今年政府工作報告強調(diào)，要“大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革”，“突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”。為此，應(yīng)將旅游交通、景區(qū)景點、自駕車營地等設(shè)施建設(shè)納入旅游供給側(cè)改革體系之中，形成基于交通網(wǎng)絡(luò)的、以景區(qū)、營地為載體的統(tǒng)一旅游服務(wù)體系。隨著國民收入水平的不斷提高、消費意識的逐步轉(zhuǎn)變，人們逐漸進(jìn)入休閑旅游時代。游客在旅游方式上更加注重個性化、體驗化和休閑化，自駕旅游、家庭式自助游和散客式自助游漸漸成為常態(tài)。大眾休閑旅游時代的到來呼喚旅游新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生，以房車露營為主的時尚、創(chuàng)新旅游模式得到迅猛發(fā)展。本期將為大家解析房車露營地現(xiàn)狀與經(jīng)驗、盈利方式、商業(yè)模式、旅游用地等內(nèi)容。
一、自駕車營地建設(shè)是旅游供給側(cè)改革重要節(jié)點
今年以來，政府相關(guān)部門開始制定對策，強化用地供應(yīng)與規(guī)劃管理，確保自駕車營地建設(shè)運營，并加快制定自駕車房車營地建設(shè)規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。今年的政府工作報告突出自駕車營地建設(shè)意蘊深遠(yuǎn)。這既有旅游需求方面的原因，也有旅游供給方面的原因。它與人們生活方式變化有關(guān)，也與全域旅游、旅游公共服務(wù)體系有關(guān)，是旅游供給側(cè)改革的一個重要節(jié)點。
——體現(xiàn)人們生活方式變遷要求，也是旅游需求驅(qū)動使然。到去年為止，我國已連續(xù)7年成為全球第一大汽車產(chǎn)銷國。汽車保有量的增加改變了人們對旅行社組團(tuán)與公共交通工具的依賴，可以更加自由出游。越來越多的民眾加入旅游大軍中。據(jù)螞蜂窩旅行網(wǎng)《全球自由行報告2015》，自由行已成為國人最主要旅游方式，市場增速達(dá)全球3倍。一旦帶薪休假制度全面落實，人們的出游欲望將更趨強烈。麥肯錫報告預(yù)測，到2020年中國的汽車普及率有望達(dá)到15%。這意味著，我國汽車銷量潛在年增幅將達(dá)10%至11%。在這種情況下，自駕出游對于大眾化旅游時代具有特別重要的意義。驢媽媽最新發(fā)布的《2016年自駕游十大趨勢報告》稱，80后、90后作為自駕游主力軍，領(lǐng)導(dǎo)著旅游新時尚發(fā)展。房車自駕、定制自駕將成為旅游新風(fēng)尚。這些都預(yù)示旅游消費質(zhì)的變化與人們生活方式重大變革，而與這種新的生活方式相伴隨的自駕車營地建設(shè)，自然成為關(guān)注的焦點。
——強調(diào)自駕車營地建設(shè)是旅游供給側(cè)改革的體現(xiàn)。就全國而言，旅游公共產(chǎn)品有效供給不足和公共服務(wù)能力不強，是旅游業(yè)發(fā)展的突出難題。國家今年要啟動一批“十三五”規(guī)劃重大項目，完成鐵路投資8000億元以上、公路投資1.65萬億元。從增加旅游公共產(chǎn)品有效供給看，政府公共財力投入有限，需要確立優(yōu)先發(fā)展領(lǐng)域。自駕車營地作為自駕游的配套服務(wù)體系首當(dāng)其沖受到重視，與自駕旅游市場受到高度關(guān)注有關(guān)，更是與營地體系建設(shè)正在成為新型旅游公共服務(wù)載體有關(guān)。
——自駕車營地建設(shè)與全域旅游相結(jié)合。倡導(dǎo)全域旅游勢必引發(fā)從單一景點景區(qū)建設(shè)管理到綜合目的地統(tǒng)籌發(fā)展轉(zhuǎn)變。全域旅游要求拆除景點景區(qū)管理圍墻，推進(jìn)公共服務(wù)一體化，實現(xiàn)產(chǎn)品營銷與目的地推廣的有效結(jié)合。從西方汽車營地發(fā)展來看，營地提供的服務(wù)從最初的汽車加油補給、出租帳篷等發(fā)展到餐飲、住宿、設(shè)備租賃、各種戶外活動等，服務(wù)項目不斷擴展提升，服務(wù)種類日益豐富多彩，為游客提供食、住、行、游、購、娛等全面的服務(wù)。隨著全域旅游的推進(jìn)，交通、景點與營地的結(jié)合日益密切，旅游公共服務(wù)載體發(fā)生變化。一些自駕車營地是重要的交通節(jié)點，也是關(guān)鍵的中轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，有利于多種旅游交通游覽方式的便捷轉(zhuǎn)換。一些地方還把營地建成休閑旅游綜合目的地，從而構(gòu)成區(qū)域旅游巨大的吸引力。
二、我國汽車露營地運營現(xiàn)狀
汽車露營地是一個投入資金較大的項目，少則幾百萬，也只能建設(shè)一個中小型的汽車露營地，加之土地購買或租賃的高額費用，營地日常運營費用等，旅游景區(qū)、縣鄉(xiāng)政府部門等通常采用招標(biāo)的方式尋求開發(fā)商，合資興建汽車露營地。而作為房車俱樂部或自駕車俱樂部等為了方便會員活動，展示自己的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品、服務(wù)、銷售網(wǎng)絡(luò)，也會與旅游景區(qū)、相關(guān)政府部門合作，開發(fā)連鎖化經(jīng)營的汽車露營地。于是就出現(xiàn)了我國汽車露營地投資主體多元化的特征。
目前我國的汽車營地存在開營率不高的問題。例如一個中等規(guī)模40營位的汽車露營地，如果綜合開營率為35%，減去各項綜合支出，此營地年度收益率為1。對于當(dāng)前汽車營地的綜合開營率不高問題，有多方原因造成，這也是阻礙我國目前房車營地發(fā)展滯后的主要原因，例如我國帶薪假期未真正實施，休閑旅游的理念和觀念未深入人心，鄉(xiāng)村住宿、青年旅館價格低廉，快捷酒店網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，以及汽車露營地自身的旅游資源、產(chǎn)品、經(jīng)營管理、營銷等處于初級開發(fā)和服務(wù)不足等都有很大關(guān)系。
三、國外自駕車旅游地發(fā)展經(jīng)驗總結(jié)
在考慮營地的各種配套和設(shè)施之前，首先要從旅游者出游目的的角度出發(fā)，如果在營地與營地的競爭中，我們依靠何種吸引取悅游客選擇自己，首當(dāng)其沖決絕的是旅游吸引物。在美國，自駕車營地按照依托資源景觀類型的不同，被分為鄉(xiāng)村營地、湖畔營地、海濱營地、山地營地、林區(qū)營地、沙漠營地等。
在經(jīng)營模式上，O2O已經(jīng)作為一種強大的手段在營地宣傳推廣中占有越來越重要的角色。從運作模式來看，私營與公共相結(jié)合、單店與連鎖穿插的方式較為廣泛。如1962年商人戴夫?杜林首創(chuàng)美國營地，在1963年夏天，杜林和其他兩名合伙人借鑒假日連鎖酒店特許經(jīng)營的管理模式，在全美建立起第一個露營地的連鎖體系，到1982年，營地數(shù)量一度接近900個，曾經(jīng)在美國資本市場上市。
與其他旅游方式有同性特點的是旅游營地同樣強調(diào)多樣化、人性化的服務(wù)體系建設(shè)。在美國，多數(shù)自駕車營地對車型沒有嚴(yán)格的限制；設(shè)立兒童游樂園；對殘疾人等特別關(guān)注，建設(shè)專區(qū)；很多營地還為游客提供友善的寵物服務(wù)，專門為寵物建立的游樂場也會為那些愛好寵物的露營者提供很多的方便，當(dāng)然還包括車輛維修、設(shè)備租賃、提供保險、餐飲住宿、休閑度假到戶外活動的一體化服務(wù)。
根據(jù)旅游者的大眾需求，國外綜合性標(biāo)準(zhǔn)營地一般分為幾大區(qū)域：生活區(qū)、娛樂區(qū)、商務(wù)區(qū)、運動休閑區(qū)等。美國為了規(guī)范自駕車營地市場的發(fā)展，將自駕車旅游營地劃分為一級旅游營地、二級旅游營地、三級旅游營地、四季旅游營地，整體模式與國內(nèi)星級酒店的管理體系標(biāo)準(zhǔn)化、功能與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、監(jiān)督評估系統(tǒng)標(biāo)注化雷同。
國外強調(diào)建設(shè)生態(tài)的或環(huán)境友好型的自駕游營地并采用立法形式明確最小程度破壞自然環(huán)境的責(zé)任。如，迪斯尼營地剛剛進(jìn)行的改造大工程，為了有效地保護(hù)當(dāng)?shù)氐膭又参?，首先徹底調(diào)查和記錄地形、地貌和當(dāng)?shù)氐膭又参锴闆r；使開發(fā)的面積盡可能小。
在建設(shè)營地時，除了主要的公路可用瀝青鋪設(shè)外，其余次要的公路和輔助性的小路均用石礫鋪設(shè)；用多孔滲水性材料和環(huán)境友好型建筑方法，使用節(jié)能型建筑設(shè)施，最大化地安裝人性化的現(xiàn)代設(shè)備，使?fàn)I地保持它原始的自然風(fēng)貌，如，美國Seibt沙漠型營地的綠化做得很好，全部采用滴灌式澆水、人工生態(tài)清草。 游客在這樣的營地上與當(dāng)?shù)氐膭又参镞_(dá)到和諧共存的境界，這樣的營地才是可持續(xù)的。
四、汽車營地的盈利方式解析
營位出租包含露營營位、房車營位、自駕車營位等出租，另有中長期存車位出租。一般來講，一個中等規(guī)模的40營位的汽車營地需要投入300萬元左右，包括服務(wù)區(qū)、營務(wù)區(qū)、活動區(qū)以及公用設(shè)施等，假設(shè)年接待量達(dá)到2萬人次，一個營位平均接待3人次，綜合開營率為35%，汽車營地定價為10元/人，人均餐飲消費和住宿消費80元/天，40個營位需要48名雇員，考慮營地的經(jīng)營管理、固定資產(chǎn)折舊等，估算出該汽車營地的年收益率約為1。由此可見，若純粹靠營位出租和提供簡便餐宿收入，收益十分微小。
除營地出租外，汽車營地內(nèi)建設(shè)多種營地設(shè)施，如小木屋、帳篷、樹屋、巢屋、花屋等多種形態(tài)的營地度假屋，具有簡潔輕便、開發(fā)強度較低、生態(tài)性、自然性等特點，較能吸引露營度假者的喜愛。
汽車營地大都選址于風(fēng)景優(yōu)美的郊野區(qū)和旅游景區(qū)周圍，營地的建設(shè)需要大面積較為空闊平坦的場地，在營位出租不飽和情況下，營地也考慮場地的整體出租用于企業(yè)的會展、展銷或個人的婚禮和群體的PARTY等用。此種經(jīng)營需要考慮營地的區(qū)位、環(huán)境等優(yōu)勢以及營地的承載容量等問題。
汽車營地是車輛展銷的理想平臺，可在汽車營地內(nèi)開辟展位出租給汽車或房車經(jīng)營公司做車輛展銷，并提供房車出租業(yè)務(wù)，做好房車旅行的宣傳工作，擴大影響面和普及面。一般一輛房車6人租用，一天租金八九百到兩千，如果是會員，還會再打七折或八折，人均進(jìn)行分?jǐn)?，要比住賓館實惠許多，因此通過適當(dāng)?shù)男麄骱鸵龑?dǎo)，讓房車露營的發(fā)展良性化。
以營地為自身主要吸引物外，配套開發(fā)各類型休閑娛樂旅游產(chǎn)品，形成一個綜合性的旅游休閑度假地。根據(jù)營地資源情況和周圍市場情況，開發(fā)不同的休閑、游樂配套項目，在水上、林間、草地建設(shè)各種收費性的游樂設(shè)施，形成休閑娛樂區(qū)、體育運動區(qū)、兒童游樂區(qū)等。例如北京南苑國際汽車露營公園，坐落在0.4萬平方公里的天然林地中，園區(qū)設(shè)有300輛可移動性露營房車，并可同時容納150頂露營帳篷，提供1000人同時露營休閑。露營公園還依托原有林木設(shè)有英式馬術(shù)訓(xùn)練基地、兒童活動中心、昆蟲館、紅酒窖藏、鳥語林、麋鹿園、四季滑冰場、露天劇場、陽光游泳池，少年先鋒營、露天溫泉、中醫(yī)養(yǎng)生堂、花園式養(yǎng)老院等設(shè)施和場地，是集休閑運動、青少年科普、兒童娛樂、養(yǎng)生養(yǎng)老院、休閑會所、房車營地體驗為一體的綜合休閑度假營地。
除上述經(jīng)營方式外，另有多種功能開發(fā)和升值空間，如出租廣告牌、辦理戶外知識講堂、各類社會派對活動、駕駛初學(xué)者練習(xí)場等。
五、房車露營地商業(yè)模式解析
景區(qū)拉動型是最為普遍的模式，受傳統(tǒng)觀念的影響，游客大多選擇風(fēng)景優(yōu)美的景區(qū)為出游目的地，而全國知名景區(qū)受風(fēng)景名勝區(qū)或自然保護(hù)區(qū)等制度受限，建設(shè)用地極為有限，無法滿足日益興盛的度假需求。在接待設(shè)施供不應(yīng)求的情況下，建設(shè)汽車營地是較為理想的選擇，因汽車營地相關(guān)設(shè)施屬于臨建設(shè)施，不需要變更土地利用性質(zhì)的特殊性，而且當(dāng)前出行自駕游大于團(tuán)隊游，也促使知名景區(qū)的汽車營地的建設(shè)發(fā)展。據(jù)今年十一長假相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，四川九寨溝共接待自助、自駕游客近11萬人次，占旅游接待人數(shù)的65%以上，對汽車營地的需求大大加強，2013年九寨溝景區(qū)籌建九寨溝后花園露營地，服務(wù)自駕游、高端休閑游游客，規(guī)劃建設(shè)家庭奢華露營地、素質(zhì)拓展基地、極限突破露營地等內(nèi)容，滿足九寨溝旅游的家庭露營體驗、野外觀星、素質(zhì)拓展、生態(tài)學(xué)習(xí)等戶外體驗活動。
隨著國家公園建設(shè)提上日程，以及游客對環(huán)境絕美的原始自然地旅游的向往，生態(tài)旅游在國內(nèi)也越來越受到市場的歡迎，但在生態(tài)旅游開發(fā)中，對環(huán)境保護(hù)有嚴(yán)格要求，不允許大規(guī)模開發(fā)，不適宜開發(fā)建設(shè)高檔酒店、度假村等高強度建設(shè)，但適合汽車營地建設(shè)以滿足游客的度假觀光需求。汽車營地在旅游接待設(shè)施力求輕便小巧，住宿多為帳蓬露營，盡一切可能將旅游對旅游物件的影響降至最低。
例如距離烏魯木齊700公里的新疆喀納斯露營地，位于國家級綜合自然保護(hù)區(qū)喀納斯湖自然保護(hù)區(qū)內(nèi)。該營地所在地一面為喀納斯湖，三面為廣袤無邊的大草原，風(fēng)景優(yōu)美。營地內(nèi)可同時停放拖掛式、自行式房車各10輛，提供房車出租業(yè)務(wù)，營區(qū)內(nèi)擁有簡單的接待設(shè)施，主要提供汽車露營服務(wù)，以滿足自駕車游客的基本需求。該營地?zé)o大規(guī)模的固定建筑，力求保護(hù)當(dāng)?shù)卮嗳醯纳鷳B(tài)環(huán)境，以中高檔消費的自駕車游客為主要客源市場。雖然地理位置相對偏僻，卻得益于原生態(tài)環(huán)境的優(yōu)美風(fēng)景，使得該營地在國內(nèi)自駕車旅游市場享有較高聲譽，每年吸引不少自駕車游客前往。
市場驅(qū)動型汽車營地是建在大城市附近，約2-3小時車程，為滿足城市居民野營需求的汽車營地，目前北京、上海市區(qū)、郊區(qū)都有此類汽車營地出現(xiàn)，如北京的楓花園汽車影院，是典型位于城市中心的汽車營地。另外北京懷北國際汽車營地，是北京首家集露營、房車、戶外、休閑、食宿為一體的自駕車主題度假營地，規(guī)劃總面積12萬平方米，可容納400輛汽車進(jìn)入景區(qū)露營。內(nèi)設(shè)帳篷露營、自駕車露營、房車露營、徒步穿越、垂釣、戶外燒烤等戶外休閑活動，也能在營地內(nèi)舉行大規(guī)模的露營大會、精彩的燒烤派對、品牌推廣活動、團(tuán)隊拓展訓(xùn)練等大型活動，滿足北京企業(yè)和個人的野外休閑活動。
近年高端、野奢項目嶄露頭角，單一的野外露營已不能滿足現(xiàn)代郊野活動的需求，相應(yīng)的規(guī)模強大、功能完善、產(chǎn)品高端的旅游休閑項目帶動高端汽車營地的建設(shè)，項目設(shè)置如射擊場、跑馬場、高爾夫球場、沙漠探險、叢林探秘等高端休閑產(chǎn)品，另有豪華野奢的戶外度假住宿、溫泉、SPA等配套產(chǎn)品。并以俱樂部形式定期舉辦大型戶外活動，走規(guī)模品牌路線，用品質(zhì)休閑、娛樂吸引中高端游客群。
六、自駕車露營地建設(shè)的旅游用地分析
旅游用地的如何開發(fā)，必然牽涉到多個方面的人、事、物問題。土地的如何利用與當(dāng)?shù)芈糜斡玫叵嚓P(guān)者息息相關(guān)，對于中國人口多、用地少的基本國情，再加上露營地又是介于觀光旅游和賓館住宿之間的產(chǎn)物，是集觀光、休閑、娛樂于一體的綜合性的戶外活動場所，所以面積通常也相對較大，一般在4-10公頃以上，供給與需求兩者的差值問題，需要注重如何權(quán)衡“保護(hù)”與“開發(fā)”。
露營旅游于19世紀(jì)60年代興起于美國，發(fā)展到今天，露營活動也由原來的拓荒式到休閑式，訓(xùn)練式到娛樂式，從徒步到乘車，從帳篷到營位，露營地建設(shè)便應(yīng)運而生。由于自駕游運動在歐美地區(qū)興起比較早，露營地的建設(shè)日趨完善，在許多情況下它是以非贏利性的社會福利項目的姿態(tài)出現(xiàn)的，休閑度假游已成為歐美國家人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分。隨著道路交通條件的不斷改善和旅游交通工具的不斷人性化和個性化，周末和假期的自駕車觀光休閑體驗旅游、家庭自助休閑度假旅游已成為人們外出旅游的重要方式。在經(jīng)過一段時期快速發(fā)展后，這些國家的汽車露營地現(xiàn)已處于規(guī)模龐大、產(chǎn)業(yè)配套、成熟規(guī)范和穩(wěn)步提升的發(fā)展階段，因此國外露營地的開發(fā)與管理是將其定位于生態(tài)旅游度假地，可持續(xù)性的開發(fā)。目前，在我國，汽車營地尚處于起步階段：2010年，國家旅游部門已經(jīng)明確表態(tài)將發(fā)展汽車露營、建設(shè)汽車營地、發(fā)展房車旅游列入國家“十二五”規(guī)劃。緊接著，全國多個省份如山東省、內(nèi)蒙古自治區(qū)以及寧夏旅游局等均提出了要發(fā)展汽車營地的計劃。雖說，這些政策將極大的促進(jìn)汽車營地的發(fā)展，但是，隨著自駕游旅游的蓬勃發(fā)展，使得很多人想抓住這一商機，將汽車露營地項目作為一項營利性旅游項目而開發(fā)，于是出現(xiàn)盲目開發(fā)的現(xiàn)象。
旅游用地利益相關(guān)者的態(tài)度：
自駕游營地建設(shè)與開發(fā)，必然牽扯到當(dāng)?shù)鼐用竦乃謶B(tài)度、旅游者受眾程度以及相關(guān)運營商利益問題。在我國，露營地的建設(shè)地區(qū)往往是風(fēng)景優(yōu)美、接近“大自然”的地方，而且大都又是經(jīng)濟(jì)較為貧困地區(qū)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求及土地的敏感性，使得土地利用的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展成為其必先考慮的問題，如若不然，必然會引起當(dāng)?shù)鼐用衽c自駕游者之間的共享沖突問題；至于旅游者層面，相較于冒險勇進(jìn)，探險求新，超越自我的外國旅游者而言，中國旅游者擁有著保守和穩(wěn)健的旅游觀，提倡適度旅游，反對過于冒險，不易接受新事物，因此汽車露營活動中的自駕車和風(fēng)餐露宿使很多人望而卻步；而對于自駕游營地的相關(guān)運營商，往往片面的追求利益的最大化，忽略營地的長遠(yuǎn)發(fā)展，再結(jié)合中國現(xiàn)有的土地管理制度，營地的建設(shè)必須在利益共享方面多做研究，解決其利益分配問題。
人多地少，國土資源緊張：
我國國土面積居世界第三位，但是人均土地?fù)碛辛績H是世界人均擁有量的四分之一，人多地少是我國的基本國情。近年來隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市的發(fā)展，土地供需矛盾明顯。中國是個缺乏旅游資源、特別是休閑度假資源的國家，人均水平十分低下，比如美國3.5%的土地面積被規(guī)劃為國家公園，人均擁有國家公園面積達(dá)到11.3平方公里/萬人；然而中國國家級風(fēng)景名勝區(qū)加上省級風(fēng)景名勝區(qū)，其總面積才約占國土面積的1.89%，人均水平只有0.00013平方公里/萬人。根據(jù)露營地旅游營地目前運用的計算公式即一般計算營地最小的面積：用地面積=停車數(shù)量×1輛車所需的場地面積（80-20m2）×2（保持自然環(huán)境和開放空間的系數(shù)）×2（場地道路管理中心衛(wèi)生設(shè)施等系數(shù)）。該公式計算出的面積是汽車營地在沒有任何障礙，充分利用場地的情況下的面積，一般道路硬質(zhì)鋪裝的面積都會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個數(shù)據(jù)，這樣，足以顯示旅游用地供給與需求的矛盾問題。
現(xiàn)有管理土地制度不當(dāng)：
（1）旅游用地審批程序復(fù)雜，審批周期長
自駕游營地建設(shè)雖未改變土地用途，但由于土地使用權(quán)人變更，需要征收審批，往往因?qū)徟鷮蛹壐?、程序多，項目用地獲批取得慢、周期長，其結(jié)果是延誤了投資機會，并且還導(dǎo)致為了規(guī)避審批程序的違法用地現(xiàn)象增多。
（2）旅游規(guī)劃“落地難”
“計劃指標(biāo)不足，供需矛盾突出”，產(chǎn)業(yè)多，用地規(guī)模大，各地普遍反映存在指標(biāo)缺口問題，供需矛盾十分不足。問題不僅僅出現(xiàn)在用地指標(biāo)上，很多地方旅游規(guī)劃缺乏與土地利用總體規(guī)劃的銜接，沒有將旅游建設(shè)項目納入土地利用總體規(guī)劃，旅游項目難以獲得發(fā)展空間。相應(yīng)于規(guī)劃期限為15年的土地利用總體規(guī)劃和20年的城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，旅游項目用地的具體空間定位較為困難，導(dǎo)致其在土地利用總體規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃中無法精確落地，即面臨著“落地難”的問題。
（3）旅游用地出讓價格高、年限短
由于目前旅游產(chǎn)業(yè)沒有單獨的用地門類，各地基本按30-50年的經(jīng)營性用地出讓，因旅游產(chǎn)業(yè)本身具有高投資、高風(fēng)險、低收入、慢回報的產(chǎn)業(yè)特征，加上旅游用地未單獨設(shè)立基準(zhǔn)地價，在評估地價時，主要參照商業(yè)服務(wù)類用地基準(zhǔn)地價，造成旅游用地出讓價格偏高，難以吸引投資，影響了旅游業(yè)發(fā)展。
（4）用地政策與旅游發(fā)展實際不相符
旅游用地由于自身特性，用地容積率和建筑密度相比工業(yè)園較?。糜斡玫厝莘e率基本在0.1-0.4之間，建筑密度在20%左右），但現(xiàn)有用地政策大多按照工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行要求，規(guī)定容積率必須在0.8以上，旅游用地明顯不符合這些政策要求，造成地方為了報批需要，弄虛作假。政府大力提倡發(fā)展的自駕游汽車營地建設(shè)在各地也因為只能按照兩年為期的臨時用地辦理土地手續(xù)，但廣大投資人對于兩年為期的臨時用地存在大量投資與回報周期的不確定的顧慮，不敢盲目進(jìn)入自駕營地開發(fā)市場，使得自駕游營地建設(shè)，目前還僅僅停留在論證觀望階段。
（5）相關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)與控制體系不健全
由于使用與旅游行業(yè)的用地（工程建設(shè)）標(biāo)準(zhǔn)和用地規(guī)?？刂企w系不完善，缺少旅游行業(yè)節(jié)約用地的評價指標(biāo)和監(jiān)管體系，普遍存在增建設(shè)、請存量盤活，重短期利益、輕生態(tài)效益的問題。同時，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革滯后影響旅游發(fā)展。自駕游依托的必要生活設(shè)施即公共淋浴房、衛(wèi)生間、服務(wù)中心以及專門的污水處理和垃圾處理設(shè)備等往往是通過偏遠(yuǎn)地區(qū)的鄉(xiāng)村實現(xiàn)，而其大多是通過租賃方式使用集體建設(shè)用地或是宅基地所有者自主經(jīng)營。農(nóng)民以宅基地使用權(quán)入股從事相關(guān)營地建設(shè)即旅游方面，在法律上受到限制，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策規(guī)定尚未出臺，集體建設(shè)用地?zé)o法實現(xiàn)抵押融資，投資者短期心態(tài)明顯，既難以形成規(guī)模，又限制了自駕游營地的建設(shè)與發(fā)展。
七、小結(jié)
自駕游營地要發(fā)展，必須認(rèn)真對待以上相關(guān)的土地問題，確保旅游用地得到保護(hù)，從而使旅游營地得到可持續(xù)發(fā)展。
（本文來源于：露營文化，綠維創(chuàng)景有編輯整理，轉(zhuǎn)載請注明）
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