中信與汕頭市政府聯(lián)姻共同打造中信濱海新城，這是一個(gè)知名度很高的片區(qū)開(kāi)發(fā)ppp案例，今天，讓我們一起走進(jìn)這個(gè)項(xiàng)目。 內(nèi)海灣將廣東省汕頭市“分割”成南北兩岸，目前連接汕頭市南北兩岸的交通通道，只有1995年通車汕頭海灣大橋和1999年通車的礐石大橋。雖然兩座大橋的修建，改變了汕頭市南北兩岸此前依靠渡輪通車的局面，但汕頭海灣大橋位于東邊，礐石大橋位于西邊，汕頭市南北兩岸依然溝通不暢。再加之汕頭市多年實(shí)施的是由西向東的發(fā)展戰(zhàn)略，過(guò)去幾十年，汕頭北岸發(fā)展迅速，而南岸發(fā)展極為緩慢，北岸人多地少和南岸地廣人稀的現(xiàn)狀形成鮮明對(duì)比。 改變這種局面的首要關(guān)鍵是解決交通問(wèn)題。為此，汕頭市政府引入中信集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)，除投資海灣隧道外，還將打造一個(gè)總規(guī)劃面積是168平方公里的濱海新城。中信集團(tuán)負(fù)責(zé)具體開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理以及海灣隧道、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并提供學(xué)校、醫(yī)院、公園、博物館、展覽館等城市公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)協(xié)助當(dāng)?shù)卣猩桃Y。
中信濱海新城項(xiàng)目位于汕頭市南部濠江區(qū)，為新建項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資總額是500億元，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為25年，采用分片區(qū)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式。除土地整理外，項(xiàng)目?jī)?nèi)容還包括： 1.基礎(chǔ)設(shè)施：海灣隧道及安?？焖俾?80km城市道路及基礎(chǔ)設(shè)施;50km海岸線及河岸改造。 2.社會(huì)服務(wù)：6~8座城市會(huì)議、展覽、文化活動(dòng)中心;80~90所學(xué)校、幼兒園;8~10座城市公園;3~5所綜合醫(yī)院;10~12座各類體育場(chǎng)館。 3.城市更新：華能電廠搬遷;舊城村鎮(zhèn)改造。 4.旅游度假：海洋綜合主體公園、北山灣海濱公園、國(guó)際高爾夫公園;紅樹(shù)林城市生態(tài)濕地;商業(yè)購(gòu)物中心。
中信濱海新城項(xiàng)目最早開(kāi)發(fā)的區(qū)域是12.8平方公里的南濱片區(qū)，包括海灣隧道、捆綁土地開(kāi)發(fā)投入、公園等需要約120億元的資金投入，開(kāi)發(fā)周期約7年。其中，跨海隧道無(wú)疑是整個(gè)工程的重中之重。海灣隧道跨越汕頭內(nèi)海灣，是《汕頭市城市總體規(guī)劃》中確定的四條跨海通道之一，工程起點(diǎn)接天山南路，跨越汕頭市內(nèi)海灣，終點(diǎn)接安海路，項(xiàng)目全長(zhǎng)6.8公里，其中北岸接線長(zhǎng)0.5公里，隧道長(zhǎng)4.95公里，南岸接線長(zhǎng)1.35公里;隧道雙向六車道，設(shè)計(jì)行車速度為時(shí)速60公里，地震基本烈度按照8度一級(jí)安全等級(jí)設(shè)計(jì)，總投資預(yù)計(jì)將達(dá)60億元。海灣隧道建成后，將成為汕頭市繼海灣大橋和礐石大橋后貫通汕頭內(nèi)海灣南北兩岸的第三條過(guò)海通道，不僅將有效解決過(guò)海交通瓶頸問(wèn)題，而且將大大提升濠江南濱片區(qū)的土地價(jià)值，帶動(dòng)南濱片區(qū)甚至整個(gè)濠江區(qū)域發(fā)展。
濱海新城項(xiàng)目采用“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式。早在2010年12月，中信集團(tuán)就與汕頭市人民政府簽署濱海新城項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。中信地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總裁宋川表示：“在一開(kāi)始我們不是有意識(shí)用PPP理論來(lái)指導(dǎo)，而是在4年實(shí)踐中摸索出這個(gè)東西，然后契合今天國(guó)家提倡的PPP模式，是殊途同歸的方式?！?/p> 為了獲得合法地位，中信地產(chǎn)在濱海新城項(xiàng)目洽談之初就選擇“公開(kāi)招標(biāo)”的方式來(lái)獲得“投資綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體”合法身份的認(rèn)定。在合作中，政府主要是提供土地資源和政策資源;由中信地產(chǎn)和其合作伙伴共同組成SPV(中信濱海新城投資發(fā)展有限公司)主要負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的策劃規(guī)劃、資本運(yùn)作、融資、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、包括整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理還有品牌輸出，資源整合等等。資料顯示，中信濱海新城項(xiàng)目公司注冊(cè)資金5億元，其中中信地產(chǎn)占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。 在跨海隧道建設(shè)方面，汕頭市政府授權(quán)委托濠江區(qū)政府設(shè)立隧道項(xiàng)目公司(國(guó)有企業(yè))，并賦予該企業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)征地一級(jí)開(kāi)發(fā)和建設(shè)隧道工程的權(quán)利。SPV以增資式收購(gòu)51%股權(quán)的方式與濠江區(qū)人民政府共同組建蘇埃隧道項(xiàng)目公司。隧道項(xiàng)目建設(shè)將帶動(dòng)土地升值，進(jìn)行招拍掛之后，地方政府會(huì)按照協(xié)議將前期投入及相應(yīng)的投資回報(bào)返還給企業(yè)。地塊出讓的時(shí)序根據(jù)需求進(jìn)行，出讓價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整，確保開(kāi)發(fā)商有合理的利潤(rùn)空間。此外，政府把部分招商權(quán)力讓渡給了企業(yè)。 在融資方面，中信金融資金只占很小一部分。除去中信銀行、中信信托等出口進(jìn)行資金操作外，更多是面向整個(gè)社會(huì)，跟其他銀行、信托公司，險(xiǎn)資、基金公司進(jìn)行合作，而且絕大部分資金都來(lái)自于普通銀行和信托平臺(tái)。其中，在隧道建設(shè)方面，公司正在與廣東省政府的政策性基金展開(kāi)合作，通過(guò)股權(quán)合作，最后撬動(dòng)銀行貸款，已有中國(guó)銀行等金融機(jī)構(gòu)支持。在運(yùn)營(yíng)方面，中信信已與濠江區(qū)政府達(dá)成共識(shí)，建立運(yùn)營(yíng)基金。通過(guò)向外地車輛收費(fèi)、年票、收取隧道運(yùn)營(yíng)配套費(fèi)及政府財(cái)政補(bǔ)貼。
早在2010年12月，中信集團(tuán)就與汕頭市政府簽署了濱海新城項(xiàng)目的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，這四年時(shí)間里，中信方面與汕頭市濠江區(qū)政府簽訂了11個(gè)大的合同，還包括若干附加協(xié)議，是非常龐大的體系，光是合同體系的構(gòu)建就花了一兩年時(shí)間。 合同體系共分為四個(gè)級(jí)別。第一個(gè)層級(jí)的文件，是中信集團(tuán)和汕頭市政府框架合作協(xié)議，以及中信地產(chǎn)公司和濠江區(qū)政府關(guān)于項(xiàng)目的合作框架協(xié)議。第二個(gè)層級(jí)的具體操作，是基礎(chǔ)性的文件，中信濱海新城項(xiàng)目城市運(yùn)營(yíng)協(xié)議書(shū)，以及投資成本及成本回報(bào)的協(xié)議性附件。第三個(gè)層級(jí)的協(xié)議，專門講海底通道和統(tǒng)征地建設(shè)的投資協(xié)議書(shū)，以及非統(tǒng)征地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議書(shū)。第四個(gè)層級(jí)的協(xié)議，是關(guān)于隧道如何建設(shè)，隧道公司如何組建，將來(lái)增值擴(kuò)股應(yīng)按什么規(guī)則處理。關(guān)于土地，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)如何委托給投資開(kāi)發(fā)主體，如何賦權(quán)，將來(lái)投資土地開(kāi)發(fā)成本如何順利回收，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)怎樣獲得補(bǔ)償，發(fā)生爭(zhēng)議如何處理等。 目前，地方人大已審議通過(guò)政企雙方合作方案，為該項(xiàng)目提供了法律上的保障。各自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任（含資源配置） 項(xiàng)目有完善的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制。一是雙方約定協(xié)議必須要通過(guò)市、區(qū)兩級(jí)人大立法通過(guò)，這在全國(guó)來(lái)講都是首創(chuàng)。城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目是投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)比較大的項(xiàng)目，主要的風(fēng)險(xiǎn)就是兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是政策風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是政府風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)就是國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，政府風(fēng)險(xiǎn)是指地方政府換屆或者領(lǐng)導(dǎo)人變更帶來(lái)的政府違約的風(fēng)險(xiǎn)，所以把這個(gè)協(xié)議通過(guò)市區(qū)兩級(jí)的人大立法通過(guò)，對(duì)增加違約成本有重要的意義。協(xié)議中明確政企雙方利益分享的路徑，但是還沒(méi)有形成機(jī)制。二是通過(guò)建設(shè)運(yùn)營(yíng)與土地開(kāi)發(fā)特許授權(quán)，在隧道項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)土地未來(lái)預(yù)期收益與特定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)的捆綁。三是濠江區(qū)作為廣東省行政綜合體制改革試點(diǎn)，享有準(zhǔn)地級(jí)市的行政管理權(quán)限。四是在整個(gè)協(xié)議架構(gòu)當(dāng)中設(shè)置合理、平等、完善的權(quán)利義務(wù)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。
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