買房按揭已經(jīng)成為現(xiàn)在人們買房的一種主流方式，之后，便是成為房奴的還款之路。然而在中國(guó)傳統(tǒng)文化里，欠錢仿佛是懸在頭上的一把刀，“無債一身輕”是每個(gè)新老房奴心心念念的渴望。
所以，大部分房奴還是想提前把房貸還掉，減輕月供壓力。
不過提前還款，真的劃算嗎？
銀行是按照約定的利率，以月為單位結(jié)算利息，本月還款利息=欠銀行的本金總額*月利率。也就是說，占用了多少本金就還多少利息。
前面幾年還的利息多，是因?yàn)檎加昧舜箢~的本金，隨著每月螞蟻搬家還了一筆又一筆本金，占用銀行的本金總額逐漸減少，每月還的利息自然隨之減少。
無論是等額本息還是等額本金，雖然總利息相差很多，但從實(shí)質(zhì)上并沒有區(qū)別，談不上哪種方式銀行多收了利息，多占了便宜。
無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，是在第1年、第5年還是第10年、第20年提前還貸，只要利率不變，銀行都是公平計(jì)量，童叟無欺。
因此，“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”是個(gè)偽命題！
1、這幾種情況，不用提前還貸款
都騰點(diǎn)地方行嗎？我要開始裝逼了。
購(gòu)買力下降
我們?cè)賮砜纯创蟓h(huán)境。
居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI反映了我們購(gòu)買生活必需品和服務(wù)的價(jià)格水平。
2007年末，CPI是493.6，2017年末，CPI達(dá)到638.2。近10年CPI平均每年增速2.55%。
也就是說，生活必需品的價(jià)格每年按照2.55%的速度在上漲。
M2是流通中的現(xiàn)金+各類存款的總和，整個(gè)社會(huì)的資金通常用M2來衡量。
通過信用擴(kuò)張，每年有大量的貨幣投放到市場(chǎng)。2007年末，M2余額是40.34萬(wàn)億，到2017年末，這個(gè)數(shù)字是167.68萬(wàn)億。167.68/40.34=4.16，10年漲了4倍多，平均每年增長(zhǎng)15.3%。
一方面，市場(chǎng)上的貨幣越來越多，一方面，物價(jià)在上漲，還沒算這些年房?jī)r(jià)的巨量漲幅?？梢?，同樣的現(xiàn)金購(gòu)買力必然逐年下降。
假設(shè)購(gòu)買力每年下降10%（近10年大部分一二線城市房?jī)r(jià)年均漲幅都在10%以上），那么，現(xiàn)在5000的月供，2年后相當(dāng)于現(xiàn)在的八成4050元，5年后相當(dāng)于現(xiàn)在的六成2952元，10年后相當(dāng)于現(xiàn)在的三成1743元。
因此，如果提前還款，現(xiàn)在看上去有壓力，但5年、10年之后，這點(diǎn)錢還算啥呢？
收入在上漲
GDP是每年國(guó)內(nèi)全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的總和。2007年，我們的GDP是27.02萬(wàn)億，2017年達(dá)到82.71萬(wàn)億。
如果國(guó)家看成是一個(gè)大家庭，這個(gè)家庭每年創(chuàng)造的財(cái)富都在增長(zhǎng)，82.71/27.02=3.06，10年漲了3倍多。
國(guó)家大家庭的財(cái)富由千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)小家庭創(chuàng)造。在這幾年、幾十年還貸過程中，我們每個(gè)小家庭的收入也一直在漲。按照社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的平均能力，10年的收入也能漲3倍。那時(shí)候還怕還款嗎？
（不要問我你拉低了平均線怎么辦……）
5000、10000的月供…….天空飄來五個(gè)字，那都不算事~
應(yīng)急備用金不可少
對(duì)于上有老、下有小的80、90后，生娃、生病、失業(yè)、意外……
人生處處有驚喜。
錢不是萬(wàn)能的，沒有錢可萬(wàn)萬(wàn)不能。如果將閑余資金全部還給銀行，錢全部沉淀在固定資產(chǎn)中，一旦出現(xiàn)突發(fā)用錢的情況，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)大大減弱。
如此低的杠桿
央行五年以上的貸款基準(zhǔn)利率，近20年經(jīng)歷了35次調(diào)整，從來沒有現(xiàn)在4.90%這么低！
這一生，也許只有房貸能提供這么好的福利了。錯(cuò)過了房貸，哪里找這么便宜的杠桿？
杠桿是什么？
美國(guó)老太太的故事，給中國(guó)老百姓上了一課（一個(gè)中國(guó)老太太和一個(gè)美國(guó)老太太進(jìn)了天堂。中國(guó)老太太臨終前說：我終于攢夠了錢買了套房子。美國(guó)老太太臨終前說：我在這房子里住了30年，終于還完了按揭。）
杠桿就是負(fù)債。如果一個(gè)家庭不借錢，都用自己掙的現(xiàn)金，那么杠桿就是0。
房貸，用最便宜的租費(fèi)使用銀行的資金，以極低的利息鎖定未來的債務(wù)。
2、這幾種情況，需要提前還貸款
賣房的時(shí)候，結(jié)清貸款撤銷抵押是剛需。當(dāng)然，在需要辦解抵押手續(xù)的前一刻再還也不遲。
公積金賬戶余額多
在很多城市公積金是?？顚Ｓ?、不能提取，如果公積金賬戶里積累了較大額的資金，放在賬戶里只能享受幾乎忽略不計(jì)的活期存款利息的話，那還不如提前還貸。
需要辦抵押貸款
近年，房?jī)r(jià)上漲快，很多房屋的評(píng)估值比購(gòu)買時(shí)上漲許多。需要經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的人，往往將房屋抵押貸款作為最好的融資渠道。多數(shù)銀行抵押貸款不能辦二押，那么這時(shí)候就需要將按揭還清，再將房產(chǎn)抵押給銀行獲得貸款了。
注意，前方如果有這樣高能的小伙伴，請(qǐng)抱緊大腿，求土豪帶飛！
留下錢效率更低
Zillow的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯坦·漢弗萊斯在他的《ZillowTalk》一書中講了他的親身經(jīng)歷，當(dāng)他在非洲做志愿者時(shí)，他的房東房子只有屋頂和半堵墻。房東每當(dāng)有點(diǎn)閑錢就買批磚頭回來砌一點(diǎn)，這樣螞蟻搬家一樣一點(diǎn)點(diǎn)的把房子完工。
房東之所以沒有等到能買得起所有的磚頭再一次性完成整個(gè)工程，是因?yàn)?，在非洲這種家庭和部落緊密聯(lián)系的社會(huì)中，人們常?；ハ嘟桢X，而當(dāng)?shù)亓?xí)俗也讓人很難說不。
如果房東把他的錢存起來，可能很快他的家人和朋友就耗盡了。
所以，如果是家庭成員、親戚朋友中有亂花錢、借錢不還又無法拒絕的人，那還是把錢填到房子里吧。畢竟，把錢還給銀行去，可比把錢借出去安全多了。
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