目前中國(guó)很多大城市已經(jīng)是存量房交易市場(chǎng)占主導(dǎo)，像北京，五壞以內(nèi)基本上已經(jīng)沒(méi)有新房，人們?nèi)绻朐诔菂^(qū)買房就不得不選擇二手房，而二手房在交易的時(shí)候稅費(fèi)會(huì)比新房多出不少，中介在宣傳房子時(shí)也經(jīng)常說(shuō)，這套滿2年，那套滿五唯一，這究竟是怎么回事？買套二手房到底需要繳多少稅？接下來(lái)我們一起來(lái)了解一下。

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二手房交易的稅費(fèi)分類：

契稅：

征收的比例由買方情況決定，首套住宅90平米以上征收1%，90平米以上征收1.5%，第二套房不分大小統(tǒng)一按3%征收

增值稅：

征收的比例由房產(chǎn)年限決定，滿2年免征，不免2年按照5.6%比例征收。

個(gè)人所得稅：

征收比例由房產(chǎn)年限及賣方家庭房產(chǎn)套數(shù)決定，滿五唯一免征，否則按照差額的20%征收。

確定繳稅基數(shù)：

二手房繳稅時(shí)有個(gè)稅基，也就是計(jì)稅價(jià)，這是報(bào)給稅務(wù)部門的價(jià)格，按這個(gè)價(jià)格繳稅，和新房和明顯區(qū)別，新房是實(shí)際價(jià)格。

那如何確認(rèn)計(jì)稅價(jià)呢？

過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)≤計(jì)稅價(jià)≤網(wǎng)簽價(jià)

過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)：

這個(gè)價(jià)格是由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)房屋坐落位置、設(shè)計(jì)用途、年代等多個(gè)因素確定地區(qū)最低價(jià)格，如果報(bào)給稅務(wù)部門的價(jià)格低于這個(gè)數(shù)，那就按照過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)征稅，規(guī)避惡意逃稅的行為。

網(wǎng)簽價(jià)：

是買賣雙方在網(wǎng)簽合同上簽的成交價(jià)格。

三者關(guān)系：若網(wǎng)簽價(jià)大于過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，則按網(wǎng)簽價(jià)征稅，若網(wǎng)簽價(jià)小于過(guò)戶有指導(dǎo)價(jià)，則按過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)征稅。

現(xiàn)在我們通過(guò)一個(gè)例子來(lái)說(shuō)說(shuō)到底要繳多少稅

舉例：

老王家里2套房產(chǎn)，現(xiàn)想售出一套89平米的，此房7年前花180萬(wàn)購(gòu)買，契稅1.8萬(wàn)元，目前共還利息30萬(wàn)元，現(xiàn)出售價(jià)格400萬(wàn)。現(xiàn)老李首次置業(yè)看中了這套房，2人簽署了二手房買賣合同，網(wǎng)簽價(jià)300萬(wàn)，當(dāng)?shù)剡^(guò)戶指導(dǎo)價(jià)260萬(wàn)，則這套房應(yīng)該收取多少稅費(fèi)？

計(jì)算過(guò)程：

先確認(rèn)稅基，網(wǎng)簽價(jià)＞過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，則以網(wǎng)簽價(jià)為稅基

1. 契稅：89平米，老李是首套，征收300萬(wàn)*1%=3萬(wàn)元

2. 增值稅：房產(chǎn)滿2年，免征，如不免征則按300*5.6%=16.8萬(wàn)

3. 個(gè)人所得稅：房子雖然滿五年，但不唯一，則按照差額的20%征收個(gè)稅。

那什么是差額呢？

差額=計(jì)稅價(jià)-原值-原契稅-計(jì)稅價(jià)*10%-貸款利息

即：300萬(wàn)-180萬(wàn)-1.8萬(wàn)-300萬(wàn)*10%-30萬(wàn)=55.2萬(wàn)

個(gè)稅計(jì)算為：差額*20%=55.2萬(wàn)*20%=11.04萬(wàn)

總計(jì)稅費(fèi)：契稅3萬(wàn)+增值稅0元+個(gè)稅11.04萬(wàn)=14.04萬(wàn)