誠意奉上 文旅研究院 龍頭觀察
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01 戰(zhàn)略解析
藍城集團前身為綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司（2010年9月25日成立），為房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的承接主體：
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2014年8月1日起，綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司正式更名為藍城房產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司（簡稱“藍城集團”）。建立起代建(政府代建、商業(yè)代建、資本代建)三大運營模式，代建業(yè)務(wù)幫助藍城在運營模式上完成重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，形成輕資產(chǎn)運營及品牌輸出的新型運作模式。
藍城房產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司，主要負責(zé)代建業(yè)務(wù)。隨著地產(chǎn)開發(fā)利潤被壓縮，房企都在謀求著上下游產(chǎn)業(yè)的延伸，憑借綠城產(chǎn)品品質(zhì)已有忠實客戶，開展代建業(yè)務(wù)進行品牌輸出，助力藍城在較短時間內(nèi)完成輕資產(chǎn)擴張。
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2016年以前，藍城集團以“美好生活綜合服務(wù)商”為戰(zhàn)略指引，致力于成為“中國首個基于C2B邏輯的地產(chǎn)服務(wù)移動互聯(lián)平臺”，實現(xiàn)打造“中國第一生活服務(wù)品牌”的戰(zhàn)略目標(biāo)。為更多的人營造“好房子”，向為更多人營造“好生活”轉(zhuǎn)型，為全齡段用戶提供全生命周期、全方位的綜合服務(wù)。期間主營業(yè)務(wù)為房產(chǎn)代建、農(nóng)業(yè)、頤養(yǎng)、醫(yī)療健康。
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2016年6月，藍城拆分為藍城和新藍城，新藍城負責(zé)代建業(yè)務(wù)，而后綠城全面收購新藍城。同時，綠城集團出售全部持有的藍城股權(quán)。至此，藍城主營業(yè)務(wù)變更為藍城農(nóng)業(yè)、藍城頤養(yǎng)、藍熙健康和藍城小鎮(zhèn)四大模塊。其中，藍城小鎮(zhèn)成為藍城重點運營模塊。
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2016年，中央經(jīng)濟工作會議精準(zhǔn)定位住房功能。堅持住房的居住屬性，各地方政府加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求。同時，圍繞國家戰(zhàn)略，將“永遠把人民對美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)”作為發(fā)展使命。藍城以打造“中國第一生活服務(wù)品牌”為戰(zhàn)略目標(biāo)、將小鎮(zhèn)作為重點運營模塊，既是迎合國家政策，也是發(fā)揮本身優(yōu)勢資源。
藍城（綠城）一直將產(chǎn)品和服務(wù)作為自己的核心競爭力，在極強用戶粘性的基礎(chǔ)上，與康養(yǎng)、教育等頭部專業(yè)機構(gòu)強強聯(lián)合，延伸服務(wù)和價值鏈條。藍城進入農(nóng)業(yè)的切入點依然選擇擅長的地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，逐步尋找合作伙伴，打強種植、銷售各個環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)方向和路徑選擇值得借鑒。
02 組織架構(gòu)
為達成小鎮(zhèn)的理想狀態(tài)，藍城從硬件、服務(wù)到文化都進行了構(gòu)建。并形成了四大研究院、五大服務(wù)體系和十二產(chǎn)業(yè)要素的核心組織體系，共15家子公司，均擁有獨立經(jīng)濟造血能力，相對獨立又相互關(guān)聯(lián)。
NO.1 四大研究院
藍城集團成立生活策劃研究院、生活建設(shè)研究院、生活服務(wù)研究院以及農(nóng)業(yè)研究院，為設(shè)計、規(guī)劃、有序地營造和管理小鎮(zhèn)的文化生活提供理論支撐。
NO.2 五大服務(wù)體系
為滿足客戶對于空間、物質(zhì)、身體、精神等方面的需求，打造影響和提升小鎮(zhèn)生活品質(zhì)的綜合服務(wù)體系。藍城通過健康、教育、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、物業(yè)五大服務(wù)平臺密織完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，它們各自獨立又相互關(guān)聯(lián)，共同構(gòu)成了小鎮(zhèn)的生活服務(wù)邊界。
NO.3 十二產(chǎn)業(yè)要素
產(chǎn)業(yè)是小鎮(zhèn)發(fā)展的生命力，使人們真正能夠在小鎮(zhèn)安居樂業(yè)。藍城小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成包括12要素——農(nóng)業(yè)、頤養(yǎng)、健康、教育、旅游、文化、文脈、商業(yè)、科技、宗教、藝術(shù)、產(chǎn)業(yè)，每個小鎮(zhèn)根據(jù)自身的資源優(yōu)勢進行產(chǎn)業(yè)復(fù)合。
在藍城小鎮(zhèn)的服務(wù)框架中，除了依托自身建筑設(shè)計、建筑管理的優(yōu)勢外，藍城還利用小鎮(zhèn)生活場景研究所，研究如何營造小鎮(zhèn)的生活場景；成立專門的商業(yè)運營中心，統(tǒng)一運營管理小鎮(zhèn)的商業(yè)服務(wù)配套；成立藍城生活服務(wù)有限公司，為小鎮(zhèn)提供餐飲、娛樂、金融等生活服務(wù)，與藍城養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)和醫(yī)療一起形成了完整的小鎮(zhèn)服務(wù)體系。
NO.4 七弦琴管控模式
藍城將房產(chǎn)項目運營比喻為“七弦琴”，其中前期、設(shè)計（品質(zhì)）、工程、銷售、服務(wù)、成本、財務(wù)七條管控線，構(gòu)成琴的七條弦；本體、行政、法務(wù)、企業(yè)文化、委托關(guān)系等日常工作，構(gòu)成琴體基座。七弦琴管控模式使整個開發(fā)過程每一個細節(jié)都得到深入細致的把控。
03 核心產(chǎn)品
包括“醫(yī)療健康+養(yǎng)老+教育+農(nóng)業(yè)”四大核心產(chǎn)品，且具有較強的資源優(yōu)勢。
NO.1 醫(yī)療健康體系及組織架構(gòu)
2014年9月，藍城投資管理有限公司、綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司與東軟熙康健康科技有限公司合資成立“藍熙健康服務(wù)有限公司”，藍熙注冊資本2億元人民幣，其中東軟熙康出資0.8億元，占合資公司40%股份，藍城、綠城物業(yè)等投資方出資1.2億元，占合資公司60%的股份。
2017年7月，藍城集團與中控集團聯(lián)手打造浙江藍城恒匯科技發(fā)展有限公司，藍城恒匯注冊資本1億元人民幣，藍城持股51%，中控集團持股25%。
一、 股權(quán)合作方
合作方東軟熙康健康科技有限公司
熙康是東軟旗下專注于健康管理與服務(wù)的獨立品牌，于2011年在國外、香港、北京同步注冊成立。作為東軟集團在健康服務(wù)領(lǐng)域的標(biāo)志性品牌，是一個通過健康物聯(lián)網(wǎng)、健康云平臺和優(yōu)秀醫(yī)療資源的結(jié)合，縱向整合區(qū)域醫(yī)療中心和基層醫(yī)療機構(gòu)的服務(wù)資源，為個人和家庭提供包括慢性病預(yù)防生態(tài)系統(tǒng)在內(nèi)的全生命周期健康關(guān)愛服務(wù)平臺。
合作方中控集團
中控醫(yī)療是浙江大學(xué)數(shù)字化醫(yī)療研究成果產(chǎn)業(yè)化的平臺，擁有一支由院士領(lǐng)銜、博士及各行業(yè)專家組成的國際化專業(yè)技術(shù)團隊，為國內(nèi)高端的數(shù)字化醫(yī)院建設(shè)提供國際最先進、最全面的整體解決方案、產(chǎn)品和專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。
二、 業(yè)務(wù)、定位
①藍熙健康服務(wù)有限公司主要業(yè)務(wù)：藍熙慢病管理，主要功能為智能數(shù)據(jù)采集、家庭醫(yī)生監(jiān)測干預(yù)、數(shù)據(jù)實時推送家人；藍熙遠程醫(yī)療，即社區(qū)內(nèi)的大醫(yī)院；藍熙海外診療提供 “一站式”海外專家私人診療以及藍熙健康體檢。此外，還包括健康體檢、運動指導(dǎo)、居家護理等。
借助雙方母公司在各自領(lǐng)域積累的成功經(jīng)驗，通過云計算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新技術(shù)的深度融合與應(yīng)用，以投資建設(shè)的社區(qū)健康服務(wù)中心為載體，以“云+端”、O2O創(chuàng)新服務(wù)模式及家庭醫(yī)生團隊為支撐，面向社區(qū)居民提供包括家庭成員、全生命周期的健康管理、協(xié)同醫(yī)療、康復(fù)及養(yǎng)老等在內(nèi)的產(chǎn)品與服務(wù)。
②浙江藍城恒匯科技發(fā)展有限公司：“科學(xué)飲食，健康生活”為企業(yè)愿景，現(xiàn)代生命科學(xué)、基因?qū)W、中醫(yī)理論和大數(shù)據(jù)技術(shù)為核心支撐，通過對每個人不同的體質(zhì)判定，旨在推動并改善人們的飲食方式，為健康生活方式提供大數(shù)據(jù)服務(wù)和具體解決方案。
企業(yè)依托中控集團的科技研發(fā)力量進行人工智能問茶系統(tǒng)、智能體檢設(shè)備等的研發(fā)，整合一流中西醫(yī)專家及生命科學(xué)專家為問茶系統(tǒng)提供專業(yè)指導(dǎo)及保障，以“茶“為切入點，打造高起點，高標(biāo)準(zhǔn)，高定位的全新茶產(chǎn)業(yè)品牌，專注于科學(xué)飲食和生活健康服務(wù)。
三、運營模式
雖然對藍熙健康來說綠城是其第一家客戶，但是目前與藍熙健康展開合作的，除了綠城還有世茂、復(fù)興、中宏等。
房產(chǎn)優(yōu)勢，少租金少成本：藍熙健康以物業(yè)配套健康服務(wù)為切入點，可享受零房租（或少房租）、零物業(yè)費和零水電費的優(yōu)惠，從而節(jié)約一筆相當(dāng)大的運營成本。因此，藍熙健康得以迅速入駐綠城物業(yè)服務(wù)集團服務(wù)的社區(qū)，在那里建設(shè)診所、體檢中心、運動館、理療館等，為社區(qū)居民提供健康及醫(yī)療服務(wù)。
背靠綠城，坐擁百萬客源：綠城集團致力于打造真正的高端樓盤，非常注重物業(yè)服務(wù)。旗下“綠城服務(wù)”物業(yè)公司，現(xiàn)已服務(wù)超過30萬個中產(chǎn)及富裕人群家庭。藍熙健康依托綠城，擁有了其數(shù)以百萬計的穩(wěn)定客戶資源。
依托東軟，獲取先進技術(shù)和設(shè)備：據(jù)IDC行業(yè)數(shù)據(jù)報告顯示，東軟在醫(yī)療IT領(lǐng)域市場份額已連續(xù)多年排名第一，擁有最先進的醫(yī)療設(shè)備及醫(yī)療平臺。藍熙健康利用東軟的技術(shù)優(yōu)勢，搭建自己的線上慢病管理平臺。
不推診所，推云平臺：診所建設(shè)成本高（搭建一個體檢中心最少需要1500萬），并且能夠輻射到的小區(qū)里很少，一年下來也就幾百人。所以藍熙健康利用物聯(lián)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，推出了藍熙問安健康管理云平臺。藍熙健康的管理師和醫(yī)生團隊依托云平臺，通過APP、微信、短信、電話，連接用戶及其家人，為客戶提供健康管理服務(wù)。
四。盈利模式
目前藍熙健康的健康管理業(yè)務(wù)已實現(xiàn)年收入數(shù)千萬，毛利潤超過1000萬元，累計服務(wù)超過12萬客戶，其中綠城小區(qū)的占60%，還有一些為綠城以外的房產(chǎn)公司、健康管理公司、企業(yè)客戶，整體的控制率達到了74.1%。
也就是說，接受藍熙問安的健康管理服務(wù)的慢病患者，有7成以上病情得到了控制和改善。
除藍熙問安外，藍熙健康還從以下幾個方面盈利：
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將藍熙問安做成一個開放式平臺，共享給其他健康管理公司、藥店以及醫(yī)院等，企業(yè)只需一次支付幾萬到十幾萬，便可獲得這個平臺的使用權(quán)。
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推中醫(yī)理療和運動館。一個中醫(yī)理療館需要50平米左右的場地，投入成本低。
藍熙健康鼓勵客戶辦理中醫(yī)理療卡，一張卡5000-6000元，做一次理療費用在100元左右，最多能做50次。一個客戶如果按一周做兩三次的頻率算下來，一年大概需要辦理兩張卡。那么，藍熙健康的中醫(yī)理療館一年算下來幾乎是100%盈利的。
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園區(qū)內(nèi)辦運動生活館。藍熙運動生活館由于依托房產(chǎn)，場地比較有限。因此，它更像是一個私人的健身工作室，里面有各種健身器材，但只配備了一兩個健身教練。如果房地產(chǎn)商分配給健身館的場地太小（如100平米），藍熙健康甚至還開設(shè)了無人健身館。館內(nèi)不再有教練，所有訓(xùn)練通過線上視頻教學(xué)完成。
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同時，他們還會中醫(yī)理療、運動館和體檢中心、診所打包在一起，做成一個咨詢方案，賣給各大房產(chǎn)機構(gòu)或物業(yè)公司。
熙康與藍城的合作是雙方的優(yōu)勢互補與強強聯(lián)合，借助藍城在全國各地的社區(qū)與養(yǎng)老領(lǐng)域的資源與經(jīng)驗，藍熙能夠?qū)⒔】滇t(yī)療服務(wù)的觸角深入到社區(qū)與家庭。與藍城合作是熙康在原來的生態(tài)系統(tǒng)的進一步延伸與拓展，為打造“無所不在的健康關(guān)愛”進行更全面的布局，擴大市場。
對于醫(yī)療、健康等有較高技術(shù)要求的產(chǎn)業(yè)，藍城采用合作的模式獲取成熟的技術(shù)，可以省去技術(shù)研究開發(fā)的漫長過程和需要的大量資金，更快的將產(chǎn)業(yè)運用到小鎮(zhèn)中去。
NO.2 養(yǎng)老體系及組織架構(gòu)
2014年4月，藍城房產(chǎn)建設(shè)管理集團有限公司與綠城房地產(chǎn)集團有限公司共同出資成立綠城養(yǎng)老服務(wù)集團（杭州）有限公司，注冊資本5000萬元人民幣，藍城集團持股35%，綠城持股40%。
下設(shè)綠城頤樂教育投資有限公司和杭州頤居投資管理有限公司，分別致力于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)及機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)；與雅達國際（由IDG、紅衫資本、云鋒基金等投資的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司）合作開發(fā)烏鎮(zhèn)雅園。
業(yè)務(wù)
藍城頤養(yǎng)首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式，學(xué)院式養(yǎng)老模式”的核心要素是“頤樂學(xué)院”，即以學(xué)院式的組織方式，圍繞“頤、樂、學(xué)、為”四個核心要素，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常生活形態(tài)，開展適合老年人身心健康的各類活動。旨在讓長者享受專業(yè)高效的醫(yī)療健康服務(wù)；舒適周到的居家生活服務(wù)；豐富多彩的交流活動服務(wù)；精致全面的文化教育服務(wù)，重新構(gòu)建長者的晚年生活。頤樂學(xué)院目前在全國30多個城市開設(shè)校區(qū)，在讀學(xué)員超過10000人次。
藍城養(yǎng)老板塊的構(gòu)架主要以養(yǎng)生養(yǎng)老項目開發(fā)、學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)運營、養(yǎng)老護理服務(wù)及運營三大塊為主。在學(xué)院式養(yǎng)老社區(qū)的營造上，烏鎮(zhèn)雅園打造了3.5萬平方米的頤樂學(xué)院。居住者可以通過辦理月卡或者年卡來上老年學(xué)校，享受社區(qū)服務(wù)等。
NO.3 教育體系及組織架構(gòu)
浙江綠城教育投資有限公司，注冊資本5000萬元，宋衛(wèi)平及其妻子持股61%，綠城原執(zhí)行董事壽柏年持股39%，已形成K12教育、職業(yè)教育及非學(xué)歷教育培訓(xùn)一體化的辦學(xué)格局。
業(yè)務(wù)
綠城育華教育集團（浙江綠城教育投資管理有限公司），下屬共有23個教育教學(xué)單位。其中，中小學(xué) 7 所 ( 杭州綠城育華學(xué)校、杭州綠城育華小學(xué)、杭州綠城育華親親學(xué)校、浙江綠城足球?qū)W校、杭州綠城育華翡翠城學(xué)校、杭州古墩路親親分校、舟山綠城育華國際學(xué)校 )；幼兒園 15所，分布在浙江、安徽、湖南三?。慌嘤?xùn)中心1所, 與培訓(xùn)學(xué)校合署辦公。
旗下品牌“綠城育華”，自主打造早教產(chǎn)品，不斷整合引進優(yōu)質(zhì)少兒教育資源，為0-6歲嬰幼兒提供啟蒙化的早教服務(wù)、為5-12歲少兒提供專業(yè)化的學(xué)科輔導(dǎo)與才藝培養(yǎng)、為4-18歲少兒提供體驗化的夏（冬）令營等專業(yè)化服務(wù)。
此外，在綠城服務(wù)集團、綠城教育集團的共同支持下，整合優(yōu)勢資源，與浙江大學(xué)攜手打造綠城中國兒童發(fā)展研究院，打造綠城原創(chuàng)課程體系。
同時引入美國、歐洲、澳洲、日本等發(fā)達國家的教育資源，與全球主流早教體系結(jié)盟，為綠城早教體系的國際化、超學(xué)科的未來教育奠定基礎(chǔ)。
打造藍潤天使學(xué)校，采用K15教育模式，覆蓋15年的全學(xué)齡段教育，即3（幼兒園）+6（小學(xué)）+3（初中）+3（高中）的一站式精英人才培養(yǎng)計劃，采取小班化教育，每個班30人左右。
NO.4 農(nóng)業(yè)體系及組織架構(gòu)
2012年，藍城集團與浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等合作成立綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司，并持有42.5%的股份。在整體架構(gòu)上，初步形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、熱帶農(nóng)業(yè)等三大板塊示范引領(lǐng)和輻射帶動的60多個基地布局和100余種產(chǎn)品體系。
藍城農(nóng)業(yè)旗下有8家子公司，分別負責(zé)營銷、檢測、種子和研發(fā)、生產(chǎn)基地等。藍城農(nóng)業(yè)的核心基地位于嵊州，總體規(guī)劃1萬多畝。
一、業(yè)務(wù)、渠道
藍城農(nóng)業(yè)幾個主要生產(chǎn)基地以規(guī)模農(nóng)業(yè)方式種植科研機構(gòu)的優(yōu)種農(nóng)產(chǎn)品。
生產(chǎn)端：農(nóng)業(yè)硅谷（種子種業(yè)公司+農(nóng)業(yè)投入品公司+農(nóng)業(yè)研究院所+院士專家工作站）產(chǎn)出優(yōu)良品種、優(yōu)良種子和科學(xué)種植、管理的技術(shù)。業(yè)主租種田地，中產(chǎn)、白領(lǐng)業(yè)主可自主管理，也可以托管小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)公司，由農(nóng)業(yè)工人打理。
銷售端：有線上、線下和宅配三種方式。線上：藍城農(nóng)業(yè)有B2C商場、天貓旗艦店、App及微店；線下：藍城農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品通過自建的籃宴生活體驗館和超市進行銷售；宅配：集團下有籃宴宅配，針對中產(chǎn)家庭居家食材需求。
二、運營模式
針對業(yè)主：引入CSA模式（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)），業(yè)主作為CSA成員，將在農(nóng)場提供業(yè)主一塊3-5畝土地，并可在土地上耕種農(nóng)作物，體驗田間勞作；需要業(yè)主預(yù)先支出一年的地租和農(nóng)資費用，并與農(nóng)場簽訂協(xié)議，農(nóng)場工作人員負責(zé)指導(dǎo)。農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品通過藍城農(nóng)業(yè)的銷售端進行銷售。
針對當(dāng)?shù)剞r(nóng)民：流轉(zhuǎn)后的土地請原住民耕種，由農(nóng)科專家指導(dǎo)，農(nóng)產(chǎn)品可交由藍城農(nóng)業(yè)統(tǒng)一銷售，農(nóng)民在家門口獲得穩(wěn)定的工薪收入，不再外出打工；“村民”一類為青年創(chuàng)客，一類是退休長者，一類是讀書的孩子。
三、盈利模式
藍城農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)對鄉(xiāng)村建設(shè)的探索模式是“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”。其盈利模式是“農(nóng)莊賣家”及“農(nóng)莊管家”兩種?！稗r(nóng)莊賣家”即將農(nóng)莊賣給業(yè)主，簽定耕地長期租約，藍城會向其提供相應(yīng)農(nóng)業(yè)栽培技術(shù)和服務(wù)?！稗r(nóng)莊管家”即接受業(yè)主委托進行種植和銷售。在前期開發(fā)階段，主要是扮演“農(nóng)莊賣家”的角色，小鎮(zhèn)建設(shè)的資金支持依然為房產(chǎn)銷售。
盡管該項目測算的利潤率較高，但在運營過程中，出現(xiàn)業(yè)主放棄種植權(quán)利的情況，致使結(jié)果未達到預(yù)期。這也是藍城農(nóng)業(yè)模式目前亟待解決的問題。
藍城農(nóng)業(yè)是工商資本+科研機構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)范本，其優(yōu)勢在于科研機構(gòu)以科技創(chuàng)新為先導(dǎo)，藍城依托浙江省農(nóng)業(yè)科學(xué)院的技術(shù)優(yōu)勢，不僅加快農(nóng)業(yè)新品種、新技術(shù)的推廣、轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，還為農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)產(chǎn)品加工及農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)新提供權(quán)威的技術(shù)支撐。
產(chǎn)品總結(jié)
藍城在生活服務(wù)、養(yǎng)老、健康、教育等方面擁有很強的資源優(yōu)勢。正因為積累了這些資源優(yōu)勢，藍城在做特色小鎮(zhèn)過程中，對運營、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都會更加從容。
藍城所有小鎮(zhèn)項目都包含4個小鎮(zhèn)基因：農(nóng)業(yè)、教育、康養(yǎng)和文旅，每個小鎮(zhèn)再根據(jù)自身優(yōu)勢資源進型組合。所以我們看到的藍城小鎮(zhèn)都是“4+N”的模式，比如上海春風(fēng)江南的養(yǎng)旅農(nóng)復(fù)合型健康產(chǎn)業(yè)園、莫干山觀云小鎮(zhèn)以旅游度假為主的頤養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、嵊州越劇小鎮(zhèn)的文旅農(nóng)復(fù)合型雙創(chuàng)示范區(qū)等。
04 藍城模式
“投資模式+開發(fā)模式+配套模式+運營模式+盈利模式”全解析。
一、 投資模式
①選址標(biāo)準(zhǔn)：一二線城市是重點，但又不限于核心一二線城市。主要考慮城市能級、交通、生態(tài)與地塊等要素，人口稠密城市外30-50公里；
②交通便利：一是最好已經(jīng)或規(guī)劃有高鐵站、地鐵站、輕軌站點等線路；二是距離交通節(jié)點便捷且距離近；三是距離最近的高速出口車程10分鐘內(nèi)最佳；
③景觀資源豐富：項目內(nèi)部或周邊有河流、湖泊、水庫等自然水體資源，且水質(zhì)條件良好。地塊內(nèi)部或周邊有農(nóng)業(yè)資源可利用，有歷史文化資源沉淀；
④地塊規(guī)模不能低于500畝：地塊規(guī)模一般在1000-1500畝（不低于500畝），可利用農(nóng)用地指標(biāo)不低于1000畝；土地指標(biāo)持續(xù)供應(yīng)有保證，容積率可綜合平衡。
⑤產(chǎn)業(yè)方向：以農(nóng)業(yè)種植為主，圍繞美好生活小鎮(zhèn)進行功能定位。
⑥拓展方式： 藍城旗下有多家平臺公司，均可在全國范圍內(nèi)進行項目拓展，存在一定業(yè)務(wù)交叉重合，拓展力度較大。
⑦拓展優(yōu)勢：農(nóng)業(yè)種植、智庫支撐、品牌優(yōu)勢、樣板示范。
二、開發(fā)模式
“綠城小鎮(zhèn)”開發(fā)模式。距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占2平方公里，建筑規(guī)劃占1平方公里。在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計售價1萬/平米，10%是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。
藍城現(xiàn)在建或籌備的項目多采用合作開發(fā)的模式。杭州桃李春風(fēng)和莫干山觀云小鎮(zhèn)是以收購現(xiàn)有項目股權(quán)，而后合作開發(fā)，合作方分別為基金置業(yè)、德清中大；烏鎮(zhèn)雅園、嘉興春風(fēng)江南、成都多利桃花源、廈門桃李春風(fēng)、北京桃李春風(fēng)、無錫光伏智慧小鎮(zhèn)的合作方分別為雅達資本管理有限公司、漢富控股、多利農(nóng)業(yè)、聯(lián)發(fā)集團、盈科、協(xié)鑫集團等當(dāng)?shù)貙嵙^強的企業(yè)。同時與多方聯(lián)合成立小鎮(zhèn)開發(fā)運營基金，成為其小鎮(zhèn)開發(fā)的重要資金保障。
2017年12月，中原銀行聯(lián)合藍城集團等共同發(fā)起設(shè)立的總規(guī)模100億元的中原藍城城鎮(zhèn)建設(shè)基金。基金立足新鄉(xiāng)市平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)，面向河南省開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)醫(yī)療、文化旅游等投資，踐行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，致力于在河南省打造數(shù)個全國一流的“田園康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)”。
物產(chǎn)中大（600704）與新藍城集團成立了合資公司浙江藍城建設(shè)管理有限公司，物產(chǎn)中大出資 670 萬元，持有 33.5%的股權(quán)。雙方共同開發(fā)了春風(fēng)長樂小鎮(zhèn)、杭州灣花田小鎮(zhèn)、張家口市下花園區(qū)藍城小鎮(zhèn)等多個項目。
協(xié)鑫集成（002506）和藍城集團共同出資成立協(xié)鑫藍城小鎮(zhèn)發(fā)展有限公司。雙方各持股50%。藍城負責(zé)前期綠色智慧小鎮(zhèn)的規(guī)劃和土建，協(xié)鑫負責(zé)實現(xiàn)綠色智慧小鎮(zhèn)科技技術(shù)植入。借協(xié)鑫集團在綠色能源方面的先進技術(shù)，致力于研發(fā)出擁有微循環(huán)系統(tǒng)的、真正節(jié)能的智慧小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)開發(fā)培育周期長，同時需導(dǎo)入豐富的產(chǎn)業(yè)類型，需要大量資金做支撐，因此采用合作開發(fā)的方式有利于資源互補、環(huán)節(jié)資金壓力。
三、配套模式
藍城小鎮(zhèn)開發(fā)周期一般在5-8年。藍城選擇將服務(wù)前置，打破原有房地產(chǎn)開發(fā)的固定思路，選擇從生活服務(wù)需求的角度出發(fā)，來研制生活類產(chǎn)品。生活配套服務(wù)的落地，在頭兩年之內(nèi)完成，保證第一期居民入住的時候可以享受服務(wù)。
將原本只能作為第二居所的遠郊小鎮(zhèn)，變?yōu)榈谝痪铀?/strong>當(dāng)城市中產(chǎn)已經(jīng)具備了更好的對美好生活的追求，真正美好居所的稀缺使藍城小鎮(zhèn)卓爾不群的價格變得順理成章。
四、運營模式
①成立小鎮(zhèn)基金：小鎮(zhèn)自己擁有收入來源的公益組織，并將收益反哺給小鎮(zhèn)，以完成小鎮(zhèn)硬件的修繕，并為小鎮(zhèn)文化建設(shè)提供長久的經(jīng)濟支撐。
小鎮(zhèn)基金的使用權(quán)歸業(yè)主所有。小鎮(zhèn)基金資金來源：開發(fā)商從小鎮(zhèn)銷售資金提出2%作為小鎮(zhèn)基金的初始資金、小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)運營收入（參觀旅游收入、公益售賣、產(chǎn)業(yè)收益、金融收益）。小鎮(zhèn)基金的使用范圍是小鎮(zhèn)硬件修繕、小鎮(zhèn)文化建設(shè)。
②社區(qū)運營：小群大鎮(zhèn)。設(shè)立不同的社群，建立業(yè)主的理想聚落，豐富小鎮(zhèn)的生活文化。住房交付之前先交付鄰居。生活設(shè)計委員會。小鎮(zhèn)依托“小鎮(zhèn)生活設(shè)計委員會”這個組織來實現(xiàn)自治管理。它包括鎮(zhèn)長、副鎮(zhèn)長以及各個部門的負責(zé)人。而這些崗位上的人都是通過小鎮(zhèn)選舉和推薦來產(chǎn)生的，在小鎮(zhèn)全體居民監(jiān)督和幫助下對小鎮(zhèn)日常的運營管理負責(zé)。
③業(yè)務(wù)模式：搭建平臺，整合藍城中國體系內(nèi)的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套等資源，對外開展多種形式的合作（如咨詢、規(guī)劃、代建與運營服務(wù)）。通過房地產(chǎn)開發(fā)帶動周邊的農(nóng)業(yè)改造（轉(zhuǎn)向高科技化），將周邊農(nóng)民轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，從而構(gòu)建起可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。
④內(nèi)部資源市場化：集團內(nèi)部各板塊的資源可以整合利用，但服務(wù)屬市場化行為，采用付費機制，屬甲乙方關(guān)系。內(nèi)部交易程序簡單，自由定價。對外部智庫單位選擇要求很高，審批復(fù)雜。
五、盈利模式
小鎮(zhèn)的盈利來源有三方面：一是居住空間的出售；二是小鎮(zhèn)運行中商業(yè)運營的收入；三是在小鎮(zhèn)配套服務(wù)內(nèi)容當(dāng)中，大健康管理、金融服務(wù)、資產(chǎn)管理等增值服務(wù)的收入。
按照藍城由“造房子”向“造生活“轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，把生活元素造出來，把生活方式賣出去。
所以，從長期來看，藍城盈利是在服務(wù)上面，且存在較長的資金回籠周期；而從短期來看，生活優(yōu)先導(dǎo)入的模式需要大量資金的支撐，前期生活服務(wù)運營的虧損只能靠配套完善的住宅實現(xiàn)溢價來補償。
模式復(fù)制
藍城烏鎮(zhèn)雅園推出的養(yǎng)老度假小鎮(zhèn)模式，是中國養(yǎng)老小鎮(zhèn)產(chǎn)品開發(fā)的樣本。
前期2000多套養(yǎng)老公寓和別墅產(chǎn)品已經(jīng)全面售罄，售價還上漲了50%。經(jīng)過了市場檢驗，并在浙江多個地區(qū)進行了復(fù)制，隨后便誕生出桃李春風(fēng)和十里風(fēng)荷等同種模式的產(chǎn)品。可以初步判斷，這種養(yǎng)老度假模式在商業(yè)上已經(jīng)具備了成功的基因。
其模式實現(xiàn)復(fù)制的前提是：其一，養(yǎng)老產(chǎn)品配套成本控制得當(dāng)；其二，地價可控（據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，拿地價格不超過100萬/畝）。
05 案例分析 桃李春風(fēng)
輸
桃李春風(fēng)項目位于杭州市遠郊的臨安市，距離杭州市市中心40公里，典型的遠郊旅游度假板塊。占地面積約61萬平方米，總建面約26萬平方米，容積率0.26。2015年4月，藍城集團收購浙江交通投資集團旗下子公司臨安金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%的股權(quán)，開始合作開發(fā)。此前，該項目名稱為金基·青云山居，2011年下半年一期開盤后，該項目與周圍旅游大盤一樣面臨過滯銷的窘境。藍城介入后規(guī)劃建設(shè)多期面積為81-186㎡的別墅、洋房產(chǎn)品。2015年9月開始推出三期，均取得亮眼的去化率，同時由金基·青云山居11932元/㎡的均價上漲至28000元/㎡。
NO.1 項目規(guī)劃
規(guī)劃：利用其中915畝，分四期開發(fā)，一、二期是獨棟別墅，三期為洋房和小高層；
地塊南側(cè)是項目配套：占地1萬平方米的小鎮(zhèn)中心是社區(qū)商業(yè)、休閑、娛樂中心，臨湖區(qū)域規(guī)劃咖啡、書吧及社區(qū)購物區(qū)等時尚休閑業(yè)態(tài)，北側(cè)濕地是專門為老年人量身定制的農(nóng)田、垂釣、小禮堂等；
頤樂學(xué)院：主要是醫(yī)療康體中心、老年大學(xué)等；學(xué)院旁邊是幼兒園和高爾夫球場，形成富有特色的全家式醫(yī)樂項目。
NO.2 養(yǎng)老配套
頤樂學(xué)院（養(yǎng)老配套）。藍城利用自有資源中國學(xué)院式頤樂養(yǎng)老的頤樂學(xué)院打造了360度全齡化的頤養(yǎng)體系， 這個服務(wù)體系主要注重3大塊：健康管理、頤養(yǎng)照護以及醫(yī)療問診。
基本就是一個多功能的社區(qū)型的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。其中最重要的是暖心窩頤養(yǎng)之家，它配備了社區(qū)門診、中醫(yī)理療中心、康復(fù)中心、智能長者體驗中、和日間照料中心以及社區(qū)金融服務(wù)，還有春風(fēng)食堂的營養(yǎng)餐也會融合進去，建立食養(yǎng)服務(wù)體系。
NO.3 生活配套
休閑運動中心。主要包括室內(nèi)運動館、運動公園、戶外球場、彩色及觀景慢步跑道等。
家庭學(xué)習(xí)中心。包括打造自然主題的巧智博仁國際幼兒園，占地7000方左右，規(guī)劃12個班；強調(diào)全家共同參與學(xué)習(xí)的耕心學(xué)堂，規(guī)劃6-7間教室；被森林環(huán)保的童玩樂園，占地約2000平米
水岸商業(yè)街。包括優(yōu)、慢、逸三大生活主題，囊括了特色餐飲、凈菜超市、洗衣店、寵物店、田野農(nóng)莊、藝術(shù)名宿、書吧、電影院、手工作坊等生活配套。
NO.4 目標(biāo)客群
桃李春風(fēng)是綠城首個'全齡化頤樂生活小鎮(zhèn)'，由頤養(yǎng)到頤樂是綠城學(xué)院式養(yǎng)生養(yǎng)老模式的一次變革，將原本老年人客群擴大到了全齡化客群，主要為杭州市的中產(chǎn)階級。除此之外，由于項目位于青山湖國家公園，擁有優(yōu)美舒適的自然環(huán)境，配合現(xiàn)在流行的'5+2'生活方式，工作日5天住城里，雙休日去郊區(qū)的房子度假，也可購買用來作為第一居所。
根據(jù)實際銷售情況統(tǒng)計，雖然認購客戶主要年齡層為40-60歲之間，占比65%，但40歲以下客戶也達到30%，與其定位的全齡化客群相符。
NO.5 項目銷售
2015年9月，桃李春風(fēng)首期開盤，到場400組客戶，約1000人參與搖號，開盤當(dāng)日333套房源落位，均價22650元/㎡，總銷金額達到9億元。
2018年7月，桃李春風(fēng)拾貳院共5幢開盤，開盤即售罄，均價28342元/㎡，項目附近樓盤均價19000元/㎡左右。
項目借鑒
定位轉(zhuǎn)變：由“頤養(yǎng)”到“頤樂”，將目標(biāo)客戶群由老年人擴大到全齡人群，擴大客戶基數(shù)。
配套完善：藍城重點打造了5個方面配套：健康、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和物業(yè)。整個小鎮(zhèn)中心規(guī)劃了三個中心，一條街區(qū)，它涵蓋健康頤養(yǎng)、休閑運動、家庭學(xué)習(xí)以及文化生活。在第一期交房就呈現(xiàn)出完善的配套，解決了遠郊項目的痛點，打消了客戶的顧慮。
產(chǎn)品選擇：該項目主要住宅產(chǎn)品為81-186㎡的別墅、洋房，較小的面積不止打造出舒適的居住空間，還控制了住宅總價。避免客戶應(yīng)較高的價格望而卻步。
轉(zhuǎn)自：最農(nóng)公社
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