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易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)

 

疫情打擊了整個(gè)經(jīng)濟(jì)基本面，偏偏樓市卻急躁不已。

上海千人“秒殺”6000萬(wàn)頂豪，深圳萬(wàn)人搖號(hào)搶房?jī)鲑Y上百億，杭州6萬(wàn)人搶900多套房子，成都4萬(wàn)多人爭(zhēng)搶786套房源、南京江北再現(xiàn)“萬(wàn)人搖”景象……

有媒體總結(jié)了后三者“萬(wàn)人搖”的中簽率，1%、3%的數(shù)字并不罕見(jiàn)。

一線(xiàn)、準(zhǔn)一線(xiàn)城市為首，這是要再掀樓市熱賣(mài)潮嗎？市場(chǎng)真實(shí)狀況到底怎樣？

二手房供應(yīng)量猛增

眾所周知，新房市場(chǎng)因限價(jià)、限售等政策規(guī)限，價(jià)格并不總是反映實(shí)際供求。二手房市場(chǎng)流通性較好，更能代表市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)。

一線(xiàn)熱盤(pán)遭瘋搶?zhuān)址渴袌?chǎng)，依然波瀾不驚，三個(gè)指標(biāo)即可看出來(lái)。

首先是猛增的二手房掛牌數(shù)量。58同城報(bào)告顯示，5月全國(guó)二手房新增掛牌數(shù)量環(huán)比增長(zhǎng)18.9%。其中，武漢二手房掛牌房源數(shù)量暴增，環(huán)比增長(zhǎng)270%，北京環(huán)比激增208%，上海環(huán)比激增65%，廣州環(huán)比激增40%。

小編現(xiàn)在打開(kāi)貝殼二手房頁(yè)面，北京現(xiàn)有掛牌房源9.2萬(wàn)套，武漢7.5萬(wàn)套，上海5.2萬(wàn)套 、廣州現(xiàn)有7.5萬(wàn)套。

拿暴增的武漢為例，1月5日，尚未受疫情影響的武漢二手房掛牌量才1.23萬(wàn)套，現(xiàn)在，武漢掛牌出售的二手房已經(jīng)有7.5771萬(wàn)套了。 半年時(shí)間就暴增了510%，足足翻了5倍。

5倍是什么概念？整個(gè)2019年，武漢的新增戶(hù)籍人口為26.67萬(wàn)人，新增出生人口為11.46萬(wàn)人。 新增人口中真正有購(gòu)買(mǎi)力的只有15萬(wàn)人?，F(xiàn)在的存量二手房，已經(jīng)可以讓這些人人手一套。

與此同時(shí)，成交均價(jià)卻還在微降。58同城報(bào)告顯示，5月全國(guó)67個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)環(huán)比下降0.32%，至15472元/平方米。其中，武漢環(huán)比跌幅3.47%，廈門(mén)跌幅0.98%，濟(jì)南跌幅1.21%，青島跌幅0.56%，蘇州跌幅0.35%。

二手房供應(yīng)量猛增，成交量卻沒(méi)同步趕上。據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，5月全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房成交量有所上升，但綜合今年1-5月數(shù)據(jù)，成交量仍同比下降15%左右。6月前三周，鏈家重點(diǎn)18城的二手房交易量連續(xù)環(huán)比下降，降幅分別為5.7%、7.9%和21%。

交易并不活躍，供應(yīng)卻還在持續(xù)攀升，這到底是為什么？

僵持與博弈

這里有一個(gè)背景是，全國(guó)限售期紛紛到期了。

2017年開(kāi)始，全國(guó)50多個(gè)城市先后上馬“限售”。

2017年3月末，廣州出臺(tái)限售政策，居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)而企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)3年后方可轉(zhuǎn)讓。 

2017年5月，南京出臺(tái)限售政策，購(gòu)房人（含居民民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織）新購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)3年方可轉(zhuǎn)讓。

2017年8月，武漢長(zhǎng)江新城起步區(qū)內(nèi)對(duì)存量住房實(shí)施限售，滿(mǎn)3年方可上市交易。

大多數(shù)城市限售周期為2年，部分為3年，個(gè)別城市為5年。如今，三年過(guò)去，限售已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)解凍。二手房供給自然陸續(xù)多了起來(lái)，供給多了，但卻不代表買(mǎi)單的人也會(huì)多。

2020年疫情期間積壓的需求都已逐步釋放，部分業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)危機(jī)、房?jī)r(jià)高位變現(xiàn)的需求都已顯現(xiàn)，樓價(jià)與成交量依舊沒(méi)大起色。

究其原因，售房者不敢加價(jià)，購(gòu)房者還在觀望，二手房市場(chǎng)陷入了僵持和博弈的狀態(tài)。而再仔細(xì)分析放盤(pán)者的行為，若房產(chǎn)市場(chǎng)好，價(jià)格一直往上漲，業(yè)主通常會(huì)惜售，漲價(jià)過(guò)10%、20%都不會(huì)輕易出手，但反而是行情不好的時(shí)候，業(yè)主們才會(huì)積極賣(mài)房放盤(pán)。成交價(jià)無(wú)大變化，反而是放盤(pán)量大增，恰恰說(shuō)明樓市行情依舊不明朗。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，“從5月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅看，疫情對(duì)房?jī)r(jià)的影響不同于金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，樓市沒(méi)有出現(xiàn)大蕭條的走勢(shì)，潛在的購(gòu)房需求仍很強(qiáng)勁?！?/span>

需求仍然在，但首先滿(mǎn)足的似乎是投資客。

根據(jù)人民銀行最近的調(diào)查，我國(guó)城市包括集鎮(zhèn)，民眾住房的擁有率已達(dá)96%，戶(hù)均住房資產(chǎn)達(dá)到319萬(wàn)，擁有二套房的城市住戶(hù)也超過(guò)了40%，這表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性和投資性的比重較高。

而對(duì)真正希望“有瓦遮頭”，有套房來(lái)成家養(yǎng)小孩的剛需來(lái)說(shuō)，又只能對(duì)著房?jī)r(jià)哀嘆。說(shuō)到底，大家并不是沒(méi)有購(gòu)房需求，現(xiàn)在不買(mǎi)只是受制于各種條件。有業(yè)內(nèi)人士指出，大城市放寬首付比例、5年期LPR大幅降息等相應(yīng)政策放松，樓市紅火才有可能。

再考慮到宏觀因素，過(guò)去三個(gè)月，央行在特殊時(shí)期里對(duì)貨幣大幅放水，但整個(gè)二手房市場(chǎng)依然表現(xiàn)堪憂(yōu)。這兩天又有央行方面聲音指出，特殊政策有階段性，不可能長(zhǎng)久持續(xù)，“必然存在適時(shí)退出的一刻”。可以預(yù)見(jiàn)，貨幣政策若相應(yīng)收緊，二手房的成交狀況也必然大受影響，前景更讓人憂(yōu)慮。