導(dǎo)讀：商業(yè)不存在永遠(yuǎn)的強(qiáng)者，挑戰(zhàn)者永遠(yuǎn)有機(jī)會取得成功。
在贏商網(wǎng)的論壇上，曾有一位嘉興的酒店老板告訴我說，他也做了一個(gè)購物中心。
我問他：進(jìn)展如何？
他說準(zhǔn)備3個(gè)月后竣工，他正在督促現(xiàn)場抓緊施工。
我又問：招商進(jìn)展如何？
他說還沒開始。
我建議他立即停工。
他甚不解。
我告訴他：“項(xiàng)目竣工之日，就是調(diào)改之時(shí)”。
不知招商，當(dāng)然更不知缺少商業(yè)策劃與定位的項(xiàng)目，也許無論怎么調(diào)改，都是無濟(jì)于事的。
圖片源于網(wǎng)絡(luò)
商業(yè)之難—難于競爭 OR 囿于心態(tài)
很多無知無畏者投身于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，他們不知道商業(yè)地產(chǎn)人的苦惱與困惑、挫折與無奈。
商業(yè)地產(chǎn)人碰在一起，交流的話題常常浮于表面的商業(yè)地產(chǎn)之難。
對內(nèi)看，招商難、運(yùn)營難、企劃難、策展難、招人難、管理難。
向外看，地段不佳、商業(yè)飽和、競品挖角、電商沖擊、樓市分流、消費(fèi)受抑。
雖然這些顯而易見的因素都很客觀，也很重要，對商業(yè)影響極大。
但是，這都不是最根本的因素。
比如，招商難的表面原因是品牌資源不充分，一二線城市不夠瓜分、三四線城市難以下沉。
其實(shí)，背后的邏輯是商業(yè)高度發(fā)達(dá)、渠道越發(fā)便利、競爭日益激烈、銷售支撐不足。但是，我們已不可或缺商業(yè)，而且，自古以來，商業(yè)就從未擺脫過、未來也永遠(yuǎn)不會擺脫競爭。
商業(yè)追逐鬧市，鬧市聚集商業(yè)，聚集必然競爭。
唯有殘酷競爭，才能倒逼商業(yè)使出渾身解數(shù)、殺出紅海、脫穎而出。
唯有對手強(qiáng)大，才能倒逼自己苦練內(nèi)功硬功、敢于搏殺、立于不敗。
什么時(shí)候才會沒有商業(yè)競爭？
永遠(yuǎn)不會。
競爭推動進(jìn)步，壟斷必致停步。
商業(yè)競爭的價(jià)值在于頭部效應(yīng)，真正的好商業(yè)不怕競爭，并且會長盛不衰、持續(xù)增長。
唯有敢于競爭，才能破解商業(yè)之難，才能成為商業(yè)長青之樹。
沉湎于商業(yè)之難的無休止探討，空耗光陰、折損銳氣、無助于業(yè)。
更有甚者，這讓我們一葉障目、盲人摸象，看不清未來的趨勢與方向。
未來的方向何在？
2
商業(yè)之困—困于逆勢 OR 盲于大勢
北宋《勢勝學(xué)》有云：“不知勢，無以為人也。勢易而未覺，必?cái)⊙伞薄?/p>
商業(yè)大勢已變，如仍未知未覺，難以成人之事。
其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)大勢有二，不僅勢已彰顯，而且相當(dāng)明朗。
大勢之一：物質(zhì)幸福時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，精神消費(fèi)浪潮逐漸興起。
過去我們曾經(jīng)說過：“精神消費(fèi)的核心其實(shí)就是八個(gè)字：體驗(yàn)人生、感悟人生”【2017-07-02微信文《精神消費(fèi)，引領(lǐng)未來商業(yè)的新藍(lán)?！?/a>】。
如果我們至今還糾結(jié)于增速不斷下滑的百貨零售，輕視正在興起的精神消費(fèi)，不僅是逆勢而為，而且必將錯(cuò)失機(jī)遇。
過去，商業(yè)是購出來的，百貨超市應(yīng)運(yùn)而生。
現(xiàn)在，商業(yè)是吃出來的，凡是購物中心，餐飲占比都不下30%。
未來，商業(yè)是玩出來的。
但凡有特色的商業(yè)無不體現(xiàn)玩。
消費(fèi)者玩，經(jīng)營者更要“玩”，玩出花樣，才是精神消費(fèi)的商業(yè)真諦。
這并非是說，我們可以輕視并且放棄日常生活不可或缺的百貨零售，恰恰相反，零售可以提供必要的銷售額，保持租金收入，維持商業(yè)廣場的正常運(yùn)營。
精神消費(fèi)是建立在物質(zhì)滿足的基礎(chǔ)之上的，商品零售市場永遠(yuǎn)是最大的市場，只是渠道有所改變。
而且，精神消費(fèi)業(yè)態(tài)與品牌仍在培育期的時(shí)候，商業(yè)業(yè)態(tài)不可能一下子切換賽道。
但是，“知人性、有創(chuàng)意、能滿足人們精神消費(fèi)、順帶購物，才是商業(yè)的終極目標(biāo)”【2018-10-14微信文《商業(yè)需要更有思想的操盤手》】。
商業(yè)只在一二線城市“玩”嗎？
大勢之二：一二線城市趨于飽和，三四線城市急需升級。“滿足人民群眾日益增長的美好生活需要”恰恰是商業(yè)大有作為的廣闊天地，美好生活當(dāng)然不止于一二線城市。
很多一二線城市的商業(yè)已經(jīng)飽和甚至過剩，既很難再有好的地段，也少有新增商業(yè)廣場用地。
執(zhí)著于一二線城市是不可能獲得更多的市場機(jī)會的。
但是，很多三四線城市并沒有好的購物中心，有的甚至沒有一座購物中心。
在這樣的城市里，購物中心的靜態(tài)覆蓋人口遠(yuǎn)高于一二線城市，客流量完全可以滿足購物中心正常運(yùn)營，而且中小城市消費(fèi)者更有閑。
三四線城市消費(fèi)水平增長速度高于一二線城市，物價(jià)水平和客單價(jià)甚至不低于很多二線城市。
2015年，我們就提出：如果品牌商家不下沉三四線城市，未來也是不可能獲得增長的。
如今，商業(yè)地產(chǎn)之兩大趨勢已然顯現(xiàn)——精神消費(fèi)與城市下沉。
《勢勝學(xué)》又云：“未明之勢，不可臆也。彰顯之勢，不可逆耳。”
即便順勢，依然不乏挑戰(zhàn)。
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商業(yè)之苦—苦于挑戰(zhàn) OR 窘于兩全
變化是商業(yè)最大的痛苦，也是最大的樂趣，更是最大的挑戰(zhàn)。
人類總是喜新厭舊的，商業(yè)更難長盛不衰。
大超市引入不過30余年，群死群傷。新零售熱鬧只有幾年，已現(xiàn)衰象。
保齡球館幾近淘汰，KTV場基本出局。
如何保持商業(yè)日新月異、常見常新的持久競爭力？
關(guān)鍵在業(yè)態(tài)。
新奇特的時(shí)尚體驗(yàn)業(yè)態(tài)迅速崛起，上天、入地、下海、運(yùn)動、科技、競賽等“玩業(yè)態(tài)”都成為購物中心的新寵。
一時(shí)間，太空體驗(yàn)館、漂浮體驗(yàn)館、飛行模擬倉、風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)室，紛紛登場；
密室逃脫、鬼屋驚奇、森林探險(xiǎn)，風(fēng)頭無兩；
海洋世界、黃金海岸、冰雪天地、極地雪車、真冰場、滑雪場，遍布西東；
賽車場、馬術(shù)場、擊劍館、射箭館、射擊館、蹦床館，不復(fù)新鮮；
科技體驗(yàn)館、科幻游樂園、3D體驗(yàn)館、VR運(yùn)動中心、CS對戰(zhàn)，層出不窮，連上海也提出要在3-5年內(nèi)，全面建成“全球電競之都”。
只有大膽創(chuàng)新，才能引領(lǐng)潮流。
“玩業(yè)態(tài)”最大的挑戰(zhàn)是吸客與吸金的兩全難。
消費(fèi)者需要體驗(yàn)，商家需要扶持，老板需要租金。
然而，沒有“玩業(yè)態(tài)”，購物中心勢必淪為“類百貨”——客流量難保，租金也隨之減少。目前，精神消費(fèi)品牌商家依然偏少，初創(chuàng)時(shí)期租金承受力更低，甚至因?yàn)榭床磺迩熬?，而難以簽訂長期穩(wěn)定的租約，更遑論租金年年遞增。
怎么辦？
商業(yè)需要共生共贏，沒有對品牌商家的扶持幫助，就沒有品牌商家的租金回報(bào)。
品牌商家不僅看“錢”，更看“人”，唯有真正尊重品牌商家的企業(yè)和操盤手，才能得到品牌商家的認(rèn)同和追隨。
看不上、抓不住、扶不起“玩業(yè)態(tài)”的品牌商家，就會喪失精神消費(fèi)的市場先機(jī)與商業(yè)領(lǐng)域的先鋒旗幟，就會落后于新新人類消費(fèi)理念巨變的商業(yè)時(shí)代。
唯有客流，才是商業(yè)之源。唯有常新，才能匯聚客流。
跟上商業(yè)變化的腳步，商業(yè)就一勞永逸了嗎？4
商業(yè)之殤—?dú)懹谳p心 OR 怠于惰性
老板最想問的是：
為什么別人能滿鋪開業(yè)？
為什么別人能客流盈門？
為什么別人能租金增長？
換一個(gè)思維去理解什么是真正的SWOT，那就是不要把優(yōu)勢當(dāng)功勞、不要把劣勢當(dāng)理由，一切回歸主觀努力，順應(yīng)趨勢、抓住機(jī)會、迎接挑戰(zhàn)。
商業(yè)不存在永遠(yuǎn)的強(qiáng)者，挑戰(zhàn)者永遠(yuǎn)有機(jī)會取得成功。
如何成功？
其實(shí)，商業(yè)具有地域優(yōu)勢，商業(yè)與人們朝夕相伴，上海的商業(yè)再好，也不能讓全國人天天去上海。
在每一座城市里，最大的商業(yè)體更有機(jī)會成為最好的商業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)需要人氣，越能聚攏更多人氣的商業(yè)，越有機(jī)會成功。
最好的商業(yè)體必然占據(jù)消費(fèi)者心智的第一順位，只要做到最好，就不怕商業(yè)競爭。
這正是商業(yè)的頭部效應(yīng)。
招商難？
的確難。
但是，我們是否真正尊重品牌商家？真正理解品牌商家？真正愿意與品牌商家共生共贏？
我們經(jīng)常研究消費(fèi)者行為與忠誠度，可我們何曾重視過“品牌商家忠誠度”？
商業(yè)廣場并不直接與消費(fèi)者發(fā)生銷售關(guān)系，如果沒有品牌商家的忠誠度，何來消費(fèi)者忠誠度？
在新鮮事物不斷“閃現(xiàn)”的時(shí)代，如果不能與品牌商家一起抓住變化的脈搏，商業(yè)是不可能贏得未來的。
抵御電商難？
的確難。
但是，商業(yè)不只是交易，人性還需要肢體語言、需要眉目傳情、需要溫馨服務(wù)。
實(shí)體商業(yè)最大的魅力在于現(xiàn)場服務(wù)——從交易服務(wù)到售后服務(wù)，從引導(dǎo)服務(wù)到停車服務(wù)，從保潔服務(wù)到母嬰服務(wù)，從充電服務(wù)到環(huán)境服務(wù)……
這正是實(shí)體商業(yè)所擁有的最強(qiáng)大武器。
每一個(gè)服務(wù)的細(xì)節(jié)都不能掉以輕心——“魔鬼總在細(xì)節(jié)中”。只有真正重視消費(fèi)者服務(wù)、重視品牌商家服務(wù)、重視合作伙伴服務(wù)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，才能贏得挑戰(zhàn)。
目標(biāo)不是順其自然可以達(dá)成的，唯有自我挑戰(zhàn)，才能成功突破。
商業(yè)如攀巖，怕輸一口氣。
步步驚心、不敢輕心，膽大心細(xì)、倦而不怠。
唯有認(rèn)準(zhǔn)的事情堅(jiān)定不移，將自我置身于半山之中，才能逼出最大潛力、最強(qiáng)韌性。
商業(yè)需要操盤手沉下心來，最忌先夸下?？凇⒑蟀胪径鴱U，既辜負(fù)了Boss的信任、又折損了個(gè)人品牌、還既浪費(fèi)了職業(yè)生涯寶貴時(shí)光。
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商業(yè)之?dāng) 獢∮诓俦P OR 輸于體系
有人說：沒有不好的項(xiàng)目，只有不好的經(jīng)營。
雖說這話絕對了點(diǎn)，但卻道出商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營成功的秘訣。
我們常?？吹揭恍╉?xiàng)目違背了商業(yè)價(jià)值邏輯，最終導(dǎo)致敗走麥城。
比如，商業(yè)策劃具有點(diǎn)石成金之效，但是，很多商業(yè)未經(jīng)市場預(yù)測和產(chǎn)品定位就貿(mào)然開建，猶如將軍不看地圖，士兵不瞄準(zhǔn)星，打偏了靶是再自然不過的事情。
再比如，商場美陳、音效、氣味、清爽干凈，商場服務(wù)熱情、禮貌、職業(yè)、專業(yè)，讓消費(fèi)者既得到尊重、又感到舒適、還獲得愉悅。
商業(yè)要法自人性，才能制造出消費(fèi)者與眾不同的五感六覺，才能獨(dú)立潮頭。
僅僅遵循了商業(yè)價(jià)值邏輯還是不夠的。
項(xiàng)目成功的秘訣一是用心、二是傳承。
商業(yè)成，職業(yè)操盤手榮光無限，項(xiàng)目客盈缽滿；
商業(yè)敗，職業(yè)操盤手轉(zhuǎn)身離去，項(xiàng)目廢而半殘。
換言之，成也操盤手、敗也操盤手。
沒有操盤手的用心，不可能有商業(yè)項(xiàng)目的興旺發(fā)達(dá)。
華南某大體量商業(yè)項(xiàng)目滿鋪開業(yè)，其招商團(tuán)隊(duì)大多為從未做過商業(yè)的年輕人，這或許是很多資深的商業(yè)地產(chǎn)人不可想象的。
但是，他們對項(xiàng)目充滿激情，對業(yè)態(tài)有獨(dú)特理解，對商家格外用心，“成功”證明了他們的“無知無畏”。
當(dāng)然，商業(yè)項(xiàng)目的傳承同樣重要。
過去，“師傅帶徒弟”演繹了商業(yè)地產(chǎn)江湖的歡歡喜喜、恩恩怨怨，打造了無數(shù)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)典樣板、失敗案例。
做商業(yè)，經(jīng)驗(yàn)固然重要，人才更為短缺，體系價(jià)值凸顯。
單項(xiàng)目運(yùn)作靠師傅，多項(xiàng)目經(jīng)營靠體系。
越是規(guī)模發(fā)展，企業(yè)越是要強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)、流程、規(guī)范，減少知識經(jīng)驗(yàn)不足和過度依賴經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致的經(jīng)營缺陷與瑕疵。
企業(yè)常常面臨人來人往、體系多變、成果難以固化的窘境，導(dǎo)致優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)難傳承，同樣的錯(cuò)誤重復(fù)犯。
經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范切忌生搬硬套、食古不化，但也不能老熊掰苞米、和尚念新經(jīng)。
唯有在前人的肩膀上，持續(xù)積累、不斷迭代，才能站得更高、走得更遠(yuǎn)。
不論是企業(yè)，還是職業(yè)操盤手，概莫能外。
6
商業(yè)之惑—惑于戰(zhàn)略 OR 失于定力
職業(yè)操盤手無不渴望成功、期待認(rèn)可、祈求回報(bào)。
但是，成功的商業(yè)項(xiàng)目絕不是有了明星職業(yè)操盤手就萬事大吉了。
多少明星操盤手折戟沉沙、淡出江湖，卻是為何？
顯然，這并非因其能力退化，而是平臺不適。
不適有四：
其一，文化不合。
職業(yè)操盤手來自五湖四海，都是江湖好漢，各有絕世武功。
但制約他們充分發(fā)揮價(jià)值的最大障礙是文化匹配。
習(xí)慣了職場文化中的官僚文化、老板文化，熟絡(luò)了經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)中的拉幫結(jié)派、勾心斗角，功夫消磨在無休止的內(nèi)耗上，項(xiàng)目失敗在所難免。
職業(yè)操盤手來時(shí)帶一幫、在時(shí)拉一派、走時(shí)跟一隊(duì)，此乃職場大忌。
最優(yōu)秀的企業(yè)文化是海納百川的海派文化，最真誠的企業(yè)文化是讓幸福變得簡單。
沒有復(fù)雜較勁的人際間矛盾，沒有誠惶誠恐的上下級關(guān)系，簡單的才是最好的。
人如此，企業(yè)同樣如此。
其二，授權(quán)不足。
古人云：“將在外，君命有所不受”。
專業(yè)的人做專業(yè)的事，最忌事無巨細(xì)、莫不請示匯報(bào)，控制為先、時(shí)時(shí)掣肘。
用人不疑、疑人不用，唯有如此，職業(yè)操盤手才能施展才華、得償抱負(fù)。
職業(yè)操盤手也當(dāng)善用其權(quán)、善待團(tuán)隊(duì)、善解上意，莫以貪天之功，據(jù)為己有。
困于預(yù)算、惰于調(diào)改、畏于創(chuàng)新、止于發(fā)展，無疑將使職業(yè)操盤手失意無為、另投明主。
其三，容錯(cuò)不易。
做商業(yè)猶如組隊(duì)長跑，需要比信念堅(jiān)定、比步伐有度、比韌性十足。
長跑路上，難免有坑坑洼洼、起起落落、后來居上者。
唯有不急于一時(shí)一事?lián)p益、不計(jì)較一城一池得失，方能持久。
商業(yè)更需要容錯(cuò)機(jī)制，不敢承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、不能容忍犯錯(cuò)、不甘一時(shí)落后，商業(yè)難有創(chuàng)新、難領(lǐng)潮流。
持續(xù)反思、穩(wěn)健進(jìn)步，才能培養(yǎng)強(qiáng)大而忠誠的商業(yè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。其四，戰(zhàn)略漂移。
商業(yè)之路在于長遠(yuǎn)，急功近利是做不好商業(yè)的。
在戰(zhàn)略上，商業(yè)更要著眼未來、明晰大勢、踩準(zhǔn)節(jié)拍、認(rèn)準(zhǔn)模式，保持戰(zhàn)略定力。
商場如戰(zhàn)場，形勢不明、戰(zhàn)略短視、陣法多變、令牌連發(fā)，再優(yōu)秀的將軍也難以打勝仗。
保持戰(zhàn)略定力的唯一法則是理解商業(yè)價(jià)值規(guī)律。
要么以市場規(guī)模論英雄，要么以城市精品樹標(biāo)桿。
商業(yè)價(jià)值不僅要看租金收入的可持續(xù)增長，也要看廣場的流量價(jià)值和廣告效應(yīng)，還要看資產(chǎn)的長期升值，更要看商業(yè)的行業(yè)地位。
單一項(xiàng)目的資產(chǎn)升值總是有限的，商業(yè)時(shí)代，有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)。
職業(yè)操盤手更看重商業(yè)平臺的長遠(yuǎn)發(fā)展，這不僅可以提升自身的專業(yè)能力和行業(yè)地位，更可以激發(fā)潛能、展現(xiàn)職業(yè)價(jià)值。
跟著領(lǐng)跑者、腳下有未來。
沒有遠(yuǎn)見宏圖、沒有發(fā)展空間、沒有江湖地位、沒有海派文化的商業(yè)企業(yè)，是不足以成為聚攏商業(yè)地產(chǎn)江湖好漢的“梁山泊”的。
結(jié)語：
很多商業(yè)遭遇困境，人們覺得無路可走。
殊不知，有人的地方才有路。
關(guān)鍵在于什么人。
商業(yè)需要強(qiáng)于理解商業(yè)規(guī)律、敢于嘗鮮創(chuàng)造先機(jī)、善于突破發(fā)展瓶頸的操盤手，更需要有執(zhí)念、謀長遠(yuǎn)、重人才、能大度的企業(yè)家。
戰(zhàn)爭總有勝利的一方，商業(yè)總有興旺的廣場，一切的一切都在乎“有韌性的操盤手，有遠(yuǎn)見的大BOSS”。
附文：
2017.07.02《精神消費(fèi)，引領(lǐng)未來商業(yè)的新藍(lán)海》
2018-10-14《商業(yè)需要更有思想的操盤》
END
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