如今，旅游古鎮(zhèn)不單單是一個(gè)自立的景區(qū)，旅游古鎮(zhèn)和城市結(jié)合開(kāi)發(fā)，城市新開(kāi)發(fā)的旅游項(xiàng)目補(bǔ)給古鎮(zhèn)的不足，旅游古鎮(zhèn)也逐漸面臨過(guò)度商業(yè)化，該如何改變呢，中環(huán)國(guó)投通過(guò)案例告訴你！
古城概念特質(zhì)：
古城旅游是指以古城為旅游目的地，將古城的歷史文化資源作為開(kāi)展旅游活動(dòng)的主要吸引物，開(kāi)展文化考察游、名勝古跡游，體驗(yàn)民俗風(fēng)情游等多種形式的旅游，讓旅游者在古城游覽過(guò)程中達(dá)到文化研究、文化修學(xué)的目的。
古城旅游：
古城旅游是指以古城為旅游目的地，將古城的歷史文化資源作為開(kāi)展旅游活動(dòng)的主要吸引物，開(kāi)展文化考察游、名勝古跡游、體驗(yàn)民俗風(fēng)情游等多種形式的旅游，讓旅游者在古城游覽過(guò)程中達(dá)到文化研究、文化修學(xué)的目的。
概念特征：
古城核心特征
古民居建筑：古城中有遺留的古代民居建筑，具備歷史底蘊(yùn)，并沿用至今；
特色景觀：古城在景觀上與現(xiàn)代城市有很大反差，具有傳統(tǒng)特色的古建、古街、古巷、古道、宗祠、寺廟等，聚集特殊區(qū)域文化景觀和歷史文化景觀；
民俗信仰：各類(lèi)建筑景觀融合是古代思想、文化、禮制、家族、宗教等思想觀念，具有重要的歷史文化意義。
古城旅游特點(diǎn)
以休閑做文化。深入挖掘古城的雅趣生活，通過(guò)休閑娛樂(lè)傳承閑適特質(zhì)。
以商業(yè)現(xiàn)生活。深入挖掘市井百態(tài)的萬(wàn)象生活，通過(guò)街區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)。
以旅居做氛圍。依托古城原有生活底蘊(yùn)，通過(guò)住宿體驗(yàn)最終還原城市生活美學(xué)。
國(guó)外趨勢(shì)
遺址保護(hù)- 規(guī)劃控制-社區(qū)參與-功能置換、
內(nèi)羅畢建議
（1976年）
歷史地區(qū)及其所處城市環(huán)境都應(yīng)被視為世界遺產(chǎn)不可替代的組成部分，因而，世界遺產(chǎn)所處歷史地區(qū)及其周?chē)h(huán)境應(yīng)該得到保護(hù)，避免破壞景觀的設(shè)施與建筑，各類(lèi)商業(yè)招牌、粘貼廣告等設(shè)備需要精細(xì)規(guī)劃并加以控制。
華盛頓憲章
（1987年）
歷史古城，無(wú)論規(guī)模大小，都應(yīng)受到重視，這些區(qū)域除了本身是歷史記錄的載體之外，也是體現(xiàn)傳統(tǒng)的城市文化。
居民的參與是保護(hù)計(jì)劃成功的關(guān)鍵，應(yīng)該鼓勵(lì)居民的積極參與。
蘇州宣言
（1998年）
制定與歷史城鎮(zhèn)形態(tài)相協(xié)調(diào)的歷史地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施與社會(huì)住房政策，在可能的情況下，可以重新調(diào)整現(xiàn)存建筑物的功用。
制定提高公眾認(rèn)識(shí)和教育的計(jì)劃，以便在遺產(chǎn)保護(hù)中能夠征求當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?jiàn)。
國(guó)內(nèi)發(fā)展歷程
“內(nèi)涵式保護(hù)” 20世紀(jì)90年代中期至“十五”規(guī)劃期間
以1997年平遙與麗江兩座古城入選《世界遺產(chǎn)名錄》為契機(jī)，古城的游客量迅速攀升，形成很好的示范效應(yīng)，各地都開(kāi)始注意挖掘自己的歷史建筑和文化遺跡， 旅游業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，古城的“內(nèi)涵式、文旅性保護(hù)”時(shí)代開(kāi)啟。
“片區(qū)線(xiàn)狀式保護(hù)” “十一五”、“十二五”期間
2002年的《文物保護(hù)法》開(kāi)始關(guān)注歷史文化街區(qū)，2008年《歷史文化名城、名鎮(zhèn)、名村保護(hù)條例》再次從法規(guī)上明確界定歷史文化街區(qū)、風(fēng)貌區(qū)的定義與范圍，古城保護(hù)開(kāi)始進(jìn)入“線(xiàn)性”保護(hù)時(shí)代，對(duì)于歷史街區(qū)、歷史片區(qū)的空間肌理，風(fēng)貌傳統(tǒng)等的保護(hù)受到關(guān)注。
發(fā)展趨勢(shì)
從上古到春秋，從唐宋到明清，人造古城遍地開(kāi)花，巨資重建之風(fēng)愈演愈烈。
尺度較大，保護(hù)至上，注重風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性與文化的延續(xù)性。
經(jīng)歷了點(diǎn)→面→線(xiàn)的保護(hù)發(fā)展階段，處于文化+旅游帶動(dòng)下的古城保護(hù)發(fā)展探索期。
案例研究、
案例——日本奈良古城
原汁原味的日式建筑景觀，一脈相承的傳統(tǒng)生活場(chǎng)景
【區(qū)位】位于日本紀(jì)伊半島中央，近畿地區(qū)的中南部，東鄰三重縣，西接大阪府，南接和歌山縣，北連京都府，為內(nèi)陸縣，是日本歷史和文化的發(fā)祥地之一，人口約30余萬(wàn)。
【面積】占地約3，691平方公里，約占全國(guó)面積的1%。
【交通】從東京前往奈良，搭乘東海道新干線(xiàn)+近鐵線(xiàn)，約2小時(shí)15分鐘。
【年游客量】2014年外國(guó)游客達(dá)45萬(wàn)人。
【歷史沿革】奈良是一座積淀千年歷史的文化古都，有“東方的羅馬”之譽(yù)，日本人稱(chēng)奈良為“精神故鄉(xiāng)”和“絲綢之路的東方終點(diǎn)”。公元3至5世紀(jì)的奈良是日本“大和國(guó)”的中心；6至7世紀(jì)，日本幾代天皇在此建都。
城內(nèi)的世界遺產(chǎn)與周?chē)匀蝗宋木坝^一起打造全域旅游
節(jié)目一覽表
文化遺產(chǎn)保護(hù)措施
國(guó)家主導(dǎo)的遺跡展示與法律建設(shè)，市民推進(jìn)的社區(qū)營(yíng)造，共同保護(hù)城市文化遺產(chǎn)
政策
1.堅(jiān)持城市風(fēng)貌與文物古跡協(xié)調(diào)一致
作為世界遺產(chǎn)之都的奈良保存了日本上百處的文物古跡，在人口增加，城市發(fā)展進(jìn)程中，城市更新建設(shè)堅(jiān)持與文化古跡周邊環(huán)境風(fēng)貌保持協(xié)調(diào)一致，建筑以磚木結(jié)構(gòu)、柔和的灰白色調(diào)為主，充分保留了日式建筑的典型特征。如城中的奈良公園內(nèi)既分布著興福寺、東大寺、春日大社等幾處世界遺產(chǎn)，又有若草山等自然景觀，同時(shí)還是梅花鹿生活棲息的場(chǎng)所，自然人文景觀協(xié)調(diào)發(fā)展。
2.發(fā)掘古跡。深度展示，讓現(xiàn)代人重新認(rèn)識(shí)歷史
平城宮遺址被視為奈良的特別遺址，是近年日本考古最重要的發(fā)現(xiàn)。自上世紀(jì)50年代開(kāi)始大規(guī)?？脊虐l(fā)掘開(kāi)始，迄今已逾50年，政府以分批贖買(mǎi)的方式購(gòu)入遺址所在地，建設(shè)歷史博物館和遺構(gòu)展示館。通過(guò)不斷的歷史挖掘，妥善展示，讓后人感知保護(hù)歷史古跡的重要意義。
3.社區(qū)營(yíng)造，漸進(jìn)式改善生活，傳承傳統(tǒng)生活方式與景觀
上世紀(jì)80年代初，奈良?xì)v史城區(qū)生活蕭條，主干道交通不便，政府與市民合作，以營(yíng)造“日本人心中的故鄉(xiāng)”為目標(biāo)，推行市民主導(dǎo)，新增支援的社區(qū)營(yíng)建模式，保護(hù)傳統(tǒng)文化景觀，并以空置房屋轉(zhuǎn)換為公共空間的方式進(jìn)行業(yè)態(tài)置換。
4.嚴(yán)格細(xì)致立法，以強(qiáng)制手段建構(gòu)文化遺產(chǎn)保護(hù)體系
早在明治維新時(shí)期，日本就制定了《古社寺保護(hù)法》，由此開(kāi)始了日本的文化遺產(chǎn)保護(hù)。并于1950年制定了《文化財(cái)保護(hù)法》，將此前的《古社寺保護(hù)法》《國(guó)寶保護(hù)法》《關(guān)于保存重要美術(shù)品的法律》《史跡名勝天然紀(jì)念物保存法》等予以綜合，進(jìn)一步擴(kuò)充了相關(guān)的保護(hù)制度。此后，《文化財(cái)保護(hù)法》歷經(jīng)多次修訂，建構(gòu)起了一個(gè)頗為全面和系統(tǒng)的文化遺產(chǎn)保護(hù)體系。
文化旅游開(kāi)發(fā)措施
1、旅游開(kāi)發(fā)規(guī)劃從古城到老街，整體保護(hù)開(kāi)發(fā)
奈良在旅游發(fā)展過(guò)程中，對(duì)于因旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而進(jìn)行的古建筑、老街和古城的開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行了細(xì)致規(guī)劃，并以法律手段加以強(qiáng)制執(zhí)行。如對(duì)于古建筑的維修，要求以外舊內(nèi)新的手段進(jìn)行，即保留、加固外觀并內(nèi)部翻新。允許在盡量保留內(nèi)部原有結(jié)構(gòu)的同時(shí)，根據(jù)需要靈活設(shè)計(jì)。從而確保古城景觀保留日式特色風(fēng)情。
2.積極發(fā)掘民俗文化資源，推出強(qiáng)儀式感的節(jié)慶活動(dòng)
奈良通過(guò)積極發(fā)掘民俗文化資源，吸引游客，增加收入。如每年一月第四個(gè)星期六進(jìn)行的若草山燒山活動(dòng)，包括新春若草太鼓、若草粥品嘗、圣火行列、燒山祭祀、放焰火、點(diǎn)火燒山（下午6點(diǎn)）等活動(dòng)，已成為奈良地區(qū)重要的旅游觀光活動(dòng)之一。
3.傳統(tǒng)手工藝品轉(zhuǎn)化為旅游商品，保證質(zhì)量，張揚(yáng)特色
在奈良的景區(qū)中，不同的店鋪推出代表地區(qū)特色的景區(qū)紀(jì)念品與商品，如在以野鹿為標(biāo)志的奈良公園，“麻呂君”系列玩具儼然成為人氣商品，以及奈良獨(dú)有的角細(xì)工，不斷結(jié)合現(xiàn)代生活元素，推出胸針、項(xiàng)鏈等新商品。此外奈良非常注重景區(qū)紀(jì)念商品的質(zhì)量與價(jià)格，以維護(hù)景區(qū)對(duì)外的良好形象。
4.活化傳統(tǒng)行業(yè)，體驗(yàn)地域生活文化
在高效率、快節(jié)奏的當(dāng)代社會(huì)，由于不合時(shí)宜，部分以手工制造、精雕細(xì)琢為特點(diǎn)的傳統(tǒng)行業(yè)走向衰落，是難以避免的。如奈良的一刀雕、團(tuán)扇、墨汁、漆器制作行業(yè)等也面臨這一趨勢(shì)。奈良借助傳統(tǒng)行業(yè)的的對(duì)外吸引力，面向游客開(kāi)展游覽體驗(yàn)類(lèi)的項(xiàng)目。
案例——云南。麗江古城
概況：位于云南省西北部，占地7.279平方公里；2015年的游客量超3000萬(wàn)人次，是世界文化遺產(chǎn)地、國(guó)家5A級(jí)景區(qū)、國(guó)家歷史文化名城和全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)。
發(fā)展定位：世界級(jí)旅游目的地、體驗(yàn)之都、愛(ài)情之都、艷遇之都、小資天堂。
歷史演進(jìn)：
產(chǎn)品業(yè)態(tài)
業(yè)態(tài)雷同、商業(yè)過(guò)度，業(yè)態(tài)配置與發(fā)展定位有一定矛盾
商業(yè)業(yè)態(tài)：主要以餐酒吧、客棧為主，其中80%是由外地人經(jīng)營(yíng)的。
商業(yè)規(guī)模：包括大研古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)、白沙古鎮(zhèn)三大片區(qū)，其中核心區(qū)擁有商鋪1046家，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的總面積近3萬(wàn)平方米。
麗江古城整體業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：購(gòu)物：餐飲：住宿：景點(diǎn)=48:13:38:1。
業(yè)態(tài)總結(jié)
業(yè)態(tài)雷同：白沙古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)雖在開(kāi)發(fā)上有所不同，但產(chǎn)品業(yè)態(tài)均以客棧、酒吧、餐館、商店為主，缺乏新意和吸引力。
商業(yè)過(guò)度：麗江的商業(yè)化已威脅到古城的旅游新鄉(xiāng)和游客對(duì)納西文化的感知。
接待不足：業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)與功能定位不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致住宿等接待設(shè)施不足的情況出現(xiàn)。
管理模式
采取政府主導(dǎo)模式，市委市政府成立世界文化遺產(chǎn)麗江古城保護(hù)管理局，下設(shè)麗江古城管理有限公司，負(fù)責(zé)麗江古城的保護(hù)管理。
融資模式
向游客征收古城維護(hù)費(fèi)、銀行貸款融資、加大招商引資力度和爭(zhēng)取上級(jí)補(bǔ)助等。
盈利模式
采取商業(yè)主導(dǎo)型模式，商鋪?zhàn)饨鹨约吧虡I(yè)稅收收入。
經(jīng)驗(yàn)借鑒
麗江模式：以文化遺產(chǎn)保護(hù)帶動(dòng)旅游發(fā)展，以旅游發(fā)展促進(jìn)文化遺產(chǎn)保護(hù)
保護(hù)開(kāi)發(fā)
生態(tài)保護(hù)：關(guān)停污染企業(yè)，禁止東部林區(qū)森林采伐。
整舊如舊：采取專(zhuān)項(xiàng)資金扶持辦法、修復(fù)名人故居、拆除不協(xié)調(diào)建筑物。
政府投入近千萬(wàn)資金加強(qiáng)對(duì)東巴文化、納西古樂(lè)等傳統(tǒng)民俗的保護(hù)。
組建麗江古城民族文化旅游發(fā)展分公司，實(shí)施開(kāi)展民族文化項(xiàng)目。
文化經(jīng)營(yíng)
從戰(zhàn)略高度經(jīng)營(yíng)民族文化產(chǎn)業(yè)。比如“納西古樂(lè)”“麗水金沙”“太 ● 陽(yáng) ● 火”、“印象麗江”等文化演藝品牌。
長(zhǎng)期舉辦國(guó)際性學(xué)術(shù)交流論壇。
加強(qiáng)民族文化研究開(kāi)發(fā)，建立了東巴文化原始生態(tài)保護(hù)區(qū)，頒布管理?xiàng)l例，并建立東巴文化傳習(xí)院。
大項(xiàng)目帶動(dòng)
麗江古城在發(fā)展過(guò)程中，堅(jiān)持以大項(xiàng)目帶動(dòng)旅游發(fā)展，重點(diǎn)抓古城不協(xié)調(diào)建筑拆除改造、民族文化開(kāi)發(fā)、象山金虹山小流域治理、獅子山和玉河片區(qū)環(huán)境整治、世界遺產(chǎn)論壇、古城周邊路網(wǎng)改造、火車(chē)站片區(qū)和清溪片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、束河古鎮(zhèn)保護(hù)與發(fā)展等項(xiàng)目。計(jì)劃總投資54.15億元，其中“十一五”期間投入41.73億元。
籌資渠道多樣
向游客征收古城維護(hù)費(fèi)：2001年開(kāi)始實(shí)施，截止2009年，累計(jì)征收古城維護(hù)費(fèi)8億多，其中40%作為貸款還款準(zhǔn)備金，另外30%到50%劃撥給古城區(qū)政府，作為古城區(qū)古城環(huán)境整治及治理的專(zhuān)項(xiàng)資金。
其他措施：銀行貸款融資，通過(guò)加強(qiáng)銀政、銀企合作和景區(qū)門(mén)票收費(fèi)權(quán)質(zhì)押貸款，加大舉債投入；加大招商引資力度，大力吸引外商和廣泛動(dòng)員民間資本參與旅游開(kāi)發(fā)；爭(zhēng)取上級(jí)補(bǔ)助，請(qǐng)求省政府對(duì)基礎(chǔ)性項(xiàng)目、公益性項(xiàng)目給予專(zhuān)項(xiàng)資金支持入。
注重生活體驗(yàn)
恢復(fù)水洗街道、放河燈等傳統(tǒng)生活習(xí)俗。
打造互聯(lián)網(wǎng)古城，注重互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用數(shù)據(jù)化運(yùn)營(yíng)，把一次性的旅游服務(wù)變?yōu)殚L(zhǎng)線(xiàn)的互動(dòng)體驗(yàn)，提升古城生活的便利性。
開(kāi)發(fā)隱憂(yōu)
1.商業(yè)過(guò)度
以四方街為核心輻射200米左右的民居，都已經(jīng)是商業(yè)用途店鋪，出售工藝品、旅游紀(jì)念品或者開(kāi)餐館和客棧。
商業(yè)化已威脅到古城的旅游形象和游客對(duì)納西文化的感知。
2.文化危機(jī)
隨著麗江民族文化的商業(yè)化運(yùn)作和投資商的大量涌入，原住民大量遷出，居民主體發(fā)生了置換。
民族文化的開(kāi)發(fā)存在表象化、庸俗化現(xiàn)象，文化的內(nèi)在精神被忽略，甚至毀壞深層內(nèi)涵。
3.業(yè)態(tài)雷同
白沙古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)、大研古鎮(zhèn)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，均以客棧、酒吧、餐館、商店為主，較為雷同。
部分后期景區(qū)是仿古建筑商業(yè)區(qū)，開(kāi)發(fā)缺少新意和吸引力。
4.容量超負(fù)荷
旅游高峰期大研古城400平方米的四方街上聚集了4萬(wàn)游客，黃金周期間上萬(wàn)游客找不到住處，呈現(xiàn)出超負(fù)荷接待現(xiàn)象。
湖南●鳳凰古城
概況
“主題購(gòu)物+夜休閑”為主題，苗家民俗為特色的風(fēng)情古城
概況：位于湖南省湘西土家族苗族自治州的西南部，占地約10平方公里，人口約5萬(wàn)，為典型的少數(shù)民族聚居區(qū)，是國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)。
發(fā)展定位：大湘西中部旅游中心、文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心。
項(xiàng)目特色：主題購(gòu)物+夜休閑+苗家吊腳樓+民俗風(fēng)情。
功能結(jié)構(gòu)：綜合服務(wù)區(qū)、夜間休閑區(qū)、主題購(gòu)物區(qū)、特色餐飲區(qū)、生態(tài)觀光區(qū)、其他區(qū)域。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)
超90%的房屋用作商業(yè)開(kāi)發(fā)，“過(guò)度商業(yè)化”問(wèn)題凸顯
商業(yè)業(yè)態(tài)：4500余戶(hù)商家入駐，業(yè)態(tài)主要以客棧、酒店、旅游商品為主，占據(jù)總數(shù)的50%以上。
商業(yè)規(guī)模：鳳凰古城核心商業(yè)區(qū)包括虹橋、酒吧街、旅游商品街、旅館街、現(xiàn)代商品街五部分，商戶(hù)共513戶(hù)，以旅游商品業(yè)態(tài)為主。
鳳凰古城商業(yè)業(yè)態(tài)：虹橋文化街 ── 飾品為主；酒吧街 ── 酒吧餐飲；民俗工藝品街 ── 旅游商品；旅館街 ── 客棧集群；現(xiàn)代商業(yè)街 ── 生活用品。
啟示
核心區(qū)內(nèi)幾乎90%的房屋都被用作商業(yè)用途，出現(xiàn)了“過(guò)度商業(yè)化”的問(wèn)題，古城本身的文化氣息被破壞。
旅游商品同質(zhì)低品濫價(jià)、酒吧泛濫。如僅在0.91平方公里的鳳凰古城核心區(qū)，就有1000多家賣(mài)姜糖的商店，280多家賣(mài)銀飾的店鋪。
開(kāi)發(fā)背景：2001年，鳳凰縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入蕭條，經(jīng)濟(jì)被迫轉(zhuǎn)型，2001年10月14日，湘西自治州鳳凰縣人民政府將鳳凰古城、南方長(zhǎng)城等8大景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏尫綄⒃诮?jīng)營(yíng)期內(nèi)向鳳凰縣支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)8.33億元，首付2850萬(wàn)，尾款50年付清，此外需支付8500萬(wàn)元的古城改造費(fèi)。
開(kāi)發(fā)主體：鳳凰新組建的景區(qū)管理服務(wù)公司，由鳳凰古城公司、南華山公司、鄉(xiāng)村游公司與政府合建而成。其中，鳳凰古城公司占51%股權(quán)，鳳凰縣政府占49%。從2001年開(kāi)始，古城經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓期限50年。
管理與運(yùn)營(yíng)體制：
外來(lái)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式
鳳凰縣人民政府將鳳凰古城、南方長(zhǎng)城等8大景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給鳳凰古城旅游發(fā)展有限責(zé)任公司，時(shí)長(zhǎng)50年。
政府承擔(dān)：古城日常管理維護(hù)、古城文化修繕、沱江河水體治理、供水排污設(shè)施完善、沱江風(fēng)光帶及古城夜景打造、保護(hù)古城特色民居（吊腳樓）等。
鳳凰古城旅游發(fā)展有限責(zé)任公司承擔(dān)：景區(qū)內(nèi)管理、古城石板街改造、沱江沿岸治理、日常保潔清運(yùn)。公司也參與部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資等職責(zé)。
多方合作共同運(yùn)營(yíng)格局
2013年，鳳凰縣政府獨(dú)資的銘城公司與鳳凰古城文化旅游投資股份有限公司合作組建了鳳凰古城景區(qū)管理服務(wù)公司，雙方股份構(gòu)成比例為49：51，注冊(cè)資本為1.2億元。該公司承擔(dān)對(duì)景區(qū)景點(diǎn)實(shí)施門(mén)票銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)等職能。
產(chǎn)權(quán)所有：所有商鋪產(chǎn)權(quán)歸政府，出租給商戶(hù)經(jīng)營(yíng)，商鋪只租不賣(mài)。
盈利模式：
2013.4.10——2016.4.10，門(mén)票制。 2016.4.10后，取消大門(mén)票，保留景點(diǎn)門(mén)票。
游客
瘋狂：收費(fèi)前最后節(jié)假日，游客量達(dá)3.16萬(wàn)人次，超出同期70%；
逃離：通票后，游客量大降62%，日均不足5000人次；
商戶(hù)
慘淡：客棧入住率下降了一半以上，商鋪門(mén)可羅雀，街邊小商販一天才賣(mài)18元，農(nóng)家船夫再無(wú)生意，渡船停擺；
抗議：關(guān)門(mén)閉戶(hù)，聚集抗議。
政府
重復(fù)收益：地方政府既能從2%的門(mén)票代理費(fèi)中獲取一次收益，又能以“兩費(fèi)一金”和企業(yè)稅金的形式，獲取第二次、第三次收益。
盈利模式：2013.4.10 —— 2016.4.10，門(mén)票制。
2013.4.10 —— 2016.4.10，鳳凰縣試行了以“景區(qū)整合經(jīng)營(yíng)、圍城設(shè)卡驗(yàn)票”為主的旅游管理服務(wù)新體系。
政府收益：3年來(lái)，當(dāng)?shù)卣婪ㄊ杖 皟少M(fèi)一金”即旅游資源有償使用費(fèi)、旅游宣傳促銷(xiāo)費(fèi)和價(jià)格調(diào)節(jié)基金的費(fèi)用共計(jì)1.19億元。共投入6.96億元用于古城設(shè)施建設(shè)。
利：3年的“減負(fù)保護(hù)”，既沒(méi)有造成游客數(shù)量“斷崖式”下跌，又為原本“不堪重負(fù)”的古城提供了轉(zhuǎn)型提質(zhì)的條件，旅游秩序明顯好轉(zhuǎn)，環(huán)境衛(wèi)生方面等也有很大改善。
弊：確實(shí)給住戶(hù)、商戶(hù)的日常生活帶來(lái)了不便，對(duì)那些不看景點(diǎn)只來(lái)休閑的游客增加了負(fù)擔(dān)。
盈利模式：2016.4.10后，取消大門(mén)票，保留景點(diǎn)門(mén)票。
古城提質(zhì)增效：2016年4月10日起，鳳凰古城暫停“圍城收費(fèi)”后，游客量旅游收入雙增長(zhǎng)。
2016年4月鳳凰接待游客132.16萬(wàn)人次，旅游收入達(dá)10.89億元，同比增長(zhǎng)9.02%和5.32%。 “五一”小長(zhǎng)假 “井噴”，三天共接待游客22.88萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1.63億元，分別同比增長(zhǎng)17.51%和14.79%。
商戶(hù)的營(yíng)業(yè)收入與游客人數(shù)的增加并不構(gòu)成直接聯(lián)系，古城內(nèi)有很多品質(zhì)高、營(yíng)銷(xiāo)策略好的商戶(hù)即便位置不好，在旅游淡季依舊不缺客人。客觀上推動(dòng)了古城商鋪的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
輻射全域鄉(xiāng)村：帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村旅游人數(shù)和收入雙增加，實(shí)現(xiàn)全域旅游協(xié)調(diào)平衡發(fā)展。
截至2016年4月28日，到鳳凰鄉(xiāng)村游的購(gòu)票人數(shù)就已達(dá)11.876萬(wàn)人次，門(mén)票收入有830.2721萬(wàn)元，比2015年4月一整月的收入還多788.5721萬(wàn)元。
“五一”小長(zhǎng)假，鄉(xiāng)村休閑游成為亮點(diǎn)，飛水谷、山江苗族博物館、老家寨、拉毫營(yíng)盤(pán)等奇山異谷和特色村寨，成為古城旅游的有效互補(bǔ)與深度延伸。
經(jīng)驗(yàn)借鑒
市場(chǎng)主導(dǎo)型開(kāi)發(fā)
2001年，鳳凰縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入蕭條，經(jīng)濟(jì)被迫轉(zhuǎn)型。在“官辦旅游”收效甚微的情況下，將鳳凰古城特許經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓至企業(yè)，引入市場(chǎng)開(kāi)發(fā)管理鳳凰古城，并在2001-2009年期間，推出如旅游交易會(huì)、電視媒體宣傳、大型節(jié)慶活動(dòng)舉辦等營(yíng)銷(xiāo)方式，成功塑造“天上鳳凰”品牌
古城遷移計(jì)劃
多年來(lái)，“狂飆突進(jìn)”式的商業(yè)開(kāi)發(fā)使古城不堪重負(fù)，違章搭建的沿河酒吧、阻礙行洪的仿古建筑、薄弱的基礎(chǔ)設(shè)施……古城遺產(chǎn)保護(hù)危機(jī)現(xiàn)狀引發(fā)各方關(guān)注，保護(hù)性開(kāi)發(fā)的呼聲引發(fā)古城的龐大遷移計(jì)劃和去商業(yè)化浪潮。
鄉(xiāng)村延伸，舒緩游客
選址于鳳凰沱江上游“煙雨古城”項(xiàng)目就是集旅游、居住、度假、休閑、娛樂(lè)、文化于一體的民族文化生態(tài)保護(hù)示范區(qū)，以及推進(jìn)實(shí)施的“三延伸”政策：往沱江上下游延伸、往南華山上延伸、往鄉(xiāng)村游延伸，即是管理者希望通過(guò)拓展空間，有效疏解游客，為他們帶來(lái)更好的旅游體驗(yàn)。
去商業(yè)化
古城的“過(guò)度商業(yè)化”催生商業(yè)減法文化加法政策，如古城內(nèi)的民居，凡是做與文化相關(guān)的業(yè)態(tài)，每年都將獲得財(cái)政補(bǔ)貼；政府還明確表態(tài)，將盡可能地為文化場(chǎng)所提供空間，以增加古城的文化氛圍。
開(kāi)發(fā)隱憂(yōu)
利益分配的長(zhǎng)期博弈
以50年為期限進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑤缀鯖](méi)有現(xiàn)成參照的案例。未曾對(duì)于鳳凰古城的游客量增長(zhǎng)、商業(yè)及住宅地產(chǎn)增值等作出科學(xué)的評(píng)估，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)公司、政府、本地居民三大利益主體的利益分配不當(dāng)，引發(fā)系列經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問(wèn)題。
管理有待持續(xù)優(yōu)化
私營(yíng)公司以營(yíng)利為先，缺乏對(duì)于古城長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注。如商品價(jià)格混亂、消防安全設(shè)施不到位、公共衛(wèi)生間和垃圾衛(wèi)生設(shè)施缺乏……
政府監(jiān)管不到位，致使各類(lèi)大投入、慢盈利、必備的旅游服務(wù)設(shè)施與公共設(shè)施配給不足，文物古建維修保護(hù)不足。
案例——四川閬中古城
概況：位于四川東北部、嘉陵江中游，唐宋格局明清風(fēng)貌，已有2300多年建城史，為古代巴國(guó)蜀國(guó)軍事重鎮(zhèn)。與云南麗江、山西平遙、安徽歙縣并稱(chēng)為“中國(guó)保存最完好的四大古城”。是國(guó)家5A級(jí)景區(qū)、國(guó)家歷史文化名城、四川首批省級(jí)旅游度假區(qū)。
發(fā)展定位：世界風(fēng)水文化度假體驗(yàn)圣地。
旅游發(fā)展：2015年古城游客量720萬(wàn)人次，過(guò)夜率42%，門(mén)票收入達(dá)4300余萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)21.14%。
歷史演進(jìn)：
液態(tài)分析
街巷休閑+院落度假+城外娛樂(lè)
核心吸引
閬中古城聯(lián)票120元（包含張飛廟、貢院、中天樓、風(fēng)水博物館、華光樓、錦屏山等景點(diǎn)）。
配套設(shè)施
度假區(qū)內(nèi)及周邊建成7家星級(jí)酒店、8家精品民居客棧、48家家庭旅館，3個(gè)休閑娛樂(lè)集中區(qū)、3個(gè)大型購(gòu)物中心、1個(gè)大型游樂(lè)場(chǎng)、各類(lèi)住宿設(shè)施500家，標(biāo)準(zhǔn)床位2.2萬(wàn)張。
秀/演出
“風(fēng)水古城·夢(mèng)幻閬中”山水燈光秀、《閬苑飛歌》大型移動(dòng)實(shí)景演出、《又見(jiàn)閬中》大型室內(nèi)演藝將于2016年底公演。
運(yùn)營(yíng)管理
盈利分析
古城盈利分析：
業(yè)態(tài)單一，觀光經(jīng)濟(jì)。門(mén)票收入占比86%，休閑業(yè)態(tài)明顯不足。
留客不足，客單價(jià)低?？驮?5%來(lái)自于成渝陜區(qū)域市場(chǎng)，以家庭為單位的自駕游已超過(guò)70%， “回頭客”景點(diǎn)消費(fèi)少（人均門(mén)票消費(fèi)僅6元），停留時(shí)間短（超過(guò)一半人當(dāng)天往返），導(dǎo)致人均消費(fèi)低至86元，遠(yuǎn)低于麗江古城的1452元。
四大古城游客量、收入及人均消費(fèi)對(duì)比
啟示
1.古今兼顧
舊城改造→古城保護(hù)
舊城往往是城市更新改造的黃金地段，許多建設(shè)性破壞打著“舊城改造”的幌子進(jìn)行。
從舊城改造到古城保護(hù)，不僅是稱(chēng)謂上的改變，更是文化自覺(jué)意識(shí)與文化自信意識(shí)的蘇醒。
舊城的功能將不再是為新城發(fā)展讓出地理空間，而是為新城發(fā)展提供歷史底蘊(yùn)和文化滋養(yǎng)。
2.單體保護(hù)→整體保護(hù)
遵循整體保護(hù)的理念，按照城市 “天際線(xiàn)”規(guī)則，古城核心區(qū)內(nèi)的新建大樓必須控制高度，新增建筑也必須與整座城市風(fēng)格相符。
打破修一個(gè)文物保護(hù)單位的傳統(tǒng)觀念，把文物保護(hù)單位和周邊景觀環(huán)境串起來(lái)，形成一個(gè)大的文化景觀和文化線(xiàn)路。
3.文化造假→修舊如舊
摒棄“拆真名城、建假古董”的做法，堅(jiān)持“考證充分、遺產(chǎn)本位、“四原”保存（原來(lái)的建筑形制、原來(lái)的建筑結(jié)構(gòu)、原來(lái)的建筑材料、原來(lái)的工藝技術(shù)）、渾然一體的原則，堅(jiān)持修舊如舊，原汁原味，保持中國(guó)傳統(tǒng)建筑整體性的完美，真實(shí)地傳承中國(guó)傳統(tǒng)建筑獨(dú)特的美學(xué)特征和美學(xué)價(jià)值。
4.兩相對(duì)立→兩全其美
“保護(hù)or發(fā)展”二元對(duì)立的思維模式片面強(qiáng)化傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的鴻溝，更為穩(wěn)妥圓融的解決路徑是文化遺產(chǎn)可以并且應(yīng)該得到合理的利用，可持續(xù)性的使用是其保存的最好方式——古今兼顧，新舊兩利。正如兩個(gè)開(kāi)羅，一個(gè)是中世紀(jì)的開(kāi)羅，風(fēng)格古典，位于市中心的狹長(zhǎng)地帶，一個(gè)是現(xiàn)代化的開(kāi)羅，摩登時(shí)尚，位于尼羅河沿岸。
資料來(lái)源：《從舊城改造到古城保護(hù)：走出文化傳承與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的困境》，文化縱橫。
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