「1」婚房加名，鬧得婚沒結(jié)成

小李今年31了。三年前談了個(gè)女朋友小菲，倆人感情挺好，雙方父母都見過了，也都對對方比較滿意。后來兩家人商量了一下，孩子年紀(jì)也都不小了，差不多就把婚結(jié)了。

小李爸媽就他這一個(gè)孩子，對孩子結(jié)婚這事兒特別上心。為了不讓孩子生活有太大壓力，就全款給兒子買了套房子，寫的小李的名字。但是就因?yàn)檫@套房，本來父母心意，卻讓孩子的婚沒結(jié)成。

領(lǐng)證之前，小菲的父母提出一個(gè)條件：把女兒嫁過去，得在房本上加上小菲的名字。既然雙方組建家庭了，那就不能區(qū)分“你我”，加上名讓女兒也有安全感。

小李聽到這個(gè)要求很不高興：第一，房子確實(shí)不是自己出錢買的，用的是父母的錢，如果全是我自己掙的，全花你身上都不帶皺眉頭的；第二，倆人要真奔著過日子去了，要分那么清楚么？

小李問過小菲：是你的意思么？小菲不置可否，但話里話外能聽出她也有這個(gè)意思。小李一沖動(dòng)，跟小菲吵了一架：“婚愛結(jié)不結(jié)。結(jié)，就一塊住。不結(jié)就拉倒！咱們有本事自己掙錢再買房，我爸媽的錢別惦記！”

就這樣，小李態(tài)度很堅(jiān)決，小菲家那邊口氣也一直不軟。本來好好的一對兒，因?yàn)榉孔訂栴}，徹底鬧僵了。期間小李找小菲談過幾次，甚至想過給父母打個(gè)“欠條”，就當(dāng)是借的錢買的，婚后倆人一塊兒“還債”，還是無果……

「2」房子“加名”的風(fēng)險(xiǎn)

房子的加名、更名、過戶等是一個(gè)比較普遍發(fā)生的問題，畢竟很多人半輩子的奮斗就為了有一套屬于自己的房子。

我們先按照他們的邏輯，從時(shí)間、出資、登記人要素詳細(xì)分析一下：購買這個(gè)房子的時(shí)間是在小李結(jié)婚前，而且是小李的父母全款出資，登記在小李個(gè)人名下，這對于小李來講，是完全屬于小李的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

第一，父母全款出資買了房子，房產(chǎn)證登記的是小李的名字，最終的結(jié)果就是房子屬于父母對孩子的贈(zèng)與，作為孩子的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

第二，如果把房子再加上女方的名字，視同為是對配偶的贈(zèng)與，房子就變成了夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果是婚后加名，從加名的費(fèi)用上比較低，就是一些工本費(fèi)的費(fèi)用，但是可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)就是，一旦夫妻之間產(chǎn)生爭執(zhí)、鬧到要離婚的地步，房產(chǎn)的一部分就要分出去了，這部分涉及的數(shù)額是巨大的。

所以，小李的想法是，加名意味著父母給的錢有“流失”的風(fēng)險(xiǎn)。

「3」四種房產(chǎn)“加名”的情況和結(jié)果

當(dāng)然不是所有人都會(huì)遇到小李這種情況，但是發(fā)生的例子也不在少數(shù)。小李是還沒開始就已經(jīng)結(jié)束了。

不管提出加名的是男方還是女方、也不管房款的實(shí)際出資人是不是父母，最普遍的理由是“要有安全感”，“加上我名字是愛的體現(xiàn)”。無論是出于什么目的，是對生活穩(wěn)定的保障，還是對于個(gè)人“耗費(fèi)青春”的補(bǔ)償，這里我都無意去評判、鼓勵(lì)或者反對。

配偶、或者準(zhǔn)配偶的“加名”分為四種情況。這里從出資額度、加名時(shí)間、加名方式與費(fèi)用、最終份額等方面，做一個(gè)詳解：

情況（一）：婚前一方全額買房，婚后加名

這種情況下，加名之前的房子是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不管購房一方的錢是自己的、還是父母給的。結(jié)婚后加上配偶的名字，就視同為一方對另一方的贈(zèng)與，房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

房子上加上配偶的名字，從辦理手續(xù)上不麻煩，拿著房產(chǎn)證、結(jié)婚證、身份證直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理加名，費(fèi)用主要就是工本費(fèi)和印花稅，以百元計(jì)，不算太多。

這種情況下，注意，不意味著房子中二人的份額是各占一半兒。如果出現(xiàn)離婚情況，如果二人有協(xié)議，按照協(xié)議來；沒有協(xié)議且有爭議，是通過法院判決來決定的，按照購房款的來源、房屋的實(shí)際居住情況，對于家庭貢獻(xiàn)程度等三個(gè)因素作出評估（這個(gè)評估沒有太多量化、客觀的評估標(biāo)準(zhǔn)），一般傾向于購房人。

情況（二）：婚前一方貸款買房，婚后加名，共同還貸

這種情況下，房產(chǎn)證加名首先必須要經(jīng)過銀行同意。因此，要先去銀行辦理一個(gè)抵押變更手續(xù)。為什么需要這個(gè)動(dòng)作？

一是我國《物權(quán)法》191條規(guī)定，抵押期間，抵押人沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。也就是說，銀行作為抵押權(quán)人，沒同意你變更抵押人（房屋產(chǎn)權(quán)人），你是不能隨便變更的。

二是可能會(huì)涉及到房貸的利率問題。銀行會(huì)調(diào)查加名方的個(gè)人情況，例如征信情況、是不是有房產(chǎn)等，會(huì)直接影響到貸款的成本費(fèi)用。所以，有的銀行在沒有償清貸款的情況下，是不允許加名的。

涉及到的費(fèi)用也不是很多，以“百”為單位計(jì)算。

加名之后，如果發(fā)生離婚情況，首付部分仍然屬于婚前購房人，已償還貸款部分、房子增值部分作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)，貸款部分作為夫妻共同債務(wù)。一般的處理方式是，婚內(nèi)已經(jīng)償還的部分和房子增值部分，視為雙方的共同財(cái)產(chǎn)按照各自份額比例進(jìn)行分割，房子歸屬于婚前購房人，由其繼續(xù)承擔(dān)貸款。

情況（三）：婚前一方全額買房，婚前加名

這種情況下，男女雙方并沒有夫妻關(guān)系，屬于“非親屬”之間的過戶。如果加名，只能走贈(zèng)與或者買賣的方式。這里涉及到的費(fèi)用就比較高。

贈(zèng)與或者買賣，都可以按照份額給。這種方式下，其實(shí)相當(dāng)于二手房交易了。

（1）如果走買賣，以“賣”給對方的份額為計(jì)算基數(shù)，需要繳納的費(fèi)用包括：

契稅+［增值稅］+［個(gè)人所得稅］

其中：

• 契稅。向加名方征收。如果對于加名方是唯一住房，稅率是1%（出售份額≤90㎡）或者1.5%（出售份額＞90㎡）；如果不是唯一住房，按照3%征收契稅。
• 增值稅。在房子不滿兩年的情況下，向出售方征收。稅率為5.6%左右。
• 個(gè)人所得稅。在不“滿五唯一”的情況下（包括滿五不唯一、或者不滿五），向出售方征收。稅率為出售份額的1%、或者當(dāng)初買房價(jià)格和現(xiàn)在出售價(jià)格之間差額的20%（取高）。
• 其他費(fèi)用。包括登記費(fèi)、工本費(fèi)等，百余元左右。

（2）如果走贈(zèng)與，因?yàn)橘?zèng)與的對象屬于“非親屬”，費(fèi)用主要包括：

契稅+增值稅+印花稅+個(gè)人所得稅+［公證費(fèi)］

• 契稅。向加名方收取，按照3%稅率征收。
• 增值稅。計(jì)算方式同買賣。
• 印花稅。按照贈(zèng)與雙方各自萬分之五，合計(jì)1‰征收。
• 個(gè)人所得稅。由加名方支付，20%稅率。
• 公證費(fèi)。如果做贈(zèng)與公證，按照當(dāng)?shù)毓C處收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付。

加名之后，因?yàn)榧用揭呀?jīng)實(shí)際支付了費(fèi)用，意味著已經(jīng)實(shí)際擁有了房屋中約定的產(chǎn)權(quán)。今后涉及到財(cái)產(chǎn)分割，就按照份額進(jìn)行分配。

情況（四）：婚前一方貸款買房，婚前加名，共同還貸

這種情況下，首先跟情況二的手續(xù)一樣，也要經(jīng)過銀行同意變更抵押人手續(xù)才行。同時(shí)，也只能通過贈(zèng)與或者買賣的方式增加另一方的名字，計(jì)算方式同上。

在涉及到離婚、財(cái)產(chǎn)分割問題時(shí)：

（1）債務(wù)的承擔(dān)。離婚后房屋的產(chǎn)權(quán)人歸誰，誰承擔(dān)債務(wù)。

（2）包括首付部分、已償還的貸款、房屋增值等三部分在內(nèi)，均作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按照各自所占份額進(jìn)行分割。

「4」結(jié)語

房產(chǎn)加名，有些人會(huì)把它作為檢驗(yàn)婚姻的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。加與不加，這里不做任何建議，主要看當(dāng)事人自己的意思。需要提示的一點(diǎn)是，綜合評估好房產(chǎn)“加名”的好處、可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)、成本費(fèi)用的高低等因素后，再做決策，畢竟房產(chǎn)的價(jià)值巨大。