實務中，遇到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來電咨詢，問企業(yè)購入在建工程后投入資金繼續(xù)開發(fā)，在土地增值稅清算時，購入在建工程的成本能否加計扣除？
近幾年來，企業(yè)利用在建工程籌劃土增稅清算的案例確實不少，于是各地都相繼出臺了應對措施，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入在建工程繼續(xù)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓時，由于在建工程出讓方在出讓在建工程土地增值稅清算時，相應的土地和開發(fā)成本已經(jīng)加計扣除，因此僅允許對開發(fā)成本的再投入部分加計扣除，以避免重復扣除。
一、基本規(guī)定
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《實施細則》和相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入（含貨幣收入、實物收入和其他收入），應依照規(guī)定繳納土地增值稅。 計算公式為：
應納土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
扣除項目金額包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加和財政部規(guī)定的其他扣除項目。
根據(jù)國家稅務總局公告2016年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
稅率（略）
二、案例
例1：A房地產(chǎn)開發(fā)公司于2015年6月，向B房地產(chǎn)開發(fā)公司購入一商品房在建工程項目，總價10億元，A公司后續(xù)投入的開發(fā)成本為5億元，于2016年6月開始預售，2016年7月全部售完，銷售額合計25億元（不含稅），支付符合文件規(guī)定的銀行貸款利息1000萬元，A公司選擇按簡易計稅辦法繳納增值稅。計算A公司應繳納的土地增值稅（不考慮預繳）。
解析：根據(jù)各地明確的在建工程不能加計扣除規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司扣除項目中，財政部規(guī)定的其他扣除項目=5×20%=1億元；
其他房地產(chǎn)開發(fā)費用=（10+5）×5%=0.75億元；
A公司應納城市維護建設(shè)稅=2500000000×5%×7%=8750000元；
A公司應納教育費附加（含地方）=2500000000×5%×5%=6250000元；
A公司土地增值稅扣除項目合計=10+5+0.1+0.75+0.0875+0.0625+1=17億元；
A公司增值額=25-17=8億元；
8÷17=47.06%，增值額未超過扣除項目金額50％，適用稅率為30％，因此：
A公司應繳納的土地增值稅=8×30%=2.4億元。
三、建議
建議根據(jù)B公司轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅清算狀況來決定A公司購入的在建工程成本在土地增值稅清算時能不能作為加計扣除計算基數(shù)。
（一）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入小于扣除項目金額（不含5%的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用和20%的財政部規(guī)定的加計扣除數(shù)），該情形下，應允許A公司將在建工程成本作為加計扣除和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)。
（二）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入小于扣除項目金額（含部分5%的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，不含20%的財政部規(guī)定的加計扣除數(shù)），該情形下，應允許A公司將在建工程成本作為加計扣除計算基數(shù)，調(diào)整其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算基數(shù)。
（三）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入小于扣除項目金額（含5%的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，含部分20%的財政部規(guī)定的加計扣除數(shù)），該情形下，應調(diào)整A公司加計扣除部分的計算基數(shù)，在建工程成本不能作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算基數(shù)。
（四）B公司在建工程轉(zhuǎn)讓收入大于或等于扣除項目金額的，則A公司購入的在建工程成本不能作為加計扣除的計算基數(shù)，也不能作為其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算基數(shù)。
聯(lián)系客服
