業(yè)主的自我救贖
——之小區(qū)內(nèi)停車位
我將業(yè)主們非常關(guān)心的地下停車位，相關(guān)知識(shí)和大家分享。凡是不能辦理停車位產(chǎn)權(quán)證的停車位不能買，不受法律保護(hù)。
1 問(wèn)：城市居民區(qū)的停車位有哪幾種？
答：地面停車位（樓房首層架空層停車位）、地下車庫(kù)停車位、人防停車位。
2 問(wèn)：停車位的所有權(quán)是誰(shuí)的？
答：從《民法典》來(lái)說(shuō)，地面停車位屬全體業(yè)主共有。地下車庫(kù)屬開(kāi)發(fā)商必須要辦理產(chǎn)權(quán)證才能出售。無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車庫(kù)屬全體業(yè)主。人防停車位產(chǎn)權(quán)屬政府，誰(shuí)受益誰(shuí)維護(hù)。
地面停車位，該類停車位的土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟?jì)算建筑容積率的建筑物上，其應(yīng)為計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。
樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。小區(qū)全體或部分業(yè)主依法享有首層架空層停車位的共有權(quán)。
地下停車位，是指開(kāi)發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。按理論標(biāo)準(zhǔn)，地下停車位構(gòu)造相對(duì)簡(jiǎn)單，屬于共有權(quán)的客體范圍。按法律標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分的樓房地下停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，這類停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于樓房的全體業(yè)主。
3問(wèn)：居民小區(qū)內(nèi)的停車位可以出售嗎？
答：小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬大概有三種情形：一種是產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商，可以辦單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，可以買賣。凡是不能辦理單獨(dú)車位產(chǎn)權(quán)證的停車位屬全體業(yè)主所有。一種屬人防工程產(chǎn)權(quán)屬政府，誰(shuí)受益誰(shuí)維護(hù)。第三種是產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主（一般指地上的占用公共用地面積）。
4 問(wèn)：為何社會(huì)上很多小區(qū)的開(kāi)發(fā)商都在出售停車位？
答：開(kāi)發(fā)商出售的車位一定要能辦車位產(chǎn)權(quán)證。凡是以租代售的車位，開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有停車位產(chǎn)權(quán)，車位屬全體業(yè)主所有。
5 問(wèn)：哪個(gè)小區(qū)的業(yè)主依法討回了自己的停車位？
答：2003年11月，南京市鼓樓區(qū)人民法院作出了首例將小區(qū)地下停車位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決。法院認(rèn)為：根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，南京星漢城市花園住宅小區(qū)地下車庫(kù)應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有。因此，開(kāi)發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。該法院的判決符合判斷停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的理論和法律標(biāo)準(zhǔn)，是正確的。
6 問(wèn)：居民小區(qū)屢屢出現(xiàn)的“出售車位”大戰(zhàn)，其根本問(wèn)題出在哪里？
答：隨著汽車的普及，停車難問(wèn)題逐漸成為社會(huì)問(wèn)題。城市內(nèi)的各個(gè)居民小區(qū)的車輛越來(lái)越多，停車?yán)щy的局面紛紛出現(xiàn)，所以導(dǎo)致業(yè)主因停車問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的糾紛。
7 問(wèn)：居民小區(qū)的的停車?yán)щy究竟該如何解決？
答：①限制外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)長(zhǎng)期停放。
②查清本居民小區(qū)的停車位數(shù)目和業(yè)主的車輛數(shù)目，讓業(yè)主心里清楚。
③在不破壞小區(qū)綠化和公共區(qū)域的前提下，想辦法擴(kuò)大停車場(chǎng)。
④物業(yè)加強(qiáng)管理，同時(shí)業(yè)主也要養(yǎng)成好的習(xí)慣，合理利用停車位。
8 問(wèn)：居民小區(qū)的停車位應(yīng)該優(yōu)先誰(shuí)來(lái)使用？
答：應(yīng)該首先滿足本小區(qū)業(yè)主的使用需求。
9 問(wèn)：假若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定“不計(jì)算容積率建筑物的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”時(shí)，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬會(huì)成為一個(gè)頗具爭(zhēng)議的法律問(wèn)題嗎？
答：依據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，不計(jì)算容積率建筑物的法律權(quán)利歸屬應(yīng)歸屬于商品房住宅小區(qū)的全體業(yè)主。
10問(wèn)：全國(guó)各地都在業(yè)主和開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)停車位所有權(quán)。有沒(méi)有哪個(gè)城市由政府主
導(dǎo)在探索如何實(shí)施？
答：有。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)于2014年12月2日，發(fā)布《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》。
《辦法》首次對(duì)明確了停車位的權(quán)屬，對(duì)于具體的轉(zhuǎn)讓、登記、發(fā)證和地價(jià)計(jì)收都做明確規(guī)定。
規(guī)定目前開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得停車位產(chǎn)權(quán)證，私自銷售的行為，屬于違法行為。
規(guī)定占用業(yè)主共有的公共場(chǎng)地、道路建設(shè)的地上停車位以及利用人防工程建設(shè)的地下停車位，均應(yīng)當(dāng)納入配建停車位的范圍，歸全體業(yè)主共有、共用。配建停車位不得轉(zhuǎn)讓。
規(guī)定配建停車位在房地產(chǎn)初始登記后權(quán)利人為全體業(yè)主，不得買賣，不核發(fā)房地產(chǎn)證。地價(jià)計(jì)收上，配建停車位免收地價(jià)。
11 問(wèn)：居民小區(qū)的業(yè)主們應(yīng)該如何正確對(duì)待地產(chǎn)公司出售車位的事情？
答：①認(rèn)清“賣車位只會(huì)加劇停車難”，對(duì)解決停車問(wèn)題毫無(wú)益處。
②認(rèn)清開(kāi)發(fā)商的真實(shí)意圖是“圈錢”。
③倡議全體業(yè)主共同從我做起，拒絕購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)證停車位?。?！
居民小區(qū)里，業(yè)主自家房子內(nèi)的面積是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)！
居民小區(qū)公共區(qū)域和配套的建筑物的唯一主人，是本小區(qū)的業(yè)主大會(huì)屬全體業(yè)主！
小區(qū)的主人不能當(dāng)自己小區(qū)的家，反而要一切受制于外人，這是什么道理？
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