3月29日,融創(chuàng)正式接管13座萬達(dá)文旅城后首度披露年度財(cái)務(wù)報(bào)告,而這其中的數(shù)據(jù)令人更深刻地理解那場(chǎng)“世紀(jì)大交易”的意義。
2018年融創(chuàng)中國(01918.HK)文旅業(yè)務(wù)營收達(dá)到20.3億元,這使剛成立一年的融創(chuàng)文旅集團(tuán)超越了很多上市多年的旅游上市企業(yè)。然而,相比融創(chuàng)文旅城的地產(chǎn)銷售收入,20億僅是九牛一毛。
“我們文旅城管理的12個(gè)項(xiàng)目,一年半的銷售已經(jīng)到1200億了”,在披露財(cái)報(bào)后的業(yè)績(jī)說明會(huì)上,融創(chuàng)方面自豪的表示,“我們現(xiàn)在文旅板塊的團(tuán)隊(duì)還是非常強(qiáng),從設(shè)計(jì)院到建設(shè),到管理運(yùn)營,我相信我們團(tuán)隊(duì)在業(yè)內(nèi)能力是領(lǐng)先的,另外我們又對(duì)文旅城的業(yè)態(tài)在做優(yōu)化,在做調(diào)整,讓它更具競(jìng)爭(zhēng)力?!?/p>
20億的文旅營收,1200億的文旅城地產(chǎn)銷售,這些數(shù)據(jù)耐人尋味。首先,可以肯定的是收購萬達(dá)文旅城,融創(chuàng)賺大了。
2017年7月19日,融創(chuàng)集團(tuán)收購萬達(dá)所轄13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán),交易金額為438.44億元。當(dāng)時(shí)雙方達(dá)成的共識(shí)是,這些項(xiàng)目的品牌、規(guī)劃內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營管理繼續(xù)由萬達(dá)把持,融創(chuàng)要連續(xù)20年,每年每個(gè)項(xiàng)目付人民幣 5000萬元品牌許可使用費(fèi)給萬達(dá),共計(jì)130億元。2018年10月,融創(chuàng)以62.81億元收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅專案的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司。這讓融創(chuàng)擺脫了當(dāng)時(shí)約定的限制,也就是說,融創(chuàng)以總計(jì)人民幣501.25億元的價(jià)格收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目的全部股權(quán)。
而僅僅一年半時(shí)間,不計(jì)運(yùn)營收入,僅地產(chǎn)銷售部分,融創(chuàng)就從這13個(gè)項(xiàng)目上獲得了1200億現(xiàn)金流,超過收購款的2倍。按照融創(chuàng)近年平均25%的毛利率計(jì)算,這1200億為融創(chuàng)帶來毛利300億元。在融創(chuàng)的業(yè)績(jī)說明會(huì)上,融創(chuàng)方面明確表示,“我們當(dāng)時(shí)付給萬達(dá)438億元,然后又投了一些錢,大概500多億,現(xiàn)在基本上錢都收回來”。
不僅如此,憑借文旅地產(chǎn)的銷售收入和土地儲(chǔ)備,融創(chuàng)在房地產(chǎn)企業(yè)中排名飛速提升,而萬達(dá)的排名則一落千丈。這也印證了新旅界在2017年的判斷:全力自救的萬達(dá)或?qū)⑿颐庥陔y 但將跌出巨頭公司陣營(新聞回顧)。
2018年融創(chuàng)的財(cái)報(bào)證實(shí)了融創(chuàng)這筆交易有多賺,也顯示了萬達(dá)當(dāng)初自救的魄力與果斷,如果當(dāng)時(shí)萬達(dá)繼續(xù)持有,不到一年,文旅城銷售的現(xiàn)金流即可超過賣出91%股權(quán)的現(xiàn)金流。但資金鏈危機(jī)面前,萬達(dá)毅然出售了精心培育了4、5年的文旅版圖,出售了未來十年的發(fā)展藍(lán)圖。在2017年9月的一次發(fā)布會(huì)上,孫宏斌稱贊萬達(dá)的果斷,“什么叫斷臂求生,什么叫破釜沉舟,你看人家老王(注:萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林)”。
需要指出的是,萬達(dá)之所以做這個(gè)“不劃算的交易”,是由于雖然繼續(xù)持有文旅城很快就有銷售收入,但也需要繼續(xù)投入巨額開發(fā)資金,并兌現(xiàn)后續(xù)長(zhǎng)期的投資承諾,且文旅城本身就負(fù)有很高的債務(wù)。當(dāng)時(shí),萬達(dá)的資金情況已經(jīng)岌岌可危,冒險(xiǎn)持有可能導(dǎo)致債務(wù)違約,可能引發(fā)資金凍結(jié)、項(xiàng)目停工、客戶維權(quán)等,使危機(jī)愈演愈烈。果斷出售出去,回收500億現(xiàn)金是一方面,卸下13座文旅城背負(fù)的巨額債務(wù)和后續(xù)投資計(jì)劃,是大幅降低萬達(dá)債務(wù)杠桿的關(guān)鍵。
融創(chuàng)文旅營收數(shù)據(jù)另一個(gè)耐人尋味之處,是20億項(xiàng)目運(yùn)營收入和1200億的文旅地產(chǎn)銷售收入的巨大對(duì)比。
文旅運(yùn)營收入一年20億,在旅游行業(yè)已然是個(gè)不低的數(shù)據(jù)。
上市多年的自然景區(qū)代表黃山旅游、峨眉山A多年來營收從未達(dá)到20億,黃山旅游營收在16億左右徘徊,峨眉山A約10億上下。當(dāng)然,黃山旅游和峨眉山營收無法突破主要是這類景區(qū)依賴特殊自然和人文資源,無法異地復(fù)制,地方國資企業(yè)也相對(duì)缺乏擴(kuò)張動(dòng)力。
民營的連鎖景區(qū)宋城演藝,不依賴特殊資源,異地?cái)U(kuò)張順利,旗下?lián)碛兴纬乔Ч徘?、三亞千古情、麗江千古情、九寨千古情等多處“現(xiàn)金奶牛級(jí)”的爆紅景區(qū),但即使如此,2018年宋城的景區(qū)業(yè)務(wù)營收也才16.7億元。
事實(shí)上,在新旅界重點(diǎn)關(guān)注198家旅游類上市公司中(含新三板),排除旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù),排除掉和旅游無關(guān)的多元化業(yè)務(wù)、排除高收入低毛利的旅行社業(yè)務(wù),剩下的運(yùn)營收入超過融創(chuàng)文旅的,不過十二三家左右。若排除攜程、美團(tuán)點(diǎn)評(píng)、同程藝龍、途牛等OTA公司,以景區(qū)、酒店、度假村等營業(yè)收入來排序,融創(chuàng)文旅已然擠進(jìn)全國前十,僅有華僑城、中國國旅、錦江酒店、首旅酒店、華強(qiáng)方特、復(fù)星旅文、華住酒店等寥寥幾家企業(yè)排在其前。
然而,這樣一個(gè)排名前十的文旅運(yùn)營收入,在融創(chuàng)整體業(yè)務(wù)盤子中,貢獻(xiàn)幾乎可以忽略不計(jì)。2018年融創(chuàng)整體營收1247.5億元,文旅運(yùn)營僅占1.6%。文旅城配套的地產(chǎn)在一年半里銷售收入1200億元,簡(jiǎn)單計(jì)算,這是文旅城運(yùn)營收入的40倍。
雖然理論上,地產(chǎn)銷售是一錘子買賣,不如文旅業(yè)務(wù)可持續(xù),但地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣一年,抵得上文旅項(xiàng)目經(jīng)營40年,這還是將地產(chǎn)與旅游的“行業(yè)貧富差距”顯露無遺。這種差距,使地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍文旅變成一種“降維打擊”。萬達(dá)可以2年之內(nèi)狂買12家旅行社,可以在2015年35億元投資同程旅游,這筆錢甚至超過了如今途牛的市值。融創(chuàng)文旅可以瞬間躍升為“行業(yè)前十”。
文旅業(yè)務(wù)無法與地產(chǎn)相提并論,一方面是體量差距,2018年全國商品房銷售額15萬億,而全國旅游收入才剛剛突破5萬億。這是由于住房是剛需,且在貨幣貶值和缺乏靠譜投資渠道的情況下,住房是不多的財(cái)富保值增值的選擇。而旅游,只有在滿足了吃穿住、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老之后,才會(huì)更多的納入消費(fèi)考慮。
另一方面,房地產(chǎn)和旅游的集中度差距更為關(guān)鍵。商品房幾乎全部通過房地產(chǎn)企業(yè)銷售,且除了拿地、融資和銷售外,其他環(huán)節(jié)全都可以外包,擴(kuò)張和規(guī)模增長(zhǎng)十分方便,只需要簡(jiǎn)單重復(fù)這個(gè)過程即可。
而在旅游業(yè),5萬億的收入分布在“吃住行游購?qiáng)省比a(chǎn)業(yè)鏈,例如交通成本,很多出境游產(chǎn)品中往返機(jī)票占到成本的70%以上,而一般的旅游企業(yè)不可能做航空公司,也不可能做鐵路客運(yùn)業(yè)務(wù),也不會(huì)包攬各地的汽車客運(yùn)。這些旅游服務(wù)都是嵌入在社會(huì)公共交通中,導(dǎo)致5萬億中很大一部分和旅游企業(yè)無關(guān)。吃、住、購也是同樣道理,餐飲、酒店、購物店十分分散,且勞動(dòng)力密集,管理成本高、擴(kuò)張不易,且大都不是專門為旅游配套的商業(yè)服務(wù),而是社會(huì)化的行業(yè)。僅有游和娛,算得上旅游企業(yè)的“專屬地盤”,但這些相對(duì)于交通、住宿、餐飲和奢侈品購物,只是“小開支”。
為了盡可能多的將旅游消費(fèi)留在自己的地盤,萬達(dá)設(shè)計(jì)了文旅綜合體,整合住宿、購物、休閑、餐飲等功能,復(fù)星旅文的三亞亞特蘭蒂斯、今典集團(tuán)的紅樹林度假品牌也同樣如此。但這些業(yè)務(wù)勞動(dòng)力密集、服務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜,且為了保障較高品質(zhì),需要投入巨大,很難獲得很高的盈利。這和房地產(chǎn)簡(jiǎn)單重復(fù)拿地-融資-銷售-拿更多地的模式形成鮮明對(duì)比。
雖然文旅業(yè)務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但融創(chuàng)做文旅態(tài)度無疑是十分真誠的。
3月25日,融創(chuàng)于北京舉行融創(chuàng)文旅品牌發(fā)布會(huì),宣布融創(chuàng)將戰(zhàn)略定位升級(jí)為:“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”?!暗禺a(chǎn)+”為前提的四大業(yè)務(wù)分別為融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅和融創(chuàng)文化。
融創(chuàng)接收了萬達(dá)留下的基本完備的、專業(yè)文旅團(tuán)隊(duì),約5000人,加上融創(chuàng)原有的2000人,共有7000多人?!罢麄€(gè)來講,就是一次性的讓我們具備了設(shè)計(jì)研發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營這種完備的能力,將非常有利于支持我們文旅產(chǎn)品持續(xù)優(yōu)化,持續(xù)的升級(jí),我們運(yùn)營效率在提升”,融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人在發(fā)布會(huì)上表示,“我們現(xiàn)在文旅板塊的團(tuán)隊(duì)還是非常強(qiáng),從設(shè)計(jì)院到建設(shè),到管理運(yùn)營,我相信我們團(tuán)隊(duì)在業(yè)內(nèi)能力是領(lǐng)先的,另外我們又對(duì)文旅城的業(yè)態(tài)在做優(yōu)化,在做調(diào)整,讓它更具競(jìng)爭(zhēng)力。”
截至目前,融創(chuàng)文旅板塊旗下?lián)碛?0座文旅城、4個(gè)旅游度假區(qū)、9個(gè)文旅小鎮(zhèn),涵蓋39個(gè)樂園、24個(gè)商業(yè)、約70家星級(jí)酒店。融創(chuàng)文旅集團(tuán)負(fù)責(zé)人透露,“融創(chuàng)希望文旅產(chǎn)品是綜合服務(wù)能力很強(qiáng),可以滿足中國家庭對(duì)旅游度假的多元需求,提供多樣場(chǎng)景。這些場(chǎng)景被對(duì)應(yīng)到三大文旅產(chǎn)品類型:融創(chuàng)文化旅游城、融創(chuàng)旅游度假區(qū)、融創(chuàng)文旅小鎮(zhèn)?!?/strong>
融創(chuàng)將在今年6月份開業(yè)兩個(gè)文旅城,廣州融創(chuàng)文旅城和無錫融創(chuàng)文旅城。文旅項(xiàng)目選址是關(guān)鍵,這兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)地處珠三角粵港澳大灣區(qū),一個(gè)地處長(zhǎng)三角關(guān)鍵位置,輻射了全中國最有消費(fèi)力的人群。其中廣州項(xiàng)目占地面積220萬平方米,匯集了融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、雪世界、水世界、體育世界、大劇院、濱湖酒吧街、星級(jí)酒店群8大業(yè)態(tài), 57場(chǎng)演藝內(nèi)容。其中雪世界將是華南最大滑雪場(chǎng),有4條不同難度的雪道,其中初級(jí)雪道是世界最長(zhǎng),長(zhǎng)度達(dá) 460米;融創(chuàng)文旅有世界首創(chuàng)的立體交叉雪道,還有66米落差的室內(nèi)娛雪滑道,相當(dāng)于從22層樓飛馳而下,讓南方人體驗(yàn)到雪國。
無錫融創(chuàng)文旅城,面積240萬平方米,匯集融創(chuàng)樂園、融創(chuàng)茂、水世界、雪世界、海世界、太湖秀場(chǎng)、酒店群7大業(yè)態(tài),每天71場(chǎng)演出內(nèi)容,計(jì)劃打造華東文化旅游新標(biāo)桿。
可以看出,融創(chuàng)在非核心主業(yè)的文旅業(yè)務(wù)上下了一番狠功夫。其之所以這么做,更多是出于投資和布局未來。正像普通人在衣食無憂、攢下一筆小錢后,也會(huì)考慮多元投資分散風(fēng)險(xiǎn),甚至?xí)紤]購買各種保險(xiǎn),保證未來人生出現(xiàn)變故后,生活不至于一落千丈。商業(yè)巨頭們,也會(huì)在發(fā)展主業(yè)的余暇,針對(duì)未來進(jìn)行一番布局,保證企業(yè)五年后、十年后的安全運(yùn)行。
“長(zhǎng)期來講,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍將是我們絕對(duì)的核心。我們沒有多元化,目前要心無旁騖把地產(chǎn)做好。”孫宏斌會(huì)上明確表示,“其實(shí)我們文旅這塊,現(xiàn)在看業(yè)績(jī)很難盈利,但5年以后,10年以后,我們希望它能有大規(guī)模的百億量級(jí)的利潤?!?/strong>
幾乎可以認(rèn)為,文旅業(yè)務(wù)是融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅城土地之時(shí)附帶的“義務(wù)”,而后續(xù)融創(chuàng)從萬達(dá)手中以62億接過運(yùn)營、建設(shè)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),表示其愿意將這項(xiàng)義務(wù)當(dāng)作一種“小驚喜”。文旅是個(gè)布局未來的業(yè)務(wù),十年后等到中國房地產(chǎn)的紅利期結(jié)束,融創(chuàng)“希望”文旅業(yè)務(wù)能貢獻(xiàn)百億級(jí)的利潤。
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