商業(yè)地產(chǎn)有一句名言：“商業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址”。無論是大型購物中心、便利店、連鎖店…… 從事商業(yè)活動選址非常重要。商業(yè)設施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策。所以，選址是商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。
成功商業(yè)設施選址的四大要素
（一）客流規(guī)劃
商業(yè)選址過程中客流規(guī)劃是選擇店址的重要因素。商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎設施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要限制因素。
（二）商業(yè)中心可達性
交通狀況的好壞直接影響到客流量。商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。商業(yè)中心交通可達性最佳的實質是，所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
（三）與城市規(guī)劃相結合
商業(yè)在選址過程中還要密切關注城市發(fā)展的進程。商業(yè)設施的選址要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮在規(guī)劃地塊內建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。
（四）定制化
不同商業(yè)品種對商業(yè)地產(chǎn)的要求不同，需要符合商家的需要。商戶在選址時也會挑選適合自己的產(chǎn)品。因此，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者推出了定制化的服務，產(chǎn)品定制化成為大勢所趨。
商業(yè)選址的5A法則
5A法則即“便利法則”?！癆”是Advantage (便利)，由于便利法則的基本內容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5A法則”。
5A法則的對象：針對某個城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進行的工作。
5A法則的基本理念：以消費者為本，為消費者購物提供全程便利。
5A法則是商業(yè)店鋪選址技術的核心，它主要涉及五個方面的內容：
（一）交通便利
目的：讓預期數(shù)量的消費者能便利地從其出發(fā)地到達商場所在的地域。
交通便利研究主要涉及了消費者對交通耗時的便利需求，并由此引申出消費者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括：
（1）交通耗時：大型綜合超市，單程5分鐘內——滿意，10分鐘內——可以，15分鐘——勉強。
（2）交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、班車（商超的）、自行車、步行。
（3）交通道路：主干路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。
（4）自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵、廠（院）區(qū)、公園。
（二）確認便利
目的：讓消費者能便利地找到目標商場。
加強確認的便利性還要增加消費者即興購物的可能性。主要措施為：
（1）遠距離確認：500米外，高位店標，指路牌。
（2）中距離確認：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標，無遮攔（樹、其他大型標牌等），周邊開闊。
（3）近距離確認：50米外，商場入口標牌，電梯入口標牌。
（三）趨近便利
目的：讓消費者能便利地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性要求。
對于自駕車、出租車、自行車：需要對應于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛掉頭的路口，無路障和綠化隔離帶；
對于公交車：需有若干條公交線路的車站點距離商場不超過200米，其每日的運營時間不少于商場的營業(yè)時間；
對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過節(jié)人行道。
（四）進出便利
目的：讓消費者能夠便利地進出商場。
（五）選購便利
目的：讓消費者能便利地在商場內辨認、選擇、拿取、攜帶所需商品以及結算付款。
商場最佳位置選擇的三大策略
選擇商場最佳位置時，既要進行定性分析，又要進行定量測算，是一件復雜而又耗費精力的事情，要做好選址工作需要制定多種有效策略。
（一）地理位置細分策略
地理位置細分的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關聯(lián)程度等地理條件進行細微分析后，對商場位置做出選擇的策略。主要可以從以下幾方面進行細分：
（1）商場選址與路面、地勢的關系。一般情況下，商場選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況，因為這直接影響著商店的建筑結構和客流量。
（2）商場選址與地形的關系。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：
方位情況：方位是指商場坐落的方向位置，以正門的朝向為標志；
走向情況：走向是指在商場所選位置顧客流的方向；
交叉路口情況：交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。
（二）潛在商業(yè)價值評估策略
潛在商業(yè)價值評估是指對擬選開業(yè)的商場位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價。評價商場位置的優(yōu)劣時，既要分析現(xiàn)在的情況，又要對未來的商業(yè)價值進行評估，這是因為一些現(xiàn)在看好的商場位置，隨著城市建設的發(fā)展可能會又熱變冷，而一些不引人矚目的地段，也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。
因此，新商場在選址時，應更重視潛在商業(yè)價值的評估。主要應從以下幾方面評價：
（1）你選的商場地址在區(qū)域規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價值；
（2）是否靠近大量機關、單位、廠礦企業(yè)；
（3）未來人口增加的速度、規(guī)模及其購買力提高度；
（4）是否有“集約效應”，即商場建設如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然面對多個競爭對手，但因眾多商家云集，可以滿足消費者多方面的需求，因而能夠吸引更多的消費者前來購物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應。
（三）出奇制勝策略
商場選址時既需要科學考察分析，同時又應該將它看成一種藝術。經(jīng)營者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場縫隙，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來選址商場位置，常常會得到意想不到的效果。
精確選址的決策依據(jù)——商圈調查與分析
商圈，也稱商業(yè)圈，是指商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習慣、交通因素等有很大關系。一般以商業(yè)設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素，但實際上，還應綜合商業(yè)項目的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有多少競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調查的結果。
商圈分析的三個方面具體內容
（1）人口特征分析
關于商圈內的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分別等情況可從政府的人口普查、購買力調查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料，從商業(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到。
（2）競爭分析
在做商圈內競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量、現(xiàn)有商店的規(guī)模分布、新店開張率，所有商店的優(yōu)勢和弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。
（3）對商圈內經(jīng)濟狀況的分析
如果商圈內經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內產(chǎn)業(yè)多元化，則零售市場一般不會因對某產(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應波動；如果商圈內居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)的波動會對居民的購買了產(chǎn)生相應影響，商店營業(yè)額也會相應受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。
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