業(yè)主會(huì)想他們交納一元錢(qián)的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)提供一元錢(qián)的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)公司僅僅提供五毛錢(qián)的物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主就認(rèn)為可以少交物業(yè)費(fèi)或不交物業(yè)費(fèi)。
欠交物業(yè)費(fèi)兩敗俱傷，結(jié)果是環(huán)境惡化，房子貶值，全體業(yè)主受損
文/王占強(qiáng)
業(yè)主欠費(fèi)，是指業(yè)主不履行與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。在業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題上，不僅物業(yè)公司遭受損失，業(yè)主也是受害者。這種不良現(xiàn)象如果繼續(xù)蔓延必將危害整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中存在的問(wèn)題刻不容緩。
業(yè)主欠費(fèi)案例
某商品房住宅小區(qū)建筑面積約20萬(wàn)平方米，2003年業(yè)主開(kāi)始入住，該小區(qū)共有業(yè)主1,200余戶(hù)。2004年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)。2006年6月，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘了一家新物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但是，在經(jīng)營(yíng)一年左右后，新選聘的物業(yè)公司在小區(qū)張貼了“因業(yè)主拖欠一百多萬(wàn)物業(yè)費(fèi)以及因供水、供暖費(fèi)虧損一百多萬(wàn)，公司已無(wú)力繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，將在三個(gè)月后撤出小區(qū)”的公示。目前，該小區(qū)就像一個(gè)漩渦，幾乎沒(méi)有物業(yè)公司再敢接近。
業(yè)主欠費(fèi)成因分析
上述案例中，為什么新物業(yè)公司在這么短的時(shí)間內(nèi)就堅(jiān)持不下去了呢？為什么業(yè)主欠費(fèi)如此嚴(yán)重呢？該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題比較突出，涉及生活供水水表卡表管理混亂，小區(qū)有一半以上的業(yè)主常年不交水費(fèi)；開(kāi)發(fā)商還擅自出租地下室、樓頂設(shè)備層的房屋。另外，業(yè)主委員會(huì)私自出租頂層設(shè)備層。諸多因素使得小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)很大，業(yè)主欠費(fèi)情況嚴(yán)重。
拋開(kāi)本案而言，筆者認(rèn)為，因物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)方面的原因?qū)е聵I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情形主要包括如下幾個(gè)方面：
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位經(jīng)常是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的直接誘因。物業(yè)公司進(jìn)駐物業(yè)后，往往忽視了提高自己的服務(wù)質(zhì)量，提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對(duì)應(yīng)。而且，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)不甚明確。在招投標(biāo)過(guò)程中，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主承諾得天花亂墜，到真正提供服務(wù)時(shí)卻沒(méi)有兌現(xiàn)承諾，或者沒(méi)有達(dá)到國(guó)家規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，比如，巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道次數(shù)不夠等。諸如此類(lèi)的服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或質(zhì)量低價(jià)格高，易引發(fā)業(yè)主不滿情緒，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)動(dòng)力不足。業(yè)主會(huì)想他們交納一元錢(qián)的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)提供一元錢(qián)的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)公司僅僅提供五毛錢(qián)的物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主就認(rèn)為可以少交物業(yè)費(fèi)或不交物業(yè)費(fèi)。
如果說(shuō)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差一些尚可忍受的話，那么物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明目張膽的違法行為，則是業(yè)主萬(wàn)萬(wàn)不能容忍的。如：擅自利用電梯做廣告牟利；私自出租地下室牟利；違法管理停車(chē)位。如此種種侵害業(yè)主合法權(quán)益的違法違規(guī)行為是廣大業(yè)主深?lèi)和唇^的。在與物業(yè)公司交涉不成的情況下，業(yè)主往往采取拖欠物業(yè)費(fèi)的方式發(fā)泄不滿情緒。部分物業(yè)公司利用代收代繳水、電費(fèi)的便利，采取斷水、斷電等方法強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，更加激化了矛盾。
物業(yè)公司之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)也能引發(fā)業(yè)主欠費(fèi)。我國(guó)目前的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)還很不成熟，大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)服務(wù)缺乏最基本的認(rèn)識(shí)，很多業(yè)主覺(jué)得是被迫接受物業(yè)服務(wù)。這種情況下，很多人就片面追求低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有一些大的物業(yè)公司為了搶占市場(chǎng)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，也有一些剛成立的物業(yè)公司迫于沒(méi)有物業(yè)項(xiàng)目，盡可能把物業(yè)費(fèi)壓低先占領(lǐng)市場(chǎng)再提供水平更低的物業(yè)服務(wù)，甚至通過(guò)違法經(jīng)營(yíng)業(yè)主共用部位等方式牟利。業(yè)主認(rèn)可較低的價(jià)格后卻沒(méi)有享受到期望的服務(wù)，必會(huì)產(chǎn)生不滿，就可能拒交物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主委員會(huì)制度不健全也是業(yè)主欠費(fèi)的原因之一。有的業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)督。在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或違規(guī)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的情況下，有的業(yè)委會(huì)擅自做決定，甚至選聘物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同都是在很多業(yè)主不知情的情況下進(jìn)行的。還有的業(yè)委會(huì)委員缺乏物業(yè)管理法律知識(shí)，自身素質(zhì)不高，帶頭不交納物業(yè)費(fèi)，更談不上履行督促其他欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)的義務(wù)了。
業(yè)主欠費(fèi)問(wèn)題解決對(duì)策
（一）細(xì)化、明確物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容
業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司都應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化合同意識(shí)，將物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容明確化、具體化，盡可能減少服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目不清的狀況，明確各方的權(quán)利義務(wù)。為此，各方都應(yīng)當(dāng)慎重簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)起來(lái)。上海市2005年出臺(tái)了《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分五個(gè)等級(jí)，并分別與服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一一對(duì)應(yīng)。這種做法使得物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公開(kāi)化、透明化。有了量化標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主比較容易接受，物業(yè)公司也可根據(jù)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供不同的服務(wù)。業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司不妨根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》等法律法規(guī)規(guī)定，參考《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》以及物業(yè)服務(wù)合同示范文本的有益做法，協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，減少業(yè)主欠費(fèi)的幾率。
（二）完善物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法規(guī)政策
目前物業(yè)管理方面的法律規(guī)定過(guò)于原則化，缺乏可操作性。比如說(shuō)新老物業(yè)公司交接問(wèn)題，什么時(shí)候交接完畢，哪些資料是必須交接的、哪些資料是可以交接的、哪些資料是不用交接的、怎樣才算真正交接完畢等一系列問(wèn)題都缺乏具體規(guī)定。這就需要制定物業(yè)項(xiàng)目交接技術(shù)規(guī)范，來(lái)明確各方權(quán)利義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的順利交接。再比如，物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)違法侵犯業(yè)主利益現(xiàn)象頻發(fā)，就需要制定業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)范或管理辦法之類(lèi)的政策法規(guī)。還有很多類(lèi)似的問(wèn)題的解決亟需具體化的法規(guī)政策支持。
國(guó)外有這樣的做法：業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，經(jīng)過(guò)寬限期仍然不交的，欠費(fèi)業(yè)主的房子就會(huì)被拍賣(mài)沖抵物業(yè)費(fèi)。建議在物業(yè)費(fèi)交納中引入滯納金制度，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》或者其實(shí)施細(xì)則中規(guī)定業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司約定的交費(fèi)日期后的十天或十五天為交費(fèi)的寬限期，如果經(jīng)過(guò)寬限期仍然不交，則實(shí)行滯納金制度，以警示不交費(fèi)的業(yè)主。
在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的業(yè)主欠費(fèi)矛盾糾紛大量出現(xiàn)，有的甚至引發(fā)了暴力沖突，已經(jīng)損害了多方利益，嚴(yán)重影響到和諧社區(qū)的建設(shè)?？梢哉f(shuō)，在業(yè)主欠費(fèi)糾紛中沒(méi)有贏家，物業(yè)公司作為商家因業(yè)主欠費(fèi)而不能獲得利潤(rùn)；由于物業(yè)服務(wù)的不可分割性，業(yè)主欠費(fèi)實(shí)際上嚴(yán)重?fù)p害了交費(fèi)業(yè)主的利益。糾紛的后果就是物業(yè)區(qū)域環(huán)境惡化，物業(yè)價(jià)值降低，全體業(yè)主受損。
業(yè)主欠費(fèi)該休矣！
本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2008年第5期
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