今天白天看見(jiàn)一篇買房攻略，我就評(píng)論了一句，沒(méi)想到遭到“圍攻”想了一下午準(zhǔn)備寫點(diǎn)買房小建議給大家看看。
介紹一下我吧，我住在3.5線遼寧某沿海城市，從中專畢業(yè)到2014年已經(jīng)賣了四年房子了。小到垃圾小區(qū)大到高爾夫別墅都賣過(guò)，啥樣的客戶也接觸過(guò)，有剛需，有錢多的沒(méi)地方花的買房玩，有給小三買的等等吧，我的業(yè)績(jī)也算是名列前茅，不是第一就是第二，閑話少說(shuō)，開始進(jìn)入正題，我會(huì)以多種維度來(lái)講講我的個(gè)人想法以及建議，大家輕噴，如果有同行我愿與與你結(jié)交，擼串喝悶倒驢
前期選擇樓盤
這個(gè)不用多說(shuō)了，你住在哪個(gè)區(qū)習(xí)慣選那個(gè)區(qū)，但是前提是你要自己打車或者開車在早晚高峰期測(cè)量一下A點(diǎn)到B C D點(diǎn)的時(shí)間，做到心中有數(shù)，銷售術(shù)語(yǔ)叫做XX分鐘生活圈。個(gè)人認(rèn)為在1 2線的城市40分鐘左右的路程恰到好處，而且價(jià)格來(lái)說(shuō)相對(duì)于一下樓就是XX超市XXCBD那種的樓盤價(jià)格會(huì)便宜至少十萬(wàn)打底，有這錢的話你可以考慮入手一輛代步車。有車有房約X都自信好多走上人生巔峰就是這么容易，如果你是壕當(dāng)我沒(méi)說(shuō)。
是否選擇期房
這個(gè)我要重點(diǎn)說(shuō)一下！有人會(huì)說(shuō)，貼豬你有毛病吧？！期房怎么就不能買？我想說(shuō)的是你見(jiàn)過(guò)蓋一半就是爛尾樓的房子嗎？你見(jiàn)過(guò)五六十人跑到售樓處跟你罵娘的嗎？你們太愚蠢了！人類！有幾種方式你可以選擇在期房時(shí)購(gòu)買，1:本地開發(fā)商，且開發(fā)眾多樓盤，口碑好。2:大企業(yè)，比如恒大，保利，綠地等。3:去工地問(wèn)工人。4:自己懂得這方面的知識(shí)。5:你對(duì)房子質(zhì)量不關(guān)心，就可以買期房。別以為大城市的樓盤質(zhì)量都好，雖然期房便宜但是也是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，不要盲目搶購(gòu)，要做到心中有數(shù)。
3.戶型
我是東北人，我要講的戶型是東北地區(qū)最適合的戶型有哪些，不包括南方的戶型。咱們東北冬天比較寒冷，夏天溫度30多度也算正常，戶型的選擇也就尤為重要！最適合的就是南北通透的戶型了，下面上圖。
這個(gè)戶型就是非常經(jīng)典的了，屬于全明戶型，每個(gè)房間都有窗戶，特別是衛(wèi)生間，這樣可以全天保持干燥減少異味，但是這個(gè)大多數(shù)只會(huì)出現(xiàn)在把山的位置，中間的話就沒(méi)窗戶了，有些人會(huì)認(rèn)為把山不好，冷，其實(shí)這點(diǎn)你不用在意，就算出現(xiàn)溫差的話也就4-6° 冬天家里都是地?zé)峁┡?，家里人都熱成狗了，還得開窗戶放熱氣，所以你就不用擔(dān)心了。而且裝修的話也好裝，動(dòng)靜分區(qū)也做得十分不錯(cuò)，風(fēng)水啥的我就不懂了，反正這戶型你住著舒服，比一些垃圾戶型好多了，下面再發(fā)幾張操蛋的戶型圖。
比如這個(gè)戶型，北廳，而且形狀不規(guī)則，裝修造成麻煩，會(huì)讓你抓狂，目測(cè)這個(gè)得有160平左右，而且客廳在北面的話陽(yáng)光照射不進(jìn)來(lái)，需要白天開燈解決，但是燈光的效果和太陽(yáng)的感覺(jué)不在一個(gè)層次上，客廳的位置浪費(fèi)面積較大。大家以后選擇戶型的話要注意，以點(diǎn)射面。
這個(gè)類似公寓的戶型，倆字概括垃圾！這個(gè)房子也就是沒(méi)事住一住，單身青年買一套還是不錯(cuò)的，但是不要開火做飯，我現(xiàn)在就住公寓，一天一頓飯，現(xiàn)在衣柜里的衣服已經(jīng)被油煙覆蓋了。。。我也是醉了！在牛逼的油煙機(jī)也不好使！大家切記購(gòu)買。
這個(gè)叫做刀把戶型，第一點(diǎn)在家里去哪里都是左拐右拐的十分不便，不過(guò)也有一個(gè)好處就是你可以陪你家孩子玩捉迷藏
這種一般會(huì)出現(xiàn)在一梯4戶的樓房?jī)?nèi)，大家注意看，這個(gè)看似和第一幅戶型圖一樣，但是還是有區(qū)別的，沒(méi)！有！北！窗！戶！就做不到夏天時(shí)過(guò)堂風(fēng)的效果了，北臥有扇小窗戶，但是并沒(méi)有什么卵用！白天也黑乎乎的，北臥一般給孩子住，一天也看不見(jiàn)多少陽(yáng)光會(huì)對(duì)心理產(chǎn)生一點(diǎn)點(diǎn)影響，別以為我在吹牛逼。。。
再說(shuō)一點(diǎn)雜七雜八的，比如有些高檔樓盤會(huì)隨房附送新風(fēng)系統(tǒng)，有利有弊吧，缺點(diǎn)是凈高變矮，再加上地?zé)岬匕宓脑捑透杏X(jué)多少會(huì)壓抑些，所以不推薦用新風(fēng)系統(tǒng)。說(shuō)“優(yōu)點(diǎn)”。?！，F(xiàn)在的空氣。。。用不用新風(fēng)有啥用？？？在一個(gè)買房子也不能只看戶型圖，有現(xiàn)房的話看一下毛坯狀態(tài)，良心開發(fā)商在交付毛坯的時(shí)候墻體給你做的非常光滑，劣質(zhì)的會(huì)有磨砂的感覺(jué)多少也能反映一下質(zhì)量問(wèn)題，看完之后馬上去樣板間，里面會(huì)擺放家具給你一個(gè)參考，看看空間啥的，做到心里有數(shù)。戶型說(shuō)到這，下一步說(shuō)說(shuō)啥呢？我得想想。
4.小區(qū)園林
這個(gè)也比較重要，一個(gè)小區(qū)是否高端，能否裝逼就看這點(diǎn)了！現(xiàn)在一般中高端是小區(qū)都是40 50種植物組成的景觀，更有甚者會(huì)有人工湖，這個(gè)不去要多說(shuō)，我也沒(méi)啥能跟你們分享的。有人工湖的話一般在湖的北面是樓王，樓間距超大，就算一層也不擋光，樓間距下面再說(shuō)，
5.公攤
這個(gè)是買房者最為關(guān)注的，現(xiàn)在的小區(qū)一般公攤基本在25%-30%左右，仔細(xì)一想我去你個(gè)錘子！老子的錢打水漂買公攤了？請(qǐng)各位保持克制！容小弟講幾句，首先啥叫公攤？公攤是指園區(qū)內(nèi)大家公共使用的面積，比如樓梯間、過(guò)道、消防通道、變電室、會(huì)所、健身區(qū)域云云。如果你非要0公攤你就自己蓋一個(gè)吧其實(shí)去哪買都這樣。有的消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為步梯樓公攤小，其實(shí)這都是你的錯(cuò)覺(jué)，多層和高層超高層來(lái)說(shuō)就多了一個(gè)電梯的面積，整個(gè)小區(qū)能有幾個(gè)電梯？大家一分?jǐn)傄簿湍苡?.1厘米？曾經(jīng)有個(gè)經(jīng)理告訴我其實(shí)房頂也算公攤。。。這個(gè)我不確定我就不說(shuō)了，
6.成交價(jià)
這個(gè)大家肯定是最關(guān)心的了！我教大家怎么談到最低價(jià)！首先從第一次去看房子如果看好了，就順著置業(yè)顧問(wèn)的話跟他嘮，他說(shuō)啥你答啥，但是也別太表現(xiàn)的非它不可，回去之后過(guò)幾天給置業(yè)顧問(wèn)打電話詢問(wèn)信息，做到比較感興趣，然后在帶家人朋友去幾次，此刻就會(huì)把你列為重要意向客戶，這就好辦了！然后談價(jià)格，對(duì)方肯定會(huì)說(shuō)：大哥！老弟給你的是最低價(jià)啥的都是廢話別信，此刻不需要多說(shuō)話，微微一笑掏出2萬(wàn)塊錢，啪！拍桌子上非常自信的說(shuō)把你經(jīng)理喊來(lái)！然后看在錢的份上百分之99.99都會(huì)給你最低價(jià)的！PS.如果認(rèn)識(shí)人也按照我的建議來(lái)談價(jià)格，然后在確定價(jià)格之后找人做到最最最低價(jià)雖然比較雞賊。你也可以問(wèn)問(wèn)周邊的人成交價(jià)，如果沒(méi)有就加業(yè)主群，業(yè)主群是最團(tuán)結(jié)的，有啥說(shuō)啥，還是做到心中有數(shù)，剩下的錢能整好幾次大寶劍呢！
7.雜七雜八的一些建議，
樓間距問(wèn)題：一般的11層住宅樓間距做到8米左右屬于中等水平，10米以上屬于業(yè)界良心！8米左右的樓間距要是住在3樓以下冬天在9點(diǎn)左右不擋光，夏天7點(diǎn)左右也不擋光。實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)！
容積率：容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。我以前賣的高爾夫別墅容積率做到0.45
地上地下車位以及車庫(kù)：買房子時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)地下車位（車庫(kù)）沒(méi)有產(chǎn)全，這是因?yàn)闇p少公攤面積，但是在以后交易時(shí)會(huì)產(chǎn)生麻煩，看你自己取舍，地上的車庫(kù)有的有產(chǎn)權(quán)有的也沒(méi)有，道理都是一樣的。
會(huì)所：這玩應(yīng)就是裝逼的，前期用作售樓處，之后在賣了做飯店啊健身房啊之類的，大部分業(yè)主去里面消費(fèi)能打折，其他時(shí)候也沒(méi)啥卵用了，還占公攤。。。
有的小區(qū)樓體位置相當(dāng)尷尬，圖解一下
這種位置相當(dāng)尷尬，早中晚全部時(shí)間擋光，除非左右前左右的間距很大才能解決。
這種就沒(méi)有啥問(wèn)題了 唯一注意的就是前面的距離。
我希望把我自己賣房子的經(jīng)驗(yàn)和大家分享一下，希望你們別噴我。我的想法還是出了一線城市以外盡量別選擇市中心等繁華區(qū)域，盡量別看地段，好位置畢竟貴，差點(diǎn)的話差價(jià)一般能達(dá)到2000一平左右，一百平就是20萬(wàn)，有這錢買個(gè)車不好嗎？有車有房美滋滋如果孩子需要學(xué)區(qū)房除外，你這是特等剛需，不在討論范圍之內(nèi)。好了，就寫到這吧，大家輕噴！
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