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“可憐之人必有可恨之處”，這句俗話用在此處或許不是特別巧合，但二手房確實可以處于這種狀態(tài)，我們先說說二手房的缺點。

第一，交易稅費，交易風(fēng)險。

交易稅費是置業(yè)者抵觸二手房的首要因素，市面上的常見中介傭金收取甚至高達2%，還不包含其他類似貸款服務(wù)費之類的額外收費。

按照一套一百萬左右的房子以收費最高的中介標(biāo)準(zhǔn)來計算，額外付出的成本很可能會高達4萬以上。遇到不靠譜中介瞞著新手業(yè)主跳過資金托管這一步驟，還會導(dǎo)致風(fēng)險大增。鄭州就已經(jīng)不止發(fā)生過一次二手房中介跑路導(dǎo)致首付款打水漂的事件。

除此之外，房屋本身有抵押、糾紛，房東臨時漲價、毀約也是讓人非常頭大的問題。

第二， 房齡問題。

部分二手房因為房齡長，樓體小區(qū)內(nèi)稍顯破舊，雖然并不是太大的問題，但按照相關(guān)貸款規(guī)定，二手房房齡與貸款年限之和不得超過40年（個別銀行45年）。對于房齡稍長的房子，購買壓力會比新房大不少。

第三，配置問題、設(shè)計問題。

房子和車一樣，近幾年發(fā)展迅速，很多配置在當(dāng)年比較稀罕，而如今已經(jīng)普及甚至已經(jīng)淘汰，比如說，部分小區(qū)不但達不到雙氣，甚至連一個氣都沒有。比如說，部分小區(qū)當(dāng)年設(shè)計時使用推拉窗，后期想更換平開窗非常麻煩。電動車沒有專用充電停車位，只能甩線充電等等。更不用談新風(fēng)系統(tǒng)、霧森系統(tǒng)、滅蚊系統(tǒng)、夜光跑道、社區(qū)WIFI、會所之類的配置。

第四， 物業(yè)的問題。

由于前期物業(yè)行業(yè)不發(fā)達，導(dǎo)致不少小區(qū)特別是容量小的小區(qū)沒有真正系統(tǒng)的物業(yè)，小區(qū)所謂的物業(yè)只有簡單的保潔和保安。前期較低的物業(yè)費定價以及業(yè)主對提價的抵制，也注定了老小區(qū)的物業(yè)即使更換也很難有質(zhì)的提升。如果有單位持續(xù)補貼，或開發(fā)商補貼的小區(qū)當(dāng)然就另當(dāng)別論了。

第五，停車、交通出行問題。

乘用車保有量的井噴式增長，不僅僅體現(xiàn)在了市區(qū)主干道商圈的擁堵，更明顯的可以體現(xiàn)在老小區(qū)中，部分老小區(qū)前期沒有規(guī)劃足夠的停車位，甚至沒有停車位，導(dǎo)致白天看房時感覺停車難度不大，入住后發(fā)現(xiàn)夜間小區(qū)內(nèi)邊邊角角能塞下汽車的地方幾乎都塞滿了汽車，甚至連小區(qū)門口的道路上都停滿了車子，夜間找車位不亞于大海撈針。另外不少小區(qū)藏于小街道內(nèi)，這些道路所能承載的流量，不足以支撐小區(qū)日漸增長的汽車流量。早晚高峰被堵在家門口時有發(fā)生。

第六，選擇面窄。

其實也不能算是缺點，但確確實實是一個小問題，對于二手房來說，房東賣幾樓我們就只能選擇幾樓，戶型也是純粹看房東、中介給出的房源，可選的面比較窄。

存在即合理，世上存在的事物總歸都是有兩面性的，我們再來說二手房的優(yōu)點。

第一、二手房最大的優(yōu)點是現(xiàn)房。

說這個可能會被認(rèn)為有些廢話，這是人人皆知的呀?。康蚁氡磉_的重點在于另外一個方面，如果是自住，我們假設(shè)租一套90平方、租金大約3000元每月的房子，按照買新房等3年的時間來計算，需要付出的租金大約是10萬元。這還沒有計算第二年與第三年的房租漲幅，如果把這10萬元拿去還貸款，生活壓力顯然輕松不少。

第二、價格并不比一定比新房貴。

雖然辦手續(xù)，付中介費會比新房稍微麻煩些，但很多時候價格是要低于或持平附近新房，并且價格上有可能撿漏，如果有耐心等待，大概率可以等到價格合適的二手房，畢竟房東不是開發(fā)商，價格變動隨意性很大。據(jù)在X家房產(chǎn)從業(yè)的一位朋友稱，自己門店元旦前后有套60多平方兩房僅要價75萬，本想自己下手，一猶豫被其他客戶搶走。要知道那套房子帶裝修，處于二環(huán)邊五號線旁，還是X龍的新小區(qū)。

第三、大部分二手房都已經(jīng)自帶裝修。

對于上班很忙的剛需年輕人，特別是有寶寶的人來說，裝修是件非常頭大的事情，裝修完還要提防甲醛等有害物質(zhì)對人體，特別是孩子的傷害。已經(jīng)裝修好的二手房則避開了這樣的問題，入住后僅需要把軟裝部分重新布置，燈具廚衛(wèi)該收拾收拾該更換更換，基本上就可以煥然一新。對于資金壓力比較大的年輕家庭，更是沒有必要為了一個“新”字，死要面子活受罪，降低生活品質(zhì)。

第四、更好的公共交通與生活配套。

在這一波城市大餅攤開之前，大部分新小區(qū)都處于環(huán)內(nèi)，二手房就更不用說了，絕大多數(shù)二手房占據(jù)了整個片區(qū)最熱鬧最核心的位置，或者配套最齊全的位置，吃飯、看書、購物、觀影、洗浴等等，幾乎都可以在家門口找到。雖然地鐵動輒從各個新區(qū)穿過，開往某某新區(qū)，但我們仔細(xì)去看地鐵最密集的區(qū)域仍然還是環(huán)內(nèi)的主干道沿線。這是無論地鐵怎么加密，郊區(qū)都無法比擬的。不僅地鐵公交車更是如此，出租車的密度也與此類似，綜合出行難度要小很多。

第五，資金杠桿。

談到杠桿，其實就是降低首付來實現(xiàn)高杠桿購房，與新房的首付分期不同，新房的首付分期需要在交房前，把少付的首付款補給開發(fā)商（已經(jīng)被禁止）。二手房的低首付，則是通過高評估價實現(xiàn)降低首付，當(dāng)然我們都很明白這樣的做法確實不合規(guī)不道德，但不得不承認(rèn)這樣的情況確實每天都出現(xiàn)在我們的生活中。通過中介的操作后，對于壓力比較大的年輕人來說，可以用更低的資金成本住進一套自己的房子，還可以不用擔(dān)心交房后的裝修，其實也不失為一件好事。

我們先看成交量對比與漲幅：

（表格來源于思源地產(chǎn)、鄭州房管局）

至此，我們可以看到二手房與新房連年上漲的比例，其實二手房在增長，并且是量價齊飛，其實表格雖然沒有給出特別明確的信號，但市場已經(jīng)給出了明確的信號，什么是明確的信號？當(dāng)然是去年的炒房潮，2016年下半年的大漲行情中，過半的房產(chǎn)都銷售給了外地、本地投資客，這些客戶手中持有的房產(chǎn)未來交房后大概率會流入二手房市場，而這些小區(qū)在配置、物業(yè)、戶型等等上都遠(yuǎn)比現(xiàn)有二手房小區(qū)占優(yōu)勢，可以說未來二手房的市場會越來越大，甚至逼近新房市場。

當(dāng)然我們僅僅說近期幾年，因為國內(nèi)商品房的市場成熟較晚，房地產(chǎn)行業(yè)也是逐步的進步和升級。現(xiàn)階段的新房交付之后變成二手房時已經(jīng)具備了非常完善的先進的設(shè)計和配置管理。但是誰又能說得好，未來會不會有更先進的更人性化的設(shè)計和配置呢?

那說來說去，到底是不是推薦買二手房呢？分情況來說。

現(xiàn)階段顯然這幾種二手房可以買：

1、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，無論新舊無論配置，都是相對安全的。因為優(yōu)質(zhì)教育的稀缺至少在未來五到十年都依然是逃不開的話題。

2、地鐵口，或馬上開通地鐵口的小區(qū)，即便是不知名也是安全的。不過如果投資，需要在大面積開通地鐵之前出手，因為地鐵口越來越多的時候，稀缺性降低，地鐵所帶來的溢價會越來越低。

3、年份新，車位，綠化、戶型、配套都尚可的小區(qū)，剛需盤也可以。因為這部分房屋與買新房無異，還多處于市區(qū)。

4、重要商圈附近的小區(qū)，比如說錦藝城附近，萬達附近就是個很好的例子。

5、占有稀缺地段的品質(zhì)小區(qū)。城市的發(fā)展經(jīng)歷三個步驟，一發(fā)展老城區(qū)，二向外擴張，三就是核心區(qū)的重建。當(dāng)然，我們講的核心區(qū)不見得是火車站二七廣場邊，而是二環(huán)到三環(huán)內(nèi)交通，配套等等綜合都很不錯的地塊。環(huán)內(nèi)稀缺地段的高品質(zhì)小區(qū)，仍然會在很長時間內(nèi)保值升值，比如東潤泰和之類的環(huán)內(nèi)高端盤，以及未來的萬科鄭紡機。

這幾種二手房盡量避開：

1、小產(chǎn)權(quán)、安置房等。因為這類房子漲幅慢、住著不舒適，也無法正常交易。

2、已經(jīng)可以入市交易的經(jīng)適房（不能交易的當(dāng)然更要避開），理由同上。

3、沒有電梯又沒有好學(xué)區(qū)的多層小區(qū)。老齡化的時代來臨，沒有電梯的房子逐步會被人所拋棄。

4、年份過長的家屬院。早期的單位房住起來非常舒適，但隨著單位的外遷與新建家屬院，老家屬院逐步會淪落為沒人管的境地。

5、沒有地下車庫或車位嚴(yán)重不足的小區(qū)。按照鄭州汽車保有量的增長速度，未來幾年，停車難的老小區(qū)一定賣不上價。

6、物業(yè)口碑非常差的任何小區(qū)。物業(yè)是一個小區(qū)升值的重要因素，比如金水區(qū)花園路國基路的HP名城，答案一目了然。