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首先從本質(zhì)上來(lái)看，養(yǎng)老會(huì)員卡對(duì)應(yīng)的不是房產(chǎn)，而是權(quán)益，是長(zhǎng)者憑會(huì)員卡在一定期限內(nèi)享有的占有、使用或居住養(yǎng)老物業(yè)，并享受相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)的權(quán)益。具體到會(huì)員卡本身，可以包含如以下的選項(xiàng)：

? 永久使用權(quán)或終身使用權(quán)或定期使用權(quán)

? 可繼承或不可繼承

? 可轉(zhuǎn)讓或不可轉(zhuǎn)讓

? 可退還或一定期限內(nèi)可部分退還或不可退還

? 指定房源或不指定房源

? 有投資收益或無(wú)投資收益

終身會(huì)員卡對(duì)應(yīng)的是長(zhǎng)者公寓的永久使用權(quán)（等同土地使用年限），會(huì)員卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓，原則上不指定房源，或可享有多個(gè)連鎖項(xiàng)目?jī)?nèi)的換住權(quán)益。在收費(fèi)模式上，終身會(huì)員卡統(tǒng)一定價(jià)，在實(shí)際入住時(shí)月費(fèi)根據(jù)不同房型額外收取。其中，比較典型的如親和源熟年卡（A卡）模式。

租金躉交型會(huì)員卡對(duì)應(yīng)長(zhǎng)者公寓的定期使用權(quán)（一般為5-20年），屬于消費(fèi)型會(huì)員卡。會(huì)員卡原則上不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓，在使用期限內(nèi)可等額退還剩余租金，且指定房源。會(huì)員費(fèi)用根據(jù)不同房型分別定價(jià)，入住額外收取月費(fèi)。以萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)、萬(wàn)科海上明月、親和源B卡為典型。

此外，租金躉交型會(huì)員卡還有一種比較特殊的情況，以廣州市場(chǎng)為典型，在權(quán)益方面增設(shè)可繼承，可轉(zhuǎn)讓的條件，且不入住情況下可享受返租收益，增加了一定的投資屬性，典型的有樂(lè)榕水印國(guó)際頤養(yǎng)社區(qū)A卡模式。

押金型會(huì)員卡對(duì)應(yīng)終身使用權(quán)，直至權(quán)益人身故。押金全額可退或需滿足一定期限（如3年后全額退還），會(huì)員卡不可轉(zhuǎn)讓，不可繼承，且指定房源。從收費(fèi)機(jī)制上而言，押金型會(huì)員卡相當(dāng)于通過(guò)押金的投資回報(bào)覆蓋入住租金的費(fèi)用，因此會(huì)員卡費(fèi)用根據(jù)不同房型定價(jià)，入住需額外收取月費(fèi)，保證項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。典型項(xiàng)目如泰康之家系列、國(guó)壽嘉園系列。

使用權(quán)銷售型會(huì)員卡對(duì)應(yīng)永久使用權(quán)（使用年限等同土地年限），會(huì)員卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓，以上權(quán)益與終身會(huì)員卡基本相同，主要區(qū)別在于使用權(quán)銷售型會(huì)員卡指定房源。因此，收費(fèi)模式方面也存在較大的差異，使用權(quán)銷售型會(huì)員卡按單位建筑面積（即房?jī)r(jià)）定價(jià)，入住則繳納月費(fèi)，不入住可對(duì)外租賃（包括如社區(qū)統(tǒng)一托管出租）獲取租金回報(bào)，具備獲取投資收益的可能性。典型的有金東方頤養(yǎng)中心金卡模式。

購(gòu)置費(fèi)型會(huì)員卡是目前廣州地區(qū)比較常見(jiàn)的會(huì)員卡交易模式，其對(duì)應(yīng)的是定期的使用權(quán)（一般為3-20年不等，且可不連續(xù)入住），會(huì)員卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓，原則上不可退，且不指定房源。與此同時(shí)，購(gòu)置費(fèi)型會(huì)員卡可實(shí)現(xiàn)按房源總數(shù)以一定比例超賣（僅限公寓類產(chǎn)品，集中面向預(yù)養(yǎng)老客戶），因此，盡管一次性購(gòu)置費(fèi)用門(mén)檻較低，但實(shí)際現(xiàn)金流回收相對(duì)尚可，當(dāng)然，由此也會(huì)帶來(lái)未來(lái)客戶權(quán)益集中兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在收費(fèi)模式方面，會(huì)員卡一次性購(gòu)置費(fèi)用根據(jù)不同使用年限定價(jià)，入住時(shí)月費(fèi)則根據(jù)不同房型及入住長(zhǎng)者護(hù)理等級(jí)定價(jià)。典型的如廣州泰成逸園B卡模式。