[摘要]受經(jīng)濟(jì)不利因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增多，涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程數(shù)量也水漲船高?！盃€尾樓”工程的危害涉及經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)、環(huán)境等方方面面，“爛尾樓”工程的復(fù)工續(xù)建在實(shí)務(wù)中面臨資金、部門協(xié)調(diào)、利益平衡、法律適用、管理等諸多困境，通過分析總結(jié)金星案和怡豐成案兩種不同復(fù)工續(xù)建模式的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程復(fù)工續(xù)建這一實(shí)務(wù)難題提出了相應(yīng)優(yōu)化建議。
[關(guān)鍵詞] 涉房破產(chǎn)企業(yè)、在建工程、融資模式、復(fù)工續(xù)建
來源：浙江省杭州市余杭區(qū)人民法院課題組：《涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程續(xù)建的困境與解決方法的探索》，載《法律適用》2016年第3期，第25-29頁。
司法實(shí)務(wù)中，涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程的處置涉及紛繁復(fù)雜的法律問題和諸多社會(huì)不穩(wěn)定因素，一直以來是涉房破產(chǎn)案件的核心問題，在建工程處置妥當(dāng)與否直接關(guān)系涉房破產(chǎn)案件辦理的“成敗”。余杭區(qū)作為杭州市的“后花園”，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、土地供應(yīng)規(guī)模、商品房庫存總量等均居杭州市各區(qū)縣首位。針對(duì)部分房企深陷資金鏈、擔(dān)保鏈危機(jī)，多家房企申請(qǐng)破產(chǎn)的現(xiàn)狀，結(jié)合余杭涉房破產(chǎn)處置的經(jīng)驗(yàn)和做法，探討涉房破產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在建工程的處置困境和應(yīng)對(duì)措施，以期為日后處置工作提供參考和借鑒。
一、涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程概述
(一) 余杭涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程現(xiàn)狀
涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程，俗稱“爛尾樓”工程，是指取得施工許可證開工建設(shè)后，因資金、技術(shù)、規(guī)劃等原因而停工，或者超過預(yù)計(jì)竣工時(shí)間一定期限以上沒有竣工的工程。工程主體已經(jīng)建成，但水、電、交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目也包括在“爛尾樓”范圍內(nèi)。2012年至2015年11月，余杭法院受理破產(chǎn)案件22件，其中涉房破產(chǎn)案件8件，有7家涉房破產(chǎn)企業(yè)牽涉“爛尾樓”工程。每一處“爛尾樓”的背后都有人數(shù)眾多的業(yè)主債權(quán)人①。
(二)“爛尾樓”工程形成的原因
“爛尾樓”工程的形成原因多種多樣，其中最直接的原因是涉房企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因后續(xù)資金不足而“爛尾”。受宏觀調(diào)控政策、市場(chǎng)、區(qū)域環(huán)境等多方因素的影響，金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)抵押融資評(píng)估價(jià)值的折扣力度加大，導(dǎo)致涉房企業(yè)融資成本越來越高，同時(shí)高息民間借貸、重復(fù)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、企業(yè)互保聯(lián)保等不合理的融資方式使原本資金緊張的涉房企業(yè)陷入惡性循環(huán)。此外，“一房?jī)少u”、工程款拖欠、交付延期等民事糾紛與非法吸收公眾存款、非法集資等刑事犯罪交叉存在，企業(yè)的大量資產(chǎn)被抵押、查封，資金周轉(zhuǎn)必然出現(xiàn)問題，最終難逃破產(chǎn)結(jié)局，在建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目也被迫停工。
(三)“爛尾樓”工程的危害
“爛尾樓”工程又被稱為“城市傷疤”，其對(duì)于一座城市的危害不僅停留于表而，更涉及經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)、環(huán)境等方方而而。其具體危害主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1.“爛尾樓”工程影響市容市貌，危害城市形象。“爛尾樓”工程的建筑形象破損丑陋，視覺上與周邊環(huán)境不相協(xié)調(diào)，同時(shí)裸露的“爛尾樓”工程還會(huì)帶來塵土飛揚(yáng)、垃圾亂堆、蚊蟲滋生等環(huán)境污染問題，嚴(yán)重破壞城市景觀和市容環(huán)境。進(jìn)一步而言，“爛尾樓”工程所帶來的不良城市形象讓外來投資者望而卻步，影響公眾對(duì)城市發(fā)展的信心。
2.“爛尾樓”工程埋下安全隱患，影響城市治理。一方面，塔吊、升降梯等設(shè)備的長(zhǎng)期閑置、立而裝飾材料的無人管理，易因風(fēng)吹日曬、時(shí)間久遠(yuǎn)而被腐蝕、脫落，存在一定安全隱患;另一方而，“爛尾樓”工程由于長(zhǎng)時(shí)間無人看管，猶如被城市遺忘的角落，常常成為違法犯罪者的隱匿之地和犯罪行為的發(fā)生地，是城市治安的死角。
3.“爛尾樓”工程占用大量資金，加大金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，“爛尾樓”工程占用了大額的資金，其中包括大量的借貸資金。銀行往往是最大的債權(quán)人，涉房企業(yè)的破產(chǎn)，建設(shè)項(xiàng)目的停工，銀行是最直接的受害者。目前我國銀行業(yè)的信貸資產(chǎn)中大多是以房地產(chǎn)形式或與房地產(chǎn)有關(guān)的形式存在，大量“爛尾樓”工程的出現(xiàn)嚴(yán)重危害金融安全。
4.“爛尾樓”工程涉及多方利益，影響社會(huì)穩(wěn)定。涉房企業(yè)的破產(chǎn)牽涉多方利益主體如建筑工程承包商建材供應(yīng)商、農(nóng)民工、業(yè)主債權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)等，各方利益沖突激烈，尤其是農(nóng)民工群體和業(yè)主債權(quán)人群體人數(shù)眾多，受損的利益關(guān)乎其生存根本，不穩(wěn)定因素較多，不利于維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
(四)“爛尾樓”續(xù)建之必要性分析
涉房企業(yè)破產(chǎn)案件存在一定的特殊性，其特殊性主要表現(xiàn)有三:其一，涉房破產(chǎn)企業(yè)通常擁有在建工程項(xiàng)目，然企業(yè)資金鏈斷裂無法自行“造血”，已無力續(xù)建；其二，在建工程項(xiàng)目是涉房破產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)在建工程項(xiàng)目的價(jià)值最大化直接關(guān)系到廣大債權(quán)人利益；其三，該在建工程項(xiàng)目已部分出售，其背后人數(shù)眾多的業(yè)主債權(quán)人是無法回避的一大社會(huì)問題。就破產(chǎn)房企自身而言，可以通過破產(chǎn)方式退出市場(chǎng)，但“爛尾樓”項(xiàng)目卻不能一炸了之，從“爛尾樓”工程背后的各方債權(quán)人，尤其是業(yè)主債權(quán)人的角度而言，“爛尾樓”工程續(xù)建交付是最優(yōu)選擇，余杭涉房企業(yè)破產(chǎn)案件中，絕大多數(shù)業(yè)主債權(quán)人提出交房要求。因此無論是走破產(chǎn)清算還是破產(chǎn)重整之路，在建工程續(xù)建都是繞不開的難題。
二、涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程續(xù)建的困境
在建工程續(xù)建是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，尤其是進(jìn)入破產(chǎn)程序后，要在法律的原則性規(guī)定和現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性操作之間貫徹落實(shí)依法公平清理債權(quán)債務(wù)的破產(chǎn)法理念絕非易事。目前實(shí)務(wù)中主要而臨以下困境。
(一) 復(fù)工續(xù)建資金的來源問題
在建工程的復(fù)工續(xù)建需要解決三大問題，首先是資金來源問題，其次是由誰將剩余工程續(xù)建完工問題，最后是交房、辦證等問題。由此可知，資金問題是在建工私續(xù)建的首要問題也是關(guān)鍵問題。然而續(xù)建資金從何頂來？一家企業(yè)既已破產(chǎn)，其自身已無“造血”功能，其資產(chǎn)狀況和信用情況也很難通過金融貸款或民間借款的方式獲得新鮮血液。因此需要政府、管理人和主要債權(quán)人合力尋找接盤人，引入戰(zhàn)略投資者，實(shí)務(wù)中這絕非易事。
(二) 法院、管理人與政府間的協(xié)調(diào)問題
破產(chǎn)工作不只是法律問題，更是社會(huì)問題。破產(chǎn)工作中的許多事務(wù)已遠(yuǎn)超出法院的職權(quán)范圍，尤其是房地產(chǎn)破產(chǎn)案件，涉及土地規(guī)劃、房產(chǎn)過戶、稅費(fèi)減免、工商注銷登記、職工安置等問題，需要國土、住建、規(guī)劃、財(cái)稅、人保、消防等相關(guān)部門的配合。破產(chǎn)工作需要消耗大量的人力、物力、財(cái)力，尤其是涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程的續(xù)建，除由管理人負(fù)責(zé)實(shí)施外，更需要法院的指導(dǎo)協(xié)調(diào)、政府的支持配合，且僅政府一方就存在部門與部門之間的協(xié)調(diào)問題。實(shí)務(wù)中三者統(tǒng)一協(xié)調(diào)困難重重，各方在破產(chǎn)工作中的作用尚未完全整合。
(三) 在建工程之上多元利益的平衡問題
涉房企業(yè)破產(chǎn)是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，牽涉主體廣泛，觸及利益多元。涉房破產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人包括職工債權(quán)人、稅務(wù)征收機(jī)關(guān)、材料供應(yīng)商、業(yè)主債權(quán)人、被拆遷人、建設(shè)工程承包商、融資債權(quán)人及其他債權(quán)人，其中金融債權(quán)關(guān)乎金融安全，建設(shè)工程債權(quán)涉及農(nóng)民工的權(quán)益，業(yè)主債權(quán)人和被拆遷人的債權(quán)關(guān)系其物權(quán)和生存權(quán)的保護(hù)，各種債權(quán)之間存在價(jià)值沖突和利益協(xié)商問題必須謹(jǐn)慎對(duì)待。尤其業(yè)主債權(quán)人、建設(shè)工程承包商所牽涉的農(nóng)民工和被拆遷人是人數(shù)眾多且處于弱勢(shì)地位的群體，在案件處理時(shí)必須注重利益平衡，充分考慮他們的合法權(quán)益。
(四) 在建工程所涉法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜
涉房企業(yè)破產(chǎn)案件中，纏繞于在建工程之上復(fù)雜的法律關(guān)系是復(fù)工續(xù)建的難點(diǎn)。續(xù)建資金的性質(zhì)認(rèn)定、建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償、抵押債權(quán)的優(yōu)先受償、預(yù)售商品房的權(quán)利歸屬、破產(chǎn)債權(quán)的清償順序、國有土地上非商品房“業(yè)主”的權(quán)利保障等問題都是在建工程續(xù)建過程中的法律障礙，然而實(shí)務(wù)中許多問題并無法律統(tǒng)一規(guī)定，如何操作，需要法院、政府、管理人視具體情況在破產(chǎn)法框架下進(jìn)行研判。
(五) 續(xù)建過程的管理難題
“爛尾樓”續(xù)建過程中如何有效組織施工，確保工程按照既定節(jié)點(diǎn)推進(jìn)，如何在施工推進(jìn)過程中進(jìn)行安全管理，以及如何對(duì)續(xù)建資金實(shí)施封閉式管理，確保融資資金安全等管理性問題，均非管理人一己之力所能解決。由于管理人市場(chǎng)尚未成熟，管理人并非專業(yè)的開發(fā)商，因此管理人如何在政府部門的配合支持下有序管理續(xù)建是一個(gè)實(shí)務(wù)性難題。
三、破產(chǎn)房企在建工程續(xù)建的余杭實(shí)踐
在建工程的復(fù)工續(xù)建主要有兩種路徑：一種路徑是按照傳統(tǒng)的資產(chǎn)處置方式將在建工程整體打包出售后由接盤人負(fù)責(zé)續(xù)建。此路徑可較為簡(jiǎn)單便捷地實(shí)現(xiàn)涉房破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)，但在目前房地產(chǎn)不景氣的市場(chǎng)環(huán)境下，將在建工程直接變現(xiàn)的難度較大，且變現(xiàn)價(jià)值難有保障，會(huì)直接影響債權(quán)人受償比例，甚至可能導(dǎo)致預(yù)售中已支付購房款的業(yè)主而臨財(cái)房?jī)墒У木侄?，誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。但是考慮到部分案件的實(shí)際情況，此路徑在實(shí)踐中也不失為一種選擇，如余杭法院受理的子鑫房產(chǎn)、豪立實(shí)業(yè)破產(chǎn)清算案，所涉房產(chǎn)項(xiàng)目系國有土地上非商品房項(xiàng)目，業(yè)主債權(quán)人具有一定的特殊性，為最大限度保護(hù)特殊業(yè)主債權(quán)人的權(quán)益，余杭目前的做法是通過引進(jìn)接盤人或由破產(chǎn)企業(yè)大股東出面收購業(yè)主債權(quán)，并通過整體打包出售的方式處置在建工程項(xiàng)目，在此，本文不予詳述。另一種路徑是在破產(chǎn)程序中重新融資，對(duì)停工項(xiàng)目進(jìn)行續(xù)建。此路徑可以在全體已付款業(yè)主實(shí)現(xiàn)交房的基礎(chǔ)上將剩余房源再次銷售，增加其他債權(quán)人的可分配財(cái)產(chǎn)，充分發(fā)揮企業(yè)剩余資產(chǎn)的價(jià)值，但是，此路徑運(yùn)作周期長(zhǎng)，將使得全體債權(quán)人延期受償，同時(shí)續(xù)建和后期銷售過程中不能預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)較多。下而以金星房產(chǎn)、怡豐成房產(chǎn)兩種不同的續(xù)建模式為例，介紹此路徑下如何趨利避害推動(dòng)在建工程續(xù)建的余杭實(shí)踐。
(一) 政府墊資模式——以金星房產(chǎn)為例
1. 金星房產(chǎn)破產(chǎn)案基本情況。
金星房產(chǎn)是“中江系”關(guān)聯(lián)企業(yè)，2011年底，金星房產(chǎn)經(jīng)營陷入停頓，其開發(fā)的西城時(shí)代家園商品房項(xiàng)目三期共22幢房屋主體結(jié)頂，土建、安裝完成95%以上，室外管線、綠化、市政配套及小區(qū)道路待建，尚不符合交付條件，800余戶購房業(yè)主及其他債權(quán)人為維護(hù)自身權(quán)益，多次上訪，引起媒體高度關(guān)注。2012年3月，余杭法院裁定受理金星房產(chǎn)破產(chǎn)清算，這是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來杭州城區(qū)第一家破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)。2013年8月，鑒于金星房產(chǎn)等30家“中江系”企業(yè)具有人格高度混同情形，金星房產(chǎn)與“中江系”其他29家公司合并重整。
2. 復(fù)工續(xù)建的融資方案。
2012年3月，金星房產(chǎn)因維穩(wěn)問題突出而由余杭單獨(dú)優(yōu)先處理。管理人、政府相關(guān)部門多次牽頭召開金星房產(chǎn)協(xié)調(diào)會(huì)，明確西城時(shí)代家園項(xiàng)目需復(fù)工續(xù)建，通過管理人向政府借款的方式進(jìn)行融資，墊付的所有資金均由政府通過國有城投公司撥付給管理人，再由管理人統(tǒng)一對(duì)外支付，所有續(xù)建款項(xiàng)使用均經(jīng)嚴(yán)格審核。
3. 復(fù)工續(xù)建工作的開展情況。
首先，設(shè)立專案工作領(lǐng)導(dǎo)小組。為確保西城時(shí)代家園項(xiàng)目續(xù)建工作的順利開展，余杭區(qū)成立西城時(shí)代家園項(xiàng)目穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)、信訪接待、突發(fā)事件處置、工程推進(jìn)、資產(chǎn)核查、破產(chǎn)實(shí)施、疏導(dǎo)穩(wěn)控、輿情應(yīng)對(duì)等相關(guān)工作。
其次，成立項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作組。鑒于項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建中存在諸多協(xié)調(diào)問題，住建部門、國有城投公司、屬地鎮(zhèn)街與管理人組成現(xiàn)場(chǎng)工作組，共同推進(jìn)實(shí)施項(xiàng)目審計(jì)、項(xiàng)目質(zhì)量安全監(jiān)管、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)維穩(wěn)等具體工作。
第三，約談施工單位，解決開工障礙。西城時(shí)代家園三期項(xiàng)目共涉及大小承建單位35家，住建部門、國有城投公司會(huì)同管理人與施工單位、供應(yīng)商重新洽談簽約，針對(duì)以前期工程款未支付為由不肯復(fù)工或退場(chǎng)的兩大主承建單位，政府先期墊付前期部分民工工資款。
第四，釋放抵押權(quán)，解決辦證問題。2013年6月，西城時(shí)代家園三期陸續(xù)交房，但土地抵押是直接影響購房業(yè)主辦理單套土地證以及后期房屋銷售、未開發(fā)地塊處置的最大問題，在相關(guān)抵押權(quán)人(銀行)未主動(dòng)辦理土地抵押注銷登記的情況下，根據(jù)其此前出具的書而承諾，且在“中江系”破產(chǎn)案件中相關(guān)抵押債權(quán)已被確認(rèn)為優(yōu)先債權(quán)，故對(duì)抵押土地對(duì)應(yīng)已售房屋予以辦理土地證。
第五，制定資產(chǎn)處置方案，及時(shí)處置資產(chǎn)。續(xù)建完工的房屋由管理人委托具有商品房銷售代理資質(zhì)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)銷售，并以銷售提成方式確定銷售費(fèi)用；未開發(fā)地塊按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)方案用途及容積率由管理人對(duì)該地塊評(píng)估后委托中介機(jī)構(gòu)拍賣轉(zhuǎn)讓。
政府墊資模式體現(xiàn)了政府負(fù)責(zé)任的態(tài)度和處置“爛尾樓”工程的決心和執(zhí)行力，其優(yōu)點(diǎn)在于資金投入速度快、續(xù)建成功率高。但政府墊資模式可復(fù)制性差，無法成為常態(tài)，政府作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀管理者，過多介入不利于規(guī)則的確立和市場(chǎng)作用的發(fā)揮。在處置“爛尾樓”工程的過程中，政府扮演的是協(xié)調(diào)者角色，主要通過組織“爛尾樓”項(xiàng)目的調(diào)查、給予政策優(yōu)惠、負(fù)責(zé)招商引資等方式給予支持。
(二) 市場(chǎng)融資模式—以怡豐成房產(chǎn)為例
1.怡豐成房產(chǎn)破產(chǎn)案基本情況。怡豐成房產(chǎn)為某房地產(chǎn)集團(tuán)公司旗下為開發(fā)特定房產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立的子公司，因資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題，其開發(fā)的“東田·怡豐城”項(xiàng)目自2015年3月以來處于停工狀態(tài)，項(xiàng)目完工率為41%左右，銷售率為51%左右，已知業(yè)主債權(quán)人達(dá)1200余戶。鑒于破產(chǎn)受理審查及指定管理人所需時(shí)間較長(zhǎng)，考慮到業(yè)主債權(quán)人強(qiáng)烈的交房訴求和合同約定期限的交房壓力，2015年6月，余杭法院對(duì)怡豐成房產(chǎn)破產(chǎn)重整申請(qǐng)進(jìn)行了預(yù)登記，相關(guān)條件成就后及時(shí)裁定受理怡豐成房產(chǎn)破產(chǎn)重整，選任的管理人在前期預(yù)重整登記期間相關(guān)工作的基礎(chǔ)上開展后續(xù)工作。
破產(chǎn)重整制度的確立體現(xiàn)了破產(chǎn)立法宗旨從債權(quán)人本位到債權(quán)人債務(wù)人利益平衡本位，再到社會(huì)利益本位變化的過程。[1]介于破產(chǎn)重整與庭外重組之間破產(chǎn)預(yù)重整制度賦予債務(wù)人、債權(quán)人及其他利害關(guān)系人更大的協(xié)商空間和選擇自主性，怡豐成房產(chǎn)在預(yù)重整過程中堅(jiān)持債權(quán)人、債務(wù)人及社會(huì)利益本位的理念，加強(qiáng)法院指導(dǎo)，爭(zhēng)取政府支持，尊重債權(quán)人、債務(wù)人的意思自治和權(quán)利處分，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化和社會(huì)資源的優(yōu)化配置。
2.復(fù)工續(xù)建合意的達(dá)成。怡豐成房產(chǎn)預(yù)重整的目標(biāo)是通過開展前期工作，使債權(quán)人就復(fù)工續(xù)建達(dá)成共識(shí)，為進(jìn)入破產(chǎn)程序后迅速啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性續(xù)建復(fù)工奠定基礎(chǔ)。為此，在預(yù)重整期間，主要開展了以下工作。
其一，建立已知債權(quán)人聯(lián)絡(luò)、協(xié)商機(jī)制。首先對(duì)怡豐成房產(chǎn)賬面情況進(jìn)行梳理，確認(rèn)已知債權(quán)人的名單和賬面?zhèn)鶛?quán)數(shù)額，比照《企業(yè)破產(chǎn)法》關(guān)于債權(quán)人會(huì)議的規(guī)定，由最大債權(quán)人以主召集人身份向法院遞交召集已知債權(quán)人會(huì)議的備案申請(qǐng)，在主召集人的主持下通過分組召開已知債權(quán)人會(huì)議的形式建立已知債權(quán)人聯(lián)絡(luò)、協(xié)商機(jī)制，經(jīng)充分協(xié)商做出對(duì)停工項(xiàng)目進(jìn)行續(xù)建的決議，并對(duì)每一位已知債權(quán)人的表態(tài)形成書而承諾文件，達(dá)到預(yù)重整目標(biāo)。
其二，確定復(fù)工續(xù)建的可行性。首先對(duì)怡豐成房產(chǎn)及其項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行調(diào)查，了解怡豐成房產(chǎn)的真實(shí)現(xiàn)狀。其次，與原施工單位對(duì)接，明確續(xù)建意愿和續(xù)建能力，初步確定續(xù)建施工單位。隨后聘請(qǐng)第三方與原施工單位一起對(duì)停工項(xiàng)目續(xù)建所需資金進(jìn)行測(cè)算，并模擬具體的續(xù)建計(jì)劃，分析續(xù)建可得收益及成本關(guān)系，同時(shí)聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已完成工程量進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)并審計(jì)，確定續(xù)建復(fù)工可行性和所需融資金額。
其三，通知已購房業(yè)主債權(quán)人，征求其對(duì)續(xù)建復(fù)工的意愿。怡豐成房產(chǎn)通過在公司網(wǎng)頁和預(yù)售時(shí)留存的業(yè)主聯(lián)系方式告知業(yè)主在公司網(wǎng)站首頁下載征求意見函，由業(yè)主就續(xù)建事項(xiàng)簽署意見，78.2%的業(yè)主債權(quán)人回函表示贊成續(xù)建。
3.復(fù)工續(xù)建的融資方案。怡豐成房產(chǎn)最大債權(quán)人某銀行同時(shí)也是唯一資產(chǎn)抵押權(quán)人，怡豐成房產(chǎn)與某銀行經(jīng)充分協(xié)商、洽談，確定以某銀行為主導(dǎo)，通過政府融資平臺(tái)為“東田·怡豐城”項(xiàng)目后續(xù)融資2.1億元，采用專項(xiàng)封閉操作方式，平臺(tái)公司不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，復(fù)工續(xù)建所融資金作為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先受償。
該融資方案的優(yōu)點(diǎn)是合理利用市場(chǎng)資源，通過市場(chǎng)化方式解決融資問題，且向金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人融資，貸款利率低，成本可控。該方案的缺點(diǎn)是融資審批程序繁瑣、時(shí)間較長(zhǎng)且存在不確定性，同時(shí)融資銀行通常要求政府協(xié)調(diào)各方關(guān)系，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和確保各類證件辦理。
“爛尾樓”工程的復(fù)工續(xù)建從政府墊資模式到市場(chǎng)融資模式的探索，體現(xiàn)了市場(chǎng)化觀念在破產(chǎn)案件處置過程中的強(qiáng)化。比較兩種融資模式的優(yōu)劣，就資金投入速度而言，政府墊資模式的資金投入速度更快；就資金使用效率而言，受資金監(jiān)管、外部環(huán)境支持等因素的影響，政府墊資模式的資金使用率更高；從適用范圍來看，市場(chǎng)融資模式的適用范圍更廣，政府墊資模式的可復(fù)制性差，適用范圍有限；從兩種模式對(duì)后續(xù)工程建設(shè)的影響來看，政府墊資模式關(guān)注民生和社會(huì)穩(wěn)定，因此在政府的監(jiān)管之下續(xù)建成功率高，市場(chǎng)融資模式的后續(xù)工程建設(shè)情況主要受市場(chǎng)因素的影響，因此續(xù)建成功率相對(duì)較低。
四、涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程續(xù)建的優(yōu)化建議
(一) 建立常態(tài)化的府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制
涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程續(xù)建牽涉利益廣泛、維穩(wěn)任務(wù)繁重，關(guān)乎市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序正常運(yùn)行的維護(hù)，不僅是法院的事情，也是政府的職責(zé)所在，法院只能解決破產(chǎn)案件所涉法律問題，復(fù)雜的社會(huì)問題和維穩(wěn)問題是法院無法解決的，因此無論采用何種模式續(xù)建均需政府的支持，考慮涉房破產(chǎn)案件的維穩(wěn)壓力及購房業(yè)主的鬧訪風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立常態(tài)化的府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制。一方面堅(jiān)持法院主導(dǎo)，強(qiáng)化在建工程續(xù)建的司法保障，如做好法院內(nèi)部的協(xié)作配合、共益?zhèn)鶆?wù)認(rèn)定、業(yè)主債權(quán)人權(quán)益保護(hù)等工作；另一方而需要政府支持，加強(qiáng)在建工程續(xù)建的協(xié)調(diào)工作，如維穩(wěn)工作、財(cái)政支持、職工保障、稅收優(yōu)惠、行政審批等。
(二) 政府提前介入推動(dòng)在建工程續(xù)建
政府的提前介入，事先制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案，往往能夠達(dá)到事半功倍的效果，如“東田·怡豐城”項(xiàng)目，怡豐成房產(chǎn)在申請(qǐng)破產(chǎn)預(yù)登記之前，就向企業(yè)所在地政府報(bào)告其資金鏈斷裂、資不抵債等實(shí)際情況并請(qǐng)求政府協(xié)助，政府力量及時(shí)介入，有效防比了怡豐成房產(chǎn)資產(chǎn)的繼續(xù)縮水和不良債務(wù)的擴(kuò)大。同時(shí)，在政府的協(xié)調(diào)下進(jìn)行融資，極大提高了融資的成功率。當(dāng)然，政府的提前介入并不意味著對(duì)司法的干預(yù)，故有人建議，在司法層而上要明確，行政主管部門或破產(chǎn)申請(qǐng)人對(duì)“爛尾樓”工程必須有相應(yīng)的可行性處置方案，即行政處置先行原則，否則不應(yīng)予以立案。[2]
(三) 探索在建工程續(xù)建的多元化融資模式
堅(jiān)持”一樓一策”原則，針對(duì)不同涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程的具體情況，制定不同的盤活方案，采用政府墊資模式、市場(chǎng)融資模式(包括債權(quán)人墊資、第三方平臺(tái)籌資、金融機(jī)構(gòu)貸款等類型)及組合融資模式等，融資方式應(yīng)走向多元化，從實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化、提高破產(chǎn)債權(quán)清償率、保護(hù)債權(quán)人利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等角度綜合考慮，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，輔以政府的支持，并適當(dāng)給予政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
(四) 理順破產(chǎn)房企所涉?zhèn)鶛?quán)的清償順位
購房戶②、建設(shè)工程承包人、銀行抵押權(quán)人、職工債權(quán)人、征稅機(jī)關(guān)等多方利益主體的清償順序如何確定，需綜合考慮不同債權(quán)的性質(zhì)以確定清償順位，尤其是購房戶債權(quán)的認(rèn)定及清償順位關(guān)系重大。關(guān)于清償順位問題，根據(jù)最高人民法院在(2014)執(zhí)他字第23、24號(hào)批復(fù)中的“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)既不得對(duì)抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，也不得對(duì)抗買受人在房屋未建成情況下的購房款返還請(qǐng)求權(quán)?！?/span>實(shí)務(wù)中，購房戶債權(quán)③優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款和抵押債權(quán)。然而，關(guān)于購房戶債權(quán)應(yīng)區(qū)分對(duì)待，第一種情形是購房戶已支付全部購房款的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第71條的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，因此該商品房的所有權(quán)屬于購房戶，購房戶有權(quán)向管理人主張交付房屋，若購房戶要求退房、返還購房款的，按購房戶優(yōu)先順位予以登記；第二種情形是購房戶僅支付大部分或少部分購房款的，雖商品房系特定物，但因購房戶尚未支付完全對(duì)價(jià)，該商品房的所有權(quán)應(yīng)屬于債務(wù)人，[3]針對(duì)支付大部分購房款的購房戶，如要求交付房屋則應(yīng)支付剩余房款，如要求解除購房合同的，按購房戶優(yōu)先順位予以登記，針對(duì)支付小部分購房款的購房戶，管理人可依法行使合同解除權(quán)，合同解除后的房款返還，按購房戶優(yōu)先順位予以登記。
(五) 加強(qiáng)選任、指導(dǎo)監(jiān)督管理人工作
根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的規(guī)定，法院的主要職責(zé)在于程序引導(dǎo)和重要事項(xiàng)的批準(zhǔn)、裁定，管理人主要職責(zé)是承擔(dān)破產(chǎn)事務(wù)性工作，因此管理人的工作能力及工作自主性對(duì)涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程復(fù)工續(xù)建至關(guān)重要。必須優(yōu)化管理人選任方式，通過隨機(jī)方式產(chǎn)生管理人的應(yīng)由審理法院結(jié)合案件具體情況提出對(duì)管理人的相應(yīng)要求，在符合條件的在冊(cè)管理人中通過隨機(jī)方式產(chǎn)生；對(duì)在當(dāng)?shù)赜兄卮笥绊?、法律關(guān)系復(fù)雜、債權(quán)人眾多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件，一律通過競(jìng)爭(zhēng)方式產(chǎn)生管理人。在管理人選定后，應(yīng)通過落實(shí)工作方案、定期對(duì)接、周報(bào)制度、薪酬激勵(lì)機(jī)制、考評(píng)反饋機(jī)制等一系列制度指導(dǎo)監(jiān)督管理人工作。
(六) 發(fā)揮債權(quán)人會(huì)議的作用
涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程的續(xù)建必須保障全體債權(quán)人的知情權(quán)，充分尊重債權(quán)人的意愿，發(fā)揮債權(quán)人代表、債權(quán)人會(huì)議(債權(quán)人委員會(huì))的作用，擴(kuò)大債權(quán)人決策建議權(quán)。債權(quán)人是與涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程關(guān)系最為密切的群體，“水能覆舟、亦能載舟”，通過向債權(quán)人融資、借助債權(quán)人招商引資、由債權(quán)人決定是否續(xù)建及續(xù)建的融資模式、由債權(quán)人監(jiān)督續(xù)建工作、借助債權(quán)人代表疏導(dǎo)債權(quán)人情緒等，充分合理利用債權(quán)人的力量，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人會(huì)議(債權(quán)人委員會(huì))的效用最大化。
涉房破產(chǎn)企業(yè)在建工程續(xù)建工作是一項(xiàng)人數(shù)眾多、資金密集、利益多元、手續(xù)繁瑣、矛盾多發(fā)的龐大工程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)都可能牽一發(fā)而動(dòng)全身，因此需要厘清政府、法院、管理人、債權(quán)人會(huì)議(債權(quán)人委員會(huì))職責(zé)，發(fā)揮各自作用，合力推動(dòng)在建工程的續(xù)建完工，減少“爛尾樓”工程對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)而沖擊。
腳注
①本文所稱業(yè)主債權(quán)人包括購房戶債權(quán)人和租賃戶債權(quán)人。
②此處的購房戶是指消費(fèi)者購房戶，排除虛假按揭、以房抵債、非典型擔(dān)保的“業(yè)主”。
③此處的購房戶債權(quán)是指購房戶所支付的購房款，不包括購房戶主張的違約全、損害賠償全等。
參考文獻(xiàn)
[1]王欣新:《破產(chǎn)法》(第3版)，中國人民大學(xué)出版社2011年版，第245頁。
[2]溫州課題組:“房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件處置困難的原因及應(yīng)對(duì)建議”，載《破產(chǎn)法論壇》第10輯，第414頁。
[3]覃衛(wèi)紅:“房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算若干實(shí)務(wù)問題研究—以債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算為視角”，載《中國審判》2010年第54期。
責(zé)任編輯：張萍
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