房屋征收補(bǔ)償是一個(gè)敏感的問(wèn)題，很多被征收人看到政府作出的補(bǔ)償方案后，總是感覺(jué)不合適，但是政府作出的補(bǔ)償方案，有的問(wèn)題比較明顯可以直接找到，有的則比較隱秘，普通被征收人說(shuō)不出問(wèn)題出在哪里？
例如：A縣政府因舊城改造決定對(duì)B片區(qū)實(shí)施征收改造，擬定征收補(bǔ)償方案，并征求公眾意見(jiàn)30天，30天后作出房屋征收決定，征收補(bǔ)償方案主要內(nèi)容為“對(duì)被征收房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換，貨幣補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)由縣政府推薦A縣三家評(píng)估公司由被征收人10日之內(nèi)選擇，選擇不成由政府組織搖號(hào)確定，對(duì)評(píng)估結(jié)果不服可以申請(qǐng)復(fù)核、鑒定，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋主房按照1:1比例置換，配房、附屬房按照重置價(jià)格補(bǔ)償，每平方米1000元，對(duì)于違章建筑不予補(bǔ)償?！?/p>
這樣的補(bǔ)償方案可能很多人不服，但是找不到政府征收補(bǔ)償哪里有問(wèn)題，萬(wàn)典律師幫您做簡(jiǎn)單的分析，可能馬上撥云見(jiàn)日。
1、在貨幣補(bǔ)償價(jià)格上，可以說(shuō)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估產(chǎn)生了定價(jià)的作用，而評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇如果限定在政府的指定范圍內(nèi)，則很難保證評(píng)估的中立性，但地方政府往往不同意被征收人在指定范圍之外選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，每個(gè)區(qū)縣范圍內(nèi)也僅僅幾個(gè)評(píng)估公司，這些公司與地方政府的關(guān)系一般相當(dāng)密切，他們能夠做出公正的評(píng)估嗎？根據(jù)以往的案例，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換上：1:1置換看似公平實(shí)則存在嚴(yán)重的不合理問(wèn)題，因?yàn)楸徽魇辗课菀话愣际瞧椒?，容積率一般低于1.0，土地面積大于房屋面積，而安置房則是高層或者多層，容積率會(huì)較高，例如被征收房屋原來(lái)100平方米房屋附屬100平方米土地，而安置房100平方米可能只有20平方米土地，這80平方米的土地使用權(quán)是不是無(wú)形的就消失了?
其次在地段上，被征收房屋的地段和安置房的地段一樣嗎？可知道不同的地段房屋和土地的價(jià)格可是相差甚遠(yuǎn)。
3、 配房、廚房、廁所如何對(duì)待？安置房或開(kāi)發(fā)商的單元房的廁所、廚房、電梯、陽(yáng)臺(tái)是全部計(jì)算做房屋面積的，而被征收人的配房、院落內(nèi)的廚房、廁所、門(mén)房基本上都是按照附屬物對(duì)待，只補(bǔ)償建造成本價(jià)格，這顯然是不公平的。
4、類(lèi)似房地產(chǎn)， 被征收房屋按照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，但何為類(lèi)似房地產(chǎn)，被征收人單門(mén)獨(dú)戶的院落和四周的單元房是類(lèi)似的房地產(chǎn)嗎？顯然不是，我們認(rèn)為被征收房屋的容積率、院落、空間、房屋高度等因素都是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，倘若開(kāi)發(fā)商的房子是單門(mén)獨(dú)戶可能按照別墅價(jià)格出售，即使規(guī)劃用途為普通住宅，價(jià)格斷然會(huì)高于高層小區(qū)單元房的價(jià)格，而被征收人單門(mén)獨(dú)戶的院落一般是以高層小區(qū)單元房作為類(lèi)似房地產(chǎn)估價(jià)的。
5、對(duì)于無(wú)證房，很多地方政府是將其按照違章建筑處理，但《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是要求政府組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，認(rèn)定為合法建筑的應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，認(rèn)定為違章建筑的不予補(bǔ)償，根據(jù)以往的案例，很多地方?jīng)]有履行對(duì)無(wú)證房的調(diào)查、認(rèn)定處理工作。
6、劃撥土地使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償，一些地方政府認(rèn)為劃撥土地屬于政府無(wú)償提供，在收回時(shí)無(wú)需補(bǔ)償，這觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，土地使用權(quán)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)益，被征收應(yīng)當(dāng)獲得補(bǔ)償，按照城市房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)則，在房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)將劃撥土地使用權(quán)計(jì)入評(píng)估范圍。
7、還有一個(gè)較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題，老百姓的宅基一般破舊時(shí)可以申請(qǐng)危房改造，重新建造，雖然土地使用權(quán)為70年，但住宅用地使用權(quán)到期后是自動(dòng)延期的，可以說(shuō)這樣的宅基是世代相傳的財(cái)產(chǎn)；而高層小區(qū)的房屋，如果居住期間房屋變成危舊房屋怎么辦？由政府拆遷顯然不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@些高層小區(qū)拆遷是沒(méi)有利潤(rùn)的，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商肯接手，政府可以對(duì)個(gè)別小區(qū)進(jìn)行重建，但幾十年后危舊房的問(wèn)題顯然會(huì)是一個(gè)共性問(wèn)題，全部由政府重建不現(xiàn)實(shí)。被征收人或其后人可能需要重新購(gòu)房，高房?jī)r(jià)將被征收人帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
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