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做我們這行，經常會給到別人一堆買房的建議

最近卻真實的發(fā)現(xiàn)，就是所謂買房的道理，就像是理論知識，沒有實踐的時候，覺得一切可行，但真的等到切身體會，才發(fā)現(xiàn)，根本毫無用武之地

為什么我會這么說

我有一個朋友，嚷嚷著買房好多年了，也看過很多的房子，結果一直沒有下手

每次看完這套感覺不行，那套又覺得少點什么，終于看到個還不錯的，結果認籌比太高，他又認為這是售樓處的套路，堅持不肯大籌，就付了小籌，結果自然也沒有輪到他選房

最終兜兜轉轉幾年過去了，朋友苦笑道：聽了你們這么多的買房選房的道理，我卻依舊買不到好房子

在他看來，因為我們講述的都是理論，而買房是實踐，實踐的過程中，你會發(fā)現(xiàn)非常多的問題，是理論上看來無法預知的

即所謂，理論全是站著說話不腰疼

就是說，很多的理論，大家都能聽懂，但是碰到實踐，完全沒用

以下，我針對剛需，剛改客戶，重新梳理了下買房理論和實踐之間要取舍的地方，希望能夠幫助到你們，投資客請繞道，完全不適合

買房，首先是地段，地段，還是地段？

這句話在實踐中其實是錯的，或者是說片面的正確

地段固然很重要，但是，你的工作區(qū)域在哪里才更重要

比如說，一個扎根長寧工作很多年的人，你不可能告訴他浦東某板塊非常的好，而一個在浦東張江工作的人來說，你也不可能推薦他說大虹橋非常有升值潛力

你去很多樓盤看房的時候也會發(fā)現(xiàn)，很少說有區(qū)域輻射范圍之外的剛需去看房

所以，只要你工作在哪里，你在工作或者行業(yè)聚集的板塊附近，找到能夠買得起房，這個地段對于你而言，就是好地段

沒有絕對的好地段，只有相對的好地段

我遇到過一個客戶，真的，太精了，自己明明在浦東上班，卻總想著去洼地板塊抄底

滿上?？捶?/section>

回來還要跟我說，你們推薦這個地塊不行啊，距離太遠了??！

不是板塊太遠，而是距離你太遠而已?。?！

所以，看房，不要著手全上海，在你自己的工作區(qū)域，尋找能夠買得起的房子

交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育，沒有缺一不可，但至少占取一樣

這是非?，F(xiàn)實的問題

我們總是希望買房的時候，交通、醫(yī)療、商業(yè)、教育等缺一不可，這些房子是大部分人錢包無法承受的價格

即我們所說的，占取所有優(yōu)質資源配套的房子，貴，是唯一的缺點

在剛需或者剛改客戶而言，我們在選房的時候，只能根據(jù)自己錢包的能力，以及自己的需求，做取舍

比如，如果家里的孩子已經讀完中學，而家中還有老人，這個時候，醫(yī)療的選擇可能就比較重要

又或者家里還沒有小孩，父母又不同住，那選擇一個比較好的小學學區(qū)就比較重要

我當初買房的時候，就犯了這樣的錯誤

就是什么都想要，但是錢又不多

好在，買房的迫切感倒逼著我放棄了交通和商業(yè)

但你會驚喜的發(fā)現(xiàn)，等到交房之后，交通的配套自然也就跟上了，最近第二條地鐵線年底也即將運營

而在入駐了三四年之后，旁邊的商業(yè)綜合體也建成開業(yè)了

當初來看房買房的時候，周邊全是二手車市場和4S店，沒有地鐵，沒有商業(yè)，整個板塊界面非常差，只有一個確定的學區(qū)和一家婦幼院醫(yī)院是存在的

現(xiàn)在，各種配套全部齊全，很多當初看完沒買的人很多都后悔了

有些人兜兜轉轉幾年又折回來買了小區(qū)的二手房，此時需要付出的代價和當初已經不可同日而語

所以在有限資金下，還是要根據(jù)自己的需求，排列輕重緩急，然后做取舍，先滿足當前或者近階段的需要

一般情況下，只要入住率有所提升，商業(yè)配套都會后續(xù)跟上，所以，商業(yè)的配套大可不必急于一時

而交通，甚至要排在商業(yè)的前面，只要有交通，就有人氣，有人氣，就會有商業(yè)，這是恒古不變的道理

上車固然重要，但選擇好產品更重要

我們一直都在強調，不管任何時候，當下永遠是剛需最佳的上車時間

但是，這幾年開始，你會發(fā)現(xiàn)，不能盲目的上車了

十年前，我一個前輩，買了龍柏新村附近的二手房，那時候極其便宜的價格，是一個老破小

后來，在15年漲幅之后，就賣掉置換了新房，于是我其他的同事覺得，讓自己先上車比較重要，就在16年前后，買了華涇附近的老破小二手房

本來就是高點買入，導致到現(xiàn)在，不僅沒有漲幅，想要賣掉還要適當做價格讓步

這個同事自嘲道，好歹曾經也是做過地產相關的工作，別人買房都賺錢，自己買房卻賠錢

我們一直都說，目前，市場上已經不缺房子，而是缺好房子

如果你手中的資產不夠優(yōu)質，那么未來也會面臨著無法出手的窘況

特別是這次的疫情，讓更多的人看清楚了小區(qū)品質，特別是物業(yè)的重要性

一般，在板塊之內，我都建議買標桿項目，但我所謂的標桿，絕對不是CEO盤

什么是區(qū)域標桿呢？我理解的就是區(qū)域內的品牌盤

不管是新盤還是次新二手房，最好都是大家比較熟知的品牌

因為，品牌一般都跟物業(yè)是掛鉤的，好的品牌，物業(yè)都不差

物業(yè)的好壞，決定了你小區(qū)環(huán)境的維護，以及房子折舊率

所以，如果你是剛需，又急需買房，不要盲目上車，盡可能選擇優(yōu)質產品！哪怕踮踮腳

買房想法要有，但是不能太多

邊套比中間套好，樓層次頂樓最好，道理誰都懂，但能不能買到，實際都是要看運氣，而不是靠理論

這句話，是我自己以及身邊人買房之后，總結的經驗

比如，很多人都會在買房之前大概有個預期，比如，我要買什么樓層，哪些樓層比較旺自己

還有就是，很多人都堅持，能夠選邊套，就不要選中間套

這些理論在實操中都是廢話

因為，大部分的小區(qū)，開發(fā)商都選擇中間套是小戶型，邊套是大戶型

也就是說，只要你選擇了相對小的戶型，那么你注定就是中間套，你還能怎樣？

這就好像，小時候愿望都在說是考清華還是北大，但實際就是，我們大部分人在盡可能的范圍內，去選擇一個不那么差的

道理都懂，現(xiàn)實殘酷，不必過多糾結最好的

還有就是樓層，很多好的項目，是不會給你選擇的機會，除非你運氣真的爆棚

我一個朋友，在15年買房的時候，就碰到過認籌比超過200%的一個項目，當時搖號輪到他的時候，他所需要的戶型，只有頂樓和低區(qū)幾個不是很好的樓層了

怎么辦？選擇時間也不多

于是，我朋友放棄了，放棄了，放棄了！！

后來，整個小區(qū)一路上漲，等到后期加推，他發(fā)現(xiàn)，自己口袋里的錢，也就只能夠買一個低區(qū)

在必要的時候，小區(qū)的品牌、物業(yè)、小區(qū)環(huán)境如果都OK的話，樓層的硬傷，真的不是致命性問題

公積金是唯一我們可以占到便宜的貸款方式

這句話誰都知道，但是，不要過于迷戀

真的不要強調這個事情，明明大家都知道，為啥有人不用呢？是不是錢多人傻？

買房的時候，能用公積金一定要用，但用不了，別糾結

大部分買房的時候，是沒有選擇的

要么就是開發(fā)商選擇的銀行跟公積金沒有合作，要么就是國有銀行審查比較嚴，審批較慢，總之會有很多不確定的因素阻擋你使用公積金

這時候，不要猶豫，選擇一個可以貸款的銀行，先買就完了

我真的見到過有人，因為無法使用公積金貸款，就在買房的時候猶豫了?。。。?/section>

就為了這么點小事，就放棄了買房

這么說吧，那會是2013年左右，純商業(yè)貸款，經歷15年降息之后，差不多4個點多一丟丟

現(xiàn)在呢，就算是你家庭貸足了公積金，也還是首套房，首套利率就算95折綜合下來也4點多，但是房價這些年漲幅多少啊

你要相信，在上海，你如果是首套房，即便是純商業(yè)貸款，你享受的利率在全國也是比較低的

就連改善置換人群，利率上浮1.1之后，也比很多二線城市的首套利率要低

所以不要過于糾結

對于房子的痛點，不要過于吹毛求疵

每個房子都有痛點

如果只是看看，相信大部分房子都會被人喜歡

但你只要是要付錢的心理去看，就會找到很多的痛點。但是，不要過分的吹毛求疵，只要不會影響到你生活

比如，我一個朋友，在15年前后買房的時候，看了兩個盤，這兩個盤同屬于一個開發(fā)商，都在中環(huán)邊，不同的是，一個在中環(huán)內邊，一個是中環(huán)外邊上

價格差距不是很大，他也都可以買得起

在看完房之后，大方向上都非常滿意，比如區(qū)位、交通、品牌、物業(yè)、小區(qū)環(huán)境，都很好

特別是其中一個未來還是雙軌線，其中一條已經開通，周邊也有學區(qū)，還有商業(yè)配套

方方面面都是一個85分的盤

結果呢，朋友網上查了資料，發(fā)現(xiàn)一個周邊有藥谷，一個靠近高壓線

于是，朋友在認籌的時候猶豫了

這兩個盤，毫無疑問，認籌率都超過100%，猶豫之間，房子就賣完了

現(xiàn)在，特別是環(huán)內的盤，已經漲幅非常高了

朋友每次開車經過，都不由感嘆，自己過于糾結，導致錯失了一個非常好的盤

而此刻，這個盤的二手房，單價已經快逼近六位數(shù)，朋友根本買不起

一套房子能夠達到70分，就可以下手了

任何一套房子，都沒有十全十美的，如果按照區(qū)域、配套、交通、品牌、小區(qū)物業(yè)、環(huán)境、戶型等綜合評分下來

萬科的王石曾經說過，房子只要超過70分，就可以下手買

價格與配套是相匹配的

如果一套房子，各項配套資源都是完美的，那么貴，就是它唯一的缺點

如果你準備買房，那么你就要不停的去看房，除了幫助你理論落地之外，還有一個好處就是，從幻想落地現(xiàn)實

那些選不到房的根本原因就是：想要的太多，而錢太少

最重要的是根據(jù)自己的需求，學會取舍

最后的最后，我再啰嗦一句

此文，針對剛需和剛改人群給到買房的建議

對于這群人，房子未來漲跌，其實都沒有太大關系，所以，用平常心看待，不要過于斤斤計較，往往計較之間，會揀了芝麻丟了西瓜

只要承受能力范圍之內，自己需求之間，看好，就買吧

以上為正文，來自咸魚

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