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為什么研究改善戶型?

居住 → 功能

功能性三房、四房需求占比皆升，二房比重繼續(xù)回落。

為應(yīng)對(duì)人口老齡化嚴(yán)重，近年來(lái)我國(guó)接連推出“二胎”、“三胎政策”。

直接影響：

1）少兒及長(zhǎng)者人口總數(shù)上漲，推動(dòng)家庭結(jié)構(gòu)日漸繁密；

2）家庭成員豐富，催生購(gòu)房行為演變，從剛需步入改善，部分進(jìn)階高改。

應(yīng)對(duì)當(dāng)代背景政策，家庭居住結(jié)構(gòu)逐步“上有老，下有小”，人們的居住開(kāi)始逐步注重功能性。

賣房 → 賣品牌

十四五城市化率將超過(guò)65％，改善與高端曲線持續(xù)增長(zhǎng)，剛需曲線逐漸回落。

瘋狂的地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)也面臨著他們現(xiàn)存的壓力，不斷提高精品濃度，拉高品牌效應(yīng)，才能在逐步改善的大環(huán)境下平穩(wěn)的生存，精中求生，地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)型。

重預(yù)算 → 重體驗(yàn)

我們從120組客戶深訪進(jìn)行案例分析：

置業(yè)客群逐步年輕化，80、90后已經(jīng)成為購(gòu)房主力軍，擁有一定支付能力，同時(shí)也有家庭支持，置業(yè)需求逐步“重預(yù)算”到“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。

生活模式急需改變！

基于這三大背景條件，改善及高端改善的市場(chǎng)，應(yīng)運(yùn)而生。隨著人居需求的升級(jí)換代，人們對(duì)住房的需求逐漸從“居者有其屋”升級(jí)到了“居者優(yōu)其屋”的時(shí)代。

針對(duì)生活模式的多重改善點(diǎn)，我們的選擇不做選擇，是什么都要！同時(shí)兼顧客群的“面子”與“里子”，明奢+隱豪，一步到位！

十大IP空間系統(tǒng)

重新定義改善戶型的未來(lái)趨勢(shì)

一梯一戶私梯前廳，強(qiáng)調(diào)私密。私屬化的入戶前廳，舒適化歸家流線。針對(duì)54M以下二類高層和100M以下一類高層列舉不同核心筒模式，同時(shí)匹配其不同面積段屬性配置不同需求的核心筒模式。如梯戶私享、客貨分離等。

1.私屬化的候梯廳 —— 私享前廳，一重歸家路

· 應(yīng)有合理的鞋柜預(yù)留空間，可以兼作快遞柜功能使用

· 入戶門不宜正對(duì)電梯門

2.完全私屬化的候梯廳——一梯一戶，私戶獨(dú)享

· 非一層一戶情況下，多個(gè)候梯廳應(yīng)互相完全獨(dú)立,形成完全私屬的候梯廳

· 選用無(wú)接觸乘梯，IC卡梯控，人臉識(shí)別梯控，指紋識(shí)別梯控，或者智能云梯控后端的方式，門禁系統(tǒng)

3.獨(dú)立設(shè)置的后勤梯——主副分梯，雙重流線

· 后勤梯應(yīng)靠近保姆間、家政間、廚房設(shè)置

· 主人梯應(yīng)靠近室內(nèi)客餐廳或室內(nèi)私區(qū)

功能性玄關(guān)+儀式感玄關(guān)。匹配不同面積段配置不同資源型玄關(guān)。同時(shí)入戶門盡量正對(duì)儀式對(duì)景，同時(shí)側(cè)置功能性儲(chǔ)藏單元。

1.玄關(guān)-功能性

以儲(chǔ)物功能為主：衣物+鞋柜+雜物+隨身小件+消殺

· 外玄關(guān)應(yīng)設(shè)置一梯一戶，宜設(shè)置植物盆栽、收納柜、鞋柜等

· 設(shè)置藝術(shù)對(duì)景墻、藝術(shù)雕塑、掛畫\吊燈、局部挑高等；應(yīng)有合理的鞋柜預(yù)留空間，可以兼作快遞柜功能使用

· 可設(shè)置吊燈、射燈、或裝飾燈烘托氛圍

2.玄關(guān)-儀式感

以禮儀對(duì)景為主：對(duì)景+視線+禮儀+精致

· 外玄關(guān)應(yīng)設(shè)置一梯一戶，宜設(shè)置植物盆栽、收納柜、鞋柜等

· 設(shè)置藝術(shù)對(duì)景墻、藝術(shù)雕塑、掛畫\吊燈、局部挑高等；應(yīng)有合理的鞋柜預(yù)留空間，可以兼作快遞柜功能使用

· 可設(shè)置吊燈、射燈、或裝飾燈烘托氛圍

3.玄關(guān)配置標(biāo)準(zhǔn)（220㎡以下戶型）

功能性弱、儀式感弱 → 功能性強(qiáng)、儀式感強(qiáng)

4.其余玄關(guān)模式——“外廊式”玄關(guān)

5.其余玄關(guān)模式——“女王型”玄關(guān)

· 這種圓形玄關(guān)是從北美著名的紐約上東區(qū)流傳出來(lái)的，也被稱為“女王玄關(guān)”

· 對(duì)于不同年齡、不同生活作息的家人，通過(guò)玄關(guān)的分隔，各自的生活動(dòng)線互不相擾

6.其余玄關(guān)模式——“洄游型”玄關(guān)

·可在玄關(guān)處設(shè)置雙通道，一側(cè)通向家政區(qū)，一側(cè)通向主人區(qū)（客廳、臥室）

·宜設(shè)置嵌入式儲(chǔ)藏柜,高度不小于2.1M，深度不小于0.8M ,寬度依據(jù)儲(chǔ)存空間長(zhǎng)寬限定

·可設(shè)置可容納消毒用品的收納柜，尺寸不小于：1.2*0.6*1M；設(shè)置洗手池，尺寸不小于0.7*0.5M

7.其余玄關(guān)模式——“分區(qū)型”玄關(guān)

·可在玄關(guān)處設(shè)置雙通道，一側(cè)通向家政區(qū)，一側(cè)通向主人區(qū)（客廳、臥室）

·宜設(shè)置嵌入式儲(chǔ)藏柜,高度不小于2.1M，深度不小于0.8M ,寬度依據(jù)儲(chǔ)存空間長(zhǎng)寬限定

·可設(shè)置可容納消毒用品的收納柜，尺寸不小于：1.2*0.6*1M；設(shè)置洗手池，尺寸不小于0.7*0.5M

功能+顏值共同構(gòu)成餐廚單元。同時(shí)結(jié)合外部自然資源調(diào)整內(nèi)部構(gòu)成，盡量使交流“無(wú)限”化。

豪宅餐廚發(fā)展歷程

改善趨勢(shì)：動(dòng)線優(yōu)化、互動(dòng)性優(yōu)化、視野優(yōu)化

傳統(tǒng)時(shí)代：2014-2016

利：餐廚獨(dú)立，功能劃分明確，操作干擾??；天然油煙隔離。弊：烹飪空間封閉，缺乏視線和交流互動(dòng)的可能性。

演化時(shí)代：2015-至今

分離式中西廚：

利：中西分離，隔絕油煙；西廚獨(dú)立設(shè)置，空間更加完整，放大了操作臺(tái)面；中島作為多功能空間，豐富了用餐場(chǎng)所。弊：面積需求大，多出現(xiàn)在大戶型；操作動(dòng)線長(zhǎng)，西廚引用率較低；中廚相對(duì)封閉，有礙互動(dòng)交流。

開(kāi)放式中西廚：

利：餐廚融合，促進(jìn)互動(dòng)交流；動(dòng)線集約，方便操作，提升效率；空間開(kāi)敞，視線通透。弊：一定程度的油煙和聲音干擾。

1.功能+顏值廚房模式

“功能型”廚房

超大U型臺(tái)面，超全廚房配置

· 應(yīng)根據(jù)廚房設(shè)備使用預(yù)留足夠的設(shè)備放置空間，使用定制推拉門

· 應(yīng)根據(jù)住戶個(gè)人情況來(lái)定制廚房產(chǎn)品的尺寸高度、做法樣式、顏色材料等

2.功能+顏值廚房模式

“互動(dòng)型”餐廚

互動(dòng)升級(jí)，餐廚客整體設(shè)置，極具互動(dòng)感的公區(qū)模式

· 餐客廳空間宜方正完整，無(wú)尖角突出，不應(yīng)設(shè)置實(shí)墻或其他結(jié)構(gòu)

· 正餐廳應(yīng)位于客廳附近，四周無(wú)隔墻阻擋；島臺(tái)早餐廳應(yīng)與島臺(tái)結(jié)合

3.功能+顏值廚房模式

“開(kāi)放型”餐廚

中西廚進(jìn)一步開(kāi)放融合，加之景觀的融入

·中廚與西廚之間用玻璃門進(jìn)行隔斷，保持兩個(gè)空間通透明亮

·應(yīng)設(shè)置可完全折疊的折疊門、吊滑的軌道門或帶阻尼和磁吸的推拉門

·宜設(shè)置與中島臺(tái)結(jié)合的2~4人用餐桌，尺寸不宜小于0.8m×1.8m×0.75m

4.功能+顏值廚房模式

“高顏值”皮膚

結(jié)合內(nèi)裝提供高級(jí)感廚房皮膚

· 根據(jù)廚房面積確定定制產(chǎn)品櫥柜的種類和大小

· 應(yīng)根據(jù)廚房面積來(lái)確定拉門的尺寸，建議在拉門墻面的一側(cè)留出半徑1~2.5m的凈寬

· 為保護(hù)老人和小孩的安全，拉門應(yīng)做帶阻尼和磁吸的移門

舉例市面上流行的四種餐客模式，豎廳重功能，橫廳重體驗(yàn)，側(cè)廳重景觀，方廳重交流?？善ヅ涿娣e段需求進(jìn)行模塊化匹配。

同時(shí)針對(duì)客廳的模式進(jìn)行提升調(diào)整。

豪宅客廳發(fā)展歷程

真LKDG一體化

1.未來(lái)客廳主流趨勢(shì)——“景觀方廳”

完整+方正+幕墻+景觀

· 端廳本質(zhì)上是對(duì)資源利用的最大化，呈現(xiàn)多觀景面

· 室內(nèi)凈高增大不宜小于3.3m，可放置一些定制化大尺度沙發(fā)、吊燈等大型家具

2.未來(lái)客廳主流趨勢(shì)——“豎向通高”

完整+通高+推拉門+景觀

· 考慮到結(jié)構(gòu)對(duì)位關(guān)系，同時(shí)注意立面和諧性

· 設(shè)計(jì)時(shí)考慮到結(jié)構(gòu)問(wèn)題，避免出現(xiàn)單獨(dú)柱子或墻，保持空間通透性

3.未來(lái)客廳主流趨勢(shì)——“多級(jí)客廳”

會(huì)客廳+起居室+休閑室+娛樂(lè)室+藝術(shù)廳

· 會(huì)客廳宜與餐廚聯(lián)動(dòng)；休息廳宜位于私區(qū)匯集交點(diǎn)；娛樂(lè)廳宜位于會(huì)客廳附近；景觀客廳應(yīng)位于景觀陽(yáng)臺(tái)附近，與會(huì)客廳連接

· 應(yīng)預(yù)留玻璃隔斷/門軌位置，各級(jí)空間靈活多變

4.未來(lái)客廳主流趨勢(shì)——“藝術(shù)客廳”

· 墻體材料宜采用石材，鏡面，金屬及其他高級(jí)感材質(zhì)的藝術(shù)化設(shè)計(jì)

· 展示墻高度不應(yīng)小于2.4m，寬度不小于3.2m

陽(yáng)臺(tái)是戶型中主要的室外空間，更兼具“院子”的中式屬性。所以在尺度上要盡可能大。同時(shí)進(jìn)深、面寬、轉(zhuǎn)角等都是陽(yáng)臺(tái)可提升且兼顧的點(diǎn)。另外在高度和形狀上也是陽(yáng)臺(tái)的高端提升點(diǎn)。

1.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“大面寬”

· 通過(guò)合適的尺度設(shè)計(jì)，提供足夠放置藝術(shù)化躺椅、跑步機(jī)、藝術(shù)創(chuàng)作用具、小茶幾等戶外空間，提升空間多樣功能的可能性

· 臥室超長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)尺寸不小于6.3m×1.8m

2.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“大進(jìn)深”

· 進(jìn)深宜為2.4-2.7m ；面積可考慮按照全面積計(jì)算

· 高端的客群對(duì)家庭聚會(huì)空間有著較高的要求，陽(yáng)臺(tái)處超棒景觀的聚會(huì)空間，大大改善了空間的品質(zhì)，彰顯了業(yè)主的極致品味

3.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“轉(zhuǎn)角”

· 拉長(zhǎng)的景觀陽(yáng)臺(tái)視野角度更為寬泛，建議設(shè)置L形或U形超長(zhǎng)景觀陽(yáng)臺(tái)

· 與室內(nèi)的分隔界面建議全部采用落地玻璃體系,便于室內(nèi)外人群的溝通交流

4.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“陽(yáng)臺(tái)小院”

植入陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)光房，多功能考慮

· 陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不宜小于1.2m，不封挑陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深大于0.6m時(shí)，計(jì)算一半面積。

5.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“通高”

兩層通高，可局部錯(cuò)位

· 可植入陽(yáng)臺(tái)泳池，陽(yáng)臺(tái)室外觀影、室外空中花園等需要大層高空間的功能

6.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“形狀”

情景化空間+標(biāo)識(shí)性立面

· 強(qiáng)調(diào)多層陽(yáng)臺(tái)外立面的凹進(jìn)凸出，整體形成韻律感打造獨(dú)特標(biāo)識(shí)性立面

· 根據(jù)產(chǎn)品等級(jí)可按需將不規(guī)則陽(yáng)臺(tái)布置于不同位置，不規(guī)則陽(yáng)臺(tái)可與主臥發(fā)生聯(lián)動(dòng)，也可與客餐廳發(fā)生聯(lián)動(dòng)

7.情景陽(yáng)臺(tái)趨勢(shì)——“露臺(tái)化”

擴(kuò)大采光需求，植入活動(dòng)場(chǎng)景

· 建議占用露臺(tái)空間面積建議不小于15㎡

· 種植豐富的各季節(jié)植被，多種植常綠植物，同時(shí)考慮覆土層，防水層對(duì)于屋面和結(jié)構(gòu)的影響

主臥作為戶型中最具享受性的功能空間，高面積比+套房化+小家化將是未來(lái)主臥的統(tǒng)一主流趨勢(shì)，作為業(yè)主真正的私人空間，同時(shí)將擁有小家化的私屬配置。

例如主臥玄關(guān)，功能+禮儀；衣帽間，雙衣帽+超尺度；衛(wèi)浴配置，豪華+五件套；臥室，全景+空間；空間，增加可變+滿足不同業(yè)主需求。

豪宅主臥發(fā)展歷程

1.主臥配置——玄關(guān)

主臥入口功能化+禮儀化

· 建議將玄關(guān)設(shè)置在戶型走道盡端，走道寬度不小于1.2m，墻體做隔音處理

· 宜設(shè)置門寬不小于1.2m雙開(kāi)門或其他高級(jí)形式的門

· 建議在端部局部放大，最小尺寸不小于1.5m×1.5m的臥室外玄關(guān)

2.主臥配置——女神衣帽間

超尺度皮膚庫(kù)需求

· 建議女衣帽間不小于3.3m×2.4m，男衣帽間不小于3.3m×1.8m 

· 建議女衣帽間配置化妝臺(tái)；男衣帽間考慮與主臥可變空間、書房等聯(lián)動(dòng)

· 應(yīng)利用走道空間在入口玄關(guān)附近設(shè)置衣帽間，實(shí)現(xiàn)入口 與衣帽間聯(lián)動(dòng)

3.主臥配置——豪華衛(wèi)浴設(shè)置

奢享五件套配置，獨(dú)屬于自己的休閑空間

· 宜設(shè)置單臺(tái)盆超長(zhǎng)臺(tái)面或雙臺(tái)盆；宜配置藝術(shù)化的收納洗漱用品、化妝用品的空間

· 建議設(shè)置有升降、靜音、溫度控制、消毒的功能的馬桶；宜在馬桶間設(shè)置智能定制化LED屏幕，采用藝術(shù)化的馬桶間空間設(shè)計(jì)

4.主臥配置——全景臥室

景觀+景觀+景觀

· 臥室位置應(yīng)位于南側(cè)角部或主臥部分凸出設(shè)計(jì)

· 應(yīng)正對(duì)落地窗，與落地窗形成對(duì)位關(guān)系

· 應(yīng)設(shè)置L形轉(zhuǎn)角或大面積景觀落地窗，窗戶尺寸不宜小于1.8m×2.1m

5.主臥配置——主臥可變空間

可變?cè)O(shè)計(jì)，兼顧不同業(yè)主生活需求

· 宜根據(jù)可變空間具體功能可聯(lián)動(dòng)主臥其他功能設(shè)計(jì)，如密室聯(lián)動(dòng)衣帽間、休息空間聯(lián)動(dòng)臥室等 

· 作為書房、茶室等需要采光的功能房間時(shí)應(yīng)布置在臥室東西兩側(cè)；作為密室等私密空間時(shí)宜與衣帽間結(jié)合

作為套內(nèi)數(shù)量最多的功能空間，基本一戶內(nèi)2-4房可能，次臥的需求需要套房+多樣化。

滿足不同居住者的不同需求。1.多樣化，兼具次主臥及老人房功能。2.滿足不同居住者成長(zhǎng)空間需求。

1.次臥趨勢(shì)——次臥套房化

· 房間除基礎(chǔ)的套房配置（如衛(wèi)生間、衣帽間、臥室）外，應(yīng)考慮預(yù)留2~5㎡的適配性空間，以增加次臥的全面適配性

· 衣帽間的形態(tài)可做有門的、開(kāi)放式的、壁掛支架等多種方式設(shè)計(jì)

2.次臥趨勢(shì)——次臥多樣化

· 每間房臥室面積不小于10㎡，尺寸不小于3.3m*3.6m

· 可根據(jù)不同需求變換房間格局

3.次臥趨勢(shì)——次臥聚合化

· 條件允許情況下建議布置雙兒童套房，中間可使用推拉門實(shí)現(xiàn)兩間房聯(lián)動(dòng),達(dá)到可分可合

· 每個(gè)兒童房宜具有臥室、學(xué)習(xí)區(qū)、衛(wèi)生間、衣帽柜的配置?？紤]設(shè)置獨(dú)立娛樂(lè)空間、學(xué)習(xí)空間、收納間

根據(jù)戶型面積及功能匹配不同種類的X廳，增加空間可變及多功能需求。同時(shí)考慮實(shí)際性可布置四種不同類型的X空間

1.自定義空間——單獨(dú)X空間

· X空間不限主題，根據(jù)家庭成長(zhǎng)需求，靈活變動(dòng)?？筛脑斐蓵?、茶室、游戲房、瑜伽室、寵物間、直播間等

· 采用“復(fù)合大空間+個(gè)性小空間”的設(shè)計(jì)方法，實(shí)現(xiàn)復(fù)合功能

2.自定義空間——組合式X空間

· 打破傳統(tǒng)LDKB的流動(dòng)式公區(qū)一體化設(shè)計(jì)，玄關(guān)和X空間融入公區(qū)，零散空間整合，形成兩倍公區(qū)容量

· 大面寬陽(yáng)臺(tái)打開(kāi)邊界，塑造三倍公區(qū)視野

3.自定義空間——聯(lián)動(dòng)型X空間

· 從南至北貫通植入“0.5空間”，增加陽(yáng)臺(tái)、書房、衣帽間和榻榻米空間

· 設(shè)置隱藏式大推拉門，書房既可以是客廳書房，也可是主臥書房，打破公區(qū)與私區(qū)界限

4.自定義空間——儲(chǔ)備型X空間

· 北側(cè)多功能空間，尺度上可作為獨(dú)立臥室單獨(dú)存在，也可取消隔墻，并入餐廳中

· 儲(chǔ)備型空間隨著家庭需要的功能變遷而變化

依據(jù)客群的逐步年輕化，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注家庭的面子工程，凌亂以及無(wú)規(guī)劃的家政和儲(chǔ)藏降成為過(guò)去式。

目前最多的家政是結(jié)合陽(yáng)臺(tái)集中裝修放置，另外，家政還可與公衛(wèi)結(jié)合，洗烘一體，便利收納。另外還可獨(dú)立設(shè)置，完全自由的家政儲(chǔ)藏空間。

1.家政趨勢(shì)——與陽(yáng)臺(tái)結(jié)合

· 設(shè)備空間尺寸不應(yīng)小于0.6m×0.6m×1.4m

· 應(yīng)配有洗衣機(jī)、烘干機(jī)

2.家政趨勢(shì)——與公衛(wèi)結(jié)合

· 公衛(wèi)統(tǒng)一采用干濕分離設(shè)計(jì)

· 應(yīng)利用墻體進(jìn)行收納，進(jìn)深應(yīng)不大于0.35m，如邊柜、角柜等；應(yīng)設(shè)置獨(dú)立收納柜，尺寸宜為0.3m×0.45m左右

3.家政趨勢(shì)——獨(dú)立家政間

· 應(yīng)配有盥洗池、臺(tái)面、清洗池

· 應(yīng)配有洗衣機(jī)、烘干機(jī)、收納柜、置物架、臟衣簍等

4.家政趨勢(shì)——家庭儲(chǔ)物收納配置

· 功能應(yīng)根據(jù)住戶的需求進(jìn)行定制化布置

· 應(yīng)有合理的展示預(yù)留和收納空間，可以根據(jù)物件尺寸需要進(jìn)行定制化設(shè)置

室內(nèi)動(dòng)線是銜接家庭交流的重要空間流線，提升室內(nèi)功能性的同時(shí)，便利交通，增加互動(dòng)，是當(dāng)前戶型設(shè)計(jì)最具趣味性的設(shè)計(jì)手法。

1.動(dòng)線1.0——玄關(guān)洄游

串聯(lián)多個(gè)功能，提高室內(nèi)空間功能性

· 一般玄關(guān)結(jié)合家政間/廚房/廁所形成洄游動(dòng)線 

· 入戶形成訪客流線以及家政流線，流線互不干擾，提升生活便捷性以及保證家庭衛(wèi)生

2.動(dòng)線2.0——餐廚洄游

餐廚家務(wù)動(dòng)線變多，生活便捷性提高

· 一般餐廳結(jié)合廚房形成洄游動(dòng)線

· 加強(qiáng)了餐廳與廚房的互動(dòng)

3.動(dòng)線3.0——餐客洄游

加強(qiáng)室內(nèi)外空間的互動(dòng)

· 一般客廳結(jié)合陽(yáng)臺(tái)/餐廳/書房形成洄游動(dòng)線

· 洄游后使得大腦產(chǎn)生無(wú)限大空間的良好體驗(yàn)感

4.動(dòng)線4.0——臥室洄游

多功能串聯(lián)，便捷度提高

· 一般主臥內(nèi)部聯(lián)合書房/衣帽間/陽(yáng)臺(tái)/休息空間形成洄游

· 主臥洄游后，多功能串聯(lián)空間趣味性豐富度提高，主臥行為也更加便捷

5.動(dòng)線5.0——轉(zhuǎn)圈游

多級(jí)洄游動(dòng)線，豐富場(chǎng)景體驗(yàn)

· 高效布置：設(shè)置洄游動(dòng)線應(yīng)充分考慮功能高效串聯(lián)，提升生活便捷度

· 流線寬度：流線寬度不宜小于0.8m

· 洄游種類：可分為玄關(guān)洄游、餐廚洄游、客廳洄游、主臥洄游、運(yùn)動(dòng)洄游、整體洄游

6.動(dòng)線6.0——環(huán)島游

加強(qiáng)室內(nèi)外互動(dòng)性

· 一般室內(nèi)走道結(jié)合陽(yáng)臺(tái)形成長(zhǎng)距離運(yùn)動(dòng)洄游

· 使室內(nèi)慢跑成為可能，使人產(chǎn)生室內(nèi)大空間的感覺(jué)