān)文件具體需看商品房買賣合同的具體約定，如合同無具體約定，則可以根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”之規(guī)定處理。
網(wǎng)友關(guān)心問題
1、買房簽合同的時候應該注意什么，才能保證后續(xù)不會發(fā)生問題?
北京安博(成都)律師事務所范云云(實習)律師認為:簽訂房屋買賣合同前，可從兩個方面進行審查，一是開發(fā)商資質(zhì)，應審查其是否取得的房屋開發(fā)及預售的許可，包括但不限于《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品銷售(預售)許可證》，如是二手房屋的出賣人，需審查其是否是出賣房屋的合法所有權(quán)人，可在當?shù)胤抗芫诌M行查證，同時可以在最高人民法院網(wǎng)站內(nèi)查詢出賣人是否涉及執(zhí)行情況、裁判文書網(wǎng)查詢涉訴情況，防止出賣人的信用風險及道德風險;二是房屋是否存在其他權(quán)利人，是否存在一房二賣、抵押、租賃等情況;三是細化買賣合同規(guī)定各項約定，明確各方權(quán)利義務，防范于未然。建議購房者在簽訂商品房買賣合同前可以向?qū)I(yè)的律師進行法律咨詢，盡量避免購房過程中可能出現(xiàn)的法律風險。
2、業(yè)主拿不到房產(chǎn)證，有一些什么不利影響?
北京安博(成都)律師事務所曾丹(實習)律師認為，業(yè)主無法取得房產(chǎn)證，也即從法律上業(yè)主未取得所購商品房物權(quán)，其不利影響主要有以下幾方面:
1、未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)可能會影響子女入學。
目前我市中小學入學實行房戶統(tǒng)一，隨房就近入學的劃片原則。雖然教育部門也出臺了提供已經(jīng)備案的購房合同、房產(chǎn)交易中心已辦理的房屋預登記證明等一些政策來方便未辦理房產(chǎn)證家庭的子女入學，但是未辦理房產(chǎn)證仍然是適齡青少年“房戶統(tǒng)一就近入學”的重要影響因素之一。
2、未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)無法依法順利交易。
房產(chǎn)作為業(yè)主財產(chǎn)的一部分，其最大的保障就是可交易性，遲遲未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，嚴重影響了業(yè)主的這一保障權(quán)益。
3、無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)無法通過辦理抵押貸款等方式獲得融資，應向業(yè)主的融資渠道。
聯(lián)系客服
