前不久郭韌律師團隊剛結(jié)束一起居間案件，案件代理結(jié)果當(dāng)然是幫助客戶討回了該得的傭金?，F(xiàn)如今，郭韌律師團隊根據(jù)案件代理的實際情況，結(jié)合司法實踐，為廣大中介小伙伴總結(jié)經(jīng)驗，以防再遇到不付傭金的客戶，能夠提供有力證據(jù)證明確實提供了居間服務(wù)。
接下來，小編總結(jié)了寫字樓租賃追傭的三大法寶，快來一探究竟吧~
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就寫字樓租賃而言，支付傭金的一方往往為出租方，也就是所謂的房東方，但是寫字樓租賃業(yè)務(wù)有一個痛點就是，出租方會在各處發(fā)布租賃信息，作為強勢的一方，一般不會隨意和許多中介機構(gòu)簽訂居間協(xié)議，更不用說所謂的獨家委托代理協(xié)議。
很多中介小伙伴在確定承租人的委托意向后，一定要向出租方確認(rèn)委托關(guān)系，最好簽訂書面的居間協(xié)議，以固定證據(jù)。在出租方非常強勢時，也要試圖留下這類證據(jù)，寫字樓租賃居間和房屋買賣居間有一個區(qū)別就是很多寫字樓租賃合同只是出租方和承租方簽訂，這個時候如果中介方?jīng)]有與出租方簽訂居間協(xié)議，那么出租方很可能就會跳單。
即使在沒有居間協(xié)議的情況下，有時候中介方幫助出租人尋找到承租人，一旦租賃合同簽訂，承租人支付租金和保證金以后，那么居間義務(wù)基本上就已經(jīng)完成。這個時候中介方會按照正常流程要求出租人簽訂傭金確認(rèn)書，傭金確認(rèn)書一般會明確約定傭金的支付標(biāo)準(zhǔn)以及明確的傭金數(shù)額，只要對方簽署這類傭金，即使在沒有居間協(xié)議的情況下，也相當(dāng)于出租方實際承認(rèn)中介作為居間方的地位。
即便在日后，其未按約支付傭金，那么中介方仍可以此為依據(jù)主張支付傭金。傭金確認(rèn)書一定要明確傭金的支付標(biāo)準(zhǔn)以及傭金數(shù)額，以防止在日后法院審理時會認(rèn)為雙方對傭金支付標(biāo)準(zhǔn)以及數(shù)額未達成一致意見，并以此作為傭金打折的依據(jù)。
郭韌律師團隊在代理的幾起案件中發(fā)現(xiàn)傭金確認(rèn)書都缺少相關(guān)傭金的支付標(biāo)準(zhǔn)，雖然數(shù)額明確，但是沒有支付標(biāo)準(zhǔn)在庭審中無法自圓其說，雖然經(jīng)常做寫字樓租賃的小伙伴認(rèn)為傭金的標(biāo)準(zhǔn)就是說好的一個半月或者兩個月租金的標(biāo)準(zhǔn)啊，但是這個口頭的約定，在庭審中往往會因為拿不出證據(jù)而吃虧。
工作人員的聯(lián)系方式以及名片可以證明該員工的行為是可以代表公司的職務(wù)行為，防止對方在不認(rèn)可員工所發(fā)送的相關(guān)文件，那么在庭審中則需要對對方工作人員發(fā)送的相關(guān)文件以及郵箱等證據(jù)進行舉證，實踐中經(jīng)常采取的做法是公證。
說了這么多，是時候拿出相關(guān)案例為大家以案說法了！
本院認(rèn)為，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。被告與案外人簽訂的租賃合同是否由原告居間促成，需要結(jié)合相關(guān)事實作出分析認(rèn)定。
經(jīng)本院查明，被告公司員工陳某通過朋友圈發(fā)布了涉訟房屋的招租信息，原告公司員工王某獲悉后將A公司和B公司引薦給了被告，之后，陳某和王某數(shù)次通過電子郵件磋商租賃簽?zāi)车木唧w細(xì)節(jié)。
本院注意到，雙方在往來郵件落款處中添加了發(fā)件人所在公司及任職信息，陳某還數(shù)次在郵件中表示對王某所在公司引薦客戶予以感謝。上述事實表明，被告在與王某洽談租賃事宜過程中，知曉王某系代表原告公司為被告尋找租戶，而非租戶的代理人。結(jié)合原、被告曾就他處房屋的居間服務(wù)有過合作，及被告工作人員在租賃合同簽?zāi)澈笙蛟婀ぷ魅藛T發(fā)送傭金確認(rèn)書文本的事實，可以認(rèn)定被告對原告的居間人身份是明知的。
若非原告居間推薦，陳某向其發(fā)送傭金確認(rèn)書的行為顯然與常理不符。被告現(xiàn)抗辯原告系承租方的委托代理人，該辯稱意見缺乏事實依據(jù)，故本院不予采信。法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
因此，根據(jù)證據(jù)優(yōu)勢原則，經(jīng)綜合認(rèn)定，本院認(rèn)為，原、被告雖未簽訂書面居間合同，但被告通過原告的居間介紹就涉案房屋與案外人簽訂了房屋租賃合同并實際履行，即原告已履行了居間合同的主要義務(wù)，被告亦已接受，故原、被告雙方成立事實居間合同關(guān)系。
被告支付傭金的條件是否成就？
本院認(rèn)為，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。本案中，被告與案外人就涉訟房屋簽訂了房屋租賃合同，該項交易的合同關(guān)系已經(jīng)促成。被告主張，按照交易慣例，居間雙方應(yīng)當(dāng)簽訂傭金確認(rèn)書。
但原、被告并未簽訂有效的傭金確認(rèn)書。原告確認(rèn)，傭金支付應(yīng)當(dāng)是在承租方支付相當(dāng)于三個月租金和物業(yè)管理費的租賃保證金及首期租金和物業(yè)管理費之后，而根據(jù)被告庭審中的自認(rèn)、他案中被告向A公司、B公司主張的欠費情況，結(jié)合承租方的銀行付款回單，可以認(rèn)定，被告已收取A公司和B公司支付的上述費用。
因此，本院認(rèn)為，原告促成了被告和案外人簽訂房屋租賃合同，被告亦收到了承租方支付的相當(dāng)于三個月租金和物業(yè)管理費的租賃保證金及首期租金和物業(yè)管理費，居間已成功，被告支付傭金條件已成就。
關(guān)于傭金金額如何確定
原、被告雙方并未簽訂傭金確認(rèn)書，也未就傭金金額進行書面確定。原告主張，按照被告工作人員微信朋友圈中的承諾“某某廣場優(yōu)惠政策2個月傭金至春節(jié)后調(diào)整至1.5個月”，被告應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于2個月租金的傭金。但現(xiàn)有證據(jù)顯示，原告促成被告與案外人簽?zāi)车臅r間為2016年3月3日，并未在傭金優(yōu)惠政策(傭金相當(dāng)于2個月租金)所限期限內(nèi)。因此，根據(jù)原告提供的服務(wù)以及本案具體案情，本院認(rèn)為居間報酬確定為433,732.50元為宜。
至于延期支付的利息，按照原告確認(rèn)的傭金支付時間，傭金在“出租方收到承租方的關(guān)于合同簽署的所有款項后兩個月內(nèi)支付”，現(xiàn)原告未能證明租金、保證金等的確切支付時間，且雙方糾紛起因系未能簽訂規(guī)范的居間合同或傭金確認(rèn)書所致，故本院對原告要求被告支付延期付款利息的訴請，不予支持。
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