■征地拆遷律師四有新標(biāo)準(zhǔn)：有專長(zhǎng)；有態(tài)度；有口碑；有人情味
■拆遷維權(quán)有套路；高額補(bǔ)償有妙招
答：《中華人民共和國憲法》第八條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。”《土地管理法》第十四條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)?！薄掇r(nóng)村土地承包法》第四條規(guī)定：“國家依法保護(hù)農(nóng)村土地承包關(guān)系的長(zhǎng)期穩(wěn)定?！庇袘椃ê头勺鞅Ｕ希瑥V大農(nóng)民朋友盡可放心。
答：農(nóng)村宅基地是一項(xiàng)有限權(quán)利，限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員擁有和使用，農(nóng)村宅基地必須按照法律法規(guī)規(guī)定，建造居住房屋?！耙粦粢徽?、“面積法定”、“無償取得和使用”、“限制流轉(zhuǎn)和抵押”是基本特征。目前法律禁止農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)，特別強(qiáng)調(diào)只能在本集體成員范圍內(nèi)作無償調(diào)整，嚴(yán)禁向城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口人員有償轉(zhuǎn)讓。但隨著我國土地改革制度的深入，農(nóng)民宅基地正在探索合理流轉(zhuǎn)的形式和方法。中共十八屆指出：“慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！?農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)涉及所有制關(guān)系和土地資源的再分配，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，容中央統(tǒng)籌考慮，農(nóng)民朋友不可操之過急。
答：國家為了公共利益的需要，可以征收或征用集體所有制的土地，但必須依法給予補(bǔ)償!如果是合法的征收，在簽訂土地征收補(bǔ)償協(xié)議并將補(bǔ)償款足額支付到位的情況下，擁有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的機(jī)關(guān)是可以將被征收土地強(qiáng)制征收交付的!如果征收行為不合法，造成權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)損失，當(dāng)事人可以通過申請(qǐng)行政復(fù)議、行政訴訟、行政裁決等方式糾正違法的征收行為 ，還農(nóng)民一個(gè)公道。
答：1、預(yù)征知情權(quán)。在征地依法報(bào)批前，政府應(yīng)將預(yù)征收土地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民;
2、調(diào)查結(jié)果確認(rèn)權(quán)。預(yù)征土地現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn);
3、申請(qǐng)預(yù)征聽證權(quán)。經(jīng)農(nóng)戶申請(qǐng)，國土資源部門應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證;
4、批復(fù)結(jié)果知情權(quán)。土地征收批復(fù)文件下達(dá)后10日內(nèi)，人民政府應(yīng)將批復(fù)結(jié)果公告給被征收土地的農(nóng)民;
5、土地補(bǔ)償知情權(quán)。土地補(bǔ)償征收公告后45日內(nèi)，由國土資源局對(duì)土地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告;
6、補(bǔ)償方案聽證權(quán)。對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門提出;
7、要求公告權(quán)和拒絕補(bǔ)償?shù)怯洐?quán)。未依法進(jìn)行征用土地公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù);
8、要求公告權(quán)和拒絕辦理補(bǔ)償、安置手續(xù)權(quán)。未依法進(jìn)行征地補(bǔ)償、安置方案公告的，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人有權(quán)依法要求公告，有權(quán)拒絕辦理征地補(bǔ)償、安置手續(xù);
9、土地復(fù)耕權(quán)。土地征收批復(fù)2年內(nèi)沒有實(shí)施，造成土地荒蕪的應(yīng)由批準(zhǔn)的政府批準(zhǔn)收回，交由原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。
答：按照《土地管理法》第47條和《物權(quán)法》第42條的規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
1、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
2、征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
3、被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開建設(shè)基金。
依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
4、失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)助費(fèi)。
答： 農(nóng)用地已被批準(zhǔn)征收，但如果征地補(bǔ)償未按時(shí)足額支付，被征地農(nóng)民有權(quán)拒絕向縣級(jí)政府及相關(guān)部門交付土地，有權(quán)排除用地單位、施工單位對(duì)被征土地的侵占、施工和使用。《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第四款規(guī)定“征地補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。”《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第(十二)規(guī)定“要保證依法足額和及時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) ?！薄秶临Y源部關(guān)于完善農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報(bào)批工作的意見》第(十五)條規(guī)定“征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)按法律規(guī)定的期限全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;未按期全額支付到位的，市、縣不得發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動(dòng)工用地。”
答：依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除?！钡诹藯l“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施?！焙汀缎姓?qiáng)制法》第四十四條“對(duì)違法的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等需要強(qiáng)制拆除的，應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)予以公告，限期當(dāng)事人自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。”的規(guī)定,當(dāng)農(nóng)民住房被認(rèn)定為違法建筑物并經(jīng)行政機(jī)關(guān)先予公告,要求當(dāng)事人限期自行拆除。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟,又不拆除的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、縣級(jí)以上地方人民政府以及有強(qiáng)制權(quán)的行政機(jī)關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。
答：主要有以下幾種安置形式：
1、貨幣補(bǔ)償安置。即對(duì)被拆遷房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)后，拆遷單位以貨幣方式支付補(bǔ)償金，由農(nóng)民自行購房居住。
2、異地建房安置(也稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換)。即由拆遷單位異地統(tǒng)一建設(shè)安置房，并與被拆遷農(nóng)民房屋進(jìn)行面積調(diào)換，互找成新、面積和地段差價(jià)款。
3、劃地自建安置。即由拆遷單位在被拆遷農(nóng)民本村范圍內(nèi)另行申請(qǐng)宅基地，對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估作價(jià)后，以貨幣方式支付補(bǔ)償金，由農(nóng)民自行建設(shè)住房。
4、異地移民安置。主要是征對(duì)國家大中型水利水電工程項(xiàng)目占地多，移民搬遷量大而采取的特殊安置措施。即由國家配合拆遷單位夸區(qū)域(有些夸省、市)對(duì)移民生產(chǎn)、生活和住房進(jìn)行相對(duì)集中、統(tǒng)一的安置措施。
答：根據(jù)《行政強(qiáng)制法》第八條的規(guī)定：“公民、法人或者其他組織對(duì)行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政強(qiáng)制，享有陳述權(quán)、申辯權(quán);有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟;因行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政強(qiáng)制受到損害的，有權(quán)依法要求賠償?！鞭r(nóng)民可以委托律師提出行政和民事侵權(quán)賠償訴訟，以維護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
答：不可以。根據(jù)《中共中央 國務(wù)院關(guān)于全面推進(jìn)集體林權(quán)制度改革的意見》第(十二)條保障收益權(quán)的規(guī)定“農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)林地的收益，歸農(nóng)戶所有。征收集體所有的林地，要依法足額支付林地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和林木的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征林地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用?！闭魇辙r(nóng)民集體所有的林地，必須依法予以補(bǔ)償。
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