不知不覺，冬天的腳步越來越近，2019年的樓市即將落下帷幕。
對很多購房者來說，這是充滿了糾結和不安的一年，上半年一度出現了入市的“小陽春”信號，下半年情勢急轉直下，樓盤打折降價潮、土地流拍潮再次出現，又讓不少人退避三舍。
正是因為各類信號頻出，才讓購房者們踟躕不前。
比如，最近幾個月，房地產融資額大幅下降，多個城市趁著“金九銀十”展開打折促銷，包括恒大、碧桂園在內的多個龍頭房企也是如此，部分城市的遠郊特價房，更是出現了20%以上幅度的下降。
正當房地產市場的氣氛日益冷清之際，各地又開始了新一輪的“搶人大戰(zhàn)”，從天津到南京，從南通到三亞，從河南到江西，多個省市在最近兩月先后出臺了人才購房新政，“定向寬松”的信號又似乎出現了。
既然紛紛擾擾的2019年樓市沒有多大機會，對普通購房者而言，假如2020年買房，10年后是“喜”還是“悲”？換句話說，明年買房的話，再過10年，會“偷著樂”還是“后悔不迭”？
我們可以從以下三個方面展開分析。
第一，未來10年的房產持有成本。
何為房產持有成本？
廣義上說，一套房子從買入過戶開始，到賣出變現的持有過程中，從交易稅費，到物業(yè)費、水電暖氣費、房屋裝修維修費，甚至房屋折舊費，都應當計算在內。
舉個例子，一個普通的三線地市，房價在8000左右，120平米的房子加維修基金、契稅等費用，總價大約為100萬，按二套房首付四成、按揭利率上浮30%來計算，30年的房貸，按揭60萬，總支付利息達74.68萬，本息總價合計高達180萬左右。
假設裝修費用需20萬元，10年時間，房屋折舊翻修費用10萬元，共計花費210萬元。
僅僅只有這些費用是不夠的，最大的考驗還是“房產稅”。
雖然房產稅還在推進過程當中，加征的稅率、面積還沒有定論，但是，未來幾年落地將是大概率事件。
有專家此前發(fā)布專題研報，對房產稅的征收做出猜想，存量房按市場評估值征稅在技術上已經沒有障礙，因城施策是大概率事件，假設人均免征面積為40平米，以年均1%的稅率計算，年繳房產稅總額約9000億，相當于2018全國賣地收入的15%。
看似不起眼的房產稅，如果以合理的方式征收，其實能緩解不少龐大的賣地收入壓力，如果按照專家的設想，人均40平米的免征額度，既考慮到了每個剛需自住房家庭的需求，又是投機炒房的一條紅線，年均1%的稅率大部分人都可以接受。
但是，對多套有房族來說，房產持有成本將會不可避免的上升，假如你已經有了自住房，還想在明年買房“投機”，10年后很有可能“后悔不迭”。
不過，對首套房剛需來說，不管未來持有成本如何變動，該買還是要買，不存在“喜”或者“悲”的情況。
第二，城鎮(zhèn)化進程對人口流動的影響。
根據國際經驗，發(fā)達國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波曲線上升的過程，即“納瑟姆曲線”。
這個過程包括三個時期和兩個拐點：城市化水平在30%以下，處于緩慢發(fā)展的準備階段，超過第一個拐點30%之后，進入快速發(fā)展階段，直至超過第二個拐點70%之后，城市化進程再次趨于平緩，步入成熟階段。
我們處在哪個階段？
參考2018年的城鎮(zhèn)化率，已經達到了60%左右，也就是說，10年后，我們會迎來第二個拐點，步入真正意義上的成熟階段。
因此，人口流動未來依然會非?？欤驗檗r村人口涌入城市，小城市人口涌入大城市，沿海大型城市群對中西部地區(qū)的吸引力依然非常強。
數據顯示，2018年長三角經濟區(qū)的總人口達到了2.25億人，據預測，到2030年長三角地區(qū)將會有4座城市人口超過1000萬。
目前，長三角已經是中國發(fā)展最為成功的城市群之一，在長三角城市群中集聚的人口達到了15401萬，占全國人口的11%。
珠三角也是如此，2017年珠三角經濟區(qū)常住人口達到了6150萬，GDP總值達到了75710億元，人均GDP則達到了12.46萬元。
2020年買房，長三角、珠三角城市群是第一選擇，退而求其次，可以選在京津冀、長江中游、中原、成渝、關中等城市群，如果在非核心城市群買房，10年后極有可能會后悔。
第三，貨幣對房地產擴張模式的影響。
房地產是靠什么擴張的？任何人都能回答出來：錢。貨幣對樓市的作用，可以用“四兩撥千斤”來形容。
舉個例子，1990-2000年，廣義貨幣M2增加了8倍，用CPI衡量的物價，上漲了101%。
從2001年至2018年末，18年的時間里，M2增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。
為什么這18年里，M2增速又提高了不少，我們卻感受不到物價有多大變化呢？即便包含人力成本的餐飲、維修、家政之類的工作更值錢了，但電子產品、規(guī)模化生產的流水線產品，反而實實在在的降價了。
原因在于，住房市場化后，多出來的錢，都流入到了房地產當中，不動產的“估值”持續(xù)上升。
但是，這種長期且大力度的流入是不可能持續(xù)的。
一方面是貨幣增速在變慢，最近兩年M2增速已經低于8%，連以前的零頭都趕不上。
另一方面是房地產金融體系大幅收緊，10月份的房貸利率政策變化，直接把1年期LPR和5年期LPR隔離開來，短期LPR利率下降，引導資金往實體經濟流入，代表長期房貸的5年期LPR依然高企，貨幣流入樓市的意愿和速度都會大打折扣。
關于這個問題，有經濟學家為剛需族指明了方向。
11月11日，中泰證券經濟學家李迅雷發(fā)文指出，所謂“房價走平即虧錢”，大意是考慮到資金成本、物業(yè)費、稅費等持有成本，如果未來房價漲幅較小或者走平的話，持有房產都是虧錢的。
李迅雷認為，過去漲價多的時候，大家都去買房，但房價漲得慢、漲得少了呢？今年以來房價走平甚至下跌的城市越來越多，這種情況持續(xù)久了以后，大家的預期會發(fā)生變化，需求也會起變化。
筆者覺得，對首套房剛需來說，要了解未來10年“持有房產可能虧錢”的事實之后，再考慮2020年是否買房，只要是基于自住、工作需要，家庭財力也完全能承擔得起，買房當然是水到渠成的事。
買房會不會后悔，董明珠此前也用一句話說清。
她在接受楊瀾采訪時表示，“其實現在年輕人他要結婚，要生孩子嘛，你說他本來就想搞個科研，但是找了個對象愁死了，房子也沒有，他的精力首先就拿掉了一半，他不可能用心去做科研。一人一套房，我逐步做到每個工人都有一人一套房。尤其是住房問題，這不只是基本的民生，更是在社會上的一種尊嚴”。
董明珠這句“一人一套房，社會上的一種尊嚴”，道出了房地產市場的本質：居者有其屋。
從集體土地入市掃清障礙，到北京共有產權房大規(guī)模試點，從租賃市場體量大幅增加，到深圳推出年漲幅不超5%的精裝修公寓，從租售并舉到多渠道的土地供應，從房貸利率參考LPR到房地產融資體系收緊，現在房地產市場正在做的事，就是要實現董明珠所說的“一人一套房”，讓每個人都能住有所居。
也許這套房子的產權不是你的，但你在這里居住，在這個城市扎根，可以享受穩(wěn)定的居住環(huán)境，以及與有房族完全一致的教育、醫(yī)療條件，未來10年，我們都是見證者。
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